【正文】 定的時間內(nèi)使用該設(shè)施。③智能增值和扣減 屋苑內(nèi)設(shè)置增值機和閱讀器，住戶可以憑智能咭到指定的增值機增值（如在屋苑的管理處和會所的辦公室等）。住戶每次享用會所設(shè)施和屋苑服務(wù)，必須用智能咭在閱讀器內(nèi)確認，所需的費用，便會自動扣減。而且，屋苑內(nèi)的管理費用，也可以在管理處的增值機內(nèi)扣減。“互聯(lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng) 讓每個家庭都可以進入互聯(lián)網(wǎng)和小區(qū)內(nèi)聯(lián)絡(luò)以享用家居購物、電子郵件接送、設(shè)施預(yù)訂、帳單查詢、網(wǎng)頁瀏覽等服務(wù)。給用戶安裝私人電腦，不但成本太昂貴而且對于某些用戶來說，操控也太困難。使用互聯(lián)網(wǎng)頂端（STB）是最好的解決辦法。 “互聯(lián)網(wǎng)頂端盒”（STB）是成本低，使用方便的互聯(lián)網(wǎng)接駁器，接入網(wǎng)絡(luò)連接裝置，PAL或NTSC電視機或監(jiān)控器和電源插座使用時，用戶只須插入特制的聰明卡，便可自動登入控制室里的伺服器，鍵入簡單的私人密碼作確認?！盎ヂ?lián)網(wǎng)頂端盒”采用先進的“防鋸齒狀邊緣”和“防畫面跳震”技術(shù)，將高質(zhì)素的文字和影像傳送到低成本螢?zāi)唬珉娨暀C等?！盎ヂ?lián)網(wǎng)頂端盒”的紅外線遙控器附有字母數(shù)字鍵盤，方便用戶輸入網(wǎng)址，選擇網(wǎng)上購物商場的貨品和服務(wù)，甚至輸送簡短的電子郵件。166。 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)v 設(shè)施預(yù)訂 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的設(shè)施預(yù)訂系統(tǒng)，用戶可以瀏覽顯示在電視上的選擇單，預(yù)訂各種設(shè)施。用戶選擇了設(shè)施和日期后，螢?zāi)槐銜@示當日的預(yù)訂情況及可選擇的時間。預(yù)訂后，用戶會獲得確認。用戶也可隨時查核已預(yù)訂的項目。v 物業(yè)咨詢 “物業(yè)咨詢”是小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的其中一網(wǎng)頁，為物業(yè)管理部提供快捷方便的途徑刊登通告和發(fā)布社區(qū)消息。物業(yè)管理部可通過特別設(shè)計的界面，在系統(tǒng)里增加及留告示，管理處也可選擇在系統(tǒng)的登入頁上張貼告示，讓用戶使用時便能馬上看見告示。管理處也可張貼只有指定用戶才能看到的個別通告。v 住戶意見箱有任何意見、看法，經(jīng)由內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)之EMail傳送至管理中心，提供住戶一個暢通的意見管道，加速意見之處理。v 談天說地聊天區(qū)除了與管理中心的雙向交流外，住戶與住戶之間還可以在聊天區(qū)相互交換心得，如果加上一個數(shù)位式的攝影鏡頭，還可以看見對方。v 游戲區(qū)提供各式各樣的網(wǎng)絡(luò)游戲軟件，自娛之外還可以相約上網(wǎng)，一較長短。v 電腦教學(xué)及電腦新知大家一起來學(xué)電腦，共同創(chuàng)造一個沒有電腦文盲的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，讓電腦成為孩子生活的一部分，讓孩子成為21世紀小小資訊家，管理中心特聘專業(yè)人員提供電腦初步入門、社區(qū)布告欄使用教學(xué)，更提供多種學(xué)童專用教學(xué)軟件，家長省卻尋覓教學(xué)軟件的時間和精神，真正做到鄧小平說的“計算機的普及要從娃娃做起?！眝 檔案下檔（DownLoad）提供一些共享或免費軟件（Share Ware or Free Ware），讓你玩?zhèn)€痛快。