【正文】 定的時(shí)間內(nèi)使用該設(shè)施。③智能增值和扣減 屋苑內(nèi)設(shè)置增值機(jī)和閱讀器，住戶可以憑智能咭到指定的增值機(jī)增值（如在屋苑的管理處和會(huì)所的辦公室等）。住戶每次享用會(huì)所設(shè)施和屋苑服務(wù)，必須用智能咭在閱讀器內(nèi)確認(rèn)，所需的費(fèi)用，便會(huì)自動(dòng)扣減。而且，屋苑內(nèi)的管理費(fèi)用，也可以在管理處的增值機(jī)內(nèi)扣減?！盎ヂ?lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng) 讓每個(gè)家庭都可以進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)和小區(qū)內(nèi)聯(lián)絡(luò)以享用家居購(gòu)物、電子郵件接送、設(shè)施預(yù)訂、帳單查詢、網(wǎng)頁(yè)瀏覽等服務(wù)。給用戶安裝私人電腦，不但成本太昂貴而且對(duì)于某些用戶來(lái)說(shuō)，操控也太困難。使用互聯(lián)網(wǎng)頂端（STB）是最好的解決辦法。 “互聯(lián)網(wǎng)頂端盒”（STB）是成本低，使用方便的互聯(lián)網(wǎng)接駁器，接入網(wǎng)絡(luò)連接裝置，PAL或NTSC電視機(jī)或監(jiān)控器和電源插座使用時(shí)，用戶只須插入特制的聰明卡，便可自動(dòng)登入控制室里的伺服器，鍵入簡(jiǎn)單的私人密碼作確認(rèn)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)頂端盒”采用先進(jìn)的“防鋸齒狀邊緣”和“防畫(huà)面跳震”技術(shù)，將高質(zhì)素的文字和影像傳送到低成本螢?zāi)?，如電視機(jī)等。“互聯(lián)網(wǎng)頂端盒”的紅外線遙控器附有字母數(shù)字鍵盤(pán)，方便用戶輸入網(wǎng)址，選擇網(wǎng)上購(gòu)物商場(chǎng)的貨品和服務(wù)，甚至輸送簡(jiǎn)短的電子郵件。166。 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)v 設(shè)施預(yù)訂 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的設(shè)施預(yù)訂系統(tǒng)，用戶可以瀏覽顯示在電視上的選擇單，預(yù)訂各種設(shè)施。用戶選擇了設(shè)施和日期后，螢?zāi)槐銜?huì)顯示當(dāng)日的預(yù)訂情況及可選擇的時(shí)間。預(yù)訂后，用戶會(huì)獲得確認(rèn)。用戶也可隨時(shí)查核已預(yù)訂的項(xiàng)目。v 物業(yè)咨詢 “物業(yè)咨詢”是小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的其中一網(wǎng)頁(yè)，為物業(yè)管理部提供快捷方便的途徑刊登通告和發(fā)布社區(qū)消息。物業(yè)管理部可通過(guò)特別設(shè)計(jì)的界面，在系統(tǒng)里增加及留告示，管理處也可選擇在系統(tǒng)的登入頁(yè)上張貼告示，讓用戶使用時(shí)便能馬上看見(jiàn)告示。管理處也可張貼只有指定用戶才能看到的個(gè)別通告。v 住戶意見(jiàn)箱有任何意見(jiàn)、看法，經(jīng)由內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)之EMail傳送至管理中心，提供住戶一個(gè)暢通的意見(jiàn)管道，加速意見(jiàn)之處理。v 談天說(shuō)地聊天區(qū)除了與管理中心的雙向交流外，住戶與住戶之間還可以在聊天區(qū)相互交換心得，如果加上一個(gè)數(shù)位式的攝影鏡頭，還可以看見(jiàn)對(duì)方。v 游戲區(qū)提供各式各樣的網(wǎng)絡(luò)游戲軟件，自?shī)手膺€可以相約上網(wǎng)，一較長(zhǎng)短。