【正文】 三、費(fèi)用預(yù)算 (一 )費(fèi)用安排 促銷(xiāo)費(fèi)用投放比例按銷(xiāo)售額 2%提取。 二、銷(xiāo)售過(guò)程管理 （一）銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建設(shè) 樓盤(pán)經(jīng)理人選確定； 售樓人員選擇； 銷(xiāo)售人員職責(zé)明晰； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)； 市場(chǎng)調(diào)查人員培訓(xùn)； 專(zhuān)人拜訪促銷(xiāo)演練； 財(cái)務(wù)制度學(xué)習(xí)。 （略） 六、銷(xiāo)售促進(jìn) （一） 優(yōu)惠政策 預(yù)定或內(nèi)部訂購(gòu)價(jià)有 12%優(yōu)惠； 預(yù)定或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買(mǎi)家能享有優(yōu)惠付款待遇； 送或減免購(gòu)房部分手續(xù)費(fèi)用 優(yōu)惠車(chē)位售價(jià) 更優(yōu)惠的付款辦法 （二） 促銷(xiāo)活動(dòng) 成立購(gòu)房者俱樂(lè)部，已買(mǎi)業(yè)主介紹新業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃； 帶保險(xiǎn)實(shí)惠精裝修套餐 計(jì)劃 ； 全個(gè)性化專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理計(jì)劃 ； 租金回報(bào)保障計(jì)劃 ； 項(xiàng)目 竣工入伙驗(yàn)收質(zhì)量保障計(jì)劃 送廚、衛(wèi)精裝促銷(xiāo)計(jì)劃； 送室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃； 教育保障計(jì)劃； 醫(yī) 療保障計(jì)劃； 送人壽保障計(jì)劃； 送家私、電器、廚具、潔具 ； 物業(yè)管理基金計(jì)劃； 智能超級(jí) e 時(shí)代生活計(jì)劃 ； 提前享用會(huì)所計(jì)劃 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （三）階段促銷(xiāo)主題 產(chǎn)品形象塑造期 時(shí)間：?? 推廣主題： 法國(guó)時(shí)尚生活從這里開(kāi)始！ 目標(biāo)： ?? 樓盤(pán)概念提示期 時(shí)間：?? 推廣主題： 昨日為誰(shuí)而醉？今夜為誰(shuí)無(wú)眠？ —— 凱旋門(mén)浪漫公寓，你的歸宿！ 花兒為什么這樣紅？ —— 凱旋門(mén)花園公寓，夜夜花香！ 和你心愛(ài)的人共享浪漫的“法國(guó)大餐” —— 時(shí)尚、美食、購(gòu)物、浪漫的家！ 目標(biāo)： ?? 強(qiáng)勢(shì)推廣期 時(shí)間：?? 推 廣主題： 誰(shuí)不為之心動(dòng)？誰(shuí)不為之傾倒？ —— 浪漫的人，浪漫的家！ 目標(biāo)：?? （四 ）媒體選擇 媒體選擇推薦媒體：?? 投放標(biāo)準(zhǔn)：?? 投放計(jì)劃?? （五 ）媒體推廣 報(bào)紙 雜志 電視 電臺(tái) 廣告牌 房展會(huì) 網(wǎng)站 ?? 第四部分：管理篇 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 一、項(xiàng)目運(yùn)作 （一）營(yíng)銷(xiāo)策劃 整合推廣： 榮信房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司。 （二）現(xiàn)場(chǎng)接待銷(xiāo)售 法 此方法為樓盤(pán)銷(xiāo)售之常規(guī)方法，亦為廣告效果的檢驗(yàn)場(chǎng)所，更是一切銷(xiāo)售方法的最后實(shí)現(xiàn)場(chǎng)所。 電話溝通，再次拜訪掌握客戶需求； 邀請(qǐng)目標(biāo)客戶看樓； 結(jié)合階段優(yōu)惠政策加強(qiáng)銷(xiāo)售進(jìn)度； 說(shuō)明：從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)原理分析，如第一步能取得 3000 位客戶資料，初步過(guò)濾 80%可取的有效客戶 600 位；經(jīng)過(guò)第二部再過(guò)濾 70%可取得 180 名目標(biāo)客戶； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 若按第三部實(shí)際成交 50%計(jì)算則可取得 90 位成交客戶。 