【正文】 值機(jī)內(nèi)扣減。 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)v 設(shè)施預(yù)訂 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的設(shè)施預(yù)訂系統(tǒng)，用戶可以瀏覽顯示在電視上的選擇單，預(yù)訂各種設(shè)施。v 談天說地聊天區(qū)除了與管理中心的雙向交流外，住戶與住戶之間還可以在聊天區(qū)相互交換心得，如果加上一個(gè)數(shù)位式的攝影鏡頭，還可以看見對方。將物業(yè)管理提前介入，能有效提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量及要操作性，以便提高項(xiàng)目檔次及增加買家購買信心，減少樓宇建成后出現(xiàn)問題的機(jī)率，使日后物業(yè)管理得以順利進(jìn)行。因此，須適當(dāng)?shù)匕才藕脴怯钿N售的先后步驟，例如：在，可先將綜合質(zhì)素最差與質(zhì)素銷好之各一樓宇推出市場，照顧到各類型的準(zhǔn)客戶，另將質(zhì)素差之樓宇價(jià)格定于市場平均線，從而較有效地化劣勢為優(yōu)勢，并因?yàn)楣?yīng)量少及價(jià)格低，令客戶產(chǎn)生物有所值的感覺，促使其盡快購買，從而加快樓盤首期的銷售進(jìn)度，在市場上建立起口碑，利于樓盤之下期銷售。4. 銷售工作由內(nèi)部認(rèn)購正式過渡到公開發(fā)售。 根據(jù)顧客認(rèn)購情況調(diào)整項(xiàng)目未推售部分單位售價(jià)。均價(jià)：5100元/M2銷售總額1935萬元時(shí)間：2003年2月~4月至此階段，項(xiàng)目前期已推出144套住宅單位（約占總貨量65%）。以下時(shí)間安排將以項(xiàng)目工程進(jìn)度作為最后衡量依規(guī)一、 開盤時(shí)間 時(shí)間： 10月1日 貨量掌握：（按最新價(jià)目表） 推117層共24套單位。 培訓(xùn)：A）項(xiàng)目基本資料認(rèn)識（已完成）； B）解答項(xiàng)目劣勢技巧（9月4日）。同時(shí)，配合對曉港公園景觀的宣傳，廣告主題：海印橋南一線園林景觀/第一排園林景觀。 地段優(yōu)勢（海珠區(qū)中心位置）（橙色頻色）216。所有單位先到先得！216。越秀區(qū)——世貿(mào)中心，花園酒店巴士站。 派發(fā)時(shí)間：分四天完成，國慶長假期的頭兩天及倒數(shù)第二第三天。因禮品由東銀公司購買，故我司未能提供預(yù)算。而在媒體運(yùn)用上更會以報(bào)紙、單張等宣傳媒體為主。預(yù)算：12600元。 區(qū)域——10間，每間2,000張。三、 宣傳輔助渠道A） 印刷單張數(shù)量：100,000份i a)派發(fā)地點(diǎn)（每地點(diǎn)2位parttime）：東山區(qū)——農(nóng)林下路現(xiàn)代城附近，海印電器城附近。216。 景觀（綠色頻色）216。n 繕稿宣傳：主要以12次繕稿形式刊登項(xiàng)目銷售信息。 公開展銷期按實(shí)際情況增加人手。銷售物料：模型、展板、樓書、單張、樓價(jià)表、認(rèn)購須知、付款方式、認(rèn)購書?！揖由罡p松。11111222232層（80套單位）利用“萬佳入駐東銀廣場”進(jìn)行造勢宣傳，承接開盤勢頭，對項(xiàng)目做進(jìn)一步推售。2. 通過小量單位價(jià)格的推出試探市場，令價(jià)格定位更加準(zhǔn)確。結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)模龐大，超前定位等特性，敝司認(rèn)為在選擇物業(yè)管理公司時(shí)需全面考慮其專業(yè)程度、實(shí)力規(guī)模、服務(wù)質(zhì)素保證等，才能選出既適合發(fā)展商又能利于項(xiàng)目長期科學(xué)而又健康管理的專業(yè)物業(yè)管理公司。因此，買家在選擇物業(yè)時(shí)，將會對物業(yè)管理作為衡量物業(yè)質(zhì)素的一個(gè)重要指標(biāo)。管理處也可張貼只有指定用戶才能看到的個(gè)別通告?！盎ヂ?lián)網(wǎng)頂端盒”的紅外線遙控器附有字母數(shù)字鍵盤，方便用戶輸入網(wǎng)址，選擇網(wǎng)上購物商場的貨品和服務(wù)，甚至輸送簡短的電子郵件。③智能增值和扣減 屋苑內(nèi)設(shè)置增值機(jī)和閱讀器，住戶可以憑智能咭到指定的增值機(jī)增值（如在屋苑的管理處和會所的辦公室等）。