【文章內容簡介】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 302 6718 6718 31 6718 6718 32 6718 6718 33 6718 6718 34 6718 6416 36 6718 7121 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C 棟二樓（差別不大，統(tǒng)一定價） 房號 2 3 4 5 10 11 12 單價 1680 1680 1680 1680 1680 1680 1680 D 棟 基礎價 掛牌單價 房號 6718 4 6718 6046 5 6718 6046 6 6718 6046 7 6718 6046 8 6718 6920 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 6718 6718 11 6718 5240 辦公樓 基礎價 掛牌單價 房號 6718 2 6718 8062 3 6718 8062 4 6718 8062 5 6718 8062 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 6718 8062 四 、銷售方案 商鋪的銷售不在于價格的高低，而在于商鋪能給投資者，經營者 帶來多少經營收益和投資 回報。 我司人員在走訪商家的過程中，已 有不少商家明確的提出本項目的口岸是假口岸，這說明現在的經營者并沒有在鴻宇廣場的經營中得到多少實惠。從商鋪的轉讓告示中 也不難看出現在的經營狀況 ，作為投資者肯定也不能接受 這個 結果 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據我司市場調查和對項目本身現狀的具體分析結果 ,建議對本項目進行明確主題定位后推出很有沖擊力的銷售方式 ,以期達到一擊而中 ,迅速產生效益的目的 . A— C 棟街道命名 此段街道一直沒有自己的名字， 阻礙了特色主題的形成， 因現階段該地段已自發(fā)成為餐飲集中區(qū)，因勢利導，直接命名為： 嫘祖風情美食街 ， 利于將分散的 各大餐飲商家 引進 集中在此。 銷售 措施 鴻宇商業(yè)廣場目前的 銷售模式是購鋪者自行經營或投資者購鋪者帶五年租約 ,滿 5 年后才 一次性支付租金 ， 前者是很 傳統(tǒng)原始的銷售模式 ,沒有任何商業(yè)管理和經營的概念 ,后者則幾乎沒有太大吸引力 ,相反 這種方式會給人們心理造成一種擔憂，事實上 不可行 ， 所產生的結果也就很容易估計到。 我們 建議 改變這種做法。 其實，任何房地產項目的尾盤銷售，在銷售進入困難階段后，最終的銷售方式在實質上都是適當降價銷售， 但采取的措施可能并不是直接的降價這種簡單方法，對本項目來說，不能簡單的降價銷售，也不能在價格維持不變的情況下簡單地給予投資者優(yōu) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 惠，應該在商業(yè)經營前景、投資保障、商家引進等方面綜合采取措施，為此，我們建議采取的銷售模式為： 本項目所有商鋪均 實行帶 3 年租約銷售， 3 年期間年租金回報為年 7%，并在購鋪時一次性返還 1 年租金（按年租金 7%返），并提出 3 年后可以按原價回購商鋪 。這樣，對于按揭客戶來說，實際支付的 5 成首付即變?yōu)? 成，對于一次性付款客戶來說，相當于付款時享受了 7%的價格優(yōu)惠，但對于發(fā)展商來說，有 1 年的免租使用權。對投資鋪面用于自己經營的客戶，可采取將上述租金返還的優(yōu)惠按適當比例折算在鋪面的價格中進行優(yōu)惠，促使他們購買。 銷售時機 鑒于 廣場即將改造，銷售環(huán)境將受到一定的影響，因此我們建議在改造完成后再進行銷售，改造的時間我們希望不超過 25 天，即 在 5 月 30 前改造完成。 銷售序幕 新的廣場改造完成后 ，前 期 招商 工作應收到一定效果，結合廣場改造和招商工作，更重要的是 如何以 盡快產生轟動 效應 的 方式迅速 拉開銷售序幕。 