【正文】 主客大堂全面完工投入使用。 費(fèi)用：王府井停車費(fèi)200元/日，7天，共1400元。 b)派發(fā)時(shí)間：國(guó)慶長(zhǎng)假期的頭兩天及最后兩天。 廣告宣傳主題：魅力曉港，東銀廣場(chǎng),海印橋南第一排園林景觀，10月1日正式發(fā)售。 交通四通八達(dá)（公交線多達(dá)20多條）（黃色/灰色頻色）從以上各種元素凸顯何為全頻色概念。n 報(bào)紙廣告：廣告宣傳主題：萬佳進(jìn)駐，魅力曉港，海印生活全頻色。 硬件：工地圍墻的裝飾工程的完工；銷售廣場(chǎng)、售樓部完成開放；大堂以及樣板房的裝修工程基本完成。 銷售人員安排216。但同時(shí)又須考慮施工進(jìn)度，上文銷售計(jì)劃安排中亦已提及，待首期大樓外墻部分展露才開始大規(guī)模發(fā)售，效果將會(huì)較為理想。 一期住宅正式交樓。 一期綠化花園完工。為避免此種情況發(fā)生，敝司建議在本項(xiàng)目正式銷售前先聘請(qǐng)一間信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，由雙方商討確定需提供之服務(wù)內(nèi)容，除基本必須服務(wù)（如：清潔、保安等）外，其他額外提供之服務(wù)（如家政服務(wù)、代客購物等），將其具體收費(fèi)以清單形式逐一羅列，讓買家清楚各項(xiàng)收費(fèi)，增加其購買信心。”v 檔案下檔（DownLoad）提供一些共享或免費(fèi)軟件（Share Ware or Free Ware），讓你玩?zhèn)€痛快。用戶也可隨時(shí)查核已預(yù)訂的項(xiàng)目。使用互聯(lián)網(wǎng)頂端（STB）是最好的解決辦法。②享用會(huì)所設(shè)施及其他服務(wù)屋苑內(nèi)的一切會(huì)所設(shè)施，都可以用智能咭來確認(rèn)。先進(jìn)的VOD技術(shù)使許多用戶能同時(shí)觀看同一部影片或音樂影帶而不會(huì)有任何延誤。通過你固有的電視機(jī)，你將進(jìn)入為你度身訂造的通訊、資訊和娛樂世界，盡享消閑之樂和工作學(xué)習(xí)之便。但是由于此智能小區(qū)的設(shè)計(jì)，功能突出、品質(zhì)高尚，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中極具優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商也可以獲取豐厚的增值利潤(rùn)回報(bào)。 本項(xiàng)目的主題概念是宣傳一種超前的生活模式，設(shè)計(jì)一個(gè)新世紀(jì)的家園。 考慮到現(xiàn)階段廣州多數(shù)樓盤均以住客會(huì)所、特別是游泳池作為主要賣點(diǎn)。因此近兩年來許多開發(fā)商開始采用隱形梁柱建筑結(jié)構(gòu)，以解決上述問題，例如薈雅苑、錦城花園等。另外，對(duì)著曉港公園的樓宇，裙樓頂上架空層，最好是做通透的，一便于通風(fēng)采光，二可形成東西南北對(duì)望。利用架空層位置設(shè)置，通過綠化布置及不同主題之飾物間隔，建立起健身室、圖書室、乒乓球室、飲品休閑室、鳥樂園等設(shè)施，與露天公共活動(dòng)場(chǎng)地及綠地有機(jī)結(jié)合一起，成為眾多住戶的休閑活動(dòng)天地。 敝司建議：可在原有的規(guī)劃基礎(chǔ)上，種植一定高度的灌木植物，施建小型噴水池之類的園林景點(diǎn)加以點(diǎn)綴，使其更立體化、具體化，配合具現(xiàn)代建筑風(fēng)格的售樓部，從而吸納更多過往行人視線及樹立項(xiàng)目之居家樂園的感性形象。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)考察及參閱圖紙，敝司認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)售樓部面積偏小，除內(nèi)部空間要通過設(shè)計(jì)合理利用空間外，還需要利用售樓部外部包裝延展參觀者視線，并在條件許可的情況下，利用局部綠化給客戶留下較深刻的印象。使總體均價(jià)維持4500元／平方米（折實(shí)裝修價(jià)）。因此，在對(duì)樓盤定價(jià)時(shí)，須與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境連并考慮，方能制定合理的價(jià)格。該部分買家由于熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，且親友多聚集在此，基本會(huì)在所住區(qū)域附近尋找價(jià)格適中而又有一定配套的住宅。