【正文】 麻柳坪項(xiàng)目研究策劃建議目 錄前言……………………………………………………………………………….4第一章 概論…………………………………………………………………..5第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展……………………………………………….9一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展……………………………………………….9二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展……………………………………………….10三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢……………………………………….14什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？…………………………………………………..14居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系……………………………………..15居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢………………………………………………..16第三章 麻柳坪項(xiàng)目特點(diǎn)…………………………………………………….17一、獨(dú)特的自然資源與地理位置……………………………………………….17得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地………………………………………………………..17麻柳坪項(xiàng)目定址環(huán)境………………………………………………………..18二、項(xiàng)目的特點(diǎn)………………………………………………………………….19風(fēng)水好，自然生態(tài)資源豐富………………………………………………..19功能齊全，相互依托，相互支撐…………………………………………..19完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源…………………………………..19自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源………………………………19特有的養(yǎng)老養(yǎng)生人文價(jià)值與人文吸引力…………………………………..19第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容…………………………………………………….19第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系…………………………………………….20一、小區(qū)智能化………………………………………………………………….20IC卡管理制度………………………………………………………………..20全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)………………………………………………………………….20公共設(shè)施的智能管理………………………………………………………….20二、醫(yī)療社區(qū)化………………………………………………………………….20社區(qū)醫(yī)療登記制度……………………………………………………………20定期常規(guī)身體檢查制度………………………………………………………20三、服務(wù)家庭化………………………………………………………………….20個(gè)性化家政服務(wù)……………………………………………………………..20服務(wù)人員的專業(yè)化…………………………………………………………..22四、保障系統(tǒng)化………………………………………………………………….22醫(yī)療保障系統(tǒng)化………………………………………………………………22安全保障系統(tǒng)化………………………………………………………………22第六章 管理與經(jīng)營………………………………………………………….23一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì)……………………………………………………….23管理結(jié)構(gòu)……………………………………………………………………..23管理團(tuán)隊(duì)………………………………………………………………… ….23二、組織與人員保障…………………………………………………………….23組織機(jī)構(gòu)的保障………………………………………………………….….23人員保障………………………………………………………………….….23三、管理制度………………………………………………………..………….23分級負(fù)責(zé)，集中管理………………………………………………….…….23財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批…………………………………………………..23四、經(jīng)營創(chuàng)新……………………………………………………………..…….23村民持股計(jì)劃……………………………………………………….……….23經(jīng)營分區(qū)，效益考核………………………………………………… …….23小區(qū)居民的自主管理、統(tǒng)一管理…………………………………….…….23第七章 行業(yè)與市場分析…………………………………………..……….24一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇…………………..…………………………….24中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本……………………………24傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ)………………….24中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多………………………..24老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活..25老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力…………………………………………25政府對老年類項(xiàng)目大力支持………………………………………………….26二、市場競爭性分析……………………………………………………………..27現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性…………………………………………………27養(yǎng)老公寓分析…………………………………………………………………..28三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)……………………………………………………………….29第八章 市場營銷策略………………………………………………………….30一、目標(biāo)客戶分析………………………………………………………………….30主要客戶人群……………………………………………………………….….30主要客戶來源地……………………………………………………………..….30主要客戶狀況描述……………………………………………………………….30二、營銷推廣……………………………………………………………………….30第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析…………………………………………………….32一、房地產(chǎn)銷售收入……………………………………………………………….32二、服務(wù)與租賃收入……………………………………………………………….32三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值…………………………………………………………..……….32四、成本分析………………………………………………………………..…….32建設(shè)與開發(fā)成本…………………………………………………….………….32融資成本…………………………………………………………………….