v 電腦教學(xué)及電腦新知大家一起來(lái)學(xué)電腦，共同創(chuàng)造一個(gè)沒(méi)有電腦文盲的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，讓電腦成為孩子生活的一部分，讓孩子成為21世紀(jì)小小資訊家，管理中心特聘專業(yè)人員提供電腦初步入門(mén)、社區(qū)布告欄使用教學(xué)，更提供多種學(xué)童專用教學(xué)軟件，家長(zhǎng)省卻尋覓教學(xué)軟件的時(shí)間和精神，真正做到鄧小平說(shuō)的“計(jì)算機(jī)的普及要從娃娃做起。”v 檔案下檔（DownLoad）提供一些共享或免費(fèi)軟件（Share Ware or Free Ware），讓你玩?zhèn)€痛快。v 電子信箱每位住戶享有一個(gè)ID和Password，自由進(jìn)出社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)還有一個(gè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)的電子信箱，隨時(shí)接收來(lái)自管理中心及鄰居發(fā)送來(lái)的信件。對(duì)日臻成熟的房地產(chǎn)消費(fèi)者而言，普遍已逐漸認(rèn)識(shí)到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不但是反映物業(yè)質(zhì)素的標(biāo)志之一，也是物業(yè)升值、保值的有力保障，物業(yè)管理工作好壞更將直接影響客戶入住后的生活質(zhì)量。因此，買家在選擇物業(yè)時(shí)，將會(huì)對(duì)物業(yè)管理作為衡量物業(yè)質(zhì)素的一個(gè)重要指標(biāo)。所以，在項(xiàng)目前期籌備工作時(shí)，就應(yīng)著手安排物業(yè)管理工作。將物業(yè)管理提前介入，能有效提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量及要操作性，以便提高項(xiàng)目檔次及增加買家購(gòu)買信心，減少樓宇建成后出現(xiàn)問(wèn)題的機(jī)率，使日后物業(yè)管理得以順利進(jìn)行。因現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上之物業(yè)管理公司管理質(zhì)素參差不齊，個(gè)別管理公司因收費(fèi)過(guò)高，提供之服務(wù)又不到位而大受業(yè)主抵觸，給物業(yè)產(chǎn)生不良影響。因此，現(xiàn)時(shí)買家購(gòu)買物業(yè)時(shí)除關(guān)注由哪間物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)外，更加注意管理公司提供之服務(wù)內(nèi)容包括什么內(nèi)容，具體收費(fèi)多少，購(gòu)買樓花時(shí)更要求發(fā)展商在《預(yù)售契約》中附加此項(xiàng)內(nèi)容，并詳細(xì)列明管理事項(xiàng)。為避免此種情況發(fā)生，敝司建議在本項(xiàng)目正式銷售前先聘請(qǐng)一間信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，由雙方商討確定需提供之服務(wù)內(nèi)容，除基本必須服務(wù)（如：清潔、保安等）外，其他額外提供之服務(wù)（如家政服務(wù)、代客購(gòu)物等），將其具體收費(fèi)以清單形式逐一羅列，讓買家清楚各項(xiàng)收費(fèi)，增加其購(gòu)買信心。聘請(qǐng)知名的專業(yè)物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，將可為住戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)管理服務(wù)，既可提升項(xiàng)目知名度，又能添加買家購(gòu)買信心，促進(jìn)項(xiàng)目銷售?，F(xiàn)時(shí)廣州在住宅物業(yè)管理方面較為出色的公司包括：城建總物業(yè)管理公司、廣州珠江物業(yè)酒店管理公司、廣州花園酒店物業(yè)管理公司等，而境外管理公司在廣州住宅物業(yè)管理方面較為出色的是：世邦魏理仕、梁振英測(cè)量師行、第一太平及怡和高力等。結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)模龐大，超前定位等特性，敝司認(rèn)為在選擇物業(yè)管理公司時(shí)需全面考慮其專業(yè)程度、實(shí)力規(guī)模、服務(wù)質(zhì)素保證等，才能選出既適合發(fā)展商又能利于項(xiàng)目長(zhǎng)期科學(xué)而又健康管理的專業(yè)物業(yè)管理公司。