【正文】 金額養(yǎng)老別墅 55棟*6個月*5000元/月 165萬元老年公寓 200床*12月*4000元/月 960萬元度假酒店公寓 100個房間* 3000元/月*8個月 240萬元養(yǎng)老服務(wù)配套營業(yè)出租收入 100萬元合計 1465萬元/年三、不動產(chǎn)價值（1萬平米養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)配套）四、成本分析建設(shè)與開發(fā)成本 項目投資估算項目名稱 計算過程 合計養(yǎng)老別墅 1萬平方米*2500元/平方米 2500萬元老年公寓 1萬平方米*2500元/平方米 2500萬元度假酒店公寓 *2500元/平方米 1250萬元養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)配套 1萬平米*2500元/平米 2500萬元基礎(chǔ)設(shè)施道路、打通麻柳坪——銀廠溝通道、土地費用 1250萬元（報建費、政府攻關(guān)費、各項稅費等統(tǒng)一折算到2500元/平米計算）合計 1億元融資成本3年期融資成本300萬機(jī)會成本管理成本開發(fā)期間管理費200萬出租物業(yè)的成本1. 房屋維護(hù)成本每年55萬元2. 物業(yè)管理費用每年300萬元（人工、食材）3. 車隊成本45萬元（上下山車輛）4. 稅收 100萬/年營銷成本銷售額的35%= 400萬合計總成本：1+++=五、年出租純收益1465萬500萬=965萬/年六、效益評估根據(jù)麻柳坪項目情況，本項目財務(wù)分析，注重實際銷售預(yù)測，將出售與出租相結(jié)合，符合麻柳坪項目情況，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部60%成本資金，以后每年出租收入預(yù)計達(dá)到近1000萬元/年，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。5年后收回全部投資，且有1萬平商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)。根據(jù)項目動態(tài)現(xiàn)金流，前期啟動資金5000萬左右，全部銷售完則直接獲取1800萬現(xiàn)金銷售純收入，1萬平米商業(yè)配套固定資產(chǎn)，及100萬/年的營業(yè)收入。如銷售一半，出租一半計算，則銷售回籠資金6250萬，1000萬/年租金及營業(yè)收入，5年后收回全部投資，且擁有1萬平商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)。建議采取銷售部分物業(yè)，回籠部分開發(fā)資金，自留部分物業(yè)進(jìn)行出租，保證穩(wěn)定的年現(xiàn)金流。 綜上所述，本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會效益突出（能解決100人左右就業(yè)，年稅收100萬左右）。第十章 市場風(fēng)險雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，麻柳坪也有優(yōu)勢，但我們要清醒認(rèn)識到它的發(fā)展還存在著很多障礙：一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念?，F(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨立出來，老年人會由于思念親人而產(chǎn)生孤獨感和遺棄感。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。而長期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來遺棄父母的非議。三是鄉(xiāng)土觀念。中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。四是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是成都等繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強(qiáng)烈的。的確無論在市政建設(shè)、城市綜合服務(wù)還是物質(zhì)文化生活，麻柳坪與這些中心城市的差距是全方位的。所以我們眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。五是許多生活中的現(xiàn)實問題。搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護(hù)能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習(xí)慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。 第十一章 健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項目的實例1 美國太陽城中心 太陽城中心是美國最大的老年社區(qū)之一。它位于佛羅里達(dá)州坦帕市郊，從1961年開始建設(shè)，占地10平方公里，太陽城中心歷經(jīng)40年的開發(fā)建設(shè)，不斷繁榮，目前現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶約17000名，而且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。 這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。 這里空氣新鮮、綠草如茵、6個大型開發(fā)式社區(qū)圍繞著126個洞的高爾夫球場和無數(shù)個碧綠湖水，一座座獨立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家。 這里的房價比正常的市面上的價格便宜70%，老年人都把這里比作自已的天堂。