【正文】 三、物業(yè)劃分及售價建議 樓 層 物業(yè)類型 面積估算（ ㎡ ） 均價（元 /㎡ ） 備 注 1F～ 3F （ 3F 北區(qū)除外） 三層連售獨立式商鋪 約 6070 7500 精品走廊、美食餐飲、咖啡茗茶、美容美發(fā)、休閑中心 3F北區(qū) 配套服務 約 830 / 商務中心、健身會館、 SPA 館（美體、瘦身）、茶餐廳 4F～ 6F 小空間 STUDIO（個人工作室） 約 6450 3500～ 3640 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、自由職業(yè)者 7F～ 16F 大空間寫字樓 約 6350 3710～ 4410 成長型企業(yè)、外地駐揚企業(yè) 。 （二） 辦公用房部分： 由于 4～ 6 層辦公用房戶型適中，投資客和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)關注度相對較高，因此， 4～ 6 層裙樓部分的辦公用房要考慮南北位置價差。 53 第五章 銷售策略設計 54 一、項目銷售價格測算 按新達大廈規(guī)劃設計圖紙測算，裙樓部 分單層面積約為 2300 ㎡ （其中 3 層商鋪部分約 1470 ㎡ ，配套服務區(qū)約 830 ㎡ ； 5 層約為2140 ㎡ ； 6 層約為 2020 ㎡ ），主樓單層面積約為 635 ㎡ 。 7～ 16 層主樓部分 基于公司形象的考慮，主樓辦公室對成長型、駐揚等實力企業(yè)具有一定的吸引力。 二、 寫字樓部分 1～ 3 層裙樓部分 （ 1） 考慮到寫字樓與商鋪人員分流問題，建議 1層辦公大廳、電梯間與衛(wèi)生間區(qū)域封閉，形成獨立空間； 1層衛(wèi)生間對外開放使用； （ 2） 2層衛(wèi)生間調(diào)整為物管中心辦公區(qū)； （ 3） 3層衛(wèi)生間對北區(qū)配套服務區(qū)域開放。 7 號為獨立商鋪，朝東設計門洞，引入廣場客流，由此廣場殘疾人陂道要作相應調(diào)整。 51 中區(qū)部分 9號三層連售套內(nèi)面積超過 1000 ㎡ ，銷售障礙相對大，可以將 7和 9 號分割銷售。 南區(qū)商鋪 （ 1） 3號首層作公共門廳處理，形成孫莊路與中心廣場的貫 通， 2 層和 3層各一半劃分于 2號和 4 號商鋪； （ 2） 6號南向開門設計； （ 3） 1層衛(wèi)生間設計為女用， 2層衛(wèi)生間設計為男用， 3 層衛(wèi)生間設計為男女合用；門洞朝東設計。建議南區(qū)和中區(qū)（ 1～ 9號商鋪）設計為 1～ 3層連售的獨立商鋪；北區(qū) 10～ 14號設計為 1～ 2層連售的獨立商鋪， 3層設計為寫字樓配套服務區(qū)。商務宮殿” “凱旋菁英 STUDIO” —— “創(chuàng)業(yè)先鋒英雄 （二） 項目分項廣告語： “凱旋商業(yè)廣場” —— “財富英雄 （二） 項目商業(yè)部分定位： 孫莊路步行街首的“王牌鋪” （三）項目寫字樓部分定位： 揚城首席國際化商務平臺 揚城首座人性化商務平臺 46 （四）項目小戶型部分定位： STUDIO 先鋒工作室 /智慧空間站 六、廣告主題 （一） 項目總廣告語： 城市核心 純商領地 先鋒 “商業(yè)黃金走廊口” 表明本案位于“孫莊路商業(yè)步行街”入口處。 “凱旋菁英 STUDIO” 主要是針對裙房 4— 6層的小戶型部分而提，“菁英”代表著城市先鋒一族，他們或是企業(yè)白領，或是創(chuàng)業(yè)先鋒；“ STUDIO”（個人工作站）正好能滿足這一群體的需要。 44 四、分案名 凱旋商業(yè)廣場 （裙房商鋪） 凱旋國際大廈 （塔樓大戶） 凱旋菁英 STUDIO （裙房小戶） 釋 義： “凱旋商業(yè)廣場” 是針對裙房商業(yè)部分而提出的，一方面可以告訴大家：“在孫莊路商業(yè)步行街首，還有一個商業(yè)廣場，那才是真正匯聚人氣的地方”，另一方面也可用“廣場效應”來吸引目標客群的眼球。 “國際” 表明本案是一座現(xiàn)代城市建筑，引領都市風采，與國際接軌。 “ 46 層裙樓小戶型辦公部分” 職業(yè)： 私營企業(yè)主、白領、智力型創(chuàng)業(yè)人員、自由職業(yè)者、 投資者等 年齡分布： 3045 歲 特征掃描： 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /投資客，在事業(yè)上剛獲取一定成功，并希望自己能盡快達到新的人生階段，該部分人群有較強的進取心，自信且有較高的文化素質和品位，有較強的投資理財意識。 