v 電子信箱每位住戶享有一個ID和Password，自由進出社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，同時還有一個區(qū)域網(wǎng)絡(luò)的電子信箱，隨時接收來自管理中心及鄰居發(fā)送來的信件。對日臻成熟的房地產(chǎn)消費者而言，普遍已逐漸認識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不但是反映物業(yè)質(zhì)素的標志之一，也是物業(yè)升值、保值的有力保障，物業(yè)管理工作好壞更將直接影響客戶入住后的生活質(zhì)量。因此，買家在選擇物業(yè)時，將會對物業(yè)管理作為衡量物業(yè)質(zhì)素的一個重要指標。所以，在項目前期籌備工作時，就應(yīng)著手安排物業(yè)管理工作。將物業(yè)管理提前介入，能有效提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量及要操作性，以便提高項目檔次及增加買家購買信心，減少樓宇建成后出現(xiàn)問題的機率，使日后物業(yè)管理得以順利進行。因現(xiàn)時市場上之物業(yè)管理公司管理質(zhì)素參差不齊，個別管理公司因收費過高，提供之服務(wù)又不到位而大受業(yè)主抵觸，給物業(yè)產(chǎn)生不良影響。因此，現(xiàn)時買家購買物業(yè)時除關(guān)注由哪間物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)外，更加注意管理公司提供之服務(wù)內(nèi)容包括什么內(nèi)容，具體收費多少，購買樓花時更要求發(fā)展商在《預(yù)售契約》中附加此項內(nèi)容，并詳細列明管理事項。為避免此種情況發(fā)生，敝司建議在本項目正式銷售前先聘請一間信譽良好的物業(yè)管理公司，由雙方商討確定需提供之服務(wù)內(nèi)容，除基本必須服務(wù)（如：清潔、保安等）外，其他額外提供之服務(wù)（如家政服務(wù)、代客購物等），將其具體收費以清單形式逐一羅列，讓買家清楚各項收費，增加其購買信心。聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司作為本項目的物業(yè)管理公司，將可為住戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)管理服務(wù)，既可提升項目知名度，又能添加買家購買信心，促進項目銷售。現(xiàn)時廣州在住宅物業(yè)管理方面較為出色的公司包括：城建總物業(yè)管理公司、廣州珠江物業(yè)酒店管理公司、廣州花園酒店物業(yè)管理公司等，而境外管理公司在廣州住宅物業(yè)管理方面較為出色的是：世邦魏理仕、梁振英測量師行、第一太平及怡和高力等。結(jié)合本項目規(guī)模龐大，超前定位等特性，敝司認為在選擇物業(yè)管理公司時需全面考慮其專業(yè)程度、實力規(guī)模、服務(wù)質(zhì)素保證等，才能選出既適合發(fā)展商又能利于項目長期科學(xué)而又健康管理的專業(yè)物業(yè)管理公司。八、銷售計劃安排及開售時間一個樓盤在銷售時，切忌將首期開發(fā)之單位在首次開售時就全數(shù)推出，因各單位之景觀，采光均會不同，若將這些單位一次性推出市場，首先買家多會選擇一些各方面質(zhì)素較好的朝向或樓層，而質(zhì)素較差的單位將會產(chǎn)生滯銷現(xiàn)象；其次，由于推售的單位較多，容易令買家產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響銷售進度；再次，銷售價格難于提升。因此，須適當?shù)匕才藕脴怯钿N售的先后步驟，例如：在，可先將綜合質(zhì)素最差與質(zhì)素銷好之各一樓宇推出市場，照顧到各類型的準客戶，另將質(zhì)素差之樓宇價格定于市場平均線，從而較有效地化劣勢為優(yōu)勢，并因為供應(yīng)量少及價格低，令客戶產(chǎn)生物有所值的感覺，促使其盡快購買，從而加快樓盤首期的銷售進度，在市場上建立起口碑，利于樓盤之下期銷售。