【正文】 1 折額外折扣： 98 折最低價(jià)：5350元/M2展銷會(huì) 優(yōu)惠均 價(jià)：5860元/M2 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)4050M2%%5060M2%%6070M2%%%7080M2%%80~89M2　　%%90~99M2　　100~110M2　　%%120~130M2　　140M2以上合計(jì)　　%%%%100%展銷日期/現(xiàn)場(chǎng)顧客人數(shù)0臺(tái)銷售情況售出80%廣告主題海印橋畔六層半小洋房宣傳賣點(diǎn)過萬平方米街心花園與東山一橋之隔，交通方便實(shí)用率高，管理費(fèi)低現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 翡翠華軒位于怡海華軒北側(cè)，正對(duì)1萬平方米的街心花園，由迎翠閣、疊翠閣、映翠閣、擁翠閣和觀翠閣五棟六層半住宅組成，每棟又分兩個(gè)樓梯，一梯僅24戶，住戶少而單純。規(guī)模大，配套全，為該區(qū)域的龍頭盤，吸引了眾多東山客。周邊為老城區(qū)，樓盤的外觀等在該區(qū)域突出，銷售情況好。 樓宇密度較高，部分單位看到硫酸廠的工廠，預(yù)計(jì)二三年內(nèi)不會(huì)搬遷，令環(huán)境大受影響。 現(xiàn)場(chǎng)花園尚未完工，S1S3作最后的大堂裝修，因此現(xiàn)場(chǎng)較臟亂。特惠價(jià)實(shí)例表：原價(jià)折讓26萬/套。樓盤千禧花園翡翠華軒海印南苑利和閣萬壽雅苑萬豐花園蘭亭穎園益豐花園占地（m2）38000251844萬20896524150413萬總建（m2）1530007943315萬2141215萬5967115萬在售單位剩余100套9167 m2剩余33套2645 m2剩余68套8439 m2剩余84套8760 m2剩余140套12552 m2剩余51套5491 m2剩余小量單位東豐閣154套14186 m2附：競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況表項(xiàng)目基本資料 名 稱千禧花園樓盤地址海珠區(qū)東曉路與新港西交匯處預(yù)售證號(hào)20010088代理商/銷售電話84188877開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司建筑設(shè)計(jì)/物業(yè)管理廣州天力物業(yè)管理有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格38000m2153000m2一期為5棟18層，二期為6棟26層、三期為1棟12層商貿(mào)中心、/歐式歐式區(qū)內(nèi)配套地下停車場(chǎng)，泳池、健身室等會(huì)所設(shè)施周邊配套大、中、小學(xué)校、銀行、醫(yī)院等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)S1S3剩余145套%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓價(jià)格實(shí)價(jià)最高價(jià)：5580 元/M2折扣一次性：S1棟93 折；S3棟95折按揭：S1棟93 折；S3棟95折最低價(jià)：4019 元/M2展銷會(huì)優(yōu)惠免入住費(fèi)1600元、煤氣安裝費(fèi)3500元、首年管理費(fèi)均 價(jià)： 4622元/M2戶型(S1S3) 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上合計(jì)6070M224%%7080M222%%80~89M2　%%90~99M2　19%12%%100~120M2　13%13%120~140M2　　3%3%140M2以上合計(jì)　72%12%13%3%100%評(píng)述首次公開發(fā)售時(shí)間2001年6月中銷售情況約72%廣告主題富力地產(chǎn)集團(tuán)，河南首個(gè)樓盤,15萬m2小區(qū)宣傳賣點(diǎn)全新花園即將展現(xiàn)。項(xiàng)目正好處在中山大學(xué)與廣東美術(shù)學(xué)院中間，區(qū)內(nèi)原生植被郁郁蔥蔥，又是地鐵二號(hào)線上蓋物業(yè)，生態(tài)、人文與交通等條件均十分優(yōu)越，預(yù)計(jì)下半年開盤。千禧花園一期的SS5棟已為現(xiàn)樓，隨時(shí)可以發(fā)售；二期的6棟高層亦建至4層，供應(yīng)壓力大。