凱旋門廣場項(xiàng)目營銷策劃書(已修改)
2025-01-31 04:05 本頁面
【正文】 凱旋門廣場項(xiàng)目營銷策劃書榮信房地產(chǎn)營銷有限公司本 案 要 旨一、 從市場實(shí)際出發(fā)完成凱旋門廣場的全方位定位；二、 從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略；三、 從資源整合的視角打造凱旋門廣場的獨(dú)特訴求主張（即USP）；四、 緊緊圍繞目標(biāo)市場展開宣傳、銷售；五、 通過專業(yè)銷售隊(duì)伍的全過程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；六、 憑借實(shí)效的整體營銷策略實(shí)現(xiàn)廣開客源、控制支出的理念。目 錄統(tǒng)一說辭第一部分：定位篇一、 市場概況 二、 SWOT綜合分析 三、 定位 第二部分：策略篇 一、市場細(xì)分 二、產(chǎn)品包裝 三、價格策略 四、銷售策略 五、廣告策略 第三部分：執(zhí)行篇 一、產(chǎn)品資訊整合 二、產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段安排三、宣傳推廣工具 四、過程控制 五、銷售方法 六、銷售促進(jìn) 第四部分：管理篇 一、項(xiàng)目運(yùn)作 二、銷售過程管理 三、費(fèi)用預(yù)算 統(tǒng)一說辭:凱旋門廣場是由榮昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于勝利路與明光路交叉口，占地面積15700平米，其中：商業(yè)建面17366平米，辦公建面4550平米。%，地下停車位350個，地上停車位20個。在我們對凱旋門廣場的初步分析，周邊競爭樓盤的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)上，并努力從最大限度縮短銷售周期和盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價值最大化的原則出發(fā)，制定出“開源節(jié)支、定向銷售、整合傳播、前期致勝”的整體營銷策略，期望籍此迅速完成凱旋門廣場的銷售工作。第一部分：定位篇 一、 市場概況 （一）區(qū)域市場特征 從目前合肥的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來看，大東門勝利路沿線房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)量大而需求相對不足。附近四大汽車站面臨搬遷，許多房產(chǎn)項(xiàng)目需要上馬，從南到北，如圣大房產(chǎn)的工人文化宮、中房*名都、領(lǐng)秀城市、萬家*銀座廣場、元一時代花園/廣場/酒店、瑞景家園、長春都市豪庭、萬豪花園……均是定位比較高檔的項(xiàng)目，其區(qū)域特征已經(jīng)突現(xiàn)，目標(biāo)消費(fèi)人群體已經(jīng)非常廣泛，使本項(xiàng)目有足夠的空間來發(fā)揮自身的優(yōu)勢。 從市場角度分析，大東門——新站的項(xiàng)目銷售主要依賴以下支撐：（1）新站開發(fā)區(qū)的整體帶動作用；（2）整體的區(qū)域優(yōu)勢業(yè)已形成；（3）數(shù)家根植于新站的實(shí)力派開發(fā)商長期不懈的建設(shè)推動；（4）沿勝利路附近的市政配套已近完善；（5）新站開發(fā)商的大力引導(dǎo)致使市民對大東門新站附近房地產(chǎn)項(xiàng)目需求升溫。（6）沿線商業(yè)圈的商業(yè)氛圍開始升溫。（7）四大汽車站、老火車站一帶的商業(yè)氛圍有一定的基礎(chǔ)。（二）區(qū)域競爭者分析 凱旋門廣場的競爭者主要有兩類：一類是以純商務(wù)定位的工人文化宮大廈、中房*名都、領(lǐng)秀城市等樓盤；另一類是以萬家*銀座廣場、元一時代花園/廣場/酒店、景泰花園、長春都市豪庭等為代表的商住樓。這些競爭者項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模、銷售狀況都比較理想，對凱旋門廣場的威脅是不容低估的。有鑒于此，在凱旋門廣場的整合推廣過程中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行針對區(qū)域樓盤的競爭性定位策略，通過市場細(xì)分緊緊鎖定目標(biāo)消費(fèi)人群，借助專業(yè)隊(duì)伍的銷售執(zhí)行確保銷售的成功率。