【正文】 （二）財務(wù)管理 優(yōu)惠折扣權(quán)限確定； 廣告投放協(xié)調(diào)； 收款環(huán)節(jié)管理。 具體實施。 第三步：回訪促其成交。 第一步：尋找銷售目標。第四階段：持續(xù)期（開盤后）：堅持不懈地打好攻堅戰(zhàn)。第二階段：強推期（開盤前公開認購）：動態(tài)營銷，過程強化。主題性廣告銷售總結(jié)和策略調(diào)整活動營銷新聞主題策劃客戶通訊直郵廣告產(chǎn)品的深度說明和介紹現(xiàn)房樣板間實施客戶網(wǎng)絡(luò)（俱樂部）的建立和活動開展登記簽約工作競爭對手情況及對策有可能采用交叉施工，讓市場看到現(xiàn)樓實景和環(huán)境配套利用房展會（八）、后期促銷階段主要配合項目的后期銷售工作：利用工程形象和現(xiàn)房樣板間利用已有客戶口碑　　　利用活動和讓利利用春、夏季房展會利用專業(yè)評價利用評比獲獎利用媒體輿論（九）、掃尾階段主要工作為入住做工作。 二、產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段安排在這一時期，要特別注重建筑設(shè)計人員與市場營銷人員之間的反復溝通，要保證一切從市場的需求出發(fā)。 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 公寓面積：凱旋門廣場的可銷售面積有56826m2，其中公寓面積34909m2，寫字間面積為17366m2。關(guān)鍵的部分有：外觀設(shè)計、工地外墻包裝、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、賣場的設(shè)計和施工、戶外看板、售樓資料、樣板間、相關(guān)批文、模型、效果圖等；所有條件具備之前，應(yīng)有媒體溝通會；要懂得抓住市場的熱門話題，全面配合，要把握好與媒體相處的微妙關(guān)系；要把握好開盤的氣勢?！袄嫘膽B(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開始出現(xiàn)。而牽扯最多的是面積承諾、精裝標準承諾和配套使用承諾；E、服務(wù)疑慮：主要針對管理部或管理公司，由于服務(wù)的付費較高，對管理的疑慮也會加大，而服務(wù)費用必須與品牌管理能力及水平相吻合，如果費用高于心理預期值，而又無合理的銷售說辭，這種疑慮無法消除；F、投資回報疑慮：凡是與“商務(wù)”有關(guān)的項目，無不設(shè)計一套漂亮的投資回報理論，而真正的投資客會很理性，如不能提供良好的投資回報參考，這種疑慮無法消除；G、支付能力疑慮：主要體現(xiàn)在本人經(jīng)濟狀況，同時也與銷售引導有關(guān)，沒有一個客戶會去關(guān)注每一種戶型，適合即最重要。 （二）宣傳推廣心態(tài)把握在宣傳推廣過程中應(yīng)了解買家置業(yè)的心理，首先應(yīng)了解由于所銷售物業(yè)產(chǎn)品形式不同，客戶群心態(tài)也會有所不同。 正式簽約客戶：50%。 正式簽約客戶：45%。時間：……共2個月。 交納誠意金，派發(fā)房號，跟單回訪等形式，鎖定大量目標客戶群。 根據(jù)不同的銷售階段，結(jié)合分段式價格和市場狀況靈活制定相應(yīng)折扣。我們建議按照市場比較定價法并結(jié)合具體成本情況制定。 A、根據(jù)市場競爭結(jié)合銷售狀況，實施競爭性定價策略，面對激烈競爭時憑借比較優(yōu)勢制勝市場； B、建議結(jié)合市場競爭需要結(jié)合銷售進度安排進行價格炒作。 （三）管理提升 融入高標準管理服務(wù)； 與客戶購買同步簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議； 物業(yè)服務(wù)準則出臺； 物業(yè)管理與銷售同步進入物業(yè)。銷售必備資料管理。 售樓中心設(shè)計人性化。 打造精品花園會所。 設(shè)置樣板間。 二、產(chǎn)品包裝 （一）形象工程 營造標志性景點，強化凱旋門廣場觀感。 