【正文】 針對(duì)不同年齡階段的退休、半退休的中老年人，提供多層（帶電梯）的各型公寓套房，主要針對(duì)普通中高收入的，退休或半退休的中老年人。目標(biāo)對(duì)象主要為支付能力較強(qiáng)的老年人。集餐飲場(chǎng)所及客房為一體。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項(xiàng)目的配合，注重健康服務(wù)項(xiàng)目的獨(dú)創(chuàng)性。 第十三章 麻柳坪項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)想項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥采用健身、營(yíng)養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。 項(xiàng)目定位：根據(jù)本項(xiàng)目地處山區(qū)及地塊特點(diǎn)，擬建高檔養(yǎng)老別墅與老年公寓、度假酒店公寓，目標(biāo)客戶(hù)以二次置業(yè)及成功人士，老年退休人群為主，兼顧外銷(xiāo)市場(chǎng)。 老年人居住建筑每戶(hù)應(yīng)設(shè)電話，居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕。 老年人專(zhuān)用廚房應(yīng)設(shè)燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置；老年公寓、老人院等老年人專(zhuān)用廚房的燃?xì)庠O(shè)備宜設(shè)總調(diào)控閥門(mén)。 關(guān)于建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 老年人居住建筑居室之間應(yīng)有良好的隔聲處理和噪聲控制，允許噪聲級(jí)不應(yīng)大于 45dB，空氣隔聲不應(yīng)小于50dB，撞擊聲不應(yīng)大于75dB。 起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門(mén)扇應(yīng)采用可觀察的門(mén)。 關(guān)于門(mén)窗 陽(yáng)臺(tái)板底或側(cè)壁應(yīng)設(shè)可升降的涼曬衣物設(shè)施。 ，寒冷和嚴(yán)寒地區(qū)宜設(shè)封閉式陽(yáng)臺(tái)。 關(guān)于陽(yáng)臺(tái) 老年人居住建筑的起居室或臥室應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái)。冷、熱水混合式龍頭宜選用欄桿式或掀壓式開(kāi)關(guān)。“L”形安全扶手，入盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。 獨(dú)用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。 廚房宜設(shè)吊柜，～，輪椅操作廚房。 關(guān)于廚房 供老年人自行操作和輪椅進(jìn)出的獨(dú)用廚房，使用面積不宜小于6㎡。老年人基礎(chǔ)設(shè)施參數(shù)應(yīng)符合附錄A的規(guī)定。 關(guān)于居室 老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應(yīng)有良好朝向、天然采光和自然通風(fēng)，室外宜有開(kāi)闊視野和優(yōu)美環(huán)境。 設(shè)電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔(dān)架進(jìn)出方便。 ，沿墻一側(cè)扶手應(yīng)水平延伸。 B、 在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)。坡道設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50的有關(guān)規(guī)定。蹋面前緣宜設(shè)高度不大于3mm 的異色防滑警示條，蹋面前緣前凸不宜大于10mm。 關(guān)于坡道和電梯 老年人使用的樓梯間，不得采用扇形踏步，不得在平臺(tái)區(qū)設(shè)踏步。 老年人出入經(jīng)由的過(guò)廳、走道、房間不得設(shè)門(mén)坎，地面不宜有高差。 C、。 關(guān)于過(guò)廳和走道 老年人居住建筑過(guò)廳應(yīng)具備輪椅、擔(dān)架回旋條件，并應(yīng)符合下列要求： A、戶(hù)室內(nèi)門(mén)廳部位應(yīng)具備設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。 當(dāng)室內(nèi)外高差較大過(guò)坡道有困難時(shí)，出入口前可設(shè)升降平臺(tái)。 緩坡臺(tái)階踏步踢面高不宜大于120mm，寬不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。 老年人居住建筑出入口造型設(shè)計(jì)，應(yīng)標(biāo)志鮮明，易于辨認(rèn)。第十二章、麻柳坪項(xiàng)目建筑規(guī)劃方案建議 老年住宅建筑規(guī)范：關(guān)于建筑出入口老年人居住建筑出入口，宜采取陽(yáng)面開(kāi)門(mén)。時(shí)間儲(chǔ)蓄，自我管理。社區(qū)內(nèi)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務(wù)。老年大學(xué)、圖書(shū)館，園藝區(qū)，自?shī)兽r(nóng)場(chǎng)……專(zhuān)門(mén)提供的電瓶車(chē)，為你去社區(qū)內(nèi)任何地方提供方便提供健身房、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、桌球室，更有高爾夫球場(chǎng)等體育場(chǎng)所。處于主中心和分中心會(huì)所內(nèi)的家政服務(wù)部、餐飲購(gòu)物中心，提供良多生活服務(wù)。房屋設(shè)計(jì)著眼于一生的方便使用，無(wú)障礙設(shè)計(jì)，電子安防與呼救，凸現(xiàn)持續(xù)人性關(guān)懷。 ——起居生活便捷化：所有建筑不高于4層，公寓必備電梯，光纖入樓，連通世界。旨在創(chuàng)建和實(shí)現(xiàn)一種全新的家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新的退休生活理念——“全新退休生活的領(lǐng)跑者”，簡(jiǎn)單的概括可以總結(jié)為全新退休生活的四個(gè)現(xiàn)代化： ——環(huán)境生活自然化：7000畝林地毗鄰2000畝潮白河水面。 不少老年人有過(guò)這樣的經(jīng)歷，從廣闊天地回到家庭的小圈子，感到六神無(wú)主，英雄無(wú)用武之地，因此，心情煩躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住進(jìn)了太陽(yáng)城中心，就象返老還童，壽命比外界平均延長(zhǎng)了近10歲，生活充實(shí)而又富有光彩，從心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在這里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。