=自選特定節(jié)目將特定的電視節(jié)目，如CNN新聞、特備的體育節(jié)目、路秀社即時(shí)的財(cái)經(jīng)資訊與系統(tǒng)連，讓用戶自由地選看。這種互動服務(wù)乃由技術(shù)先進(jìn)的、專為發(fā)展優(yōu)質(zhì)住宅而設(shè)計(jì)的通訊網(wǎng)絡(luò)傳送，能全面切合你娛樂、學(xué)習(xí)、娛樂等需要，為你提供理想生活的答案。②智慧家居系統(tǒng)應(yīng)用功能概述 通過智慧家居系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器、用戶頂端盒、智能咭閱讀器、智能咭增值機(jī)和軟件，用戶可以獲取下列服務(wù)：166。①智能化住宅小區(qū)的開發(fā)價(jià)值主要體現(xiàn)在以下三方面K使住戶生活便利，娛樂豐富智能化住宅小區(qū)的業(yè)主可以享受到小區(qū)智能化的六大功能，即網(wǎng)絡(luò)化教育、電腦購物、數(shù)字化娛樂、電腦閱讀、電子郵件幫助親友交流和初步實(shí)現(xiàn)家庭上班。為提高區(qū)內(nèi)整潔度，伸入小區(qū)內(nèi)的支道可用廣場磚鋪設(shè)，局部堆砌圖案，既有美感，亦提高區(qū)內(nèi)光潔、協(xié)調(diào)。由于具有以上優(yōu)點(diǎn)而受到大多數(shù)買家的推崇與贊賞，目前大多數(shù)開發(fā)商皆相應(yīng)地采用了外飄窗臺設(shè)計(jì)。由于本項(xiàng)目有曉港公園的天然景致，而且小區(qū)內(nèi)亦有大面積的綠化庭園，故而更應(yīng)將窗戶面積加大，令室外景致融入室內(nèi)，視野更寬闊，這樣設(shè)計(jì)使買家中意的同時(shí)，亦令項(xiàng)目的建筑外觀更為吸引。據(jù)了解。 H型單位：將洗手間改在廚房旁邊，令客廳的整體性和實(shí)用性增加。：在現(xiàn)場位置建立售樓部，可利用大廈首層主體稍加 修飾布置，就即可襯托起售樓部外圍，建立自有形象， 由于本項(xiàng)目將于準(zhǔn)現(xiàn)樓階段銷售，此時(shí)難以令客戶真實(shí)感受到樓房的開間布局、居家氣氛甚至裝修格調(diào)，如果只限于樓書等平面資料的描繪、模型的縮小顯示，以及銷售人員的間接表述，是難以令客戶即時(shí)落訂購買。A、一次性付款 透過三個(gè)月內(nèi)付90%樓款，但又有較大優(yōu)惠折扣之辦法，余款10%交樓時(shí)付清，盡量令有實(shí)力之買家選擇此種付款方式，從而加速發(fā)展商回籠資金之目的。雖然該區(qū)域具較大發(fā)展?jié)摿?，但現(xiàn)時(shí)周邊新興住宅區(qū)尚在成型期，周圍居住氣氛尚不濃厚，多數(shù)樓盤始終徘徊在42005300元／平方米左右，離該區(qū)域中心旺地（濱江路沿線、江南大道）亦較遠(yuǎn)，同時(shí)又因附近區(qū)域仍有大面積拆遷，更缺乏各類生活配套設(shè)施，此原因的客觀存在將直接或?qū)㈤g接地影響本項(xiàng)目的售價(jià)。該類買家在戶型選擇上范圍較廣，大、中、小戶型均有可能接受。目前廣州市私人購房成為房地產(chǎn)市場的主流；金融機(jī)構(gòu)積極介入房產(chǎn)消費(fèi)，放寬貸款限制，進(jìn)一步增強(qiáng)了個(gè)人購房的能力。，供大于求 由于海珠區(qū)現(xiàn)階段及未來的市場供應(yīng)量均很龐大，今年新增供應(yīng)量大于成交量，且有部分為大型知名小區(qū)項(xiàng)目，推盤手法多樣，本項(xiàng)目將要承受很大的市場競爭壓力。 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月中封頂，9月底建成，發(fā)售時(shí)基本已是現(xiàn)樓，如能同時(shí)配合現(xiàn)場綠化環(huán)境的設(shè)計(jì)建造，將會給予買家極大的購買信心。由于一期開賣時(shí)二期工程仍在進(jìn)行，二期工地現(xiàn)場最好等與一期待售樓盤做一定隔離，而項(xiàng)目一期臨前進(jìn)路，如能利用架空層綠化及局部組團(tuán)綠地將該項(xiàng)目的小環(huán)境與曉港公園的大環(huán)境有機(jī)融合在一起，則對吸引買家有極為重要的作用。：項(xiàng)目分四期建設(shè)，包括3棟32層住宅樓宇及一棟24層寫字樓，預(yù)計(jì)2005年全部完工。