項(xiàng)目位于海珠區(qū)前進(jìn)路與東曉路交界處，靠近海印橋腳，交通便利，既擁有老城區(qū)成熟配套，又擁有海聯(lián)路、濱江東新型住宅區(qū)群相應(yīng)配套，但由于新型住宅區(qū)配套尚未完善，因此目前在生活設(shè)施方面仍有待改進(jìn)。這些缺陷一方面令該項(xiàng)目臨路邊單位缺少景觀支持，噪音大，另一方面高壓線也令小區(qū)內(nèi)部造成較明顯分割，并有部分東面及東南面中高層單位將在銷售價(jià)格上受其影響。、配套較為完善 從項(xiàng)目規(guī)劃圖上可以看到，該項(xiàng)目由3棟住宅、1棟寫字樓組成，分四期銷售，小區(qū)內(nèi)大型商場(chǎng)、會(huì)所、小學(xué)、幼兒園、架空層綠化、地下車場(chǎng)等配套設(shè)施齊備，可算是自身配套較完善的適于居住的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。本項(xiàng)目位于海珠區(qū)前進(jìn)路與東曉路交界，南倚曉港公園，距海印橋腳僅幾百米，附近有10多路公交車上落（14412181825542等），地理位置優(yōu)越，交通方便，項(xiàng)目毗鄰萬壽路、海聯(lián)路；其一個(gè)是有成熟配套的老住宅區(qū)，一個(gè)是拓通至濱江東路的新型住宅區(qū)，隨著海聯(lián)路買家的基本入住，該地段已逐漸發(fā)展成為海印橋南一個(gè)中型的住宅區(qū)，是海珠區(qū)少有的安居置業(yè)的理想地段?？偨ㄖ娣e為153,451平方米。但其低密度，高達(dá)89%的實(shí)用率。萬壽雅苑 項(xiàng)目基本資料 名 稱萬壽雅苑樓盤地址萬壽路40號(hào)預(yù)售證號(hào)20010046代理商中原地產(chǎn)銷售電話34293437開發(fā)商廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格 6524m23棟20層35%//區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商場(chǎng)周邊配套設(shè)施蟠龍市場(chǎng)、海印公園、42中等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)待售情況A、B、C剩余140套12552m282%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓1面價(jià)最高價(jià)：6500元/M2折扣一次性：/ 折按揭：/ 折額外折扣： 95 折最低價(jià)：4300元/M2展銷會(huì) 優(yōu)惠送稅費(fèi)、送入伙費(fèi)均 價(jià)：5030元/M2 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)6069M2%%70~79M2　　%%80~89M2　　%%90~99M2　　%%100~110M2　　%%110~120M2%%120~130M2　　% %140M2以上合計(jì)　　%%100%展銷日期現(xiàn)場(chǎng)顧客人數(shù)4臺(tái)銷售情況70%廣告主題海印橋南萬壽路首個(gè)園林精品小區(qū)宣傳賣點(diǎn)提前竣工獲2001年廣州最佳精品小區(qū)近東山、周邊配套成熟現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 小區(qū)已入住，居住氣氛濃。另外，前期銷售情況較差的金麟臺(tái)（約200套）、嘉宏閣（約120套）不排除調(diào)整后重新入市。樓盤名稱益豐花園蘭亭穎園萬豐花園萬壽雅苑海印南苑翡翠華軒利和閣富力千禧花園樓盤地址江南大道中99號(hào)前進(jìn)路口前進(jìn)路54號(hào)萬壽路40號(hào)海聯(lián)路海聯(lián)路海聯(lián)路東曉路實(shí)價(jià)47515750484447005167527156504622裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華豪華高級(jí)普通毛坯毛坯豪華普通根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤在售戶型主要以二房和三房單位主，占比例在90%以上，另有部分四房以上大單位、復(fù)式及一房一廳。