【正文】 的經(jīng)營(yíng)主題定位 ，在招商過(guò)程中可采用引用 一條 鯰魚(yú)方式招進(jìn)一兩 家具有代表性的品牌大商家。 （ 2） 返租年限為 3 年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 推廣費(fèi)用：根據(jù)合同約定 ，推廣費(fèi)用是銷(xiāo)售金額的 1%，即 1613 萬(wàn)元 *１ %= 萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③ 推廣主題 ? 主題 1 商業(yè)中心、時(shí)尚廣場(chǎng)、財(cái)富新天地 ? 主題 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 在消費(fèi)者腦海中迅速建立起鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)的品牌認(rèn)知度（ 半 個(gè)月左右）。 利用多種媒體組合推廣形式，炒熱市場(chǎng)，做到 令人眼光一亮、茅舍頓開(kāi) 的效果。 制造新聞點(diǎn)，有意識(shí)的借助新聞媒介的力量，把傳播出去，為項(xiàng)目的亮相作好鋪墊，此為外力；同時(shí)更重要的是內(nèi)力的應(yīng)用，自身新聞的挖掘和軟性稿配合，有意識(shí)的在媒介新聞版，以 新聞 為此階段的主要廣告活動(dòng)宣傳方式，配合以硬性廣告 進(jìn)行傳播，從 而與外力一起形成合力，把本項(xiàng)目發(fā)售 的市場(chǎng)環(huán)境充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，形成良好的發(fā)售期待氛圍。 ③ 推廣主題 ? 主題 1 投資安全 鴻宇社會(huì)保障計(jì)劃 ? 主題 2 愛(ài)財(cái)有道 投資鴻宇廣場(chǎng)，收益穩(wěn)定保障 ④ 廣告表達(dá) 通過(guò)平面、雜志的整體訴求，項(xiàng)目一層的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，塑造高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品特征。 （ 3）、 媒體分析 從大城市來(lái) 比較報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志這四種媒體傳播形式，從各種指標(biāo)來(lái)看，報(bào)紙的受眾到達(dá)率是最高的；而電視因?yàn)榭梢岳寐?、光、影同步傳播，所以最利于推廣表現(xiàn)，但是其短暫性及其它電視內(nèi)容的干擾導(dǎo)致電視的記憶停留想比其它幾種媒體都短；電臺(tái)也具有相類(lèi)似的特性；相對(duì)來(lái)說(shuō)，雜志的保存性最好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 前期招商階段 ：本階段是利用大力度的招商工作，造成大量商家入駐的即成事實(shí)，形成鴻宇廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)火爆的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氣氛 ，一方面有收取大量的租金收入，另一方面在投資者心目中夯實(shí)鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)就是鹽亭過(guò)去的南街的心理印象。引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的關(guān)注和認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 和計(jì)劃，通過(guò)對(duì)樓盤(pán)綜合形象的樹(shù)立和推廣，提高樓盤(pán)市場(chǎng)知名度，向公眾灌輸項(xiàng)目的主題思想，了解市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)實(shí)際需求，檢討價(jià)格策略和推廣策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 B、 戶外 媒體 優(yōu)勢(shì) 弱勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通過(guò)對(duì)鹽亭市的調(diào)查和與媒體的溝通，我們認(rèn)為目前鹽亭房地產(chǎn)主要廣告形式依然集中在 DM 單、 電視、戶外路牌和項(xiàng)目口碑宣傳上，主要集中在硬性廣告上，新聞炒作的力度較為微弱。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 g、 公司組織一只精銳的招商隊(duì)伍結(jié)合代理商資源進(jìn)行。通過(guò)一些品牌商家入駐形成的集群效應(yīng)，炒熱商鋪和地段，將鴻宇廣場(chǎng)打造 成鹽亭的商業(yè)中心。定點(diǎn)在城市的一些高檔消費(fèi)區(qū)或娛樂(lè)區(qū)、有錢(qián)人士出入較多的 場(chǎng)所 ，以擴(kuò)大區(qū)域強(qiáng)化的影響力，有助于區(qū)域潛在消費(fèi)進(jìn)一步購(gòu)買(mǎi)的可能性。針對(duì)我們項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 廊橋商業(yè)城主題和現(xiàn)狀 ，我們 對(duì) dm 單、折頁(yè)的表現(xiàn)另辟蹊徑，將商業(yè)廣場(chǎng) 必須配備的硬件等方面以 “基本條件 ”進(jìn)行展示，突出其他 商業(yè)廣場(chǎng) 并不具有的其他競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，色彩也采用大色塊來(lái)區(qū)別于其他樓盤(pán)，如此，才能在宣傳資料中獨(dú)樹(shù)一幟，吸引投資目光。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 4）商業(yè)廣場(chǎng)的重新銷(xiāo)售大致在 2021 年 5 月 25 日后全面 推出。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目不適合引進(jìn)外地的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，原因在于本項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)體量太小，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理收費(fèi)很低，租金補(bǔ)貼較大，外地商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商來(lái)此經(jīng)營(yíng)管理可能性很小，對(duì)鹽亭來(lái)說(shuō)也沒(méi)有太大必要， 但有必要考慮引進(jìn)一家品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，本司推薦銀豐國(guó)際（香港）有限公司、四川 眾信合誠(chéng)商業(yè)有限公司作為主要選擇對(duì)象。 