凱旋門廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-17 22:45本頁面
【正文】 綜上所述本項(xiàng)目為極具投資價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目。且本項(xiàng)目為某市政府在香港招商項(xiàng)目，政府對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)高度重視。項(xiàng)目總體銷售及稅前、稅后利潤分析銷售項(xiàng)目名稱銷售總額（萬元）單位銷售價(jià)格（元/㎡）商業(yè)（54500平方米）69760 12800 住宅（360000平方米）162000 4500 合計(jì)231760 稅前利潤83387 稅后利潤71387 銷售盈虧平衡點(diǎn)% 四、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論本項(xiàng)目位于某規(guī)劃城市中心區(qū)域，具有良好的地緣優(yōu)勢(shì)和景觀資源且土地價(jià)格相對(duì)低廉。%。三、項(xiàng)目投資效益分析本項(xiàng)目靜態(tài)投資為人民幣148373萬元。未計(jì)入項(xiàng)目銷售收入。（三）地下停車場(chǎng)收入根據(jù)目前某車位價(jià)格在510萬之間，本地下室面積約為7萬平方米左右，可設(shè)置停車位不少于2300個(gè)。按項(xiàng)目總建筑面積折算單位成本為3200元/平方米，按計(jì)容積率面積折算單位成本為3730元/平方米項(xiàng)目費(fèi)用估算表序號(hào)工程及項(xiàng)目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/㎡）備注1主體工程成本79000 1580 建筑面積50萬㎡2其他建安成本29480 579 場(chǎng)地地質(zhì)勘察100 2 土方工程2000 40 樁基礎(chǔ)5200 104 白蟻防治30 人防450 9 防水600 11 園建2000 40 鋁合金門窗4500 90 入戶門及防火門1500 30 會(huì)所及大堂精裝修1500 30 電梯3500 70 消防2800 56 空調(diào) 0 發(fā)電機(jī)1000 20 弱電1000 20 序號(hào)工程及項(xiàng)目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/㎡）備注 變配電1400 18 燃?xì)?000 20 游泳設(shè)備50 1 泛光照明50 1 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)300 6 不可預(yù)見費(fèi)500 10 小計(jì)（1+2）108480 2159 3其他費(fèi)用27250 545 土地費(fèi)用20000400 設(shè)計(jì)1250 25 監(jiān)理500 10 管理費(fèi)用3500 70 營銷費(fèi)用2000 40 合計(jì)（1+2+3）135730 2704 4資金成本5000 100 5規(guī)費(fèi)7643 房屋登記費(fèi)32 80元/套計(jì)4000套 白蟻預(yù)防費(fèi)75 白蟻沒治費(fèi)200 防雷裝置驗(yàn)收費(fèi)40 引下線每個(gè)每次測(cè)點(diǎn)70元 墻改基金400 散裝水泥基金75 教育附加費(fèi)5324 基建投資總額5% 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)192 % 安全生產(chǎn)監(jiān)督管理費(fèi)106 工程總造價(jià)1‰ 工程定額測(cè)定費(fèi)149 建安工程造價(jià)‰序號(hào)工程及項(xiàng)目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/㎡）備注 施工超標(biāo)噪聲排污費(fèi)200 工程檢測(cè)費(fèi)800 16 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)50 1 6稅費(fèi)12000 土地增值稅2000 銷售收入1% 營業(yè)稅10000 銷售收入5%合計(jì)（1+2+3+4+5+6）160373 二、項(xiàng)目銷售收入（一）商業(yè)銷售收入，按今年六月份某商業(yè)銷售平均價(jià)格12800元/平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約7億元。（六）稅費(fèi)未計(jì)企業(yè)所得稅的情況下。（四）規(guī)費(fèi) 項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)費(fèi)總計(jì)為7643萬元。每平方米建安費(fèi)用為2159元。按計(jì)容積率面積折算樓面地價(jià)為463元/平方米，按建筑面積折算為400元/平方米。項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售展望本項(xiàng)目共有商業(yè)建筑面積54500平方米，即使按某六月份商業(yè)平均銷售價(jià)格計(jì)算，也可獲得約七億元的銷售收入。3）項(xiàng)目的西北側(cè)和西南面、東北面分別是瓷都大道和區(qū)間規(guī)劃路。因此在項(xiàng)目的東南側(cè)規(guī)劃一條集餐飲、酒吧、咖啡館、休閑娛樂為一體的商業(yè)風(fēng)情街。2）項(xiàng)目東南側(cè)是規(guī)劃沿江風(fēng)光帶和規(guī)劃濱江大道。作為西市區(qū)首家shoppingmall一方面為西市區(qū)打造商業(yè)標(biāo)桿，取得好的商業(yè)回報(bào)。本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式1）商業(yè)定位：外向型、本埠升級(jí)換代的高檔商業(yè)?！庇纱丝梢娢魇袇^(qū)作為某的城市中心和商業(yè)中心，西市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景十分看好。布局城市主要大型商業(yè)金融設(shè)施，提升城市中心聚集力幅，服務(wù)于整個(gè)城市。%。同樣由于西市區(qū)未來經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展變化，給西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。某高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為國家級(jí)高新開發(fā)區(qū)目前已初出規(guī)模。近幾年西市區(qū)的酒店業(yè)的高速發(fā)展，為西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。某旺盛的旅游市場(chǎng)，為某的商業(yè)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。西市區(qū)商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)1）資源優(yōu)勢(shì)a、某是我國歷史上與廣東佛山、湖北漢口齊名的四大古鎮(zhèn)之一，文化底蘊(yùn)雄厚，旅游資源豐富。至今西市區(qū)除有兩個(gè)規(guī)模不大的專業(yè)市場(chǎng)外仍無一家成規(guī)模的超市；無一條有特色的商業(yè)街區(qū)。（三）項(xiàng)目商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式西市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀某西市區(qū)泛指昌江以西城區(qū)，包括
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