對(duì)關(guān)系客戶進(jìn)行電話溝通、歸類(lèi)； 對(duì)搜集的客戶進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查摸底； 傳送樓盤(pán)資料，專(zhuān)人介紹凱旋門(mén)廣場(chǎng)概況； 對(duì)回收的市調(diào)問(wèn)卷進(jìn)行分析，鎖定目標(biāo)客戶。 利用各種渠道資源搜集客戶資料； 郵寄 DM，進(jìn)行信息溝通； 展開(kāi)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)； 對(duì)重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行客戶排查。 五、銷(xiāo)售方法 （一）專(zhuān)人拜訪銷(xiāo)售法。 簽單的客戶是一筆很好的營(yíng)銷(xiāo)資源，擴(kuò)大口碑宣傳。 將意向客戶變?yōu)楹瀱慰蛻?，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，確保銷(xiāo)售成功。 銷(xiāo)售價(jià)格確立，收取定金，通過(guò)系列造勢(shì)后，可以確定一批穩(wěn)定的客戶。 交納誠(chéng)意金，派發(fā)房號(hào)，跟單回訪等形式，鎖定大量目標(biāo)客戶群。 入住氣氛營(yíng)造 配套設(shè)施的宣傳 社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展 籌賓促銷(xiāo) 三、 宣傳推廣工具 （一）戶內(nèi)： 樓書(shū)、 DM、單張、宣傳單 、 購(gòu)房／置業(yè)說(shuō)明書(shū) 、 名片、信封、信紙 、 光盤(pán)、錄像帶 、 模型、戶型沙盤(pán) 、 賣(mài)場(chǎng)（展示廳、接待廳、洽談廳、樣板間） （二）戶外： 工地圍墻 ， 路標(biāo)，廣告牌，燈箱 、 橫幅，掛布 ?? （三）展示： 禮品，臺(tái)歷，紀(jì)念品，禮盒 ， 銷(xiāo)售人員制服 ， 展板，海報(bào) ， 展銷(xiāo)會(huì)／流動(dòng)展銷(xiāo) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 布置 ， 戶型圖，銷(xiāo)售價(jià)目表 ， 買(mǎi)家通訊 ， 網(wǎng)站 ， 媒體通告，專(zhuān)題，新聞稿 ， 推廣活動(dòng)，印刷品 ， 交通工具的包裝 ?? 四、 宣傳推廣形式 媒體的硬性廣告（報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志、網(wǎng)站） 媒體的軟性報(bào) 道（研討會(huì)、專(zhuān)題講座、發(fā)布會(huì)、通告、活動(dòng)） 為市場(chǎng)服務(wù)的研討會(huì) 、 交流會(huì)（邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家、學(xué)者參與） 為賣(mài)場(chǎng)服務(wù)的講座，咨詢會(huì) 為買(mǎi)家舉辦的聯(lián)誼活動(dòng) 能有效表現(xiàn)攝影、圖片 CI 形象需要 DM 需要 銷(xiāo)售需要（樓書(shū)、平面圖、裝修套餐、裝修標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃圖） 簽約需要（售價(jià)表、臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約、訂購(gòu)單、付款方式、購(gòu)房須知） 展示需要（展板、海報(bào)、通告板、剪貼 …… ） 新聞發(fā)布、儀式、聯(lián)誼會(huì)需要（計(jì)劃書(shū)、方案書(shū)報(bào)告書(shū) …… ） 展銷(xiāo)會(huì) 臨時(shí)、流動(dòng)展示廳 直銷(xiāo)派發(fā)宣傳資料（ DM） 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 與合作伙伴的簽約儀式 競(jìng)標(biāo) 會(huì) 開(kāi)工、封頂、入伙儀式 五、過(guò)程控制 （一）銷(xiāo)售周期 周期：凱旋門(mén)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售過(guò)程設(shè)定為 6 個(gè)月（預(yù)售許可證下來(lái)后）。 