八、銷售計(jì)劃安排及開(kāi)售時(shí)間一個(gè)樓盤(pán)在銷售時(shí)，切忌將首期開(kāi)發(fā)之單位在首次開(kāi)售時(shí)就全數(shù)推出，因各單位之景觀，采光均會(huì)不同，若將這些單位一次性推出市場(chǎng)，首先買家多會(huì)選擇一些各方面質(zhì)素較好的朝向或樓層，而質(zhì)素較差的單位將會(huì)產(chǎn)生滯銷現(xiàn)象；其次，由于推售的單位較多，容易令買家產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響銷售進(jìn)度；再次，銷售價(jià)格難于提升。因此，須適當(dāng)?shù)匕才藕脴怯钿N售的先后步驟，例如：在，可先將綜合質(zhì)素最差與質(zhì)素銷好之各一樓宇推出市場(chǎng)，照顧到各類型的準(zhǔn)客戶，另將質(zhì)素差之樓宇價(jià)格定于市場(chǎng)平均線，從而較有效地化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，并因?yàn)楣?yīng)量少及價(jià)格低，令客戶產(chǎn)生物有所值的感覺(jué)，促使其盡快購(gòu)買，從而加快樓盤(pán)首期的銷售進(jìn)度，在市場(chǎng)上建立起口碑，利于樓盤(pán)之下期銷售。敝司經(jīng)詳細(xì)研究本項(xiàng)目之圖則后，建議一期樓宇的銷售步驟如下：階段式銷售計(jì)劃一覽表：銷售期工程進(jìn)度推出貨源（套）銷售主題目的主題賣點(diǎn)預(yù)計(jì)售價(jià)開(kāi)盤(pán)試銷期 一期建筑封頂； 銷售廣場(chǎng)（售樓部）落成 示范層及樣板房落成展示 電梯間大堂裝修完成。 一期綠化花園和架空花園基本完工；一期建筑外墻展現(xiàn)超過(guò)15層。 一期綠化花園完工。 架空層花園全面展現(xiàn)。12層（24套單位）前期試銷配合廣告宣傳，打響開(kāi)盤(pán)第一炮，吸引市場(chǎng)及消費(fèi)者注意1. 通過(guò)廣告宣傳樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。2. 通過(guò)小量單位價(jià)格的推出試探市場(chǎng)，令價(jià)格定位更加準(zhǔn)確。3. 通過(guò)半個(gè)月的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)積累客源，擴(kuò)充公開(kāi)發(fā)售的成交量及客流量。4. 銷售工作由內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式過(guò)渡到公開(kāi)發(fā)售。5. 承接旺勢(shì)，推出第二階段貨源。1. 低層小區(qū)園景。曉港公園后花園均價(jià)：5000元/M2銷售總額 1139萬(wàn)元銷售擴(kuò)張期 一期建筑外墻展現(xiàn) 一期綠化花園完工。 內(nèi)部施工基本完成一期住宅交樓在即。11111222232層（80套單位）利用“萬(wàn)佳入駐東銀廣場(chǎng)”進(jìn)行造勢(shì)宣傳，承接開(kāi)盤(pán)勢(shì)頭，對(duì)項(xiàng)目做進(jìn)一步推售。 參照開(kāi)盤(pán)銷售情況對(duì)推售策略做出調(diào)整。 根據(jù)顧客認(rèn)購(gòu)情況調(diào)整項(xiàng)目未推售部分單位售價(jià)。、迎萬(wàn)佳，買樓優(yōu)惠月。均價(jià)：5000元/M2銷售總額3795萬(wàn)元強(qiáng)勢(shì)銷售期 一期住宅外墻全面展現(xiàn)。 一期住宅正式交樓。122231層（40套單位） 一期住宅交樓在即 配合業(yè)主活動(dòng)進(jìn)行推售 通過(guò)舉辦業(yè)主活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目客源，提升銷售成績(jī)。 一期單位進(jìn)入交樓倒數(shù)階段。—家居生活更輕松。—我的花園我的家。