【正文】 ，是集商場、商業(yè)街、住宅、辦公為一體的綜合型物業(yè)。u 金鼎國際廣場裙房臨街商鋪地理位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。銷售狀況：11月20日開始銷售，目前商鋪銷售率已經(jīng)達(dá)到80%。白羽廊：一層外側(cè)15000元/㎡；一層內(nèi)側(cè)10328元/㎡二層：7000元/㎡三層：5000元/㎡來鶴臺廣場銷售狀況：一期近二百套商鋪，十幾天內(nèi)銷售一空。但不少大體量的商鋪推向市場后，由于缺乏市場基礎(chǔ)，招商工作受阻，不能正常經(jīng)營，目前這類項(xiàng)目鮮有成功案例。大面積商鋪大多采用統(tǒng)一經(jīng)營的方式從商鋪經(jīng)營角度來看，目前揚(yáng)州大體量商鋪在銷售時(shí)，大都描述為所有者與經(jīng)營者分離的經(jīng)營模式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購買者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。第二章 揚(yáng)州市商鋪市場分析一、揚(yáng)州市商鋪的總體特征銷售狀況總體良好前一階段揚(yáng)州商鋪銷售狀況總體較好，銷售情況相對較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近60%的鋪位。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。三、寫字樓市場概況及趨勢分析高端寫字樓物業(yè)匱乏目前揚(yáng)州真正意義上的寫字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫字樓只有九洲大廈一家。（6）寫字樓成交促因分析在回答“可能促使購買寫字樓最主要因素”這一多項(xiàng)題是，%選擇地理位置；其次為配套設(shè)施，%；投資潛力，%。調(diào)查結(jié)果分析（1）物業(yè)類型需求分析調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為該地塊適合做寫字樓的有205人，占61%，占到了大多數(shù)，而其余只有39%的人認(rèn)為可做酒店式公寓?？偣矚v時(shí)16天。銷售情況：目前銷售狀況良好，62㎡戶型較為暢銷，剩余物業(yè)以朝北居多。第一章 揚(yáng)州市寫字樓市場分析一、寫字樓市場供應(yīng)現(xiàn)狀揚(yáng)州辦公寫字樓項(xiàng)目分布區(qū)域相對比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)。二、寫字樓市場消費(fèi)需求分析為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問卷調(diào)查活動。質(zhì)量控制本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴(yán)格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司具體執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準(zhǔn)確度。 （4）寫字樓單價(jià)承受能力分析被調(diào)查者對寫字樓可以接受的單價(jià)選擇較為分散，但不難看出，30014000元/㎡的價(jià)位最容易被市場認(rèn)可，共有69%選擇在這一范圍。（9）調(diào)查對象目前居住區(qū)域分析大多數(shù)被調(diào)查者中目前居住在西區(qū)，有 52%。其余類似于盛世商務(wù)樓、匯展閣等均為舊樓改造項(xiàng)目，局限性非常大，難以做成高檔次的寫字樓項(xiàng)目。另一方面，揚(yáng)州投資人群也逐漸看好寫字樓物業(yè)，愿意進(jìn)行投資。（2）出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。實(shí)現(xiàn)商鋪在市場中樹立主題性、專業(yè)性的整體形象，從而提升整個(gè)商鋪的市場競爭力；統(tǒng)一對外形象。一期售價(jià)：一樓平均售價(jià)約7000元/m2；二樓平均售價(jià)約4000元/m2；三樓平均售價(jià)約2300元/m2；整體均價(jià)：約4500元/m2。