….33機(jī)會(huì)成本……………………………………………………………….……….33管理成本……………………………………………………………….……….33營銷成本……………………………………………………………….……….33五、年出租純收益………………………………………………………………….34六、效益評估…………………………………………………………..………….34第十章 市場風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………..….35第十一章 健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)例……………………..………….36第十二章 麻柳坪項(xiàng)目建筑規(guī)劃方案建議………………………………..….38第十三章 麻柳坪項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)想……………………………………..….42第十四章 麻柳坪項(xiàng)目營銷思路建議……………………………………..….43第十五章 麻柳坪項(xiàng)目建議結(jié)論…………………………………………..….44前言人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國在1999年正式邁入老齡化社會(huì)。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行麻柳坪這個(gè)項(xiàng)目研究的最終目的。第一章 概論我國在90年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，進(jìn)入21世紀(jì)以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。成都市常駐人口1400萬人，60歲以上的老齡人口占18%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以3%的速度增長。20122020年自然增加老齡人口及城市化進(jìn)程新增外來老齡人口，成都市60歲以上老齡人口將達(dá)到400萬左右。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會(huì)問題日益突出，對社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個(gè)舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的居住地是大部分老年人的心愿。老年居住地建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以娛樂，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。老年居住地建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底我國有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)。%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。也有數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，我國平均1000名老人僅擁有17張床位。%。成都市民政局老齡辦提供的數(shù)據(jù)顯示，目前成都250萬老齡化人群中有10%，25萬老年人有養(yǎng)老需求，而據(jù)2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，成都有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)33家，床位7000張，加上敬老院有3萬張床，195家包括敬老院在內(nèi)的機(jī)構(gòu)。2011年，包括敬老院在內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增長到了230家左右，床位增加到5萬，顯然成都現(xiàn)有床位遠(yuǎn)不能滿足日益增長的老齡化人群需求，缺口率達(dá)80%以上。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口為177648705人，%，其中65歲及以上人口為118831709人，%。同2000年第五次全國人口普查相比， 。 而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。同時(shí)，社會(huì)保障體系與社會(huì)養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動(dòng)也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。2010年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣。 以上種種，使中國社會(huì)出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會(huì)和市場潛力的項(xiàng)目。作為西南重鎮(zhèn)的天府之國——成都，歷來以生活休閑著稱，而在成都平原周邊山地區(qū)域，更是氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，具有養(yǎng)老養(yǎng)生先決條件。如都江堰、青城山、峨眉山、龍門山脈系等。，在地震中受到了各方面巨大損失，至今由于地震等各方面原因，處于山區(qū)內(nèi)部的群眾，生活質(zhì)量及收入都還處于較低水平，為了響應(yīng)國家社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，我公司（四川海盟投資有限責(zé)任公司）籌巨資，融入到山區(qū)新農(nóng)村建設(shè)中去，帶動(dòng)山區(qū)人民脫貧致富，提高生活質(zhì)量及居住環(huán)境，同時(shí)發(fā)掘山區(qū)自然生態(tài)資源，開發(fā)建設(shè)新型養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，解決日益嚴(yán)重的老齡化進(jìn)程帶來的社會(huì)各方面壓力困難。同時(shí)提升什邡山區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)生自然生態(tài)資源知名度，吸引外來資金，打造成都養(yǎng)老養(yǎng)生后花園區(qū)域。什邡市在震后國家對于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度很大，直接打通了成都什邡鎣華鎮(zhèn)石門村麻柳坪交通線路，從成都麻柳坪車程在1個(gè)半小時(shí)左右，車程時(shí)間在成都所有周邊山區(qū)最短，山區(qū)自然生態(tài)資源保護(hù)完整，相對比青城山、峨眉山等區(qū)域，進(jìn)入成本較低。 麻柳坪項(xiàng)目就是在這個(gè)背景下，由我公司（四川海盟投資有限責(zé)任公司）發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老養(yǎng)生意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的自然生態(tài)居家養(yǎng)老建筑群。 麻柳坪項(xiàng)目選址于成都市什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村麻柳坪古寨，臨近風(fēng)景秀麗的四川省鎣華山風(fēng)景旅游區(qū)，距成綿高速復(fù)線15分鐘車程，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目由老年度假養(yǎng)老養(yǎng)生別墅、老年養(yǎng)生公寓、文化體育廣場、麻柳坪——銀廠溝戶外運(yùn)動(dòng)基地、輔助功能區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共51畝，項(xiàng)目總投資1億元。（后期可根據(jù)需要增加投資面積及投資額）項(xiàng)目共分五個(gè)部分，一是老年居家養(yǎng)老養(yǎng)生別墅（1萬