【正文】 本項(xiàng)目一期與后三期中間有段高壓線經(jīng)過，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目形象有較大影響 ，且該項(xiàng)目位處兩條主干道間，外部環(huán)境較嘈雜 ，建議在規(guī)劃上加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)。項(xiàng)目分四期建設(shè)，包括3棟32層住宅樓宇及一棟24層寫字樓。利和閣 項(xiàng)目基本資料 名 稱利和閣樓盤地址海聯(lián)路預(yù)售證號(hào)代理商穗正陽銷售電話34280288開發(fā)商 廣州市博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格 2089m221412m2一棟高層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施會(huì)所周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園、市場(chǎng)在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)待售情況剩余單位84套8760m284%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價(jià)最高價(jià)：6940元/M2折扣一次性：94 折按揭：95 折額外折扣： 折最低價(jià)：5190元/M2展銷會(huì) 優(yōu)惠均 價(jià)：6000元/M2 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)4050M25060M26070M27080M280~89M2　%%90~99M2　100~110M2　%%120~130M2　　140M2以上合計(jì)　%%100%展銷日期/現(xiàn)場(chǎng)顧客人數(shù)0臺(tái)銷售情況售出約40%廣告主題濱江東水岸風(fēng)情宣傳賣點(diǎn)周邊配套完善現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 已入住，但入住率較低。周邊為老城區(qū)，樓盤的外觀等在該區(qū)域突出，銷售情況好。樓盤千禧花園翡翠華軒海印南苑利和閣萬壽雅苑萬豐花園蘭亭穎園益豐花園占地（m2）38000251844萬20896524150413萬總建（m2）1530007943315萬2141215萬5967115萬在售單位剩余100套9167 m2剩余33套2645 m2剩余68套8439 m2剩余84套8760 m2剩余140套12552 m2剩余51套5491 m2剩余小量單位東豐閣154套14186 m2附：競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況表項(xiàng)目基本資料 名 稱千禧花園樓盤地址海珠區(qū)東曉路與新港西交匯處預(yù)售證號(hào)20010088代理商/銷售電話84188877開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司建筑設(shè)計(jì)/物業(yè)管理廣州天力物業(yè)管理有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格38000m2153000m2一期為5棟18層，二期為6棟26層、三期為1棟12層商貿(mào)中心、/歐式歐式區(qū)內(nèi)配套地下停車場(chǎng)，泳池、健身室等會(huì)所設(shè)施周邊配套大、中、小學(xué)校、銀行、醫(yī)院等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)S1S3剩余145套%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓價(jià)格實(shí)價(jià)最高價(jià)：5580 元/M2折扣一次性：S1棟93 折；S3棟95折按揭：S1棟93 折；S3棟95折最低價(jià)：4019 元/M2展銷會(huì)優(yōu)惠免入住費(fèi)1600元、煤氣安裝費(fèi)3500元、首年管理費(fèi)均 價(jià)： 4622元/M2戶型(S1S3) 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上合計(jì)6070M224%%7080M222%%80~89M2　%%90~99M2　19%12%%100~120M2　13%13%120~140M2　　3%3%140M2以上合計(jì)　72%12%13%3%100%評(píng)述首次公開發(fā)售時(shí)間2001年6月中銷售情況約72%廣告主題富力地產(chǎn)集團(tuán)，河南首個(gè)樓盤,15萬m2小區(qū)宣傳賣點(diǎn)全新花園即將展現(xiàn)。其中二房一廳面積范圍集中在6070平方米，二房二廳面積集中在7080和8090平方米，三房二廳則集中在90110平方米。該區(qū)域一直以來是海珠區(qū)樓市的供應(yīng)大戶，隨著原有工廠的陸續(xù)遷出，后續(xù)供應(yīng)量仍然很大，如光大花園、富力萬寶地塊等。住宅推售數(shù)量和成交面積一直位于各區(qū)前列。