老年人都喜歡這里每天最美好的事是清晨的高爾夫球、中午的雞尾酒會，晚上的舞會。這里的幾個大會所里，每天安排了豐富多彩的活動，讀書、上課、手工制作、繪畫、音樂、聊天、表演、種植、健身等各種文體項目都能引人入勝。 老年人在這里，精神上得到了安慰、自我價值得到了實現(xiàn)。 太陽城中心，是高爾夫球愛好者的天堂，伴隨清晨的鳥鳴，人們踏進(jìn)擁有126個洞的高爾夫球場，揮桿遠(yuǎn)望，舒展身心。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。無論您是初學(xué)者還是高手，都可以享受高爾夫球。在交納入會費后，每年每人費用大約為＄1500。太陽城中心是世界聞名的BEN SUTTON 高爾夫?qū)W校的本部。全美草地保齡球錦標(biāo)賽也在這里舉行。 不少老年人有過這樣的經(jīng)歷，從廣闊天地回到家庭的小圈子，感到六神無主，英雄無用武之地，因此，心情煩躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住進(jìn)了太陽城中心，就象返老還童，壽命比外界平均延長了近10歲，生活充實而又富有光彩，從心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在這里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。 東方太陽城 東方太陽城是是一個以美國太陽城中心為藍(lán)本設(shè)計建設(shè)的符合中國特色的大型退休生活社區(qū)。旨在創(chuàng)建和實現(xiàn)一種全新的家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新的退休生活理念——“全新退休生活的領(lǐng)跑者”，簡單的概括可以總結(jié)為全新退休生活的四個現(xiàn)代化： ——環(huán)境生活自然化：7000畝林地毗鄰2000畝潮白河水面。近3500畝規(guī)劃面積， ，微波泛舟，恍似江南。 ——起居生活便捷化：所有建筑不高于4層，公寓必備電梯，光纖入樓，連通世界。點式、板式、聯(lián)廊、聯(lián)體別墅和別墅，69－250平方米的多種建筑形式，盡數(shù)傍水而立，提供最大選擇可能。房屋設(shè)計著眼于一生的方便使用，無障礙設(shè)計，電子安防與呼救，凸現(xiàn)持續(xù)人性關(guān)懷。中日友好醫(yī)院與東方太陽城連袂出手，為業(yè)主建立健康跟蹤檔案。處于主中心和分中心會所內(nèi)的家政服務(wù)部、餐飲購物中心，提供良多生活服務(wù)。 ——社區(qū)生活豐富化：社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的俱樂部和協(xié)會，層出不窮。老年大學(xué)、圖書館，園藝區(qū)，自娛農(nóng)場……專門提供的電瓶車，為你去社區(qū)內(nèi)任何地方提供方便提供健身房、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場、桌球室，更有高爾夫球場等體育場所。 ——家庭生活層次化：豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競技揮桿的可能。社區(qū)內(nèi)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務(wù)。規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣。時間儲蓄，自我管理。 東方太陽城的運(yùn)作模式分析：總體規(guī)劃精雕細(xì)琢，先開發(fā)景觀、會所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是加速資金回收，后開發(fā)實際建筑項目。第十二章、麻柳坪項目建筑規(guī)劃方案建議 老年住宅建筑規(guī)范：關(guān)于建筑出入口老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。 的輪椅回旋面積。 老年人居住建筑出入口造型設(shè)計，應(yīng)標(biāo)志鮮明，易于辨認(rèn)。 并應(yīng)采用緩坡臺階和坡道過渡。 緩坡臺階踏步踢面高不宜大于120mm，寬不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。臺階與坡道兩側(cè)應(yīng)設(shè)欄桿扶手。 當(dāng)室內(nèi)外高差較大過坡道有困難時，出入口前可設(shè)升降平臺。 出入口頂部應(yīng)設(shè)雨蓬；出入口平臺、臺階踏步和坡道應(yīng)選用堅固、耐磨、防滑的材料。 關(guān)于過廳和走道 老年人居住建筑過廳應(yīng)具備輪椅、擔(dān)架回旋條件，并應(yīng)符合下列要求： A、戶室內(nèi)門廳部位應(yīng)具備設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。 B、戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，應(yīng)保證輪椅回旋和門扇開啟空間。 C、。 老年人公共建筑。 老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不得設(shè)門坎，地面不宜有高差。 ～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；。 關(guān)于坡道和電梯 老年人使用的樓梯間，不得采用扇形踏步，不得在平臺區(qū)設(shè)踏步。 緩坡樓梯踏步蹋面寬度，居住建筑不應(yīng)小于300mm，公共建筑不應(yīng)小于320mm；蹋面高度，居住建筑不應(yīng)大于150mm，公共建筑不應(yīng)大于130mm。蹋面前緣宜設(shè)高度不大于3mm 的異色防滑警示條，蹋面前緣前凸不宜大于10mm。 不設(shè)電梯的三層及三層以下老年人建筑宜兼設(shè)坡道，，坡度不宜大于1／12。