敝司經(jīng)詳細研究本項目之圖則后，建議一期樓宇的銷售步驟如下：階段式銷售計劃一覽表：銷售期工程進度推出貨源（套）銷售主題目的主題賣點預(yù)計售價開盤試銷期 一期建筑封頂； 銷售廣場（售樓部）落成 示范層及樣板房落成展示 電梯間大堂裝修完成。 一期綠化花園和架空花園基本完工；一期建筑外墻展現(xiàn)超過15層。 一期綠化花園完工。 架空層花園全面展現(xiàn)。12層（24套單位）前期試銷配合廣告宣傳，打響開盤第一炮，吸引市場及消費者注意1. 通過廣告宣傳樹立項目市場形象。2. 通過小量單位價格的推出試探市場，令價格定位更加準確。3. 通過半個月的內(nèi)部認購積累客源，擴充公開發(fā)售的成交量及客流量。4. 銷售工作由內(nèi)部認購正式過渡到公開發(fā)售。5. 承接旺勢，推出第二階段貨源。1. 低層小區(qū)園景。曉港公園后花園均價：5000元/M2銷售總額 1139萬元銷售擴張期 一期建筑外墻展現(xiàn) 一期綠化花園完工。 內(nèi)部施工基本完成一期住宅交樓在即。11111222232層（80套單位）利用“萬佳入駐東銀廣場”進行造勢宣傳，承接開盤勢頭，對項目做進一步推售。 參照開盤銷售情況對推售策略做出調(diào)整。 根據(jù)顧客認購情況調(diào)整項目未推售部分單位售價。、迎萬佳，買樓優(yōu)惠月。均價：5000元/M2銷售總額3795萬元強勢銷售期 一期住宅外墻全面展現(xiàn)。 一期住宅正式交樓。122231層（40套單位） 一期住宅交樓在即 配合業(yè)主活動進行推售 通過舉辦業(yè)主活動擴大項目客源，提升銷售成績。 一期單位進入交樓倒數(shù)階段。—家居生活更輕松。—我的花園我的家。均價：5100元/M2銷售總額1935萬元時間：2003年2月~4月至此階段，項目前期已推出144套住宅單位（約占總貨量65%）。我司將根據(jù)市場需求對項目前期推售剩余貨量作全面調(diào)整消化，為下一輪沖刺作好準備。 2003年銷售計劃（沖刺階段）時間：2003年5月推售計劃：剩余112230層（72套單位）主要賣點：優(yōu)質(zhì)精品住宅小區(qū)；精致生活；銷售均價：5100元/M2銷售總額： 3484萬元 定于2002年10月1日開始公開發(fā)售。但同時又須考慮施工進度，上文銷售計劃安排中亦已提及，待首期大樓外墻部分展露才開始大規(guī)模發(fā)售，效果將會較為理想。同時，預(yù)計首期開售時間亦須視乎各項硬件、軟件籌備完畢。（參照銷售期細分表）銷售環(huán)境：現(xiàn)場售樓部、示范單位／樣板房、一定規(guī)模區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。銷售物料：模型、展板、樓書、單張、樓價表、認購須知、付款方式、認購書。廣告資料：報紙廣告、大型廣告牌、報紙繕稿。以下時間安排將以項目工程進度作為最后衡量依規(guī)一、 開盤時間 時間： 10月1日 貨量掌握：（按最新價目表） 推117層共24套單位。3980元/平方米起（豪華裝修價）。 首期推售貨源以中層單位為主，意在試探市場對項目售價的反應(yīng)，及時進行調(diào)整。 銷售人員安排216。 銷售人員入場（已完成）。216。 公開展銷期按實際情況增加人手。216。 培訓(xùn)：A）項目基本資料認識（已完成）； B）解答項目劣勢技巧（9月4日）。 以上培訓(xùn)會以常駐地盤人員為先，有關(guān)其他展銷會銷售人員培訓(xùn)安排于9月11日星期三下午2：00于地盤舉行。二、 宣傳渠道n 銷售現(xiàn)場：216。 硬件：工地圍墻的裝飾工程的完工；銷售廣場、售樓部完成開放；大堂以及樣板房的裝修工程基本完成。216。 軟件：通過樓書、展板、模型對市場買家進行宣傳。n 繕稿宣傳：主要以12次繕稿形式刊登項目銷售信息。