我司認為充分 利用改造后的廣場 及設立的花車 是本次新一輪銷售的關鍵。因此， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我們考慮 對 花車的和 廣場中心 部分位置較好的商鋪 采取公開拍賣形式， 利用 現場 拍賣這種縣城不多見的形式吸引 廣大投資者和經營者的廣泛 關注 ，使鴻宇商業(yè)廣場在鹽亭人民中立即成為大眾關注的熱點， 議論的中心，從而帶動項目后期的銷售。 具體銷售安排 （ 1） 按照現 行銷售價格，實行提前返還 １ 年的租金。在返還租金中可以采取兩種方式： a、將租金沖抵首付，降低投資門檻 b、在 客戶支付的 首付 款 不變的情況下，將 返還的 租金 加進客戶的 首付 款 中 ， 實際提高了客戶的首付比例，從而 降低 了按揭 月供 款 ， 減輕客戶按揭壓力，同時 與購鋪客戶簽訂 3 年租約， （ 3）進行統(tǒng)一招商，在統(tǒng)一招商中要嚴格管理，引進入場商家的經營內容須符合該區(qū)域的經營主題定位 ，在招商過程中可采用引用 一條 鯰魚方式招進一兩 家具有代表性的品牌大商家。對個別 品牌大商家、當地有一定知名度的經營大戶等商家購鋪或租賃均可 享受一定 額外優(yōu)惠 或免租 ； （ 4）開發(fā)商返租風險的回避：具體執(zhí)行上， 要考慮將現有的物業(yè)管理公司轉化為集商業(yè)經營管理與物業(yè)管理于 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一體 的 物業(yè) 經營管理公司 ，由它 來負責整個商業(yè)廣場 的物業(yè)管理與 未來的對投資商鋪客戶的租金回報返還。 本項目不適合引進外地的商業(yè)經營管理公司入場經營管理，原因在于本項目現有商業(yè)經營體量太小，商業(yè)經營和物業(yè)管理收費很低，租金補貼較大，外地商業(yè)經營管理商來此經營管理可能性很小，對鹽亭來說也沒有太大必要， 但有必要考慮引進一家品牌商業(yè)經營管理公司作本項目商業(yè)經營管理顧問，本司推薦銀豐國際（香港）有限公司、四川 眾信合誠商業(yè)有限公司作為主要選擇對象。 返租方案 （ 1） 返租起始執(zhí)行時間為 業(yè)主簽訂購買合同當日 。 （ 2） 返租年限為 3 年。 （ 3） 返 租回報率為 7%。 （ 4） 購買返租商鋪之業(yè)主同時簽訂買賣合同與《返租協議》。 （ 5） 業(yè)主購買 商 鋪時 即 獲 1 年之租金回報并于簽定購房合同時兌現。（于首期款中扣除 或增加在業(yè)主的首期付款中 ）。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 返租預算： （ 1） 1F 商 鋪：每年的回報率為 7%、首期 返 1 年 第一年 共返金額： 1486 萬 元 1 年 7%=104 元 實際銷售額： 1486 萬 元－ 104 萬 元 =1382 萬 元 （ 2） 2F： 每年的回報率為 7%、首期 返 1 年 第一年 共返金額： 127 萬 元 1 年 7%= 萬 實際銷售額： 127 萬元 萬元 = 萬元 （ 3） 在銷售中扣除第一年先期返還的租金回報后的 實際總銷售收入為： 1382 萬 + 萬 = 萬 優(yōu)惠措施 （ 1） 一次性付款方式可享有九 五 折優(yōu)惠 （ 2） 分期付款方式可享有九 八 折優(yōu)惠 （ 3） 銀行按揭貸款方式 享有九九折優(yōu)惠 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 執(zhí)行步驟 （ 1） 2021 年 5 月 8 日起展開全面招商工作 （ 2） 2021 年 5 月 1 日 5 月 7 日，現銷售接待中心關閉，在售樓中心張貼大幅告示： “鴻宇商業(yè)廣場將進行全面改造并引進專業(yè)商業(yè)經營管理公司作本商業(yè)廣場管理顧問，現所有未銷售商鋪均暫停銷售， 商鋪針對品牌商家、特色餐飲、娛樂商家的定向優(yōu)惠招商工作將于 2021 年 5 月 8 日起全面展開，廣場改造完畢后，將于 5 月底推出全新方式的商鋪投資模式，敬請大眾期待！ ”