圖1：各年批準(zhǔn)預(yù)售量與登記成交量比較資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心 在登記成交量方面，因受實(shí)施住房貨幣化分配，結(jié)束實(shí)物分房政策，集團(tuán)購房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢(shì)，今年原八區(qū)的住宅成交比上年下降4%。敝司根據(jù)貴司提供的部分資料，結(jié)合敝司多年專業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理經(jīng)驗(yàn)，撰寫成此份初步策劃建議書，以期為貴項(xiàng)目之順利發(fā)展提供有效建議。 由于受供求關(guān)系的影響，廣州市住宅物業(yè)的登記成交均價(jià)，自1996年以來，基本呈逐年降低趨勢(shì)，其中高層住宅物業(yè)的成交均價(jià)下降趨勢(shì)最為明顯，從1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米，%，這主要是受到售價(jià)稍低的小高層住宅供應(yīng)量上升及市區(qū)高層售價(jià)下降的影響。海珠區(qū)2001年的高層住宅成交均價(jià)為4934元/平方米，%；多層住宅成交均價(jià)3848元/平方米，%。琶州會(huì)展中心的建設(shè)、濱江東路的開通、地鐵三號(hào)線規(guī)劃以及海珠區(qū)府將搬遷至此等一系列利好消息把該區(qū)域的房地產(chǎn)送上了快車道，合生的3大樓盤愉景南苑、逸景翠園和珠江帝景相繼推出市場(chǎng)，疊彩園、琴海居、麗水庭園、翠園、和平家園等亦加入戰(zhàn)團(tuán)。現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 項(xiàng)目位處一線路面新港西路，其中S1棟受道路影響較大，因此S1棟的付款折扣較其他優(yōu)惠2%?，F(xiàn)時(shí)剩余的主要為一些高層單位，并聯(lián)和復(fù)式單位剩余較多。益豐花園項(xiàng)目基本資料 名 稱益豐花園樓盤地址江南大道中99號(hào)預(yù)售證號(hào)20000165代理商合富輝煌銷售電話84493346開發(fā)商廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司物管顧問/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格3萬m215萬m25棟高層，一棟寫字樓///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園周邊配套設(shè)施好又多、南豐商場(chǎng)、南園酒家等配套完善在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)待售情況東豐閣14012966m282%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓1面價(jià)最高價(jià)：5192元/M2折扣一次性：95 折按揭：97 折額外折扣： 折最低價(jià)：3920元/M2展銷會(huì) 優(yōu)惠3房單位送5萬元禮券均 價(jià)：4751元/M2 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)6069M220%20%70~79M2　　80~89M2　　40%40%90~99M2　　100~110M2　　40%40%110~120M2120~130M2　　140M2以上合計(jì)　　20%40%40%100%展銷日期/現(xiàn)場(chǎng)顧客人數(shù) 0臺(tái)銷售情況/廣告主題地鐵上蓋高雅住宅小區(qū)宣傳賣點(diǎn)地鐵出口、江南大道前進(jìn)路的繁華69110平方米多種戶型選擇現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 首期落成多時(shí)，外觀設(shè)計(jì)較落后，銷售情況一般。其中第一期為靠近前進(jìn)路邊的一棟32層住宅樓，計(jì)劃于2002年5月15日封頂，9月30日建成并交付使用。本項(xiàng)目位于居住氣氛較為成熟的海珠區(qū)一級(jí)地段前進(jìn)路上,附近生活配套設(shè)施齊全，包括有：曉港公園；南園酒樓、明記小炒王、炳勝酒家；萬佳超市（小區(qū)配套）、好又多超市、沃而瑪（即將開業(yè)）；農(nóng)業(yè)銀行、公商銀行、建設(shè)銀行；學(xué)校、醫(yī)院等。 該項(xiàng)目于1999年動(dòng)工，中途因種種不明原因?qū)е峦９?shù)年，對(duì)周邊住戶來說，爛尾的陰影始終存在，此次正式銷售期間，如何打消買家疑慮則成為一個(gè)重要問題。因此，本項(xiàng)目要在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，搶占市場(chǎng)份額，除項(xiàng)目的整體綜合質(zhì)素必須達(dá)到更高的水平，還要在宣傳包裝方面充分體現(xiàn)該樓盤的主題特色和社區(qū)文化魅力，力求創(chuàng)造出品牌特色。而本區(qū)域樓價(jià)幅度約在4200–5300元/平方米，對(duì)于以下層次人士有極大的吸引力。