注：以上資料以《廣州日?qǐng)?bào)》和《羊城晚報(bào)》統(tǒng)計(jì)得出：—江燕路—寶崗大道一帶。圖2：廣州市歷年住宅成交均價(jià)對(duì)比 單位：元/平方米資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心隨著廣州城市總體規(guī)劃“北優(yōu)、南拓、東進(jìn)、西聯(lián)”政策的確立，目前海珠區(qū)內(nèi)連成的跨江橋梁已增至12座，內(nèi)環(huán)路的開通、地鐵二號(hào)線的動(dòng)工以及三號(hào)線的立項(xiàng)，令區(qū)內(nèi)的交通狀況得到較大的改善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造良好的商機(jī)。到1999年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，％，％，%，其主要原因是從1999年初起廣州市國(guó)土房管局按有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少。 同時(shí)，敝司亦衷心希望能與貴司建立進(jìn)一步的合作關(guān)系，并為貴司新開發(fā)項(xiàng)目下一步推廣的銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最終以貴項(xiàng)目達(dá)到最理想的銷售為目標(biāo)。 而多層住宅物業(yè)的成交均價(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)，基本保持在4000元/平方米的幅度。從2001年每月成交均價(jià)走勢(shì)看，海珠區(qū)高層總體價(jià)格呈下降趨勢(shì)，并主要在45005000元/平方米之間波動(dòng)；多層住宅價(jià)格起伏亦比較大，但基本圍繞在3800元/平方米的附近上落。該區(qū)域擁有大片的可開發(fā)用地，將是海珠區(qū)未來樓市競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。千禧花園一期的SS5棟已為現(xiàn)樓，隨時(shí)可以發(fā)售；二期的6棟高層亦建至4層，供應(yīng)壓力大。 現(xiàn)場(chǎng)花園尚未完工，S1S3作最后的大堂裝修，因此現(xiàn)場(chǎng)較臟亂。翡翠華軒 項(xiàng)目基本資料 名 稱翡翠華軒樓盤地址海聯(lián)路預(yù)售證號(hào)20010007代理商南金置業(yè)銷售電話84436878開發(fā)商 南華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格 m2m25棟6層半無電梯住宅///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施泳池、網(wǎng)球場(chǎng)周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園、市場(chǎng)在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)待售情況全部剩余33套2645m289%毛坯現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價(jià)最高價(jià)：6400元/M2折扣一次性：89 折按揭：91 折額外折扣： 98 折最低價(jià)：5350元/M2展銷會(huì) 優(yōu)惠均 價(jià)：5860元/M2 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)4050M2%%5060M2%%6070M2%%%7080M2%%80~89M2　　%%90~99M2　　100~110M2　　%%120~130M2　　140M2以上合計(jì)　　%%%%100%展銷日期/現(xiàn)場(chǎng)顧客人數(shù)0臺(tái)銷售情況售出80%廣告主題海印橋畔六層半小洋房宣傳賣點(diǎn)過萬平方米街心花園與東山一橋之隔，交通方便實(shí)用率高，管理費(fèi)低現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 翡翠華軒位于怡海華軒北側(cè)，正對(duì)1萬平方米的街心花園，由迎翠閣、疊翠閣、映翠閣、擁翠閣和觀翠閣五棟六層半住宅組成，每棟又分兩個(gè)樓梯，一梯僅24戶，住戶少而單純。后期的建設(shè)仍未有動(dòng)靜。