我們考慮 對(duì) 花車(chē)的和 廣場(chǎng)中心 部分位置較好的商鋪 采取公開(kāi)拍賣(mài)形式， 利用 現(xiàn)場(chǎng) 拍賣(mài)這種縣城不多見(jiàn)的形式吸引 廣大投資者和經(jīng)營(yíng)者的廣泛 關(guān)注 ，使鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)在鹽亭人民中立即成為大眾關(guān)注的熱點(diǎn)， 議論的中心，從而帶動(dòng)項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。對(duì)投資鋪面用于自己經(jīng)營(yíng)的客戶，可采取將上述租金返還的優(yōu)惠按適當(dāng)比例折算在鋪面的價(jià)格中進(jìn)行優(yōu)惠，促使他們購(gòu)買(mǎi)。 銷(xiāo)售 措施 鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)目前的 銷(xiāo)售模式是購(gòu)鋪者自行經(jīng)營(yíng)或投資者購(gòu)鋪者帶五年租約 ,滿 5 年后才 一次性支付租金 ， 前者是很 傳統(tǒng)原始的銷(xiāo)售模式 ,沒(méi)有任何商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的概念 ,后者則幾乎沒(méi)有太大吸引力 ,相反 這種方式會(huì)給人們心理造成一種擔(dān)憂，事實(shí)上 不可行 ， 所產(chǎn)生的結(jié)果也就很容易估計(jì)到。 6 6718 8062 四 、銷(xiāo)售方案 商鋪的銷(xiāo)售不在于價(jià)格的高低，而在于商鋪能給投資者，經(jīng)營(yíng)者 帶來(lái)多少經(jīng)營(yíng)收益和投資 回報(bào)。 C 棟二樓（差別不大，統(tǒng)一定價(jià)） 房號(hào) 2 3 4 5 10 11 12 單價(jià) 1680 1680 1680 1680 1680 1680 1680 D 棟 基礎(chǔ)價(jià) 掛牌單價(jià) 房號(hào) 6718 4 6718 6046 5 6718 6046 6 6718 6046 7 6718 6046 8 6718 6920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 6718 6550 13 6718 6550 15 6718 6550 16 6718 6550 18 6718 6550 22 6718 6550 23 6718 6684 25 6718 6752 26 6718 6718 27 6718 6416 28 6718 6718 29 6718 6718 301 6718 6718 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (6)、 剩余未銷(xiāo)售商鋪重新 定價(jià) : a 棟 基礎(chǔ)價(jià) 掛牌單價(jià) 6718 1 號(hào) 6718 6617 2 號(hào) 6718 6416 3 號(hào) 6718 6483 4 號(hào) 6718 6617 5 號(hào) 6718 6718 7 號(hào) 6718 6718 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 氛圍將更為濃郁，商業(yè) 布局 更加 合理，在 高尚 購(gòu)物 、大眾 休閑 、文化觀賞、品位特色餐飲等 方面 將 具有唯一性和不可替代性，隨著 鹽亭縣域 經(jīng)濟(jì)的 進(jìn)一步 發(fā)展，本項(xiàng)目的商業(yè)部分價(jià)值增值潛力極大，即便在目前的市場(chǎng)周邊可比物業(yè)環(huán) 境下，其銷(xiāo)售價(jià)格也 可能會(huì) 比按傳統(tǒng)定價(jià)模式得出的銷(xiāo)售價(jià)格高出 很多 ， 考慮到本項(xiàng)目 具體情況及未來(lái)商業(yè)街景改造后可能帶來(lái)的轟動(dòng)效應(yīng)， ，因此，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層鋪面最終定價(jià)為： 6700 元 /㎡ 綜上，建議： 本項(xiàng)目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評(píng)定銷(xiāo)售均價(jià)為： 6700 元 /㎡ 按照目前四川省內(nèi)二級(jí)城市商業(yè)物業(yè) 各樓層銷(xiāo)售價(jià)格差別比例水平，可設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)部分一層、二層 的價(jià)格比例系數(shù)為：，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層 二 層的銷(xiāo)售均價(jià)： 一層均價(jià)： 6700 元 /㎡ 二層均價(jià)： 1675 元 /㎡ 綜上，建議本項(xiàng)目剩余 商鋪銷(xiāo)售定價(jià)為： 一層 均價(jià)： 6718 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通常商業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng) 采取市場(chǎng)比較、租金返推、客戶心理預(yù)期 定價(jià) 及 項(xiàng)目增值預(yù)期 定價(jià) 等方法 綜合 進(jìn)行總體定價(jià)。 主題 定位 : 商業(yè) 新天地 、財(cái)富 聚寶盆 定位基礎(chǔ)： 時(shí)尚、休閑、大眾 、 根據(jù)以上定位基礎(chǔ)，我們建議將鴻宇商業(yè)廣場(chǎng) 總體 定位為 ： 充分展現(xiàn)鹽亭經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，引領(lǐng)鹽亭人民的消費(fèi)潮流 、匯聚鹽亭的精品名品， 體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚的消費(fèi)觀念的 集 購(gòu)物、休閑、餐飲 娛樂(lè) 、觀賞 為一體 ， 功能齊全的 商業(yè)步行街 ，是鹽亭最時(shí)尚、最現(xiàn)代、最有代表性的商業(yè)購(gòu)物休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 劣勢(shì) （Ｗ） （ 1） 受全國(guó)大環(huán)境的影響， 自 2021 開(kāi)始，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)整體就已經(jīng)開(kāi)始明顯 的滑坡，又因國(guó)家及銀行 抑制房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快相關(guān)政策不斷出臺(tái)，也 抑制 了投資者的 投資熱情 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目于 2021 年底開(kāi)始正式銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售已經(jīng)過(guò)半，現(xiàn)已投入使用。 A、 C、 D 棟之間的 商鋪 銷(xiāo)售不暢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千