【正文】 .凱旋門廣場項目開發(fā)可行性研究報告 概述本報告旨在通過對國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀面分析及某凱旋門廣場項目所在地社會經(jīng)濟狀況、地理狀況、城市發(fā)展及規(guī)劃狀況和項目本身所處的區(qū)域位置、地理環(huán)境、商業(yè)價值、項目驅(qū)動模式、項目發(fā)展策略、項目整體定位、項目投資成本及收益等分析研究，全面客觀地對某凱旋門廣場項目的可行性進行評價。為集團的戰(zhàn)略決策提供可靠、詳實的依據(jù)。第一章 二O一O年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況2010年112月，%，；，%。從區(qū)域分布來看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。與一線城市相反，全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。 2010年12月，%，增速連續(xù)8個月回落，其中，%；%。2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，%。數(shù)據(jù)表明，2010年12月的房價仍延續(xù)了前幾個月的上漲勢頭，但同比漲幅持續(xù)縮小，環(huán)比漲幅低于1%。 2010年，全國房地產(chǎn)投資整體增速較快，全年完成投資48267億元，%，%，%。但從各月來看，前幾個月增速更快，自6月份起，投資增速持續(xù)小幅回落。 2010年，%。其中，利用外資增速加快，%，%，%，%。2010年，按照東中西三大區(qū)域劃分，中西部省份商品房銷售面積同比增幅高于全國水平，東部地區(qū)銷售面積同比漲幅則低于全國水平，%.其中北京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。在31個省市中，河北商品房銷售面積同比漲幅居全國首位，海南緊隨其后，兩者增幅均超過了50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。2010年，%。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來看，國內(nèi)貸款12540億元，%，；利用外資796億元，%，；企業(yè)自籌資金26705億元，%，；其他資金32454億元，%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，%；個人按揭貸款9211億元，%。2010年以來，伴隨著貨幣政策的從緊和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，開發(fā)貸款和個人按揭貸款在開發(fā)商資金來源所占比重逐步降低。2010年年底，%，，%。與此同時，%%。盡管利用外資增速較快，但占資金比重仍然較低，%。 縱觀2010年全國房地產(chǎn)狀況可得出如下結(jié)論： 需求：全年全國商品房銷售面積和銷售額依然處于增長勢態(tài)。 價格：環(huán)比繼續(xù)上漲，同比漲幅繼續(xù)回落 。 供應：開發(fā)投資額增長超三成，新開工面積增速高位運行，持續(xù)回落。 資金來源：開發(fā)企業(yè)資金來源增速漸緩，自籌資金占比上升。 中西部省份商品房銷售面積增速高于全國水平，東部省份增速低于全國水平 。 全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。第二章 本埠宏觀經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃一、地理條件某市位于江西省東北部，居東經(jīng)116176。57’—117176。42’，北緯28176。44’—29176。56’，地處黃山、懷玉山余脈與鄱陽湖平原的過渡地帶，扼贛、浙、皖三省交界處，東接婺源、德興，南鄰萬年、弋陽，西連波陽，北毗祁門。具有優(yōu)越的地理位置。某市行政區(qū)劃全部管轄面積為5256km178。相當于兩個深圳市面積。城市規(guī)劃區(qū)范圍包含珠山區(qū)，昌江區(qū)的西郊街道、竟成鎮(zhèn)、呂蒙，浮梁縣的城關(guān)、洪源鎮(zhèn)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及湘湖鎮(zhèn)等管轄范圍，面積約500平方公里。某市的生態(tài)環(huán)境良好，山清水秀，氣候宜人。具有豐富的旅游資源和歷史人文景觀?，幚?、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪巖等為著名的田園風光、鄉(xiāng)土特色風景區(qū)。在古建筑方面，擁有以宋代紅塔、清代縣衙、古戲臺為代表的歷史文物遺跡；而藝術(shù)成就最高、最具有國際影響力和旅游號召力的則是它在中國制瓷歷史上為人類留下的杰出瑰寶：著名的世界制瓷黏土（高嶺土）的發(fā)源地——高嶺古瓷土窯遺址，自五代至明代的陶瓷古窯遺址——湖田古瓷窯遺址（全國重點文物保護單位），歷經(jīng)明清兩代的皇家制瓷基地——御窯廠遺址以及代表某市制瓷輝煌歷史的標志性建筑——龍珠閣。悠久陶瓷藝術(shù)和厚重的文化底蘊使得某這座歷史名城具有更加廣闊的發(fā)展前景。二、 本埠總體經(jīng)濟發(fā)展狀況。，國民經(jīng)濟總產(chǎn)值在江西省地級以上城市中排列為第10位。但在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面，某以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。根據(jù)《某城市總體規(guī)劃》近期2015 年，GDP 實現(xiàn)850億元，%，人均GDP達5萬元。中期2020 年，GDP 實現(xiàn)1800億元，%，人均GDP達10萬元。某的社會經(jīng)濟正處于高速發(fā)展階段。三、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)某主導產(chǎn)業(yè)為陶瓷業(yè)，2010年陶瓷產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值達150億，接近全市國民經(jīng)濟總產(chǎn)值的三成。機械家電、航空、汽車、新型陶瓷、電子信息、光伏產(chǎn)業(yè)等也具有一定規(guī)模。其中國產(chǎn)直升飛機項目的引入將對某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生較大影響。商業(yè)貿(mào)易、旅游接待服務、教育、物流、房地產(chǎn)等為主的第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速，到1986年，％。1986—2009年，％。2009年，%％，％，拉開了與第一產(chǎn)業(yè)的距離，也縮小了與第二產(chǎn)業(yè)的差距。到2009年，：：。預計到2015年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5：58：37。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)也正成為一個支柱產(chǎn)業(yè)，2009年，％。縱觀某第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在某依然存在巨大的發(fā)展空間。四、 城市總體規(guī)劃及本項目區(qū)域位置城市發(fā)展目標根據(jù)《某城市總體規(guī)劃（20082030）》某中心城區(qū)的發(fā)展目標定位為：世界瓷都、國家歷史文化名城及生態(tài)旅游城市、全省重要的工業(yè)基地。市域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃市域空間構(gòu)建等級清晰、城鄉(xiāng)融合、核心突出、職能明確的網(wǎng)絡型城鎮(zhèn)體系，形成中心城——副中心——重點鎮(zhèn)——一般建制鎮(zhèn)四個層次的系統(tǒng)，以交通網(wǎng)線為基礎構(gòu)筑城鎮(zhèn)發(fā)展軸，以點帶線，以線促面，形成“一核、兩區(qū)、雙十字軸”的城鎮(zhèn)體系空間