【正文】 而在媒體運用上更會以報紙、單張等宣傳媒體為主。 客梯裝配完畢并投入使用（至少一臺）。 示范層電梯間及裝修標準樣板房落成開放。因禮品由東銀公司購買，故我司未能提供預算。預算：12600元。宏城停車費800元/日（面包車），7天，共5600元。ii) 宏城廣場。 派發(fā)時間：分四天完成，國慶長假期的頭兩天及倒數(shù)第二第三天。 區(qū)域——10間，每間2,000張。 c)派發(fā)數(shù)量：每日每個派發(fā)點600份。海珠區(qū)——前進路好又多、江南西路。越秀區(qū)——世貿中心，花園酒店巴士站。三、 宣傳輔助渠道A） 印刷單張數(shù)量：100,000份i a)派發(fā)地點（每地點2位parttime）：東山區(qū)——農林下路現(xiàn)代城附近，海印電器城附近。費用預算：制作費預算3萬元9月21日~10月7日（逢周四、五、六）（省臺/市臺）翡翠臺黃金時間（晚上9：0010：00兩次，余下次數(shù)放在7：358：35）（周四3次，周五4次，周六1次）。費用預算：以上報紙廣告費用預算為 848,060 元（價格未打折扣）n 電視廣告：制作15秒電視標版。所有單位先到先得！216。216。 投放時間：日期規(guī)格版面9月1/2B21/2B210月1/2B21/3B21/3B21/3B21/3B21/4B21/3B21/4B2 廣告內容：216。 學校/教育網絡（藍色頻色）216。 地段優(yōu)勢（海珠區(qū)中心位置）（橙色頻色）216。 景觀（綠色頻色）216。利用系列廣告營造項目賣點及檔次。10月11日公布是次銷售成績理想，并于中旬時間再度加推。同時，配合對曉港公園景觀的宣傳，廣告主題：海印橋南一線園林景觀/第一排園林景觀。n 繕稿宣傳：主要以12次繕稿形式刊登項目銷售信息。216。二、 宣傳渠道n 銷售現(xiàn)場：216。 培訓：A）項目基本資料認識（已完成）； B）解答項目劣勢技巧（9月4日）。 公開展銷期按實際情況增加人手。 銷售人員入場（已完成）。 首期推售貨源以中層單位為主，意在試探市場對項目售價的反應，及時進行調整。以下時間安排將以項目工程進度作為最后衡量依規(guī)一、 開盤時間 時間： 10月1日 貨量掌握：（按最新價目表） 推117層共24套單位。銷售物料：模型、展板、樓書、單張、樓價表、認購須知、付款方式、認購書。同時，預計首期開售時間亦須視乎各項硬件、軟件籌備完畢。 2003年銷售計劃（沖刺階段）時間：2003年5月推售計劃：剩余112230層（72套單位）主要賣點：優(yōu)質精品住宅小區(qū)；精致生活；銷售均價：5100元/M2銷售總額： 3484萬元 定于2002年10月1日開始公開發(fā)售。均價：5100元/M2銷售總額1935萬元時間：2003年2月~4月至此階段，項目前期已推出144套住宅單位（約占總貨量65%）?！揖由罡p松。122231層（40套單位） 一期住宅交樓在即 配合業(yè)主活動進行推售 通過舉辦業(yè)主活動擴大項目客源，提升銷售成績。均價：5000元/M2銷售總額3795萬元強勢銷售期 一期住宅外墻全面展現(xiàn)。 根據顧客認購情況調整項目未推售部分單位售價。11111222232層（80套單位）利用“萬佳入駐東銀廣場”進行造勢宣傳，承接開盤勢頭，對項目做進一步推售。曉港公園后花園均價：5000元/M2銷售總額 1139萬元銷售擴張期 一期建筑外墻展現(xiàn) 一期綠化花園完工。1. 低層小區(qū)園景。4. 銷售工作由內部認購正式過渡到公開發(fā)售。