【正文】 ，是集商場(chǎng)、商業(yè)街、住宅、辦公為一體的綜合型物業(yè)。u 金鼎國(guó)際廣場(chǎng)裙房臨街商鋪地理位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。銷(xiāo)售狀況：11月20日開(kāi)始銷(xiāo)售，目前商鋪銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到80%。白羽廊：一層外側(cè)15000元/㎡；一層內(nèi)側(cè)10328元/㎡二層：7000元/㎡三層：5000元/㎡來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)銷(xiāo)售狀況：一期近二百套商鋪，十幾天內(nèi)銷(xiāo)售一空。但不少大體量的商鋪推向市場(chǎng)后，由于缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，招商工作受阻，不能正常經(jīng)營(yíng)，目前這類(lèi)項(xiàng)目鮮有成功案例。大面積商鋪大多采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式從商鋪經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，目前揚(yáng)州大體量商鋪在銷(xiāo)售時(shí)，大都描述為所有者與經(jīng)營(yíng)者分離的經(jīng)營(yíng)模式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。第二章 揚(yáng)州市商鋪市場(chǎng)分析一、揚(yáng)州市商鋪的總體特征銷(xiāo)售狀況總體良好前一階段揚(yáng)州商鋪銷(xiāo)售狀況總體較好，銷(xiāo)售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷(xiāo)售了近60%的鋪位。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況及趨勢(shì)分析高端寫(xiě)字樓物業(yè)匱乏目前揚(yáng)州真正意義上的寫(xiě)字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫(xiě)字樓只有九洲大廈一家。（6）寫(xiě)字樓成交促因分析在回答“可能促使購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓最主要因素”這一多項(xiàng)題是，%選擇地理位置；其次為配套設(shè)施，%；投資潛力，%。調(diào)查結(jié)果分析（1）物業(yè)類(lèi)型需求分析調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為該地塊適合做寫(xiě)字樓的有205人，占61%，占到了大多數(shù)，而其余只有39%的人認(rèn)為可做酒店式公寓?？偣矚v時(shí)16天。銷(xiāo)售情況：目前銷(xiāo)售狀況良好，62㎡戶型較為暢銷(xiāo)，剩余物業(yè)以朝北居多。第一章 揚(yáng)州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀揚(yáng)州辦公寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布區(qū)域相對(duì)比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)。二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)消費(fèi)需求分析為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對(duì)新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)。質(zhì)量控制本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴(yán)格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司具體執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準(zhǔn)確度。 （4）寫(xiě)字樓單價(jià)承受能力分析被調(diào)查者對(duì)寫(xiě)字樓可以接受的單價(jià)選擇較為分散，但不難看出，30014000元/㎡的價(jià)位最容易被市場(chǎng)認(rèn)可，共有69%選擇在這一范圍。（9）調(diào)查對(duì)象目前居住區(qū)域分析大多數(shù)被調(diào)查者中目前居住在西區(qū)，有 52%。其余類(lèi)似于盛世商務(wù)樓、匯展閣等均為舊樓改造項(xiàng)目，局限性非常大，難以做成高檔次的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。另一方面，揚(yáng)州投資人群也逐漸看好寫(xiě)字樓物業(yè)，愿意進(jìn)行投資。（2）出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。其他如宋城名都、陽(yáng)光家居廣場(chǎng)等，也有類(lèi)似情況。實(shí)現(xiàn)商鋪在市場(chǎng)中樹(shù)立主題性、專(zhuān)業(yè)性的整體形象，從而提升整個(gè)商鋪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；統(tǒng)一對(duì)外形象。