基地面積：，商貿(mào)廣場規(guī)劃用地面積4萬平方米。計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：家藝時(shí)尚精品。售價(jià)：臨街三層商鋪：均價(jià)7000元/平方米；內(nèi)街兩層商鋪：均價(jià)6000元/平方米。售價(jià)： 6000元/平方米。銷售方式：101和102兩幢整體出售，將來整體經(jīng)營。u 金萊閣區(qū)位概述：金萊閣商鋪地處揚(yáng)州西區(qū)生活中心孫莊路，為政府在西區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的唯一商業(yè)街。u 九洲大廈樓盤概述：位于揚(yáng)州江陽中路43號，地處江陽中路與揚(yáng)子江中路交匯處以東。銷售方式為：商鋪分割銷售，面積從30170㎡。5. 新能源沿街店面：共有23間門面全部營業(yè)（藥店、酒樓、煙酒專賣、銀行等），據(jù)了解現(xiàn)租金約在40元/。此區(qū)域的租金約在29～37元/（一二層連用）。綜合樓賈橋村揚(yáng)州廣播電視局12翠柳苑安 興 花 園邗江分局道路施救休閑中心汶河房產(chǎn)34邗江司法龍?zhí)炀茦菂^(qū)政府綜合樓活動廣場4邗江大道備注說明：1. 理村綜合樓：總高6層，只租不售，出租情況良好。6. 萊?；▓@沿街門面：共有40余間店面，經(jīng)營有化妝、美發(fā)、汽車銷售等一二層在130平米左右的門面年租金約在6萬左右。 “國際”表明本案是一座現(xiàn)代城市建筑，引領(lǐng)都市風(fēng)采，與國際接軌。（二）項(xiàng)目商業(yè)部分定位：孫莊路步行街首的“王牌鋪”（三）項(xiàng)目寫字樓部分定位：揚(yáng)城首席國際化商務(wù)平臺揚(yáng)城首座人性化商務(wù)平臺（四）項(xiàng)目小戶型部分定位：STUDIO先鋒工作室/智慧空間站六、廣告主題 （一）項(xiàng)目總廣告語： 城市核心 純商領(lǐng)地 先鋒 南區(qū)商鋪（1） 3號首層作公共門廳處理，形成孫莊路與中心廣場的貫通，2層和3層各一半劃分于2號和4號商鋪；（2） 6號南向開門設(shè)計(jì)；（3） 1層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為女用，2層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男用，3層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男女合用；門洞朝東設(shè)計(jì)。 7～16層主樓部分基于公司形象的考慮，主樓辦公室對成長型、駐揚(yáng)等實(shí)力企業(yè)具有一定的吸引力。 。第五章 銷售策略設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目銷售價(jià)格測算按新達(dá)大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙測算，裙樓部分單層面積約為2300㎡（其中3 層商鋪部分約1470㎡，配套服務(wù)區(qū)約830㎡；5層約為2140㎡；6層約為2010㎡），主樓單層面積約為635㎡。 中區(qū)部分9號三層連售套內(nèi)面積超過1000㎡，銷售障礙相對大，可以將7和9號分割銷售。英雄 （二）項(xiàng)目分項(xiàng)廣告語：“凱旋商業(yè)廣場”——“財(cái)富英雄 四、分案名凱旋商業(yè)廣場（裙房商鋪） 凱旋國際大廈（塔樓大戶） 凱旋菁英STUDIO （裙房小戶） 釋 義： “凱旋商業(yè)廣場”是針對裙房商業(yè)部分而提出的，一方面可以告訴大家：“在孫莊路商業(yè)步行街首，還有一個(gè)商業(yè)廣場，那才是真正匯聚人氣的地方”，另一方面也可用“廣場效應(yīng)”來吸引目標(biāo)客群的眼球。廣潤發(fā)理村綜合樓蘭莊綜合樓加油站本案山姆月城明珠新區(qū)醫(yī)院綜合樓凱萊花園金香閣娛樂萊福綜合樓蘭苑沿街門面熙龍閣5新城河路喜盈門大酒店妙奇商貿(mào)金水池休閑香格里拉酒店國棟廣告設(shè)計(jì)交通銀行大德生醫(yī)藥市公安支隊(duì)車輛發(fā)證管理經(jīng)統(tǒng)計(jì)：新城河一線共有70余個(gè)門面房，其