2. 通過小量單位價格的推出試探市場，令價格定位更加準確。 架空層花園全面展現(xiàn)。 一期綠化花園和架空花園基本完工；一期建筑外墻展現(xiàn)超過15層。因此，須適當?shù)匕才藕脴怯钿N售的先后步驟，例如：在，可先將綜合質素最差與質素銷好之各一樓宇推出市場，照顧到各類型的準客戶，另將質素差之樓宇價格定于市場平均線，從而較有效地化劣勢為優(yōu)勢，并因為供應量少及價格低，令客戶產生物有所值的感覺，促使其盡快購買，從而加快樓盤首期的銷售進度，在市場上建立起口碑，利于樓盤之下期銷售。結合本項目規(guī)模龐大，超前定位等特性，敝司認為在選擇物業(yè)管理公司時需全面考慮其專業(yè)程度、實力規(guī)模、服務質素保證等，才能選出既適合發(fā)展商又能利于項目長期科學而又健康管理的專業(yè)物業(yè)管理公司。聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司作為本項目的物業(yè)管理公司，將可為住戶提供優(yōu)質專業(yè)管理服務，既可提升項目知名度，又能添加買家購買信心，促進項目銷售。因此，現(xiàn)時買家購買物業(yè)時除關注由哪間物業(yè)管理公司提供管理服務外，更加注意管理公司提供之服務內容包括什么內容，具體收費多少，購買樓花時更要求發(fā)展商在《預售契約》中附加此項內容，并詳細列明管理事項。將物業(yè)管理提前介入，能有效提高規(guī)劃設計質量及要操作性，以便提高項目檔次及增加買家購買信心，減少樓宇建成后出現(xiàn)問題的機率，使日后物業(yè)管理得以順利進行。因此，買家在選擇物業(yè)時，將會對物業(yè)管理作為衡量物業(yè)質素的一個重要指標。v 電子信箱每位住戶享有一個ID和Password，自由進出社區(qū)網絡，同時還有一個區(qū)域網絡的電子信箱，隨時接收來自管理中心及鄰居發(fā)送來的信件。v 電腦教學及電腦新知大家一起來學電腦，共同創(chuàng)造一個沒有電腦文盲的優(yōu)質社區(qū)，讓電腦成為孩子生活的一部分，讓孩子成為21世紀小小資訊家，管理中心特聘專業(yè)人員提供電腦初步入門、社區(qū)布告欄使用教學，更提供多種學童專用教學軟件，家長省卻尋覓教學軟件的時間和精神，真正做到鄧小平說的“計算機的普及要從娃娃做起。v 談天說地聊天區(qū)除了與管理中心的雙向交流外，住戶與住戶之間還可以在聊天區(qū)相互交換心得，如果加上一個數(shù)位式的攝影鏡頭，還可以看見對方。管理處也可張貼只有指定用戶才能看到的個別通告。v 物業(yè)咨詢 “物業(yè)咨詢”是小區(qū)內聯(lián)網的其中一網頁，為物業(yè)管理部提供快捷方便的途徑刊登通告和發(fā)布社區(qū)消息。預訂后，用戶會獲得確認。 使用內聯(lián)網v 設施預訂 使用內聯(lián)網的設施預訂系統(tǒng)，用戶可以瀏覽顯示在電視上的選擇單，預訂各種設施?！盎ヂ?lián)網頂端盒”的紅外線遙控器附有字母數(shù)字鍵盤，方便用戶輸入網址，選擇網上購物商場的貨品和服務，甚至輸送簡短的電子郵件。 “互聯(lián)網頂端盒”（STB）是成本低，使用方便的互聯(lián)網接駁器，接入網絡連接裝置，PAL或NTSC電視機或監(jiān)控器和電源插座使用時，用戶只須插入特制的聰明卡，便可自動登入控制室里的伺服器，鍵入簡單的私人密碼作確認。給用戶安裝私人電腦，不但成本太昂貴而且對于某些用戶來說，操控也太困難。而且，屋苑內的管理費用，也可以在管理處的增值機內扣減。