【正文】 區(qū)，感受法國浪漫文化。凱旋門廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，正是考慮到新站開發(fā)區(qū)的發(fā)展及大東門經(jīng)濟(jì)的日漸繁榮正在孕育者眾多中小企業(yè)，而目前的大東門周圍鮮有專為中小企業(yè)量身打造的辦公場(chǎng)所；從凱旋門廣場(chǎng)本身定位為以住宅為主體附帶少量寫字間和商業(yè)用房的綜合性樓盤的市場(chǎng)發(fā)展看，不如確立為商務(wù)為主附帶居住的商住樓更有優(yōu)勢(shì)。 凱旋門廣場(chǎng)定位為：商業(yè)龍頭好位置，打造辦公新環(huán)境。法國時(shí)尚國際購物中心——黃金三角，購物天堂面積戶數(shù)：凱旋門大廈1~4層，2865*4=11460平米 商辦樓6層，1層340平米，2~6層517*5平米共2925平米說明：法國有購物天堂之稱，其香水、服裝、箱包等諸多品牌舉世聞名，作為社區(qū)的配套，包含法國時(shí)尚元素的購物中心肯定能成為社區(qū)的一大亮點(diǎn)。說明：通過我們對(duì)現(xiàn)時(shí)合肥商品房市場(chǎng)潮流的整體分析和科學(xué)預(yù)測(cè)，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定位分析，覺得將產(chǎn)品功能定位為商住結(jié)合的花園式公寓，一方面能同時(shí)突出樓盤的商業(yè)價(jià)值和居住優(yōu)勢(shì)；另一方面可使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更明顯，使目標(biāo)消費(fèi)人群接受起來更容易。凱旋門浪漫公寓通過精裝修、細(xì)包裝，向客戶展示充滿異國情調(diào)，釋放時(shí)尚個(gè)性的單身精品小公寓。說明：由于凱旋門廣場(chǎng)以小戶型為主流，現(xiàn)在必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情勢(shì)給產(chǎn)品一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明的定位。社區(qū)主要由凱旋門浪漫公寓、凱旋門法式花園公寓、凱旋門美食風(fēng)情街和凱旋門法國購物中心四部分構(gòu)成：凱旋門浪漫公寓——法國情調(diào)小公寓，張揚(yáng)時(shí)尚個(gè)性。（二）產(chǎn)品定位定位原則：突出個(gè)性，創(chuàng)造差異性。提起法國、巴黎，就與時(shí)尚、浪漫、品位等聯(lián)為一體，讓人想起香水、服裝、箱包、凱旋門、埃菲爾鐵塔……法國的時(shí)尚元素與本項(xiàng)目結(jié)合起來，形象貼切，美侖美奐，魅力無窮。形象風(fēng)險(xiǎn)：由于客戶的多樣選擇性，使項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的廣告形象必須突出，把握好品牌策略在銷售環(huán)節(jié)中的重要性。 O——機(jī)會(huì)點(diǎn)： 商住結(jié)合，做大做強(qiáng)商業(yè)氛圍，帶動(dòng)住宅銷售，突出商業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以收到意想不到的效果。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃合理，商網(wǎng)+住宅設(shè)計(jì)，上風(fēng)上水，得天獨(dú)厚。 二、 SWOT綜合分析 S——優(yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)勢(shì)：靠近市中心，地處新站開發(fā)區(qū)和老汽車站中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；交通優(yōu)勢(shì)：眾多公交線路經(jīng)過，出入方便； 戶型優(yōu)勢(shì)：小戶型設(shè)計(jì)，全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割，實(shí)用方便； 商業(yè)優(yōu)勢(shì)：商業(yè)氛圍濃厚，綜合型商住大廈設(shè)計(jì)，商網(wǎng)配套先進(jìn)齊備。主力戶型：小戶型50~80左右價(jià)格：未定定位：小戶型、精裝修廣告主訴求點(diǎn)：享受蘋果一樣的生活主力消費(fèi)群體：白領(lǐng)單身階層、社會(huì)精英分子評(píng)價(jià)：東區(qū)首家純小戶型公寓，賣點(diǎn)不錯(cuò)，只是位置偏了一點(diǎn)?。ㄋ模﹨^(qū)域消費(fèi)特征 由于合肥人對(duì)“大東門”素有治安環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施落后、無文化氛圍的固有認(rèn)識(shí)，雖然近年來新站的整體開發(fā)已基本扭轉(zhuǎn)了大東門的大環(huán)境，但是從合肥整體消費(fèi)市場(chǎng)特征來看安家置業(yè)之地大東門仍然無比較優(yōu)勢(shì)。主力戶型：小戶型85~130左右價(jià)格：起價(jià)2800，均價(jià)3400定位：陽光生活、全新感受廣告主訴求點(diǎn)：陽光燦爛的日子主力消費(fèi)群體：工薪階層評(píng)價(jià)：聽著不敢相信的價(jià)格，看到熱鬧非凡的現(xiàn)場(chǎng)，我想，這種繁榮還能持續(xù)多久？！ 