廣告發(fā)布 新聞發(fā)布、持續(xù)性的新聞造勢(shì) 銷(xiāo)售組織 展會(huì)露面 客戶通訊 銷(xiāo)售記錄 情況總結(jié) （七） 、銷(xiāo)售持續(xù)階段 主要配合項(xiàng)目 的銷(xiāo)售工作。 （一） 、產(chǎn)品策劃 社區(qū)規(guī)劃 、 房型設(shè)計(jì) 、 戶型設(shè)計(jì) 、 外觀設(shè)計(jì) 、 園林設(shè)計(jì) 、 交通設(shè)計(jì) 、 配套設(shè)計(jì) 、 功能設(shè)計(jì) 、 裝修設(shè)計(jì)（公共部分、樣板件） 、 建材及設(shè)備選擇 、 效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃模型、戶型圖及模型） 、 施工程序設(shè)計(jì) 、 成本預(yù)算 （二）、 營(yíng)銷(xiāo)策劃 市場(chǎng)定位 、 推廣主題定位（推廣概念） 、 銷(xiāo)售策略制定 、 售價(jià)定位 、 推廣計(jì)劃制定 、銷(xiāo)售目標(biāo)擬定 、 推廣策略制定 、 營(yíng)銷(xiāo)成本制定 （三）、 售前籌備階段 主要為項(xiàng)目各種報(bào)批工作和開(kāi)盤(pán)前的各種硬件準(zhǔn)備工作。 發(fā)展商：合肥榮昌房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)管理：?? 整合推廣：榮信房產(chǎn) 預(yù)售證號(hào)：?? 售樓部地址：?? 凱旋門(mén)廣場(chǎng)財(cái)富熱線：?? （二）凱旋門(mén)廣場(chǎng)十大賣(mài)點(diǎn) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 交通便捷之地； 區(qū)位優(yōu) 勢(shì)明顯； 小戶型為主，設(shè)計(jì)合理； 框架結(jié)構(gòu)，可自由分割； 設(shè)計(jì)超前理念，商住配套先進(jìn)齊備； 物業(yè)管理服務(wù)安全、周到、舒心； 集中供暖， 24 小時(shí)熱水供應(yīng)； 性能價(jià)格比優(yōu)，住宅的價(jià)格，花園的環(huán)境為中小企業(yè)和個(gè)人提供了一個(gè)理想的辦公場(chǎng)所； 配套設(shè)施齊備，項(xiàng)目周邊餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行郵局、醫(yī)院超市、學(xué)校圖書(shū)館等應(yīng)有盡有； 樓盤(pán)綜合素質(zhì)好，置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小。 配套：配置三部進(jìn)口電梯，通信線路預(yù)留，自控集中加壓供水系統(tǒng)，百兆寬帶接入，公共部位電子監(jiān)控，全自動(dòng)煙霧報(bào)警，電子防盜系統(tǒng)，空調(diào)位預(yù)留，商務(wù)會(huì)所，集中供暖，24 小時(shí)熱水??。 第三部分：執(zhí)行篇 一、產(chǎn)品資訊整合 （一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 名稱：凱旋門(mén)廣場(chǎng) 位置：合肥勝利路與明光路交叉口 功能定位：綜合性高檔商住小區(qū)。一是廣告的 氣勢(shì)要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報(bào)紙做廣告量，半版以上連續(xù)，一定要有氣勢(shì)，可以考慮先集中在一份報(bào)紙如《 合肥晚 報(bào)》）；二是賣(mài)場(chǎng)氣氛一定要好；三是要有新聞炒作； 正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點(diǎn)，通過(guò)震撼性宣傳活動(dòng)，一炮打響； 熱買(mǎi)期要有針對(duì)市場(chǎng)、買(mǎi)家的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推出； 電視推廣可以稍后，