太陽(yáng)城中心是世界聞名的BEN SUTTON 高爾夫?qū)W校的本部。無(wú)論您是初學(xué)者還是高手，都可以享受高爾夫球。 太陽(yáng)城中心，是高爾夫球愛(ài)好者的天堂，伴隨清晨的鳥(niǎo)鳴，人們踏進(jìn)擁有126個(gè)洞的高爾夫球場(chǎng)，揮桿遠(yuǎn)望，舒展身心。這里的幾個(gè)大會(huì)所里，每天安排了豐富多彩的活動(dòng)，讀書(shū)、上課、手工制作、繪畫(huà)、音樂(lè)、聊天、表演、種植、健身等各種文體項(xiàng)目都能引人入勝。 這里的房?jī)r(jià)比正常的市面上的價(jià)格便宜70%，老年人都把這里比作自已的天堂。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了各種戶(hù)型以適應(yīng)不同類(lèi)型老人的要求。它位于佛羅里達(dá)州坦帕市郊，從1961年開(kāi)始建設(shè)，占地10平方公里，太陽(yáng)城中心歷經(jīng)40年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不斷繁榮，目前現(xiàn)有來(lái)自全美及世界各地的住戶(hù)約17000名，而且一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護(hù)能力都會(huì)下降，到一個(gè)人生地不熟的地方，會(huì)面臨很多生活上的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，例如：安全問(wèn)題，社會(huì)交往問(wèn)題，生活習(xí)慣問(wèn)題，休閑娛樂(lè)問(wèn)題等等，這些都會(huì)成為老年人移民的障礙。五是許多生活中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。所以我們眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。在大城市，尤其是成都等繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強(qiáng)烈的。中國(guó)人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。而長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來(lái)遺棄父母的非議。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益突出（能解決100人左右就業(yè)，年稅收100萬(wàn)左右）。如銷(xiāo)售一半，出租一半計(jì)算，則銷(xiāo)售回籠資金6250萬(wàn)，1000萬(wàn)/年租金及營(yíng)業(yè)收入，5年后收回全部投資，且擁有1萬(wàn)平商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)。5年后收回全部投資，且有1萬(wàn)平商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險(xiǎn)服務(wù)，社會(huì)保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個(gè)字后，拎個(gè)手包就可以輕松移民。⑶以服務(wù)促銷(xiāo)售。組織各種“夕陽(yáng)紅”旅游團(tuán)來(lái)麻柳坪—銀廠溝旅游時(shí)，帶他們到養(yǎng)老園進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來(lái)。由于異地銷(xiāo)售最重要的是信譽(yù)問(wèn)題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時(shí)可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)做出完整的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。⑴直接銷(xiāo)售。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。主要客戶(hù)來(lái)源地成都市市區(qū)及省內(nèi)2線城市主要客戶(hù)狀況描述亞健康度假康復(fù)人群：中老年休閑養(yǎng)老人群：中老年度假養(yǎng)老人群：老年產(chǎn)業(yè)投資性人群：二、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理1)營(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變。麻柳坪完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國(guó)的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。麻柳坪銀廠溝旅游路線位于什邡市西北，約5平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過(guò)去那種單純的觀光旅游已不能滿(mǎn)足游客的要求，對(duì)于新開(kāi)發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂(lè)性、可參與性等日益受到游客的青睞。三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)鎣華山、銀廠溝旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng)近年來(lái)，隨著居民消費(fèi)水平的提高，旅游消費(fèi)日漸走進(jìn)大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€(gè)重要的組成部分。它們的經(jīng)營(yíng)成效受運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售方式、服務(wù)體系的直接影響。截至2010年，市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類(lèi)型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶(hù)型房等多種產(chǎn)品。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足老人們的實(shí)際需要。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專(zhuān)用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專(zhuān)業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。