購買目的： 市中心中小型企業(yè)理想的就近辦公場所； 現(xiàn)位于合肥的駐外辦事機構(gòu)的理想場地； 家庭投資者的投資旺地； “SOHO一族”及個人工作室最佳所在； 附近居民拆遷改善居住環(huán)境。 具體體現(xiàn)在：緊緊圍繞目標消費人群的行為特征選擇媒體；注重促銷過程實施的新穎、準確、到位； 整合樓盤優(yōu)勢資源，爭取用“一個聲音”說話； 最大限度的利用圍繞目標消費者的各種傳播手段，強化媒體組合優(yōu)勢。輔助銷售渠道：現(xiàn)場接待銷售。 凱旋門美食街門面價格建議均價：13000元/m2。（四）價格定位 價格是競爭市場短兵相接時的唯一有效制勝武器。 （三）文化定位定位原則：人文社區(qū)，創(chuàng)造差異性。（二）市場定位定位原則：適應(yīng)市場，創(chuàng)造差異性。 凱旋門法式花園公寓——法國浪漫都市公寓，工作生活異域風情戶數(shù)：18層共209套，面積：A戶型：73平米；B戶型：；C戶型：；D戶型：。戶數(shù)：5~14層共160套，9600平米面積：A戶型：73平米；B戶型：；C戶型：；D戶型：。單單稱為凱旋門廣場，給人一種單調(diào)感，無法提升社區(qū)的品位和檔次，建議將名稱改為凱旋門*法國家園，整個社區(qū)由凱旋門浪漫公寓、凱旋門法式花園公寓、凱旋門美食風情街和凱旋門法國購物中心四部分構(gòu)成，自然組成一個充滿法國浪漫文化的精品時尚社區(qū)。T——威脅：市場風險：項目定位和價格定位不準，往往對項目造成不可估量的風險。環(huán)境優(yōu)勢：位于黃金三角區(qū)，鶴立雞群，一枝獨秀。 蘋果公寓位置：臨泉路與當涂路路口規(guī)模：200多套小戶型公寓。 萬家*銀座廣場位置：勝利路與鳳陽路路口規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，1棟小戶型公寓，1棟酒店式公寓主力戶型：小戶型35~56左右，商務(wù)公寓90~150價格：未定定位：CBD生活空間廣告主訴求點：新都市坐標——新貴一族的時尚標簽主力消費群體：企業(yè)家、私營業(yè)主、白領(lǐng)新貴等評價：CBD和酒店式公寓在勝利路還不多見，面對元一的壓力，只有另辟捷徑。有鑒于此，在凱旋門廣場的整合推廣過程中應(yīng)當執(zhí)行針對區(qū)域樓盤的競爭性定位策略，通過市場細分緊緊鎖定目標消費人群，借助專業(yè)隊伍的銷售執(zhí)行確保銷售的成功率。（6）沿線商業(yè)圈的商業(yè)氛圍開始升溫。在我們對凱旋門廣場的初步分析，周邊競爭樓盤的縝密調(diào)查，目標客戶行為特征的準確把握基礎(chǔ)上，并努力從最大限度縮短銷售周期和盡量實現(xiàn)項目市場價值最大化的原則出發(fā)，制定出“開源節(jié)支、定向銷售、整合傳播、前期致勝”的整體營銷策略，期望籍此迅速完成凱旋門廣場的銷售工作。凱旋門廣場項目營銷策劃書榮信房地產(chǎn)營銷有限公司本 案 要 旨一、 從市場實際出發(fā)完成凱旋門廣場的全方位定位；二、 從目標消費者行為特征出發(fā)制定銷售策略；三、 從資源整合的視角打造凱旋門廣場的獨特訴求主張（即USP）；四、 緊緊圍繞目標市場展開宣傳、銷售；五、 通過專業(yè)銷售隊伍的全過程把握實現(xiàn)銷售目標；六、 憑借實效的整體營銷策略實現(xiàn)廣開客源、控制支出的理念。第一部分：定位篇 一、 市場概況 （一）區(qū)域市場特征 從目前合肥的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況來看，大東門勝利路沿線房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)量大而需求相對不足。（7）四大汽車站、老火車站一帶的商業(yè)氛圍有一定的基礎(chǔ)。（三）市場調(diào)查分析 圣大房產(chǎn)的工人文化宮位置：長江路與沿河路路口規(guī)模：雙子樓1棟，層高18層（九層以上出售），大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型40~70左右價格：未定定位：商