③智能增值和扣減 屋苑內設置增值機和閱讀器，住戶可以憑智能咭到指定的增值機增值（如在屋苑的管理處和會所的辦公室等）。住戶若沒有預先在系統(tǒng)內預訂設施，便不可使用該設施。住戶每次出入大廈的門口、停車場出入口或會所的出入口，只須憑咭在閱讀器內確認，便可進入大廈或會所范圍，這樣先進的保安，既安全又簡單。 智能保安及設施管理①保安確認每個住戶將獲發(fā)一張智能咭（Smart Card）。=自選特定節(jié)目將特定的電視節(jié)目，如CNN新聞、特備的體育節(jié)目、路秀社即時的財經資訊與系統(tǒng)連，讓用戶自由地選看。請想想，我們采用先進的互動應用技術———你只需輕按遙控器的按鈕，便可安享家里自由自在地觀賞影片，欣賞音樂，隨意購物等等。此外，VOD更能進一步記憶用戶的喜好，以便用戶唱卡拉OK時更方便地選唱心愛的歌曲。只需輕按你的遙控器，你便可觀賞電影，選擇音樂影帶觀賞或唱卡拉OK，你還可以購物，預訂屋苑內各項設施，甚至接收最新的新聞消息和天氣報告等。這種互動服務乃由技術先進的、專為發(fā)展優(yōu)質住宅而設計的通訊網絡傳送，能全面切合你娛樂、學習、娛樂等需要，為你提供理想生活的答案。VOD無疑是一個二十四小時日夜無間地傳送娛樂節(jié)目和各種資訊中心，為能干的你開拓新的資訊領域。VOD為大眾對家居互動多媒體娛樂資訊的認知和欣賞寫下革命性的新定義。對于未來的優(yōu)質住宅物業(yè)來說，最新的VOD技術能讓你優(yōu)悠自在地在家中娛樂和購物，這在中國確是獨一無二。②智慧家居系統(tǒng)應用功能概述 通過智慧家居系統(tǒng)的網絡、服務器、用戶頂端盒、智能咭閱讀器、智能咭增值機和軟件，用戶可以獲取下列服務：166。智能化住宅小區(qū)開發(fā)應著眼于有市場競爭力的住宅，并使其成為精品中的精品。K發(fā)展商可獲得高科技增值利潤在智能化小區(qū)建設中，發(fā)展商與計算機系統(tǒng)集成商一起規(guī)劃設計，鋪設好小區(qū)網絡，并建立小區(qū)智能化控制中心，其投資并不比供電系統(tǒng)大，在整個小區(qū)投資中所占比例也較小。物業(yè)管理中的一些服務性、營利性的新內容，如保安、購物、洗衣、社區(qū)廚房等通過電腦網絡將更為方便有效。①智能化住宅小區(qū)的開發(fā)價值主要體現(xiàn)在以下三方面K使住戶生活便利，娛樂豐富智能化住宅小區(qū)的業(yè)主可以享受到小區(qū)智能化的六大功能，即網絡化教育、電腦購物、數(shù)字化娛樂、電腦閱讀、電子郵件幫助親友交流和初步實現(xiàn)家庭上班。而在世紀之初，知識、經濟快速發(fā)展，科技日益進步，電腦、建筑、通訊行業(yè)緊密聯(lián)系，住宅智能化是全世界住宅建設的潮流趨勢。 設保衛(wèi)隊伍乘電瓶車或徒步巡邏小區(qū)各處，預防或制止突發(fā)事件。 設定點保安崗哨，即在項目各主、次出入口及主要樓宇首層設安全崗，通過智能系統(tǒng)嚴密監(jiān)控區(qū)內治安狀況。為提高區(qū)內整潔度，伸入小區(qū)內的支道可用廣場磚鋪設，局部堆砌圖案，既有美感，亦提高區(qū)內光潔、協(xié)調。因此，建議本項目除了住客會所外，建議在二期與一期中間地塊增設露天泳池，其泳池形狀可以是長條形的或其他不規(guī)則的形狀，以此露天泳池作為本項目的一個突出賣點。f、廚、衛(wèi)設計得到重視隨著人們對居住環(huán)境要求的不斷提高，作為家居生活重要組成部分的廚房和衛(wèi)生間越來越受到重視，因此開發(fā)商亦注重設計有足夠大面積、通風采光和實用性都較好的廚房和衛(wèi)生間，包括現(xiàn)時十分流行的主人房衛(wèi)生間。