【正文】 平面間隔修改建議（圖）附件二：豪華裝修材料及設(shè)備附件三：創(chuàng)意裝修材料及設(shè)備附件四：《東銀廣場獨家銷售代理合同》一、前言 日前，經(jīng)與貴司的初步接觸， 了解到一些有關(guān)本項目的基本現(xiàn)狀?？梢哉f，廣州市新增的住宅成交主要來自番禺。2001年全區(qū)批準預(yù)售面積、均僅次于番禺居市屬十區(qū)的第二位。熱點樓盤有南景園、宏宇廣場、南北廣場、保利花園、光大花園、金碧花園等，價廉物美，大受買家歡迎。樓盤利和閣益豐花園蘭亭穎園萬豐花園萬壽雅苑海印南苑翡翠華軒富力千禧花園戶型面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例一房一廳4849二房一廳6820507025二房二廳81848940688688903879847060804353677010050三房二廳10711010610940981029510557111126301001205776104669011025四房以上154222101841855，其余各盤均已入住，現(xiàn)時主要以銷售尾貨為主。地鐵站就在小區(qū)旁，曉港公園近在家門口，距海印橋僅800米，接駁內(nèi)環(huán)路。海印南苑 項目基本資料 名 稱海印南苑樓盤地址海聯(lián)路50號預(yù)售證號19990271代理商/銷售電話34281808開發(fā)商廣州市海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格 4萬m215萬m26棟多層，5棟高層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幼兒園、小學、郵局、商場、停車場、會所周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況5棟高層剩余68套8439m284%毛坯現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價最高價：6400元/M2折扣一次性：98 折按揭：98 折額外折扣： 折最低價：4600元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價：5350元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復式合計6080M243%43%80~89M2　　90~99M2　　100~120M2　　57%57%120~130M2　　140M2以上合計　　43%57%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù)0臺銷售情況剩余少量尾貨廣告主題宣傳賣點海聯(lián)路規(guī)模最大樓盤與東山一橋之隔，交通方便可望江現(xiàn)場評述 小區(qū)已開發(fā)完畢，入住率高。利和閣既可望江景，又可望東曉小區(qū)的中心花園，但樓盤為單體樓，臨近臭涌，設(shè)計上廳不出陽臺，價格偏高，因此銷售不好。配套設(shè)施包括辦公樓、大型綜合超市、地下停車場、寫字樓、綜合商場、幼兒園及小學、空中走廊及大面積的綠化面積等。利用綠化景觀凈化空氣、降低噪音、減輕污染，同時盡可能削弱買家對高壓線的注意力。 2002年10月大型連鎖商場萬佳百貨的進駐，將為該項目知名度的提升起到重要的作用，屆時借助萬佳的宣傳及該項目第一期的正式開賣，可有效提升項目形象，為樓盤的順利銷售打下良好基礎(chǔ)。，變相提升樓盤單價 %，對于高層住宅來說，使用率偏低，無形中提升了樓盤單價，將給銷售工作帶來較大壓力。 由于附近有富力千禧花園、萬壽雅苑、海聯(lián)路眾多現(xiàn)樓樓盤及沿濱江東多個樓盤推出，難免給本項目帶來一定的銷售壓力，但本項目地域的知名度及升值前景越來越大，隨著交通條件的逐步完善，加上其它項目市政工程計劃的實施，都將令本地域的發(fā)展日新月異，極有可能為本項目的后期銷售帶來幫助。 本身已在該項目周邊購房或有購房意向，因項目宣傳及項目自身配套的完善而放棄周邊同類樓盤者，以前進路、萬壽路、海聯(lián)路買家為主。 從發(fā)展前景來看，由于該區(qū)域交通便利，濱江東及前進路各樓盤的陸續(xù)交付使用，周邊配套的日益完善，使該區(qū)樓市具更大的發(fā)展?jié)摿?，但目前則尚處于初期住宅階段。上述付款折扣適用于首次公開發(fā)售，以后則根據(jù)各銷售階段進行調(diào)整。：臨近前進路，使過往車輛及行人易于尋找。（詳細請參照附圖） B型、C型單位：客廳增加一個房間（儲物室），既不影響客廳使用功能，又可增加套間實用性。l 經(jīng)濟實用型（請參照附件一）l 時尚典雅型（請參照附件二） 由于本項目買家大多收入不是很高，對“買得起，卻養(yǎng)不起”的物業(yè)心存疑慮，尤其對管理費這類長年征收的收費項目。