在65歲以上老年人戶(hù)中，％的戶(hù)是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對(duì)老年夫婦生活的戶(hù)占11％，％，％，也就是說(shuō)25％的老年人戶(hù)沒(méi)有與成年子女和親屬一起居住。 從目前老年人居住情況來(lái)看，％居住在城鎮(zhèn)，％居住在鄉(xiāng)村。這在我國(guó)并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無(wú)力照顧的老人。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。 獨(dú)居模式 老人獨(dú)立居住。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿(mǎn)意。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。指導(dǎo)思想：為以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以滿(mǎn)足老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求為目標(biāo)，從我國(guó)基本國(guó)情出發(fā)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、政策扶持、多方參與、統(tǒng)籌規(guī)劃，在“十二五”期間，初步建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，讓老年人安享晚年，共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國(guó)有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國(guó)老年人口的總體購(gòu)買(mǎi)力水平。據(jù)估計(jì)，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)。2010年底，全國(guó)企業(yè)參保退休人員月人均基本養(yǎng)老金達(dá)到1362元。 首先，1997年國(guó)務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40—60％，各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動(dòng)抽樣調(diào)查顯示，我國(guó)老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。文化程度較高，中級(jí)以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”?？梢?jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。 在湖北武漢市的一起調(diào)查當(dāng)中，％。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)?！崩夏耆双@得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至2010年底，其中7800多萬(wàn)離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。專(zhuān)家們認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來(lái)越多。隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型加快，代溝越來(lái)越突出。 “我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。在成都空巢家庭問(wèn)題更為突出?！　≡谖覈?guó)，據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料，最近10年來(lái)我國(guó)空巢家庭一直呈上升之勢(shì)。在比利時(shí)、丹麥、法國(guó)和英國(guó)，上個(gè)世紀(jì)80年代初，全部家庭戶(hù)中65歲以上獨(dú)居者占11％。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占10％至30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。 中國(guó)傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素。傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ)中國(guó)傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對(duì)安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。無(wú)論是自營(yíng)或是外營(yíng)，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對(duì)服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿(mǎn)意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對(duì)于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象。服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)化四、保障系統(tǒng)化醫(yī)療保障系統(tǒng)化安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營(yíng)一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì)管理結(jié)構(gòu)管理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障組織機(jī)構(gòu)的保障人員保障三、管理制度分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新村民與員工持股計(jì)劃經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核在對(duì)項(xiàng)目服務(wù)的管理上，對(duì)于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動(dòng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭(zhēng)取定期和長(zhǎng)期合作，為老年人提供更多的