一期售價(jià)：一樓平均售價(jià)約7000元/m2；二樓平均售價(jià)約4000元/m2；三樓平均售價(jià)約2300元/m2；整體均價(jià)：約4500元/m2?；孛娣e：，商貿(mào)廣場(chǎng)規(guī)劃用地面積4萬(wàn)平方米。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)型：家藝時(shí)尚精品。售價(jià)：臨街三層商鋪：均價(jià)7000元/平方米；內(nèi)街兩層商鋪：均價(jià)6000元/平方米。售價(jià)： 6000元/平方米。銷(xiāo)售方式：101和102兩幢整體出售，將來(lái)整體經(jīng)營(yíng)。u 金萊閣區(qū)位概述：金萊閣商鋪地處揚(yáng)州西區(qū)生活中心孫莊路，為政府在西區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的唯一商業(yè)街。u 九洲大廈樓盤(pán)概述：位于揚(yáng)州江陽(yáng)中路43號(hào)，地處江陽(yáng)中路與揚(yáng)子江中路交匯處以東。銷(xiāo)售方式為：商鋪分割銷(xiāo)售，面積從30170㎡。5. 新能源沿街店面：共有23間門(mén)面全部營(yíng)業(yè)（藥店、酒樓、煙酒專(zhuān)賣(mài)、銀行等），據(jù)了解現(xiàn)租金約在40元/。此區(qū)域的租金約在29～37元/（一二層連用）。綜合樓賈橋村揚(yáng)州廣播電視局12翠柳苑安 興 花 園邗江分局道路施救休閑中心汶河房產(chǎn)34邗江司法龍?zhí)炀茦菂^(qū)政府綜合樓活動(dòng)廣場(chǎng)4邗江大道備注說(shuō)明：1. 理村綜合樓：總高6層，只租不售，出租情況良好。6. 萊?；▓@沿街門(mén)面：共有40余間店面，經(jīng)營(yíng)有化妝、美發(fā)、汽車(chē)銷(xiāo)售等一二層在130平米左右的門(mén)面年租金約在6萬(wàn)左右。 “國(guó)際”表明本案是一座現(xiàn)代城市建筑，引領(lǐng)都市風(fēng)采，與國(guó)際接軌。（二）項(xiàng)目商業(yè)部分定位：孫莊路步行街首的“王牌鋪”（三）項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分定位：揚(yáng)城首席國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)揚(yáng)城首座人性化商務(wù)平臺(tái)（四）項(xiàng)目小戶型部分定位：STUDIO先鋒工作室/智慧空間站六、廣告主題 （一）項(xiàng)目總廣告語(yǔ)： 城市核心 純商領(lǐng)地 先鋒 南區(qū)商鋪（1） 3號(hào)首層作公共門(mén)廳處理，形成孫莊路與中心廣場(chǎng)的貫通，2層和3層各一半劃分于2號(hào)和4號(hào)商鋪；（2） 6號(hào)南向開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)；（3） 1層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為女用，2層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男用，3層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男女合用；門(mén)洞朝東設(shè)計(jì)。 7～16層主樓部分基于公司形象的考慮，主樓辦公室對(duì)成長(zhǎng)型、駐揚(yáng)等實(shí)力企業(yè)具有一定的吸引力。 。第五章 銷(xiāo)售策略設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算按新達(dá)大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算，裙樓部分單層面積約為2300㎡（其中3 層商鋪部分約1470㎡，配套服務(wù)區(qū)約830㎡；5層約為2140㎡；6層約為2010㎡），主樓單層面積約為635㎡。 中區(qū)部分9號(hào)三層連售套內(nèi)面積超過(guò)1000㎡，銷(xiāo)售障礙相對(duì)大，可以將7和9號(hào)分割銷(xiāo)售。英雄 （二）項(xiàng)目分項(xiàng)廣告語(yǔ)：“凱旋商業(yè)廣場(chǎng)”——“財(cái)富英雄 四、分案名凱旋商業(yè)廣場(chǎng)（裙房商鋪） 凱旋國(guó)際大廈（塔樓大戶） 凱旋菁英STUDIO （裙房小戶） 釋 義： “凱旋商業(yè)廣場(chǎng)”是針對(duì)裙房商業(yè)部分而提出的，一方面可以告訴大家：“在孫莊路商業(yè)步行街首，還有一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，那才是真正匯聚人氣的地方”，另一方面也可用“廣場(chǎng)效應(yīng)”來(lái)吸引目標(biāo)客群的眼球。廣潤(rùn)發(fā)理村綜合樓蘭莊綜合樓加油站本案山姆月城明珠新區(qū)醫(yī)院綜合樓凱萊花園金香閣娛樂(lè)萊福綜合樓蘭苑沿街門(mén)面熙龍閣5新城河路喜盈門(mén)大酒店妙奇商貿(mào)金水池休閑香格里拉酒店國(guó)棟廣告設(shè)計(jì)交通銀行大德生醫(yī)藥市公安支隊(duì)車(chē)輛發(fā)證管理經(jīng)統(tǒng)計(jì)：新城河一線共有70余個(gè)門(mén)面房，其