，以在海印橋北大沙頭周邊從事個(gè)體生意為主的外地人 海印橋北沿江邊聚集了大量從事個(gè)體生意的經(jīng)營者，其中有不少是外地人，他們的工作地點(diǎn)與該項(xiàng)目?jī)H一橋之隔，而河南區(qū)域的樓盤與東山區(qū)樓盤相比，價(jià)格上有較大差距，對(duì)于這類人來說，選擇該樓盤就是選擇了物有所值。綜上所述，由于該區(qū)域樓宇供應(yīng)量大，相互間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而且各樓盤質(zhì)素參差不齊，買家對(duì)樓盤的選擇范圍廣，已造成不良競(jìng)爭(zhēng)。B、銀行按揭 據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)在同類型中低檔物業(yè)成交案例中選擇銀行按揭付款所占比重最大，約占付款方式的九成。 敝司建議：在六樓以上設(shè)示范單位及樣板房，應(yīng)以最大限度的仿真性模擬出單位未來的裝飾格調(diào)，從而促進(jìn)客戶落訂的信心。 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)眾多不同檔次的樓盤在規(guī)劃上以及在前期包裝中，為提高銷售，均以會(huì)所作為一賣點(diǎn)吸引買家的注意。因此敝司建議：可以將管理費(fèi)打入樓價(jià)的形式，免一定年期的管理費(fèi)，此舉多少會(huì)有助于提高項(xiàng)目與同區(qū)其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。另外，建筑外觀的吸引、特色處理是重要手段，在窗臺(tái)、樓頂、陽臺(tái)等等部分均可結(jié)合整體結(jié)構(gòu)及戶外環(huán)境作一些具心思的處理，務(wù)求令樓宇外觀更具特色，例如在部分落地窗前設(shè)置線條幽雅的鑄欄仿陽臺(tái)，配以落地玻璃趟門及斜角天窗，這樣設(shè)計(jì)令樓宇外觀更為獨(dú)特，買家亦會(huì)受落，置身其間，朗日繁星盡收眼底。d、陽臺(tái)的大面積化與景觀化 陽臺(tái)是一般性住宅單位中唯一的露天部分，是人們?cè)诙际忻β?、緊張生活下的另一個(gè)休憩空間。七、其他建議 本項(xiàng)目自身及其住戶的特點(diǎn)要求該項(xiàng)目的保安設(shè)施必須分外完善齊備，故建議保安隊(duì)伍分為兩部分：216。K使物業(yè)管理更有效率，也更便于管理物業(yè)管理中的房租、水、電、煤氣等收費(fèi)可通過傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)（電影、卡拉OK）在新世紀(jì)之初，隨著科學(xué)技術(shù)的日益發(fā)展和用戶知識(shí)水平的不斷提高，對(duì)即時(shí)傳送高質(zhì)素的娛樂節(jié)目和各種資訊的需求也日益增加。VOD讓你足不出戶便可享受一系列資訊和娛樂服務(wù)。166。住戶每次享用會(huì)所設(shè)施和屋苑服務(wù)，必須用智能咭在閱讀器內(nèi)確認(rèn)，所需的費(fèi)用，便會(huì)自動(dòng)扣減。166。v 住戶意見箱有任何意見、看法，經(jīng)由內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)之EMail傳送至管理中心，提供住戶一個(gè)暢通的意見管道，加速意見之處理。所以，在項(xiàng)目前期籌備工作時(shí)，就應(yīng)著手安排物業(yè)管理工作。八、銷售計(jì)劃安排及開售時(shí)間一個(gè)樓盤在銷售時(shí)，切忌將首期開發(fā)之單位在首次開售時(shí)就全數(shù)推出，因各單位之景觀，采光均會(huì)不同，若將這些單位一次性推出市場(chǎng)，首先買家多會(huì)選擇一些各方面質(zhì)素較好的朝向或樓層，而質(zhì)素較差的單位將會(huì)產(chǎn)生滯銷現(xiàn)象；其次，由于推售的單位較多，容易令買家產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響銷售進(jìn)度；再次，銷售價(jià)格難于提升。3. 通過半個(gè)月的內(nèi)部認(rèn)購積累客源，擴(kuò)充公開發(fā)售的成交量及客流量。 參照開盤銷售情況對(duì)推售策略做出調(diào)整。—我的花園我的家。廣告資料：報(bào)紙廣告、大型廣告牌、報(bào)紙繕稿。216。9月27日及10月1日以新聞稿形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳；新聞稿主題以前進(jìn)路上最方便生活小區(qū)為宣傳主題，通過對(duì)地段（與東山區(qū)僅一橋之隔）、交通、飲食、購物等衣食住行的生活元素的宣傳凸顯項(xiàng)目方便快捷的生活配套。 生活購物便捷（萬佳超市）（金色頻色）216。 萬佳超市率先入駐，魅力曉港，海印生活全頻色；全面感謝XX位買家盛意支持；東銀廣場(chǎng)一期曉翠庭，10月1日正式公開發(fā)售； 3980元/平方米起；5%首期輕松作業(yè)主。楊箕地鐵站近農(nóng)林下路出口。 派發(fā)形式：二手部同事洗樓時(shí)逐家逐戶派。C） 建議購買1000汽球，贈(zèng)送入場(chǎng)看樓者，