均價(jià)：5100元/M2銷售總額1935萬(wàn)元時(shí)間：2003年2月~4月至此階段，項(xiàng)目前期已推出144套住宅單位（約占總貨量65%）。我司將根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目前期推售剩余貨量作全面調(diào)整消化，為下一輪沖刺作好準(zhǔn)備。 2003年銷售計(jì)劃（沖刺階段）時(shí)間：2003年5月推售計(jì)劃：剩余112230層（72套單位）主要賣點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)精品住宅小區(qū)；精致生活；銷售均價(jià)：5100元/M2銷售總額： 3484萬(wàn)元 定于2002年10月1日開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售。但同時(shí)又須考慮施工進(jìn)度，上文銷售計(jì)劃安排中亦已提及，待首期大樓外墻部分展露才開(kāi)始大規(guī)模發(fā)售，效果將會(huì)較為理想。同時(shí)，預(yù)計(jì)首期開(kāi)售時(shí)間亦須視乎各項(xiàng)硬件、軟件籌備完畢。（參照銷售期細(xì)分表）銷售環(huán)境：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、示范單位／樣板房、一定規(guī)模區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。銷售物料：模型、展板、樓書(shū)、單張、樓價(jià)表、認(rèn)購(gòu)須知、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)。廣告資料：報(bào)紙廣告、大型廣告牌、報(bào)紙繕稿。以下時(shí)間安排將以項(xiàng)目工程進(jìn)度作為最后衡量依規(guī)一、 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 時(shí)間： 10月1日 貨量掌握：（按最新價(jià)目表） 推117層共24套單位。3980元/平方米起（豪華裝修價(jià)）。 首期推售貨源以中層單位為主，意在試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)的反應(yīng)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 銷售人員安排216。 銷售人員入場(chǎng)（已完成）。216。 公開(kāi)展銷期按實(shí)際情況增加人手。216。 培訓(xùn)：A）項(xiàng)目基本資料認(rèn)識(shí)（已完成）； B）解答項(xiàng)目劣勢(shì)技巧（9月4日）。 以上培訓(xùn)會(huì)以常駐地盤(pán)人員為先，有關(guān)其他展銷會(huì)銷售人員培訓(xùn)安排于9月11日星期三下午2：00于地盤(pán)舉行。二、 宣傳渠道n 銷售現(xiàn)場(chǎng)：216。 硬件：工地圍墻的裝飾工程的完工；銷售廣場(chǎng)、售樓部完成開(kāi)放；大堂以及樣板房的裝修工程基本完成。216。 軟件：通過(guò)樓書(shū)、展板、模型對(duì)市場(chǎng)買家進(jìn)行宣傳。n 繕稿宣傳：主要以12次繕稿形式刊登項(xiàng)目銷售信息。9月27日及10月1日以新聞稿形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳；新聞稿主題以前進(jìn)路上最方便生活小區(qū)為宣傳主題，通過(guò)對(duì)地段（與東山區(qū)僅一橋之隔）、交通、飲食、購(gòu)物等衣食住行的生活元素的宣傳凸顯項(xiàng)目方便快捷的生活配套。同時(shí)，配合對(duì)曉港公園景觀的宣傳，廣告主題：海印橋南一線園林景觀/第一排園林景觀。9月27日新聞稿主題是基本項(xiàng)目介紹、并于10月1日正式開(kāi)售、價(jià)錢、送全屋豪華裝修。10月11日公布是次銷售成績(jī)理想，并于中旬時(shí)間再度加推。n 報(bào)紙廣告：廣告宣傳主題：萬(wàn)佳進(jìn)駐，魅力曉港，海印生活全頻色。利用系列廣告營(yíng)造項(xiàng)目賣點(diǎn)及檔次。216。 景觀（綠色頻色）216。 生活購(gòu)物便捷（萬(wàn)佳超市）（金色頻色）216。 