（三）市場調(diào)查分析 圣大房產(chǎn)的工人文化宮位置：長江路與沿河路路口規(guī)模：雙子樓1棟，層高18層（九層以上出售），大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型40~70左右價格：未定定位：商務(wù)辦公廣告主訴求點(diǎn)：未定主力消費(fèi)群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主評價：本項(xiàng)目原來是十幾年的爛尾樓，其設(shè)計(jì)、配套等均較落后，唯一的優(yōu)勢可能就是價格。 領(lǐng)秀城市位置：勝利路51號（凱旋門廣場對面）規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，1~4層大型商業(yè)中心，5層以上為商住公寓主力戶型：小戶型144~170左右價格：起價3500，均價3800定位：商務(wù)辦公、居家生活融為一體廣告主訴求點(diǎn)：對人云亦云的偉大拒絕主力消費(fèi)群體：城市新銳——創(chuàng)造力階層（企業(yè)家、私營業(yè)主、廣告人、藝術(shù)家等）評價：其前衛(wèi)的創(chuàng)意，另類的宣傳，也許在北京文化村、上海外灘適用，在合肥還需驗(yàn)證。 中房*名都位置：長江路與沿河路路口規(guī)模：高層1棟，層高**層，大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型**左右價格：未定定位：商務(wù)辦公和居家一體廣告主訴求點(diǎn)：未定主力消費(fèi)群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主 評價：以中房的品牌美譽(yù)度，相信其品質(zhì)、規(guī)劃、銷售等都不成問題。 萬家*銀座廣場位置：勝利路與鳳陽路路口規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，1棟小戶型公寓，1棟酒店式公寓主力戶型：小戶型35~56左右，商務(wù)公寓90~150價格：未定定位：CBD生活空間廣告主訴求點(diǎn)：新都市坐標(biāo)——新貴一族的時尚標(biāo)簽主力消費(fèi)群體：企業(yè)家、私營業(yè)主、白領(lǐng)新貴等評價：CBD和酒店式公寓在勝利路還不多見，面對元一的壓力，只有另辟捷徑。 元一*濱水城位置：臨泉路與穎上路路口規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，建面23萬主力戶型：小戶型92~170左右價格：起價2800，均價3300定位：城區(qū)世界級高品質(zhì)濱水尊貴生活方式廣告主訴求點(diǎn)：濱水尊貴生活是一種國際時尚生活觀點(diǎn)主力消費(fèi)群體：成功人士、私營業(yè)主等評價：元一的品牌戰(zhàn)略相當(dāng)成功，定位也相當(dāng)高，所以銷售也很好，因?yàn)榭蛻粢呀?jīng)認(rèn)可了元一的產(chǎn)品。 香格里拉花園位置：臨泉路安徽大市場旁邊規(guī)模：占地6723平米，建面113865平米。主力戶型：小戶型85~130左右價格：起價2800，均價3400定位：陽光生活、全新感受廣告主訴求點(diǎn)：陽光燦爛的日子主力消費(fèi)群體：工薪階層評價：聽著不敢相信的價格，看到熱鬧非凡的現(xiàn)場，我想，這種繁榮還能持續(xù)多久？！ 名人*御苑位置：國際汽車城旁邊規(guī)模：高層、多層主力戶型：90~160左右價格：未定定位：珍珠品質(zhì)的高檔社區(qū)廣告主訴求點(diǎn)：戶型革命、空間創(chuàng)新主力消費(fèi)群體：工薪階層評價：還沒開盤，詢問者眾多 香江*世紀(jì)名城位置：臨泉路安徽大市場旁邊規(guī)模：單身公寓、高層、多層主力戶型：小戶型50~70左右，高層86~140左右價格：起價2680，均價3200定位：合肥首席財(cái)智精英生活社區(qū)廣告主訴求點(diǎn)：世界風(fēng)情、五星居所主力消費(fèi)群體：社會精英、白領(lǐng)、工薪階層評價：與對面的香格里拉反差很大，還要在營銷策劃上下功夫。 蘋果公寓位置：臨泉路與當(dāng)涂路路口規(guī)模：200多套小戶型公寓。主力戶型：小戶型50~80左右價格：未定定位：小戶型、精裝修廣告主訴求點(diǎn)：享受蘋果一樣的生活主力消費(fèi)群體：白領(lǐng)單身階層、社會精英分子評價：東區(qū)首家純小戶型公寓，賣點(diǎn)不錯，只是位置偏了一點(diǎn)！（四）區(qū)域消費(fèi)特征 由于合肥人對“大東門”素有治安環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施落后、無文化氛圍的固有認(rèn)識，雖然近年來新站的整體開發(fā)已基本扭轉(zhuǎn)
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