其中特別注意窗戶，因為窗戶是住戶與外界交流的媒介，也是渲染立面效果的重要構(gòu)件。更有其設(shè)計出轉(zhuǎn)角式外飄窗臺以增加采光效果及住戶的視覺效果。有機分布在住宅群間，以“條形式”及“塊狀主題式”布置綠化，同時盡量注意綠化環(huán)境的自然美感，形成人工綠地、花卉與林木、山石等組成的項目整體綠化生活環(huán)境。因此，智能化已成為超前家居生活概念必不可少的配置。激烈的市場競爭要求商品要具有一定的超前性和獨創(chuàng)性，住宅小區(qū)引入新世紀的智能技術(shù)可大大提高商品住宅的“性能價格比”，也會實現(xiàn)其高附加值。VOD意念創(chuàng)新的服務(wù)，讓你現(xiàn)在在家中便可享用未來的娛樂服務(wù)。從此，繽紛多彩的多媒體資訊世界就在你指尖間，源源不斷地流入你的居所。確保已預(yù)訂設(shè)施的住戶，在預(yù)定的時間內(nèi)使用該設(shè)施?！盎ヂ?lián)網(wǎng)頂端盒”采用先進的“防鋸齒狀邊緣”和“防畫面跳震”技術(shù)，將高質(zhì)素的文字和影像傳送到低成本螢?zāi)?，如電視機等。物業(yè)管理部可通過特別設(shè)計的界面，在系統(tǒng)里增加及留告示，管理處也可選擇在系統(tǒng)的登入頁上張貼告示，讓用戶使用時便能馬上看見告示。對日臻成熟的房地產(chǎn)消費者而言，普遍已逐漸認識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不但是反映物業(yè)質(zhì)素的標志之一，也是物業(yè)升值、保值的有力保障，物業(yè)管理工作好壞更將直接影響客戶入住后的生活質(zhì)量。現(xiàn)時廣州在住宅物業(yè)管理方面較為出色的公司包括：城建總物業(yè)管理公司、廣州珠江物業(yè)酒店管理公司、廣州花園酒店物業(yè)管理公司等，而境外管理公司在廣州住宅物業(yè)管理方面較為出色的是：世邦魏理仕、梁振英測量師行、第一太平及怡和高力等。12層（24套單位）前期試銷配合廣告宣傳，打響開盤第一炮，吸引市場及消費者注意1. 通過廣告宣傳樹立項目市場形象。 內(nèi)部施工基本完成一期住宅交樓在即。 一期單位進入交樓倒數(shù)階段。（參照銷售期細分表）銷售環(huán)境：現(xiàn)場售樓部、示范單位／樣板房、一定規(guī)模區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。216。 軟件：通過樓書、展板、模型對市場買家進行宣傳。216。 萬佳進駐，魅力曉港，海印生活全頻色；東銀廣場一期曉翠庭，10月1日正式接受認購。投放費用預(yù)算為96000元。ii 預(yù)留20,000份給敝司二手部。租車費用：400元/日/輛（包車身界字）（面包車），2輛車7天，共5600元。九、媒體宣傳策略在項目各期推廣宣傳中，第一期樓盤的宣傳銷售最為重要，原因是該期宣傳所建立的品牌形象及銷售業(yè)績，能直接影響到以后各期樓盤的推售，因此該階段無論是宣傳力度還是推廣費用，都將最為龐大。四、 工程進度（我司將以項目工程進度作為項目正式開售時間的最后標準） 售樓部及銷售廣場包裝全面完工。B） 專車接送點及接送時間：國慶長假期（七天)i) 王府井百貨。天河區(qū)——宏城廣場，吉之島東門、北門。 東銀廣場一期曉翠庭，10月1日全面公開發(fā)售；限量發(fā)售：3980元/平方米起（先到先得）； 示范單位落成開放，親身體驗海印橋南全景觀便捷生活家園；萬佳超市率先入駐。 發(fā)展商實力背景（香港上市公司）（紫色/灰色頻色）216。9月27日新聞稿主題是基本項目介紹、并于10月1日正式開售、價錢、送全屋豪華裝修。 以上培訓會以常駐地盤人員為先，有關(guān)其他展銷會銷售人員培訓安排于9月11日星期三下午2：00于地盤舉行。3980元/平方米起（豪華裝修價）。我司將根據(jù)市場需求對項目前期推售剩余貨量作全面調(diào)整消化，為下一輪沖刺作好準備。、迎萬佳，買樓優(yōu)惠月。5. 承接旺勢，推出第二階段貨源。敝司經(jīng)詳細研究本項目之圖則后，建議一期樓宇的銷售步驟如下：階段式銷售計劃一覽表：銷售期工程進度推出貨源（套）銷售主題目的主題賣點預(yù)計售價開盤試銷期 一期建筑封頂； 銷售廣場（售樓部）落成 示范層及樣板房落成展示 電梯間大堂裝修完成。因現(xiàn)時市場上之物業(yè)管理公司管理質(zhì)素參差不齊，個別管理公司因收費過高，提供之服務(wù)又不到位而大受業(yè)主抵觸，給物業(yè)產(chǎn)生不良影響。v 游戲區(qū)提供各式各樣的網(wǎng)絡(luò)游戲軟件，自娛之外還可以相約上網(wǎng)，一較長短。用戶選擇了設(shè)施和日期后，螢?zāi)槐銜@示當日的預(yù)訂情況及可選擇的時間?！