萬豐花園項(xiàng)目基本資料 名 稱萬豐花園樓盤地址前進(jìn)路54號預(yù)售證號990095代理商/銷售電話84433638開發(fā)商廣州興建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格15萬m26棟27層、4棟9層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商場周邊配套設(shè)施萬松園市場、南園酒家、萬國廣場等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)待售情況君雅大廈3棟515491m276%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓1面價(jià)最高價(jià)：5528元/M2折扣一次性：98 折按揭：100 折額外折扣： 折最低價(jià)：4566元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價(jià)：4970元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)6069M270~79M2　　80~89M2　　40%40%90~99M2　　30%30%100~110M2　　10%10%110~120M210%10%120~130M2　　10%10%140M2以上合計(jì)　　40%60%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù) 0臺銷售情況售出75%廣告主題/宣傳賣點(diǎn)周邊配套完善現(xiàn)場評述 實(shí)用率過低蘭亭穎園項(xiàng)目基本資料 名 稱蘭亭穎園樓盤地址前進(jìn)路預(yù)售證號20000144代理商經(jīng)緯銷售電話84488818開發(fā)商廣州市廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管顧問戴德梁行占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格14棟12層/嶺南園林/區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幼兒園等周邊配套設(shè)施好又多、南園酒家等配套完善在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)待售情況榕軒4座16014514m288%豪華準(zhǔn)現(xiàn)樓面價(jià)最高價(jià)：6160元/M2折扣一次性：94 折按揭：95 折額外折扣： 折最低價(jià)：5500元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價(jià)：5750元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)6069M2%%70~79M2　　%%80~89M2　　%%90~99M2　　%%100~110M2　　%%110~120M2120~130M2　　140M2以上10%10%合計(jì)　　%%10%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù) 0臺銷售情況剩余小量單位廣告主題嶺南佳境居蘭亭宣傳賣點(diǎn)嶺南特色園林間隔可靈活修改，82平方米的2房變3房地鐵、前進(jìn)路的繁華現(xiàn)場評述 小區(qū)園林好，區(qū)內(nèi)環(huán)境清幽，銷售情況理想。規(guī)模大，配套全，為該區(qū)域的龍頭盤，吸引了眾多東山客。特惠價(jià)實(shí)例表：原價(jià)折讓26萬/套。剩余單位較多的有萬壽雅苑、千禧花園、益豐花園、利和閣、海印南苑等，統(tǒng)計(jì)情況如下表。、赤崗一帶。%，%，海珠區(qū)住宅市場供需兩旺。而商品住宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的狀況得到初步緩解。東銀廣場營銷策劃書作者：日期： 一 期 目 錄一、前言二、廣州市房地產(chǎn)市場分析三、項(xiàng)目的基本資料理解及優(yōu)劣分析四、項(xiàng)目市場定位五、價(jià)格建議六、項(xiàng)目的整體規(guī)劃及包裝建議七、其他建議“互聯(lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng)八、銷售計(jì)劃安排及開售時(shí)間九、媒體宣傳策略十、百富誠對本項(xiàng)目代理之運(yùn)作模式十一、結(jié)語十二、附件附件一：