面積大、造型獨特、雕花欄桿的陽臺設計，既可豐富建筑立面的整體效果，又可增加單位的景觀效果。由于具有以上優(yōu)點而受到大多數(shù)買家的推崇與贊賞，目前大多數(shù)開發(fā)商皆相應地采用了外飄窗臺設計。c、外飄窗臺設計 外飄窗臺主要是沿用歐式風格設計，其特點是有效提高視覺的美觀性和實用性。b、采用隱形梁柱結構由于多層及高層住宅一般都采用混凝土框架結構，這種結構最大的缺點就是梁和柱對住宅的使用、間隔、裝修、美觀等很多方面造成的影響。a、戶型間隔有“五大一小”趨勢 所謂“五大一小”指的是“大客廳、大飯廳、大廚房、大衛(wèi)生間、大陽臺和小臥室”。由于本項目有曉港公園的天然景致，而且小區(qū)內亦有大面積的綠化庭園，故而更應將窗戶面積加大，令室外景致融入室內，視野更寬闊，這樣設計使買家中意的同時，亦令項目的建筑外觀更為吸引。每個發(fā)展商都希望通過建筑形象表達自己的品牌和樓盤特色，因此，敝司亦建議在建筑設計方面，揉合當今歐美建筑風格，盡可能多體現(xiàn)線條感和層次感，令建筑物的外觀更為豐富?？紤]到本項目的四期高層分為南、東、北連體布置，半弧形造型流暢自然，因此建議在幾棟高層樓宇的外型講究一點起伏變化，包括分段式和各種飾線分割，形成獨特的樓宇外觀。示例： 以單位面積為69平方米為例，單價4500元/平方米，； ，免二年管理費則合共為： 21269=2484元，將2484元攤分于該單位即：2484247。據了解。根據項目市場定位，客戶基本以自住為主，因此為迎合其不同需要，敝司建議分兩種裝修標準推出市場。 敝司建議：為迎合人們的更高質素生活之追求，應按本項目之市場定位，建立一個大眾化的休閑會所。目前，人們生活水平提高，日益追求更高層次的生活環(huán)境。 H型單位：將洗手間改在廚房旁邊，令客廳的整體性和實用性增加。另據圖紙顯示，項目地塊在第二期的西面留有與一期工程相連的公共通道，在不影響工程進度及客觀條件許可的前提下，盡可能在一期開售前先行建設，此舉將可有效增強前期買家的購買信心。 現(xiàn)時項目一期雖已將封頂，但未有圍墻與后期項目分隔，現(xiàn)場里面還是零散雜亂，在感官上缺少小區(qū)住宅的整體感覺。具體設計工作亦應由專業(yè)的設計公司及裝修公司完成。：在現(xiàn)場位置建立售樓部，可利用大廈首層主體稍加 修飾布置，就即可襯托起售樓部外圍，建立自有形象， 由于本項目將于準現(xiàn)樓階段銷售，此時難以令客戶真實感受到樓房的開間布局、居家氣氛甚至裝修格調，如果只限于樓書等平面資料的描繪、模型的縮小顯示，以及銷售人員的間接表述，是難以令客戶即時落訂購買。：從目前施工至一期交付使用，需時約一年左右， 而此段時期售樓部正好滿足開發(fā)樓宇的銷售之用，并且由于售樓部在臨街較為顯眼處，到本項目的第二期開始 都可用作接待或銷售之用。 對于分幾期發(fā)展的房地產項目，現(xiàn)場售樓部的銷售功效尤為顯著，一可接待過路行人的咨詢，盡量避免買家的流失；二可令在展銷會或通過媒體廣告而留意項目的買家增強購買信心，避免“隔山買牛”延誤其購房置業(yè)。在一個月內付款20%（或六個月內付款20%），其余80%慢慢供，這對于廣大買家而言都較容易。A、一次性付款 透過三個月內付90%樓款，但又有較大優(yōu)惠折扣之辦法，余款10%交樓時付清，盡量令有實力之買家選擇此種付款方式，從而加速發(fā)展商回籠資金之目的。（適用于首次開售） 付款方法 手續(xù)一次性付款銀行按揭