盎ヂ?lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng) 讓每個家庭都可以進入互聯(lián)網(wǎng)和小區(qū)內(nèi)聯(lián)絡(luò)以享用家居購物、電子郵件接送、設(shè)施預(yù)訂、帳單查詢、網(wǎng)頁瀏覽等服務(wù)。住戶的資料已預(yù)先記錄在系統(tǒng)內(nèi)。你還能如觀賞錄影帶般控制自選電影的播放。事實上，VOD系統(tǒng)不但在國內(nèi)住宅的應(yīng)用上首創(chuàng)先河，比起歐美各地同類型的應(yīng)用軟件也領(lǐng)先一籌。同時物業(yè)管理也變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)管理，人數(shù)減少、素質(zhì)提高、大大提高工作效率。216。e、裝修標準多元化 為配合現(xiàn)代人們不同消費觀念及個性化的發(fā)展趨勢，許多開發(fā)商在樓盤的內(nèi)部裝修上，采取多元化標準，以適應(yīng)不同層次人士的不同要求。大客廳氣派非凡，又有足夠空間易于擺設(shè)，而大的廚房和大衛(wèi)生間加上好的通風采光條件，則消除了都市居民從前對這兩部分空間的明顯局促感。69=36元/平方米也就是說，若將該單位二年管理費計入總樓價，則每平方米比原單價提升36元/平方米，這并不會令至銷售價格升幅太高，但在銷售時以“免二年管理費”為宣傳噱頭，對于上述之買家來說將十分吸引，能直接幫助項目的總體銷售。購買樓房，除對地段、室內(nèi)環(huán)境的追求外，更重要的是購買外在環(huán)境。樣板房建議以兩種不同風格設(shè)計，一種是以嶺南古韻的風格為主，包括擺放仿古家具（明清式樣）、仿古字畫，以及其它的各種相關(guān)反映中國傳統(tǒng)生活的家什、器皿等；另一種是以新潮時尚的格調(diào)為主，包括西式的各種新款家具、生活用品等，從而以全方位的設(shè)計形式反映現(xiàn)代化。 六、項目的整體規(guī)劃及包裝建議根據(jù)上文厘定之項目市場定位，敝司將對應(yīng)已預(yù)計之客戶層面，并站在促銷角度，列出以下建議。由于本項目并非能在短期內(nèi)被市場所完全吸納，為給后期銷售提供更大的升價空間，整體定價采取低開高走（漸進式調(diào)價）策略，換言之，即是在項目前期銷售時，先將一部分低樓層或朝向較差之單位的售價定于市場平均線下，令項目甫一曝光即給予買家以“超值樓盤”之印象，從而更加體現(xiàn)出項目的各項優(yōu)勢，奪得先機，搶占市場，營造搶購氣氛及建立良好口碑，在第一輪銷售攻勢過后，再將售價酌量調(diào)升（調(diào)升幅度12%），并利用萬佳進駐造成樓盤極受買家歡迎，升價發(fā)售之熱烈現(xiàn)象，令下期買家加強入市信心，從速購買。（首期為1棟32層），綠化率較高，屬中等密度樓盤（建筑）約在90115平方米、架空層綠化、連鎖商場、小學、幼兒園等根據(jù)以上多角度、多因素分析，項目市場定位為：前進路旁的精致小區(qū)家園、全程式理想生活居庭——東銀廣場五、價格建議房地產(chǎn)價格基本上由地價、建筑安裝造價、配套設(shè)施費用及開發(fā)經(jīng)營稅費與利潤組成。多以選擇中、大戶型，大家庭居住為主。四、項目市場定位項目市場定位是創(chuàng)造佳績的重要基礎(chǔ)，應(yīng)針對項目自身優(yōu)缺點，瞄準潛在目標客戶，揚長避短，制定迎合市場定位的最有效的營銷策劃。 從整體上講，萬壽路、前進路雖屬于老城區(qū)，配套成熟，但其已有的配套已相當陳舊，而可以匹配現(xiàn)代生活的配套設(shè)施又因為海聯(lián)路、濱江東是新建住宅群區(qū)而有待完善，現(xiàn)時項目周邊的生活配套尚很薄弱，娛樂設(shè)施較少，商業(yè)氣氛尚顯不足，在日常購物、休閑娛樂方面仍有一定需求需借助周邊區(qū)域的已有設(shè)施，對未來業(yè)主的社交活動亦略影響。 該項目毗鄰萬壽路老住宅區(qū)，又與濱江東大型住宅區(qū)群相連，與東山區(qū)也僅一橋之隔，交通便利，生活配套完善。（綜合商場），四層為架空層；五層至三十層為標準層住宅（332層面積參考30層）。三、項目的基本資料理解及優(yōu)劣分析：本項目位于廣州市海珠區(qū)海印橋南，東曉路與前進路交界。單位面積由48至104平方米，有一房至三房設(shè)計，部分單位的采光通風欠佳。 園林綠化及泳池雖基本完工，但規(guī)模較小，花園約有600m2，其中泳池300m2。城建集團位于新港西路的江南新苑于早前動工，該盤占地超１０萬平方米，由２３幢小高層及高層組成，其中５棟１１層、５棟１８層、６棟２８層、１棟３１層與６棟３２層。表：海珠區(qū)每月廣告投放量排行前五位樓盤情況時間第一位第二位