坡道設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》JGJ50的有關(guān)規(guī)定。并應(yīng)符合下列要求： A、坡道轉(zhuǎn)彎時應(yīng)設(shè)休息平臺。 B、 在坡道的起點及終點。 C、 坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。 沿墻一側(cè)扶手應(yīng)水平延伸。扶手宜選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。 設(shè)電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔(dān)架進(jìn)出方便。電梯速度宜選用慢速度，梯門宜采用慢關(guān)閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。 關(guān)于居室 老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應(yīng)有良好朝向、天然采光和自然通風(fēng)，室外宜有開闊視野和優(yōu)美環(huán)境。 老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于14m2，臥室使用面積不宜小于10m2。老年人基礎(chǔ)設(shè)施參數(shù)應(yīng)符合附錄A的規(guī)定。 老人院、老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不宜超過三人，每人使用面積不應(yīng)小于6㎡。 關(guān)于廚房 供老年人自行操作和輪椅進(jìn)出的獨用廚房，使用面積不宜小于6㎡。 ～ ，。 廚房宜設(shè)吊柜，～，輪椅操作廚房。 關(guān)于衛(wèi)生間 老年住宅、老年公寓、老人院應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具。 獨用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。 “L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手?！癓”形安全扶手，入盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。 衛(wèi)生間宜選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用欄桿式或掀壓式開關(guān)。 衛(wèi)生間、廁位間宜設(shè)平開門，門扇向外開啟，留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。 關(guān)于陽臺 老年人居住建筑的起居室或臥室應(yīng)設(shè)陽臺。老人療養(yǎng)院、。 寒冷和嚴(yán)寒地區(qū)宜設(shè)封閉式陽臺。頂層陽臺應(yīng)設(shè)雨篷。陽臺板底或側(cè)壁應(yīng)設(shè)可升降的涼曬衣物設(shè)施。 供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園，；出平臺的屋頂突出物。 關(guān)于門窗 老年人住宅戶門和內(nèi)門（含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門）。 起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇應(yīng)采用可觀察的門。 窗扇宜鑲用無色透明玻璃，開啟窗口應(yīng)設(shè)防蚊蠅紗窗。 關(guān)于建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 老年人居住建筑居室之間應(yīng)有良好的隔聲處理和噪聲控制，允許噪聲級不應(yīng)大于 45dB，空氣隔聲不應(yīng)小于50dB，撞擊聲不應(yīng)大于75dB。 起居室、臥室應(yīng)設(shè)多用安全電源插座，每室宜設(shè)兩組，～ ；廚房、衛(wèi)生間宜各設(shè)三組，～。 老年人專用廚房應(yīng)設(shè)燃?xì)庑孤﹫缶b置；老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃?xì)庠O(shè)備宜設(shè)總調(diào)控閥門。 電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，～。 老年人居住建筑每戶應(yīng)設(shè)電話，居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕。 總建筑面積：。 項目定位：根據(jù)本項目地處山區(qū)及地塊特點，擬建高檔養(yǎng)老別墅與老年公寓、度假酒店公寓，目標(biāo)客戶以二次置業(yè)及成功人士，老年退休人群為主，兼顧外銷市場。老年公寓主力戶型為40平方米一房一廳，兩房一廳60平方米，主力戶型在4060平方米之間，另外建7090平方米的聯(lián)排小型別墅。 第十三章 麻柳坪項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)想項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。項目注重電腦技術(shù)應(yīng)用，方便人們使用。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項目的配合，注重健康服務(wù)項目的獨創(chuàng)性。 度假酒店公寓以準(zhǔn)五星級標(biāo)準(zhǔn)建造。集餐飲場所及客房為一體。是具有一定支付能力的老年人進(jìn)行短期休養(yǎng)的理想地方。目標(biāo)對象主要為支付能力較強(qiáng)的老年人。老年公寓該項目作為麻柳坪房地產(chǎn)開發(fā)的主要部分之一。針對不同年齡階段的退休、半退休的中老年人，提供多層（帶電梯）的各型公寓套房，主要針對普通中高收入的，退休或半退休的中老年人。以小戶型為主，每套面積從4