第二期一棟24層寫字樓已開始基礎(chǔ)施工。值得一提的是，該項(xiàng)目與萬佳百貨的合作將成為該樓盤的一大亮點(diǎn)，亦可利用萬佳的知名度吸引周邊住宅區(qū)居民前來購物，使該項(xiàng)目成為集居住、休閑購物、娛樂于一體的全程式住宅小區(qū)。 該項(xiàng)目斜對(duì)面的高檔小區(qū)樓盤明珠花園，由于90年代中后期的爛尾而成廣州市相當(dāng)知名的反面教材，對(duì)該區(qū)域買家選擇樓盤有一定的負(fù)面影響，從而導(dǎo)致買家購樓時(shí)更挑剔更審慎。因此，敝司建議本項(xiàng)目以滿足住家的要求為出發(fā)點(diǎn)，緊握市場(chǎng)脈搏，了解市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，在項(xiàng)目的開發(fā)建議、營(yíng)銷策略及物業(yè)管理方面“以人為本”，真正做到全心全意為消費(fèi)者服務(wù)，只有這樣才能在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)地位。 老城區(qū)居民由于生活在本區(qū)域的時(shí)間較長(zhǎng)，有的甚至是世世代代都是住在這里，因而對(duì)這里的民居、公園、酒樓……以至一磚一瓦都情有獨(dú)鐘，老城區(qū)居民的戀土情懷，使他們?cè)诓疬w之后或二次置業(yè)都會(huì)將已經(jīng)十分熟悉的地方當(dāng)作新的置業(yè)首選。 由于廣州樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，買家在供大于求的現(xiàn)實(shí)情況下，會(huì)對(duì)各樓盤進(jìn)行較客觀的評(píng)價(jià)，新盤入市時(shí)若定位準(zhǔn)確，主題鮮明，也不排除會(huì)有其他區(qū)域買家為該物業(yè)升值潛力而前來捧場(chǎng)。因此，本項(xiàng)目之銷售欲在眾多樓盤脫穎而出，除完善各項(xiàng)配套外，亦須體現(xiàn)價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，敝司在綜合各項(xiàng)分析后，建議本項(xiàng)目一期之總體均價(jià)4500元/平方米（含基本裝修之實(shí)收價(jià)），并因應(yīng)銷售階段與建筑進(jìn)度不同，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)遵循“低開高走”原則，具體詳見3項(xiàng)。在一個(gè)月內(nèi)付款20%（或六個(gè)月內(nèi)付款20%），其余80%慢慢供，這對(duì)于廣大買家而言都較容易。具體設(shè)計(jì)工作亦應(yīng)由專業(yè)的設(shè)計(jì)公司及裝修公司完成。目前，人們生活水平提高，日益追求更高層次的生活環(huán)境。示例： 以單位面積為69平方米為例，單價(jià)4500元/平方米，； ，免二年管理費(fèi)則合共為： 21269=2484元，將2484元攤分于該單位即：2484247。a、戶型間隔有“五大一小”趨勢(shì) 所謂“五大一小”指的是“大客廳、大飯廳、大廚房、大衛(wèi)生間、大陽臺(tái)和小臥室”。面積大、造型獨(dú)特、雕花欄桿的陽臺(tái)設(shè)計(jì)，既可豐富建筑立面的整體效果，又可增加單位的景觀效果。 設(shè)定點(diǎn)保安崗哨，即在項(xiàng)目各主、次出入口及主要樓宇首層設(shè)安全崗，通過智能系統(tǒng)嚴(yán)密監(jiān)控區(qū)內(nèi)治安狀況。物業(yè)管理中的一些服務(wù)性、營(yíng)利性的新內(nèi)容，如保安、購物、洗衣、社區(qū)廚房等通過電腦網(wǎng)絡(luò)將更為方便有效。對(duì)于未來的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)來說，最新的VOD技術(shù)能讓你優(yōu)悠自在地在家中娛樂和購物，這在中國(guó)確是獨(dú)一無二。只需輕按你的遙控器，你便可觀賞電影，選擇音樂影帶觀賞或唱卡拉OK，你還可以購物，預(yù)訂屋苑內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，甚至接收最新的新聞消息和天氣報(bào)告等。 智能保安及設(shè)施管理①保安確認(rèn)每個(gè)住戶將獲發(fā)一張智能咭（Smart Card）。而且，屋苑內(nèi)的管理費(fèi)用，也可以在管理處的增