【正文】 ）社區(qū)功能：社區(qū)封閉/人車分流、安全、尊重、獨(dú)立空間項目三大集成空間集成：項目將開放性、相融性為本埠西市區(qū)的全新演繹客戶集成：項目將為城市發(fā)展作貢獻(xiàn)，令區(qū)域增值并實(shí)現(xiàn)互贏。價值集成：總建面43萬平方米，打造的將是一個高融合性的都市綜合體。項目規(guī)劃形態(tài)本項目周界均為已有或規(guī)劃市政道路，因此項目四周都具備開發(fā)臨街商業(yè)的可能。而在一般的商業(yè)形態(tài)中，單位價值最高的仍是小型商業(yè)鋪面。因此本項目應(yīng)是以商業(yè)裙樓合圍，高層住宅組團(tuán)的規(guī)劃形態(tài)。 建筑形式本項目由于商業(yè)體量大，特別是大體量的商業(yè)裙樓，對項目建筑密度指標(biāo)有較大影響，也需要項目對土地的集約化經(jīng)營。因此本項目為純高層住宅社區(qū)。住宅高度為28至33層。建筑高度小于100米。 項目住宅戶型分配本項目由于規(guī)模較大，除應(yīng)鎖定部分尖端客戶外，更重要的客戶群體是廣大中產(chǎn)階級。因此項目主流戶型為面積在75㎡142㎡。戶型分配表類型戶型面積區(qū)間套數(shù)比主流住宅2房758520％3房90～10025％105～12035％4房130～14220％㎡，共3000套，其他面對尖端客戶的大戶型，面積為200㎡以上戶型為150200戶。（二）項目整體開發(fā)策略分期開發(fā)，滾動投資本項目計容積率面積達(dá)43萬多平方米，住宅總面積約38萬平方米，按平均戶型面積110平方米/戶考慮，則整個項目大致有3450戶。根據(jù)某2011年16月份商品房銷售統(tǒng)計，全市平均每月銷售不超過500戶。說明某市場容量偏小。如果項目按每月平均銷售200戶考慮，銷售期為半年，則每期開發(fā)量應(yīng)為1200戶左右。故本項目以三期開發(fā)為宜。平均每期1150戶。每期開發(fā)面積15萬平方米左右。項目采用分期開發(fā)，滾動投資的經(jīng)營策略。一方面可緩解資金壓力，同時也使項目適應(yīng)本埠市場規(guī)模。景觀優(yōu)先，戶型創(chuàng)新 從某業(yè)已開發(fā)的樓盤來看，本土開發(fā)商往往不重視項目景觀的打造，使得項目整體的品質(zhì)感差。而恒大地產(chǎn)在某投資開發(fā)的恒大名都項目，充分把握了景觀優(yōu)先的營銷策略，在項目價格比全市平均價格高出30%50%的基礎(chǔ)上，仍取得不俗的銷售業(yè)績。因此本項目一方面要利用項目臨江的優(yōu)勢，在建筑布局上充分利用江景資源，同時也要注重項目內(nèi)在園林的打造，真正實(shí)現(xiàn)項目外有無敵江景，內(nèi)有滿園春色。項目除在園林景觀展示上要狠下功夫外，在戶型上也要從提高產(chǎn)品附加值著手，實(shí)現(xiàn)戶型有所創(chuàng)新，有所突破。真正做到人有我有，我有人無。從根本是改變項目的同質(zhì)化競爭。以人為本，配套齊全 隨著居住條件的改善提高，人們對生活配套設(shè)施的要求也越來越高。本項目作為大型商住區(qū)，有條件進(jìn)一步滿足客戶的個性化需求。除實(shí)現(xiàn)人車分流、單元雙入戶大堂、自動門禁及電子安防等基本配置外、增設(shè)各類體育設(shè)施、老年活動場所、兒童樂園等。使?jié)撛诳蛻魧Ρ卷椖慨a(chǎn)生極大的購買欲望。項目推廣，“軟硬”兼施作為一家新進(jìn)入某房地產(chǎn)市場的開發(fā)商，在知名度不高，產(chǎn)品品牌形象尚未建立起來的情況下，應(yīng)通過“軟硬”兩種手段迅速擴(kuò)大企業(yè)知名度和樹立項目形象。所謂“軟”，是指在項目初期階段，通過與本地傳媒互動，做一些項目的軟文報道。參與和組織一些社會和公益活動。旨在提高企業(yè)知名度，擴(kuò)大項目影響力。所謂“硬”，是指在項目進(jìn)入銷售階段，通過高強(qiáng)度、高密度、全方位的廣告宣傳，使項目深入人心，路人皆知，以實(shí)現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)。（三）項目商業(yè)驅(qū)動模式西市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀某西市區(qū)泛指昌江以西城區(qū)，包括昌江區(qū)、高新開發(fā)區(qū)以及城郊呂蒙、竟成鄉(xiāng)。由于城市發(fā)展的客觀因素，目前西市區(qū)無論從商業(yè)規(guī)模商、商業(yè)業(yè)態(tài)分布到商業(yè)氛圍都遠(yuǎn)遜色與東市區(qū)。