剩余單位較多的有萬壽雅苑、千禧花園、益豐花園、利和閣、海印南苑等，統(tǒng)計(jì)情況如下表。其中二房一廳面積范圍集中在6070平方米，二房二廳面積集中在7080和8090平方米，三房二廳則集中在90110平方米。 由分析可見，該區(qū)域樓盤的均價(jià)多集中在4400—5300元/平方米之間，蘭亭穎園最后一期單位售價(jià)升至近6000元/平方米，主要是其園林綠化做得最出色，前期銷售大受歡迎，價(jià)格相應(yīng)作了大幅提升。該區(qū)域擁有大片的可開發(fā)用地，將是海珠區(qū)未來樓市競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。、赤崗一帶。該區(qū)域一直以來是海珠區(qū)樓市的供應(yīng)大戶，隨著原有工廠的陸續(xù)遷出，后續(xù)供應(yīng)量仍然很大，如光大花園、富力萬寶地塊等。每月僅廣日、羊晚兩報(bào)廣告投放量就在1400萬至2500萬元，與天河并駕齊驅(qū)，成為廣州樓市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。從2001年每月成交均價(jià)走勢(shì)看，海珠區(qū)高層總體價(jià)格呈下降趨勢(shì)，并主要在45005000元/平方米之間波動(dòng)；多層住宅價(jià)格起伏亦比較大，但基本圍繞在3800元/平方米的附近上落。%，%，海珠區(qū)住宅市場(chǎng)供需兩旺。住宅推售數(shù)量和成交面積一直位于各區(qū)前列。另外，今年首次把番禺、花都數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計(jì)范圍，而此兩區(qū)的住宅價(jià)格與原八區(qū)的價(jià)格有較大差距，相應(yīng)的把成交均價(jià)大幅拉低。 而多層住宅物業(yè)的成交均價(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)，基本保持在4000元/平方米的幅度。而商品住宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢(shì)，在一定程度上反映出住宅市場(chǎng)供大于求的狀況得到初步緩解。圖1：各年批準(zhǔn)預(yù)售量與登記成交量比較資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心 在登記成交量方面，因受實(shí)施住房貨幣化分配，結(jié)束實(shí)物分房政策，集團(tuán)購房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢(shì)，今年原八區(qū)的住宅成交比上年下降4%。1998年，由于樓市成交保持上升趨勢(shì)，集團(tuán)購房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項(xiàng)目動(dòng)工速度，使得當(dāng)年的預(yù)售批出量比97年增長(zhǎng)43％，是近年罕見的增幅。 同時(shí)，敝司亦衷心希望能與貴司建立進(jìn)一步的合作關(guān)系，并為貴司新開發(fā)項(xiàng)目下一步推廣的銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最終以貴項(xiàng)目達(dá)到最理想的銷售為目標(biāo)。東銀廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃書作者：日期： 一 期 目 錄一、前言二、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目的基本資料理解及優(yōu)劣分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位五、價(jià)格建議六、項(xiàng)目的整體規(guī)劃及包裝建議七、其他建議“互聯(lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng)八、銷售計(jì)劃安排及開售時(shí)間九、媒體宣傳策略十、百富誠(chéng)對(duì)本項(xiàng)目代理之運(yùn)作模式十一、結(jié)語十二、附件附件一：平面間隔修改建議（圖）附件二：豪華裝修材料及設(shè)備附件三：創(chuàng)意裝修材料及設(shè)備附件四：《東銀廣場(chǎng)獨(dú)家銷售代理合同》一、前言 日前，經(jīng)與貴司的初步接觸， 了解到一些有關(guān)本項(xiàng)目的基本現(xiàn)狀。