【正文】 一、 優(yōu)勢 國內(nèi)知名連鎖超市? **?的進(jìn)駐，為商業(yè)廣場的經(jīng)營提供了保證； 韓國人到 **旅游和居住的很多，會對項目的銷售及后期經(jīng)營帶來一定的商機(jī)； 項目地理位置的優(yōu)勢會使項目受到極大的關(guān)注； 項目與本市唯一步行街相連結(jié)，商業(yè)氛圍濃厚，客流量大 ； 內(nèi)外步行 街可相對互應(yīng)， **現(xiàn)有的其它商場沒有這樣的地理優(yōu)勢； **現(xiàn)有商場中缺少?一站式?購物廣場； 昆明路的延伸以及少年路的拓寬，都給項目的交通帶來了便利； 大型的地下停車場為有車族購物提供了極大的方便； 二、 劣勢 現(xiàn)有的大型購物廣場中所提倡的經(jīng)營理念是只租不售，要求統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，而現(xiàn)狀無法做到； 現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控，銀行對商業(yè)貸款利率不斷增長，使得有些想 2 貸款投資的客戶望而卻步； 公司首次開發(fā)商業(yè)項目，沒有示范性的樣板項目； 本案處于 **市區(qū)三個小商圈中的低檔商品經(jīng)營區(qū)，如一味力求打造成為中高檔商品經(jīng)營場所，則會 造成項目與所處區(qū)域的經(jīng)營檔次脫離而孤立存在； **這幾年幾處大商鋪經(jīng)營狀況不佳，對本地投資者造成的打擊和不良影響很大，本案處于特殊歷史時期，必將受到影響； 所處位置位于 **市中心商業(yè)圈的邊緣地段，地形為長方形，而且南高北低，不利于合理輸導(dǎo)人流； 三、 機(jī)會點(diǎn)： **市區(qū)現(xiàn)沒有類似本項目的專業(yè)綜合商業(yè)購物場所； 現(xiàn)代獨(dú)特的建筑外觀設(shè)計； 專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理公司進(jìn)駐； 公司多年來的品牌形象有助于項目的銷售； 四、威脅： 近兩年市區(qū)商業(yè)及綜合用地規(guī)劃較多，多個商業(yè)項目將使本項目的市場競爭加劇。 隨著 **市 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值 的 提高，人們對生活質(zhì)量的要求也 隨之 提高 了，所以我們應(yīng)該順應(yīng)市場消費(fèi)形式，盡最大可能去迎合消費(fèi)者的購物需求。 目標(biāo)客戶群定位： 1）年齡段定位在 30—60 歲之間，以 35— 50 歲之間為主； 2）本地居民有一定的經(jīng)濟(jì)實力，購買商鋪投資的群體； 3）本地居民想購買商鋪養(yǎng)老或者是想自已經(jīng)營的群體； 5 4）本地個體私營老板有一定的積累想擴(kuò)大經(jīng)營的； 5）外地客戶來 **投資，有一定經(jīng)濟(jì)能力的群體； 6）已購買? **?和? **?網(wǎng)點(diǎn)房的客戶； 二、 主題定位：定位為中檔現(xiàn)代城市生活中心。另一方面應(yīng)該有一部分茶葉、運(yùn)動休閑類的業(yè)種來適合不同年齡段的男性。以本案現(xiàn)在面臨的資金壓力，只能走產(chǎn)權(quán)式商鋪這條路。 方案一 ： 返租三至五年，按首年 6%，以后每年增加 1%計算 優(yōu)點(diǎn)： 1） 前三至五年由專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理有利于項目的長遠(yuǎn)發(fā)展。 9 缺點(diǎn)： 同方案一。 優(yōu)點(diǎn)： 1） 降低置業(yè)門檻，縮短銷售周期。內(nèi)鋪價格在 **。 讓客戶認(rèn)識到 項目在地理 位置 上的不可替代性 。 （ 3） 內(nèi)部認(rèn)購： 通過各方面的宣傳現(xiàn)為止已積累了一部分有意向客戶，關(guān)注本項目進(jìn)度的潛在客戶。 （ 5） 跟蹤銷售期： 為了促進(jìn)全面銷售成功，這期間以小 量報紙廣告為主，現(xiàn)場活動為輔，注重對意向客戶的回訪。 價格執(zhí)行 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期 低價入市：在充分考慮市場行情及競爭激烈的基礎(chǔ)上，以較低的價格入市，爭取更多客源，有個良好的開端，易產(chǎn)生無形效益，達(dá)到轟動的效果從而達(dá)到銷售目的。 推盤方案 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期： 內(nèi)鋪：推出負(fù)一層北門臨近門口的位置鋪位、負(fù)一層南邊鋪位、一層 16 北邊位置的內(nèi)鋪。 4） 經(jīng)營店：商場由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、經(jīng)營前景有保障。 3） 通過項目開盤，邀請主管部門領(lǐng)導(dǎo)和一些受大眾喜愛的知名人士來現(xiàn)場剪彩，借助政府效應(yīng)，利用新聞形式進(jìn)行宣傳。前期可刊登一些相關(guān)的市場及商家信息，后期可考慮發(fā)表一些項目的運(yùn)營情況、入駐商家信息以及部分業(yè)主和租戶的來電、來訪、留言等，通過這種方式來拉近與業(yè)主和租戶之間的溝通，為項目的后期經(jīng)營帶來方便?？砂才乓押炗喺J(rèn)購協(xié)議書的客戶現(xiàn)場抽獎，獎品可根據(jù)客戶數(shù)量適當(dāng)安排。 現(xiàn)場舉行促銷活動， 凡購買 **項目商鋪，定期在客戶中抽取金獎一名，獎品為返還所購單位房款人民幣 5萬元。 2） 業(yè)主聯(lián)誼會可同時解決業(yè)主遇到的問題，加強(qiáng)公司與業(yè)主之間的交流。 4） 贈 送小禮品給業(yè)主，讓他們感覺到所受到的重視，有利于客群關(guān)系的維護(hù)。 活動影響 分析： 1） 活動需 經(jīng)過公證處公證，證據(jù)詳實，可以讓市民高度相信項目的發(fā)展前景及加深政府行為的印象，又能極大體現(xiàn)項 22 目的經(jīng)濟(jì)實力 ； 2） 大獎?wù)T惑力較大，可以誘使部 分觀望客戶心存僥幸為了獲獎前來購 買； 3） 大獎份量較重，可以成為民眾茶余飯后的談資，能有效利用口碑效應(yīng)推廣項目的知名度與美譽(yù) 度； 4） 可以帶動進(jìn)入熱銷的第二波高潮 ； 5） 由于活動跨度較長的特性，可以作為新聞連續(xù)不斷的炒作題材，保持 本案 的新聞不斷，不會因為沒做廣告或促銷活動而出現(xiàn)信息斷層； 6） 可以利用抽獎及頒獎儀式推進(jìn)事件行銷的第二波第三波甚至更多后續(xù)活動，因此而帶動第三波第四波銷售高潮。 可視認(rèn)購具體情況，對客戶疑慮較大的問題現(xiàn)場解答或根據(jù)情況請現(xiàn)場客戶提問解答，通過這種方式來堅定的客戶的購買決心。 這期間項目的銷售階段已接近尾聲，所余下商鋪基本上都是位置較差的鋪位，可根據(jù)實際銷售情況考慮對部分位置差的鋪位加大優(yōu)惠力度。 5） 利用公司成立六周年的機(jī)會，可以考慮以記者采訪的形式，在報紙上刊登專版或者連載。 具體實施方案： 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期