9月27日及10月1日以新聞稿形式對項目進行宣傳；新聞稿主題以前進路上最方便生活小區(qū)為宣傳主題，通過對地段（與東山區(qū)僅一橋之隔）、交通、飲食、購物等衣食住行的生活元素的宣傳凸顯項目方便快捷的生活配套。同時，配合對曉港公園景觀的宣傳，廣告主題：海印橋南一線園林景觀/第一排園林景觀。9月27日新聞稿主題是基本項目介紹、并于10月1日正式開售、價錢、送全屋豪華裝修。10月11日公布是次銷售成績理想，并于中旬時間再度加推。n 報紙廣告：廣告宣傳主題：萬佳進駐，魅力曉港，海印生活全頻色。利用系列廣告營造項目賣點及檔次。216。 景觀（綠色頻色）216。 生活購物便捷（萬佳超市）（金色頻色）216。 地段優(yōu)勢（海珠區(qū)中心位置）（橙色頻色）216。 發(fā)展商實力背景（香港上市公司）（紫色/灰色頻色）216。 學(xué)校/教育網(wǎng)絡(luò)（藍色頻色）216。 交通四通八達（公交線多達20多條）（黃色/灰色頻色）從以上各種元素凸顯何為全頻色概念。 投放時間：日期規(guī)格版面9月1/2B21/2B210月1/2B21/3B21/3B21/3B21/3B21/4B21/3B21/4B2 廣告內(nèi)容：216。 萬佳進駐，魅力曉港，海印生活全頻色；東銀廣場一期曉翠庭，10月1日正式接受認購。216。 萬佳超市率先入駐，魅力曉港，海印生活全頻色；全面感謝XX位買家盛意支持；東銀廣場一期曉翠庭，10月1日正式公開發(fā)售； 3980元/平方米起；5%首期輕松作業(yè)主。所有單位先到先得！216。 東銀廣場一期曉翠庭，10月1日全面公開發(fā)售；限量發(fā)售：3980元/平方米起（先到先得）； 示范單位落成開放，親身體驗海印橋南全景觀便捷生活家園；萬佳超市率先入駐。費用預(yù)算：以上報紙廣告費用預(yù)算為 848,060 元（價格未打折扣）n 電視廣告：制作15秒電視標版。 廣告宣傳主題：魅力曉港，東銀廣場,海印橋南第一排園林景觀，10月1日正式發(fā)售。費用預(yù)算：制作費預(yù)算3萬元9月21日~10月7日（逢周四、五、六）（省臺/市臺）翡翠臺黃金時間（晚上9：0010：00兩次，余下次數(shù)放在7：358：35）（周四3次，周五4次，周六1次）。投放費用預(yù)算為96000元。三、 宣傳輔助渠道A） 印刷單張數(shù)量：100,000份i a)派發(fā)地點（每地點2位parttime）：東山區(qū)——農(nóng)林下路現(xiàn)代城附近，海印電器城附近。楊箕地鐵站近農(nóng)林下路出口。越秀區(qū)——世貿(mào)中心，花園酒店巴士站。天河區(qū)——宏城廣場，吉之島東門、北門。海珠區(qū)——前進路好又多、江南西路。 b)派發(fā)時間：國慶長假期的頭兩天及最后兩天。 c)派發(fā)數(shù)量：每日每個派發(fā)點600份。ii 預(yù)留20,000份給敝司二手部。 區(qū)域——10間，每間2,000張。 派發(fā)形式：二手部同事洗樓時逐家逐戶派。 派發(fā)時間：分四天完成，國慶長假期的頭兩天及倒數(shù)第二第三天。B） 專車接送點及接送時間：國慶長假期（七天)i) 王府井百貨。ii) 宏城廣場。 費用：王府井停車費200元/日，7天，共1400元。宏城停車費800元/日（面包車），7天，共5600元。租車費用：400元/日/輛（包車身界字）（面包車），2輛車7天，共5600元。預(yù)算：12600元。C） 建議購買1000汽球，贈送入場看樓者，送完即止。因禮品由東銀公司購買，故我司未能提供預(yù)算。四、 工程進度（我司將以項目工程進度作為項目正式開售時間的最后標準） 售樓部及銷售廣場包裝全面完工。 示范層電梯間及裝修標準樣板房落成開放。 主客大堂全面完工投入使用。 客梯裝配完畢并投入使用（至少一臺）。九、媒體宣傳策略在項目各期推廣宣傳中，第一期樓盤的宣傳銷售最為重要，原因是該期宣傳所建立的品牌形象及銷售業(yè)績，能直接影響到以后各期樓盤的推售，因此該階段無論是宣傳力度還是推廣費用，都將最為龐大。而在媒體運用上更會以報紙、單張等宣傳媒體為主