【正文】 臺廣場一期商鋪經(jīng)營問題還直接影響到其二期云鶴大廈的啟動。一個商業(yè)項目的購買者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。商鋪銷售方式主要有兩種：（1）出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。第二章 揚州市商鋪市場分析一、揚州市商鋪的總體特征銷售狀況總體良好前一階段揚州商鋪銷售狀況總體較好，銷售情況相對較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近60%的鋪位。并且隨著揚州人視野的不斷開闊，對寫字樓的要求也逐年提高，但是揚州市場上真正能滿足其需求的物業(yè)還是相當稀少。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。而九洲大廈從形象、停車、硬件條件等方面都在向高標準的寫字樓靠攏，因此市場形勢看好。三、寫字樓市場概況及趨勢分析高端寫字樓物業(yè)匱乏目前揚州真正意義上的寫字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫字樓只有九洲大廈一家。從收入水平上看，調(diào)查對象可代表揚州購房主流人群。（6）寫字樓成交促因分析在回答“可能促使購買寫字樓最主要因素”這一多項題是，%選擇地理位置；其次為配套設(shè)施，%；投資潛力，%。由此可見，51至200㎡是寫字樓主力需求面積。調(diào)查結(jié)果分析（1）物業(yè)類型需求分析調(diào)查結(jié)果表明，認為該地塊適合做寫字樓的有205人，占61%，占到了大多數(shù)，而其余只有39%的人認為可做酒店式公寓。（1） 問卷采取封閉式為主的提問回答方式，一則由結(jié)構(gòu)類型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼和統(tǒng)計處理，另外在實際調(diào)查實施中有助于受訪者的方便回答；（2） 訪問式問卷在本次調(diào)查中的采用是本次調(diào)查方式的需要，目的是確保獲取受訪者的完整信息；（3） 在設(shè)計本次調(diào)查問卷的過程中，根據(jù)調(diào)研主題內(nèi)容進行問題變量的定類、定序、定距、定比率的測量?？偣矚v時16天。對于此，從與辦公相關(guān)的商住樓市場比較火爆也可以看出來。銷售情況：目前銷售狀況良好，62㎡戶型較為暢銷，剩余物業(yè)以朝北居多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一章 揚州市寫字樓市場分析一、寫字樓市場供應(yīng)現(xiàn)狀揚州辦公寫字樓項目分布區(qū)域相對比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個片區(qū)。剖析：①面積劃分較大，投資成本高，風險較大；②裙房部分經(jīng)營定位（建材類）與主樓寫字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫字樓的檔次……結(jié)論分析目前揚城面市的寫字樓素質(zhì)普遍不高，基本上都是單純型寫字樓，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，直接影響市場需求的滿足。二、寫字樓市場消費需求分析為全面深入地研究分析揚州消費者對新達大廈項目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問卷調(diào)查活動。調(diào)研地點、對象、方式、數(shù)量本次調(diào)查實施之初，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司經(jīng)過初步確認、嚴格篩選和資格認定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點、對象、方式、樣本數(shù)量為：調(diào)研計劃表調(diào)研地點調(diào)研對象調(diào)研方式樣本數(shù)量揚州打算購買物業(yè)的消費者問卷面訪、電話訪談330個備注：有效問卷數(shù)量：308個，%。質(zhì)量控制本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司具體執(zhí)行各項調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準確度?？梢钥闯觯袌鰧懽謽怯休^大的需求。 （4）寫字樓單價承受能力分析被調(diào)查者對寫字樓可以接受的單價選擇較為分散，但不難看出，30014000元/㎡的價位最容易被市場認可，共有69%選擇在這一范圍。（7）寫字樓投資意向時間分析調(diào)查表明，選擇無購買或租用寫字樓打算的僅有29%，而在半年內(nèi)打算購買或租用寫字樓的有10%，一年內(nèi)的有18%，兩年內(nèi)的有27%，三年內(nèi)的有16%。（9）調(diào)查對象目前居住區(qū)域分析大多數(shù)被調(diào)查者中目前居住在西區(qū)，有 52%。其余項目在外觀、硬件條件、產(chǎn)品定位等諸多方面都存在問題。其余類似于盛世商務(wù)樓、匯展閣等均為舊樓改造項目，局限性非常大，難以做成高檔次的寫字樓項目。但是這些商住樓在許多方面尚存在較大的缺陷，無法完全滿足公司的需求。另一方面，揚州投資人群也逐漸看好寫字樓物業(yè)，愿意進行投資。一些商鋪銷售火爆。（2）出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。（2）外地人員占了相當大的比例。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。該模式有效地減少投資風險，從根本上將商鋪統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)高額投資回報。實現(xiàn)商鋪在市場中樹立主題性、專業(yè)性的整體形象，從而提升整個商鋪的市場競爭力；統(tǒng)一對外形象。二、揚州市商鋪市場狀況揚州市重要商鋪價格一覽表：項目名稱樓 層銷售價格來鶴臺廣場一期售價：一樓平均售價約7000元/m2；二樓平均售價約4000元/m2；三樓平均售價約2300元/m2；整體均價：約4500元/m2?？蛻魜碓矗簱P州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。基地面積：，商貿(mào)廣場規(guī)劃用地面積4萬平方米。芝田街：一層：9080元/㎡ 二層：5500元/㎡ 三層：3880元/㎡銷售方式：無返租等形式的特殊銷售方式。計劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：家藝時尚精品?？蛻魜碓矗簱P州地區(qū)及外地的經(jīng)營者和投資人，以投資人居多。售價：臨街三層商鋪：均價7000元/平方米；內(nèi)街兩層商鋪：均價6000元/平方米。建筑規(guī)劃：一幢19層小高層單身公寓，1—3樓為商鋪，4—19樓為單身公寓。售價： 6000元/平方米。共11幢，101至107為商業(yè)用房，201至204為住宅。銷售方式：101和102兩幢整體出售，將來整體經(jīng)營?？拷叫薪秩肟诓糠值牡昝鎯r格相對周邊高出1000元/平方米。u 金萊閣區(qū)位概述：金萊閣商鋪地處揚州西區(qū)生活中心孫莊路，為政府在西區(qū)重點規(guī)劃的唯一商業(yè)街。建筑規(guī)劃：金萊閣綜合樓共分Ａ、Ｂ兩幢，其中間出口正對萬鴻城市花園北入口，建筑為框架四層。u 九洲大廈樓盤概述：位于揚州江陽中路43號，地處江陽中路與揚子江中路交匯處以東。主要硬件條件：兩部電梯，93個地下機械式立體停車位，有商務(wù)會所，配備中央空調(diào)、有線、寬帶。銷售方式為：商鋪分割銷售，面積從30170㎡。2. 揚州市稅務(wù)大樓：沿街共有16間鋪位，一二層。5. 新能源沿街店面：共有23間門面全部營業(yè)（藥店、酒樓、煙酒專賣、銀行等），據(jù)了解現(xiàn)租金約在40元/。2. 表示已經(jīng)開發(fā)經(jīng)營的沿街門面。此區(qū)域的租金約在29～37元/（一二層連用）。一二層連售，共約120平米左右。綜合樓賈橋村揚州廣播電視局12翠柳苑安 興 花 園邗江分局道路施救休閑中心汶河房產(chǎn)34邗江司法龍?zhí)炀茦菂^(qū)政府綜合樓活動廣場4