至今西市區(qū)除有兩個規(guī)模不大的專業(yè)市場外仍無一家成規(guī)模的超市；無一條有特色的商業(yè)街區(qū)。作為某規(guī)劃中的城市中心，其落后的商業(yè)環(huán)境給未來的商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。西市區(qū)商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢1）資源優(yōu)勢a、某是我國歷史上與廣東佛山、湖北漢口齊名的四大古鎮(zhèn)之一，文化底蘊(yùn)雄厚，旅游資源豐富。作為世界瓷都其聲名更是享譽(yù)中外。某旺盛的旅游市場，為某的商業(yè)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。而某現(xiàn)有的紫金賓館、朗逸大酒店、豪門大酒店、開門子大酒店等高檔酒店都位于西市區(qū)。近幾年西市區(qū)的酒店業(yè)的高速發(fā)展，為西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。b、作為某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩架發(fā)動機(jī)—某高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和某航空產(chǎn)業(yè)園均位于西市區(qū)。某高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為國家級高新開發(fā)區(qū)目前已初出規(guī)模。而某航空產(chǎn)業(yè)園更是以靜態(tài)投資將超過1000億元而徹底打破某現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)格局。同樣由于西市區(qū)未來經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展變化，給西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。2） 規(guī)劃優(yōu)勢《某城市總體規(guī)劃（20082030）》第68條商業(yè)金融設(shè)施表明：“， m178。，%。規(guī)劃商業(yè)金融設(shè)施按4級配套：（1）市級商業(yè)中心：主要是位于西市區(qū)迎賓大道、昌南大道一帶的新城市商業(yè)集中區(qū)。布局城市主要大型商業(yè)金融設(shè)施，提升城市中心聚集力幅，服務(wù)于整個城市。（2）市級商業(yè)副中心：指依托老城區(qū)商業(yè)設(shè)施形成的的商業(yè)集中區(qū)，主要位于珠山路、廣場、火車站一帶，擁有較好的商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)，規(guī)劃擴(kuò)大設(shè)施規(guī)模形成城市商業(yè)副中心，服務(wù)于老城區(qū)?！庇纱丝梢娢魇袇^(qū)作為某的城市中心和商業(yè)中心，西市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景十分看好。而東市區(qū)則將淪落為市級商業(yè)副中心。本項目商業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動模式1）商業(yè)定位：外向型、本埠升級換代的高檔商業(yè)。2）商業(yè)模式：大型shoppingmall+商業(yè)風(fēng)情街+精品店本項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布1）項目東北側(cè)11214平方米獨(dú)立地塊用于興建2萬—。作為西市區(qū)首家shoppingmall一方面為西市區(qū)打造商業(yè)標(biāo)桿，取得好的商業(yè)回報。同時為項目凝聚人氣，提升商鋪價值和項目整體價值創(chuàng)造了良好條件。2）項目東南側(cè)是規(guī)劃沿江風(fēng)光帶和規(guī)劃濱江大道。濱江大道和沿江風(fēng)光帶將成為西市區(qū)市民的休閑勝地。因此在項目的東南側(cè)規(guī)劃一條集餐飲、酒吧、咖啡館、休閑娛樂為一體的商業(yè)風(fēng)情街。目前某還沒有江景和商業(yè)有效結(jié)合的商業(yè)項目