敝司根據(jù)貴司提供的部分資料，結(jié)合敝司多年專業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理經(jīng)驗(yàn)，撰寫成此份初步策劃建議書，以期為貴項(xiàng)目之順利發(fā)展提供有效建議。二、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1997年以來，市區(qū)預(yù)售商品住宅批出量波動(dòng)幅度較大。到1999年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，％，％，%，其主要原因是從1999年初起廣州市國(guó)土房管局按有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少?？梢哉f，廣州市新增的住宅成交主要來自番禺。 由于受供求關(guān)系的影響，廣州市住宅物業(yè)的登記成交均價(jià)，自1996年以來，基本呈逐年降低趨勢(shì)，其中高層住宅物業(yè)的成交均價(jià)下降趨勢(shì)最為明顯，從1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米，%，這主要是受到售價(jià)稍低的小高層住宅供應(yīng)量上升及市區(qū)高層售價(jià)下降的影響。而到2001年，原八區(qū)多層住宅因供應(yīng)量少的緣故，價(jià)格開始逐步上升，%。圖2：廣州市歷年住宅成交均價(jià)對(duì)比 單位：元/平方米資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心隨著廣州城市總體規(guī)劃“北優(yōu)、南拓、東進(jìn)、西聯(lián)”政策的確立，目前海珠區(qū)內(nèi)連成的跨江橋梁已增至12座，內(nèi)環(huán)路的開通、地鐵二號(hào)線的動(dòng)工以及三號(hào)線的立項(xiàng)，令區(qū)內(nèi)的交通狀況得到較大的改善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造良好的商機(jī)。2001年全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積、均僅次于番禺居市屬十區(qū)的第二位。海珠區(qū)2001年的高層住宅成交均價(jià)為4934元/平方米，%；多層住宅成交均價(jià)3848元/平方米，%。近10個(gè)月以來，海珠區(qū)每月推售樓盤數(shù)基本均在35個(gè)以上，“十一”期間更高達(dá)60個(gè)同時(shí)大做廣告推售。注：以上資料以《廣州日?qǐng)?bào)》和《羊城晚報(bào)》統(tǒng)計(jì)得出：—江燕路—寶崗大道一帶。熱點(diǎn)樓盤有南景園、宏宇廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)、保利花園、光大花園、金碧花園等，價(jià)廉物美，大受買家歡迎。琶州會(huì)展中心的建設(shè)、濱江東路的開通、地鐵三號(hào)線規(guī)劃以及海珠區(qū)府將搬遷至此等一系列利好消息把該區(qū)域的房地產(chǎn)送上了快車道，合生的3大樓盤愉景南苑、逸景翠園和珠江帝景相繼推出市場(chǎng)，疊彩園、琴海居、麗水庭園、翠園、和平家園等亦加入戰(zhàn)團(tuán)。表：海珠區(qū)每月廣告投放量排行前五位樓盤情況時(shí)間第一位第二位第三位第四位第五位05/01中海名都140萬海印南苑105萬玫瑰園68萬豪豐園63萬嘉仕花園60萬06/01中海名都197萬南景園165萬千禧花園148萬疊彩園122萬光大花園115萬07/01琴海居154萬南景園148萬愉景南苑133萬嘉仕花園99萬疊彩園97萬08/01逸景翠園302萬南北廣場(chǎng)138萬嘉仕花園129萬保利花園95萬南景園76萬09/01珠江帝景225萬中海名都188萬嘉仕花園176萬南北廣場(chǎng)137萬南景園125萬10/01珠江帝景218萬南景園117萬麗水庭園102萬宏宇廣場(chǎng)95萬保利花園87萬11/01南景園196萬南北廣場(chǎng)147萬中海名都126萬逸景翠園123萬翠園101萬12/01宏宇廣場(chǎng)160萬順意花園151萬藍(lán)色快線121萬疊彩園92萬南北廣場(chǎng)83萬01/02海岸俊園217萬藍(lán)色快線152萬光大花園129萬疊彩園116萬南景園93萬02/02光大花園81萬保利