地段優(yōu)勢(shì)（海珠區(qū)中心位置）（橙色頻色）216。 發(fā)展商實(shí)力背景（香港上市公司）（紫色/灰色頻色）216。 學(xué)校/教育網(wǎng)絡(luò)（藍(lán)色頻色）216。 交通四通八達(dá)（公交線多達(dá)20多條）（黃色/灰色頻色）從以上各種元素凸顯何為全頻色概念。 投放時(shí)間：日期規(guī)格版面9月1/2B21/2B210月1/2B21/3B21/3B21/3B21/3B21/4B21/3B21/4B2 廣告內(nèi)容：216。 萬(wàn)佳進(jìn)駐，魅力曉港，海印生活全頻色；東銀廣場(chǎng)一期曉翠庭，10月1日正式接受認(rèn)購(gòu)。216。 萬(wàn)佳超市率先入駐，魅力曉港，海印生活全頻色；全面感謝XX位買家盛意支持；東銀廣場(chǎng)一期曉翠庭，10月1日正式公開(kāi)發(fā)售； 3980元/平方米起；5%首期輕松作業(yè)主。所有單位先到先得！216。 東銀廣場(chǎng)一期曉翠庭，10月1日全面公開(kāi)發(fā)售；限量發(fā)售：3980元/平方米起（先到先得）； 示范單位落成開(kāi)放，親身體驗(yàn)海印橋南全景觀便捷生活家園；萬(wàn)佳超市率先入駐。費(fèi)用預(yù)算：以上報(bào)紙廣告費(fèi)用預(yù)算為 848,060 元（價(jià)格未打折扣）n 電視廣告：制作15秒電視標(biāo)版。 廣告宣傳主題：魅力曉港，東銀廣場(chǎng),海印橋南第一排園林景觀，10月1日正式發(fā)售。費(fèi)用預(yù)算：制作費(fèi)預(yù)算3萬(wàn)元9月21日~10月7日（逢周四、五、六）（省臺(tái)/市臺(tái)）翡翠臺(tái)黃金時(shí)間（晚上9：0010：00兩次，余下次數(shù)放在7：358：35）（周四3次，周五4次，周六1次）。投放費(fèi)用預(yù)算為96000元。三、 宣傳輔助渠道A） 印刷單張數(shù)量：100,000份i a)派發(fā)地點(diǎn)（每地點(diǎn)2位parttime）：東山區(qū)——農(nóng)林下路現(xiàn)代城附近，海印電器城附近。楊箕地鐵站近農(nóng)林下路出口。越秀區(qū)——世貿(mào)中心，花園酒店巴士站。天河區(qū)——宏城廣場(chǎng)，吉之島東門(mén)、北門(mén)。海珠區(qū)——前進(jìn)路好又多、江南西路。 b)派發(fā)時(shí)間：國(guó)慶長(zhǎng)假期的頭兩天及最后兩天。 c)派發(fā)數(shù)量：每日每個(gè)派發(fā)點(diǎn)600份。ii 預(yù)留20,000份給敝司二手部。 區(qū)域——10間，每間2,000張。 派發(fā)形式：二手部同事洗樓時(shí)逐家逐戶派。 派發(fā)時(shí)間：分四天完成，國(guó)慶長(zhǎng)假期的頭兩天及倒數(shù)第二第三天。B） 專車接送點(diǎn)及接送時(shí)間：國(guó)慶長(zhǎng)假期（七天)i) 王府井百貨。ii) 宏城廣場(chǎng)。 費(fèi)用：王府井停車費(fèi)200元/日，7天，共1400元。宏城停車費(fèi)800元/日（面包車），7天，共5600元。租車費(fèi)用：400元/日/輛（包車身界字）（面包車），2輛車7天，共5600元。預(yù)算：12600元。C） 建議購(gòu)買1000汽球，贈(zèng)送入場(chǎng)看樓者，送完即止。因禮品由東銀公司購(gòu)買，故我司未能提供預(yù)算。四、 工程進(jìn)度（我司將以項(xiàng)目工程進(jìn)度作為項(xiàng)目正式開(kāi)售時(shí)間的最后標(biāo)準(zhǔn)） 售樓部及銷售廣場(chǎng)包裝全面完工。 示范層電梯間及裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房落成開(kāi)放。 主客大堂全面完工投入使用。 客梯裝配完畢并投入使用（至少一臺(tái)）。九、媒體宣傳策略在項(xiàng)目各期推廣宣傳中，第一期樓盤(pán)的宣傳銷售最為重要，原因是該期宣傳所建立的品牌形象及銷售業(yè)績(jī)，能直接影響到以后各期樓盤(pán)的推售，因此該階段無(wú)論是宣傳力度還是推廣費(fèi)用，都將最為龐大。而在媒體運(yùn)用上更會(huì)以報(bào)紙、單張等宣傳媒體為主