二、客群定位分析 商鋪部分 職業(yè)： 私營企業(yè)主、實力個體經(jīng)營戶、專業(yè)投資客等 年齡分布： 3555 歲 特征掃描： 品牌經(jīng)營戶 /專業(yè)投資客，具有極強的經(jīng)濟實力，且相信自己的判斷力，有較強的投資理財意識。 廣潤發(fā) 理村綜合樓 蘭莊綜合樓 加油站 本案 山姆月城明珠 新區(qū)醫(yī)院 綜合樓 凱萊花園 金香閣娛樂 萊福綜合樓 蘭苑沿街門面 熙龍閣 4 39 新城河路 喜盈門大酒店 妙奇商貿(mào) 金水池休閑 香格里拉酒店 國棟廣告設計 交通銀行 大德生醫(yī)藥 市公安支隊 車輛發(fā)證管理 經(jīng)統(tǒng)計： 新城河一線共有 70 余個門面房，其中 80％已經(jīng)營業(yè)。 6. 萊?；▓@沿街門面：共有 40 余間店面，經(jīng)營有化妝、美發(fā)、汽車銷售等一二層在130平米左右的門面年租金約在 6萬左右。 4. 新區(qū)醫(yī)院：占地 103 畝，是新區(qū)最大醫(yī)院 5. 蘭苑沿街門面： 6 層高度，一二為門面，共有 35 間，經(jīng)營類型主要有醫(yī)藥、酒店、建行、電腦、農(nóng)行等。 3. 綜合樓：共有 18 間門面，由邗江公安局開發(fā)，經(jīng)營明星酒樓、家裝材料、卓逸門業(yè)等。據(jù)了解 120 平米一間，年租金為 2 萬元。 綜 合 樓 賈橋村 揚州廣播電視局 1 2 翠柳苑 安 興 花 園 邗江 分局 道路施救 休閑中心 汶河房產(chǎn) 3 4 邗江 司法 龍?zhí)炀茦? 區(qū)政府 綜合樓 活動廣場 3 38 邗江大道 備注說明： 1. 理村綜合樓：總高 6 層， 萬建筑平米，只租不售，出租情況良好。（現(xiàn)正在經(jīng)營的行業(yè)有汽車服務、酒店、銀行、律師事務 所等） 4. 在此區(qū)域內(nèi)的老門面項目，據(jù)了解現(xiàn)租金約在 20 元 /平米 .月。一二層連售，共約 120 平米左右。一二層連售，共約 80 平米左右。此區(qū)域的租金約在 29～ 37 元 /平米 .月（一二層連用）。經(jīng)調(diào)查得出，此區(qū)域 60％門面已經(jīng)開始經(jīng)營，租金范圍在 15～ 30 元 /平米 .月不等（一二層門面，三四辦公）。 2. 表示已經(jīng)開發(fā)經(jīng)營的沿街門面。 新港名城花園 慶松地塊 1 36 孫 莊 路 備注說明： 1. 表示將開發(fā)沿街門面。 5. 新能源沿街店面：共有 23 間門面全部營業(yè)（藥店、酒樓、煙酒專賣、銀行等），據(jù)了解現(xiàn)租金約在 40 元 /平米 .月。據(jù)了解當時 6 萬元一間 ，現(xiàn)租金 30 元 /平米 .月 4. 綜合樓（詠月苑）：共有 19 間門面，各 50 平米左右，均已營業(yè)（銀行、超市、布藝）。 2. 揚州市稅務大樓：沿街共有 16 間鋪位，一二層。 銷售價格： 商鋪均價 8000 元 /㎡ ，最高價 13000 元 /㎡ 。 銷售方式為： 商鋪分割銷售，面積從 30170 ㎡。 層高： 米。 主要硬件條件： 兩部電梯， 93個地下機械式立體停車位，有商務會所，配備中央空調(diào)、有線、寬帶。占地 7000 多平方米，建筑密度為 ，綠地率 25%，總建筑面積 26000 余平方米，土地年限為 50年。 ? 九洲大廈 樓盤概述： 位于揚州江陽中路 43 號，地處江陽中路與揚子江中路交匯處以東。 得房率： 95% 項目定位： 獨立產(chǎn)權商鋪 售價： 均價： 8000 元 /平方米 起售價： 7000 元 /平方米 典型售價 :東面靠近邗江路的 200 平方米商鋪， 2層聯(lián)售 9180 元 /平方米。 建筑規(guī)劃： 金萊閣綜合樓共分Ａ、Ｂ兩幢，其中間出口正對萬鴻城市花園北入口，建筑為框架四層，一層層高為 米，二至四層層高均為 米， A 幢長度為 米， B 幢長度為 ，進深均 為 米。孫莊路目前有恒通公司、興盛公司、華利公司等幾家房產(chǎn)公司的項目在售或待售，物業(yè)類型非常接近。 31 ? 金萊閣 區(qū)位概述： 金萊閣商鋪地 處揚州西區(qū)生活中心孫莊路，為政府在西區(qū)重點規(guī)劃的唯一商業(yè)街。 銷售狀況： 開盤當天有人排隊，但是沒有出現(xiàn)火爆搶購場面?？拷叫薪秩肟诓糠值牡?