名人*御苑位置：國際汽車城旁邊規(guī)模：高層、多層主力戶型：90~160左右價(jià)格：未定定位：珍珠品質(zhì)的高檔社區(qū)廣告主訴求點(diǎn)：戶型革命、空間創(chuàng)新主力消費(fèi)群體：工薪階層評(píng)價(jià)：還沒開盤，詢問者眾多 香江*世紀(jì)名城位置：臨泉路安徽大市場(chǎng)旁邊規(guī)模：?jiǎn)紊砉?、高層、多層主力戶型：小戶?0~70左右，高層86~140左右價(jià)格：起價(jià)2680，均價(jià)3200定位：合肥首席財(cái)智精英生活社區(qū)廣告主訴求點(diǎn)：世界風(fēng)情、五星居所主力消費(fèi)群體：社會(huì)精英、白領(lǐng)、工薪階層評(píng)價(jià)：與對(duì)面的香格里拉反差很大，還要在營(yíng)銷策劃上下功夫。 元一*濱水城位置：臨泉路與穎上路路口規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，建面23萬主力戶型：小戶型92~170左右價(jià)格：起價(jià)2800，均價(jià)3300定位：城區(qū)世界級(jí)高品質(zhì)濱水尊貴生活方式廣告主訴求點(diǎn)：濱水尊貴生活是一種國際時(shí)尚生活觀點(diǎn)主力消費(fèi)群體：成功人士、私營(yíng)業(yè)主等評(píng)價(jià)：元一的品牌戰(zhàn)略相當(dāng)成功，定位也相當(dāng)高，所以銷售也很好，因?yàn)榭蛻粢呀?jīng)認(rèn)可了元一的產(chǎn)品。 中房*名都位置：長(zhǎng)江路與沿河路路口規(guī)模：高層1棟，層高**層，大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型**左右價(jià)格：未定定位：商務(wù)辦公和居家一體廣告主訴求點(diǎn)：未定主力消費(fèi)群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主 評(píng)價(jià)：以中房的品牌美譽(yù)度，相信其品質(zhì)、規(guī)劃、銷售等都不成問題。（三）市場(chǎng)調(diào)查分析 圣大房產(chǎn)的工人文化宮位置：長(zhǎng)江路與沿河路路口規(guī)模：雙子樓1棟，層高18層（九層以上出售），大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型40~70左右價(jià)格：未定定位：商務(wù)辦公廣告主訴求點(diǎn)：未定主力消費(fèi)群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目原來是十幾年的爛尾樓，其設(shè)計(jì)、配套等均較落后，唯一的優(yōu)勢(shì)可能就是價(jià)格。這些競(jìng)爭(zhēng)者項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模、銷售狀況都比較理想，對(duì)凱旋門廣場(chǎng)的威脅是不容低估的。（7）四大汽車站、老火車站一帶的商業(yè)氛圍有一定的基礎(chǔ)。 從市場(chǎng)角度分析，大東門——新站的項(xiàng)目銷售主要依賴以下支撐：（1）新站開發(fā)區(qū)的整體帶動(dòng)作用；（2）整體的區(qū)域優(yōu)勢(shì)業(yè)已形成；（3）數(shù)家根植于新站的實(shí)力派開發(fā)商長(zhǎng)期不懈的建設(shè)推動(dòng)；（4）沿勝利路附近的市政配套已近完善；（5）新站開發(fā)商的大力引導(dǎo)致使市民對(duì)大東門新站附近房地產(chǎn)項(xiàng)目需求升溫。第一部分：定位篇 一、 市場(chǎng)概況 （一）區(qū)域市場(chǎng)特征 從目前合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，大東門勝利路沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)量大而需求相對(duì)不足。%，地下停車位350個(gè)，地上停車位20個(gè)。凱旋門廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書榮信房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司本 案 要 旨一、 從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)完成凱旋門廣場(chǎng)的全方位定位；二、 從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略；三、 從資源整合的視角打造凱旋門廣場(chǎng)的獨(dú)特訴求主張（即USP）；四、 緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)展開宣傳、銷售；五、 通過專業(yè)銷售隊(duì)伍的全過程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；六、 憑借實(shí)效的整體營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)廣開客源、控制支出的理念。目 錄統(tǒng)一說辭第一部分：定位篇一、 市場(chǎng)概況 二、 SWOT綜合分析 三、 定位 第二部分：策略篇 一、市場(chǎng)細(xì)分 二、產(chǎn)品包裝 三、價(jià)格策略 四、銷售策略 五、廣告策略 第三部分：執(zhí)行篇 一、產(chǎn)品資訊整合 二、產(chǎn)品策劃與營(yíng)銷策劃階段安排三、宣傳推廣工具 四、過程控制 五