【正文】 付款（一）銀行按揭付款（二）優(yōu)惠按揭付款折扣九六折九七折九八折照原價簽署認購書時付定金10,000 元于簽署認購書后十日內(nèi)簽署預(yù)售合同時付（扣除壹萬定金）50%10%（同時辦理八成銀行按揭手續(xù)）10%（同時辦理八成銀行按揭手續(xù)）5%（同時辦理八成銀行按揭手續(xù)）簽署預(yù)售合同后一個月內(nèi)20%１0%–––––15%（30期免息分期，%）三個月內(nèi)20%剩余8成由銀行提供最長8成30年按揭5%六個月內(nèi)10%5%九個月內(nèi)接收樓通知書后十天內(nèi)付清剩余8成由銀行提供最長8成30年按揭*付款辦法簡析： 本付款辦法制定原則：針對周邊競爭對手–––萬壽雅苑、富力千禧花園，制定付款更輕松之付款方式。有鑒及此，敝司建議在項目前期銷售時，先推售一些景觀較差之低樓層單位，銷售均價定為38004000元/平方米（折實毛坯價），然后根據(jù)各個銷售階段將均價調(diào)至4600–4900元/平方米（折實裝修價）。因此，本項目之銷售欲在眾多樓盤脫穎而出，除完善各項配套外，亦須體現(xiàn)價格方面的優(yōu)勢，敝司在綜合各項分析后，建議本項目一期之總體均價4500元/平方米（含基本裝修之實收價），并因應(yīng)銷售階段與建筑進度不同，項目定價應(yīng)遵循“低開高走”原則，具體詳見3項。雖然該區(qū)域具較大發(fā)展?jié)摿ΓF(xiàn)時周邊新興住宅區(qū)尚在成型期，周圍居住氣氛尚不濃厚，多數(shù)樓盤始終徘徊在42005300元／平方米左右，離該區(qū)域中心旺地（濱江路沿線、江南大道）亦較遠，同時又因附近區(qū)域仍有大面積拆遷，更缺乏各類生活配套設(shè)施，此原因的客觀存在將直接或?qū)㈤g接地影響本項目的售價。 本文第三章提及，在本項目附近屬同類檔次和不同類檔次，并正在開售的樓盤有多個，涉及面積超過數(shù)十萬平方米，其毗鄰的海聯(lián)路眾多樓盤已處于現(xiàn)樓尾貨銷售階段，相互間競爭非常激烈，一場價格戰(zhàn)隨時都可能展開。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)營銷過程的核心與實務(wù)，一切之銷售操作均以此作為主軸，銷售價格是否合理將直接影響銷售成績，若定價偏高，超出市場接受水平，買家持觀望心態(tài)，造成滯銷現(xiàn)象；若定價偏低，雖然預(yù)計能在短期內(nèi)被市場吸納，但發(fā)展商所獲之利潤甚低。 由于廣州樓市競爭激烈，買家在供大于求的現(xiàn)實情況下，會對各樓盤進行較客觀的評價，新盤入市時若定位準確，主題鮮明，也不排除會有其他區(qū)域買家為該物業(yè)升值潛力而前來捧場。該類買家在戶型選擇上范圍較廣，大、中、小戶型均有可能接受。多以選擇小戶型和中戶型為主。原居住該區(qū)域附近，有較穩(wěn)定經(jīng)濟收入來源的中青年買家，一般通過銀行按揭形式付清部分首期樓款，然后利用每月穩(wěn)定的收入達成其置業(yè)美夢。 老城區(qū)居民由于生活在本區(qū)域的時間較長，有的甚至是世世代代都是住在這里，因而對這里的民居、公園、酒樓……以至一磚一瓦都情有獨鐘，老城區(qū)居民的戀土情懷，使他們在拆遷之后或二次置業(yè)都會將已經(jīng)十分熟悉的地方當作新的置業(yè)首選。目前廣州市私人購房成為房地產(chǎn)市場的主流；金融機構(gòu)積極介入房產(chǎn)消費，放寬貸款限制，進一步增強了個人購房的能力。但由于其與東山區(qū)僅有一橋之隔，隨著濱江路沿線及前進路周邊的環(huán)境改善，該區(qū)域物業(yè)的升值潛力指日可待。這是敝司代理每一個樓盤所持的信念，現(xiàn)從以下幾個角度進行分析，以便更準確捉準項目之市場定位。因此，敝司建議本項目以滿足住家的要求為出發(fā)點，緊握市場脈搏，了解市場的動態(tài)，在項目的開發(fā)建議、營銷策略及物業(yè)管理方面“以人為本”，真正做到全心全意為消費者服務(wù)，只有這樣才能在激烈的房地產(chǎn)競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢地位。，供大于求 由于海珠區(qū)現(xiàn)階段及未來的市場供應(yīng)量均很龐大，今年新增供應(yīng)量大于成交量，且有部分為大型知名小區(qū)項目，推盤手法多樣，本項目將要承受很大的市場競爭壓力。，易造成某些戶型難消化 ，其中兩房單位僅占總貨量的25%，三房單位占總量的75%，整體戶型面積偏大，而經(jīng)調(diào)查，河南該區(qū)域居民購房較屬意6080m2兩房單位及8090m2小三房單位，這種供求差異造成某些戶型的難消化。 該項目位處河南兩條交通干道交界處，內(nèi)環(huán)路也由此地經(jīng)過，而在小區(qū)內(nèi)部，也有高壓線南北向橫亙于一期與后期項目間。 該項目斜對面的高檔小區(qū)樓盤明珠花園，由于90年代中后期的爛尾而成廣州市相當知名的反面教材，對該區(qū)域買家選擇樓盤有一定的負面影響，從而導(dǎo)致買家購樓時更挑剔更審慎。 該項目預(yù)計5月中封頂，9月底建成，發(fā)售時基本已是現(xiàn)樓，如能同時配合現(xiàn)場綠化環(huán)境的設(shè)計建造，將會給予買家極大的購買信心。該項目戶型間隔較合理，功能分區(qū)基本能適應(yīng)現(xiàn)代生活的需求，通過示范樣板間的設(shè)計及適當宣傳，應(yīng)可以促成客戶成交。其南倚曉港公園，空氣清新，生活環(huán)境旺中帶靜。值得一提的是，該項目與萬佳百貨的合作將成為該樓盤的一大亮點，亦可利用萬佳的知名度吸引周邊住宅區(qū)居民前來購物，使該項目成為集居住、休閑購物、娛樂于一體的全程式住宅小區(qū)。由于一期開賣時二期工程仍在進行，二期工地現(xiàn)場最好等與一期待售樓盤做一定隔離，而項目一期臨前進路，如能利用架空層綠化及局部組團綠地將該項目的小環(huán)境與曉港公園的大環(huán)境有機融合在一起，則對吸引買家有極為重要的作用。本項目一期與后三期中間有段高壓線經(jīng)過，對整個項目形象有較大影響 ，且該項目位處兩條主干道間，外部環(huán)境較嘈雜 ，建議在規(guī)劃上加強園林景觀設(shè)計，創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)。各單位的具體面積如下：A單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；B單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；C單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；D單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；E單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；F單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；G單位27套，面積為：（5~8層）、（9~26層）、（26~32層）；H單位27套，面積為：（5~8層）、（9~32層）；共216套單位，每層合計8套單位，具體分布如下：二房二廳單位：54套三房二廳單位：162套由以上分析可看出，東銀廣場一期住宅的戶型分布主要集中在100120平方米三房二廳的大戶型中。第二期一棟24層寫字樓已開始基礎(chǔ)施工。：項目分四期建設(shè)，包括3棟32層住宅樓宇及一棟24層寫字樓，預(yù)計2005年全部完工。項目分四期建設(shè)，包括3棟32層住宅樓宇及一棟24層寫字樓。：該項目總占地面積：31,502萬平方米。后期的建設(shè)仍未有動靜。萬豐花園項目基本資料 名 稱萬豐花園樓盤地址前進路54號預(yù)售證號990095代理商/銷售電話84433638開發(fā)商廣州興建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格15萬m26棟27層、4棟9層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商場周邊配套設(shè)施萬松園市場、南園酒家、萬國廣場等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況君雅大廈3棟515491m276%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓1面價最高價：5528元/M2折扣一次性：98 折按揭：100 折額外折扣： 折最低價：4566元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價：4970元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計6069M270~79M2　　80~89M2　　40%40%90~99M2　　30%30%100~110M2　　10%10%110~120M210%10%120~130M2　　10%10%140M2以上合計　　40%60%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù) 0臺銷售情況售出75%廣告主題/宣傳賣點周邊配套完善現(xiàn)場評述 實用率過低蘭亭穎園項目基本資料 名 稱蘭亭穎園樓盤地址前進路預(yù)售證號20000144代理商經(jīng)緯銷售電話84488818開發(fā)商廣州市廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管顧問戴德梁行占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格14棟12層/嶺南園林/區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幼兒園等周邊配套設(shè)施好又多、南園酒家等配套完善在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況榕軒4座16014514m288%豪華準現(xiàn)樓面價最高價：6160元/M2折扣一次性：94 折按揭：95 折額外折扣： 折最低價：5500元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價：5750元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計6069M2%%70~79M2　　%%80~89M2　　%%90~99M2　　%%100~110M2　　%%110~120M2120~130M2　　140M2以上10%10%合計　　%%10%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù) 0臺銷售情況剩余小量單位廣告主題嶺南佳境居蘭亭宣傳賣點嶺南特色園林間隔可靈活修改，82平方米的2房變3房地鐵、前進路的繁華現(xiàn)場評述 小區(qū)園林好，區(qū)內(nèi)環(huán)境清幽，銷售情況理想。利和閣 項目基本資料 名 稱利和閣樓盤地址海聯(lián)路預(yù)售證號代理商穗正陽銷售電話34280288開發(fā)商 廣州市博成實業(yè)發(fā)展有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格 2089m221412m2一棟高層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施會所周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園、市場在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況剩余單位84套8760m284%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價最高價：6940元/M2折扣一次性：94 折按揭：95 折額外折扣： 折最低價：5190元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價：6000元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計4050M25060M26070M27080M280~89M2　%%90~99M2　100~110M2　%%120~130M2　　140M2以上合計　%%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù)0臺銷售情況售出約40%廣告主題濱江東水岸風情宣傳賣點周邊配套完善現(xiàn)場評述 已入住，但入住率較低。售價比附近的海印南苑略貴。翡翠華軒 項目基本資料 名 稱翡翠華軒樓盤地址海聯(lián)路預(yù)售證號20010007代理商南金置業(yè)銷售電話84436878開發(fā)商 南華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格 m2m25棟6層半無電梯住宅///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施泳池、網(wǎng)球場周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園、市場在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況全部剩余33套2645m289%毛坯現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價最高價：6400元/M2折扣一次性：89 折按揭：9