【正文】 務(wù)辦公廣告主訴求點(diǎn)：未定主力消費(fèi)群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主評價(jià)：本項(xiàng)目原來是十幾年的爛尾樓，其設(shè)計(jì)、配套等均較落后，唯一的優(yōu)勢可能就是價(jià)格。 元一*濱水城位置：臨泉路與穎上路路口規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，建面23萬主力戶型：小戶型92~170左右價(jià)格：起價(jià)2800，均價(jià)3300定位：城區(qū)世界級高品質(zhì)濱水尊貴生活方式廣告主訴求點(diǎn)：濱水尊貴生活是一種國際時(shí)尚生活觀點(diǎn)主力消費(fèi)群體：成功人士、私營業(yè)主等評價(jià)：元一的品牌戰(zhàn)略相當(dāng)成功，定位也相當(dāng)高，所以銷售也很好，因?yàn)榭蛻粢呀?jīng)認(rèn)可了元一的產(chǎn)品。主力戶型：小戶型50~80左右價(jià)格：未定定位：小戶型、精裝修廣告主訴求點(diǎn)：享受蘋果一樣的生活主力消費(fèi)群體：白領(lǐng)單身階層、社會(huì)精英分子評價(jià)：東區(qū)首家純小戶型公寓，賣點(diǎn)不錯(cuò)，只是位置偏了一點(diǎn)?。ㄋ模﹨^(qū)域消費(fèi)特征 由于合肥人對“大東門”素有治安環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施落后、無文化氛圍的固有認(rèn)識，雖然近年來新站的整體開發(fā)已基本扭轉(zhuǎn)了大東門的大環(huán)境，但是從合肥整體消費(fèi)市場特征來看安家置業(yè)之地大東門仍然無比較優(yōu)勢。規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃合理，商網(wǎng)+住宅設(shè)計(jì)，上風(fēng)上水，得天獨(dú)厚。形象風(fēng)險(xiǎn)：由于客戶的多樣選擇性，使項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的廣告形象必須突出，把握好品牌策略在銷售環(huán)節(jié)中的重要性。（二）產(chǎn)品定位定位原則：突出個(gè)性，創(chuàng)造差異性。說明：由于凱旋門廣場以小戶型為主流，現(xiàn)在必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場情勢給產(chǎn)品一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明的定位。說明：通過我們對現(xiàn)時(shí)合肥商品房市場潮流的整體分析和科學(xué)預(yù)測，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，覺得將產(chǎn)品功能定位為商住結(jié)合的花園式公寓，一方面能同時(shí)突出樓盤的商業(yè)價(jià)值和居住優(yōu)勢；另一方面可使項(xiàng)目競爭優(yōu)勢更明顯，使目標(biāo)消費(fèi)人群接受起來更容易。 凱旋門廣場定位為：商業(yè)龍頭好位置，打造辦公新環(huán)境。 凱旋門廣場定位為：打造豪華品位社區(qū)，感受法國浪漫文化。 為了確保凱旋門廣場銷售目標(biāo)的迅速實(shí)現(xiàn)，建議采取競爭性價(jià)格定位并通過在銷售過程中執(zhí)行“低開高走”的價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)樓盤人氣的快速聚集和銷售節(jié)奏的科學(xué)把握。 （四）銷售渠道定位 凱旋門廣場的可銷售面積有56826m2，其中公寓面積34909m2，寫字間面積為17366m2。 （五）廣告定位 廣告營銷手段的采用是樓盤市場推廣的必選途徑。 第二部分：策略篇 一、市場細(xì)分 （一）消費(fèi)者描述：目標(biāo)消費(fèi)者：私企老板、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)中高級管理者、家庭投資者。 信息來源：合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)、DM、戶外廣告、電視、電臺(tái)、房展會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)、口碑傳告等。 建議營造有別于區(qū)域其它競爭樓盤的標(biāo)志性景點(diǎn)，較為鮮艷，富有現(xiàn)代色彩的外墻涂料，提升物業(yè)品質(zhì)，迅速投入施工使凱旋門廣場的整體形象提前矗立。 條件允許的情況下盡快做出樣板間，通過內(nèi)外一體的物業(yè)體驗(yàn)開啟體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)大門。 建議將裙房屋頂改造為花園，種植花草、常青植物設(shè)置休閑配套；將預(yù)留的第4層與裙房屋頂一體化考慮，建設(shè)為花園會(huì)所。 將售樓中心功能區(qū)域科學(xué)區(qū)分，使之最大限度的滿足交易心理實(shí)現(xiàn)。 凡銷售涉及的紙張、表格、合同、DM、宣傳VCD等均應(yīng)采用統(tǒng)一形式，規(guī)范化管理。 三、價(jià)格策略 （一）基本原則 “低開高走”的整體價(jià)格策略。 （二）銷售價(jià)格 定價(jià)需要考慮的三個(gè)主要原則是：成本、客戶需求和競爭對手的價(jià)格。因?yàn)槭袃r(jià)反映了合肥房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來合理的利潤，又不會(huì)破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性。 銀行按揭，本案主要的付款方式。時(shí)間：……共2個(gè)月左右。 達(dá)成意向客戶：30%熱銷期（拿到預(yù)售許可證正式開盤簽約）：趁熱打鐵、關(guān)系營銷。持續(xù)期（開盤后）：堅(jiān)持不懈地打好攻堅(jiān)戰(zhàn)。（二） 銷售方式 集團(tuán)營銷； 專人拜訪銷售； 現(xiàn)場接待銷售； “一對一”銷售； 搭單、關(guān)系銷售。購買者又是抱著何種心態(tài)呢？首先由于對發(fā)展商的了解程度有限，因此“疑慮心態(tài)”較大。這種疑慮一旦出現(xiàn)，會(huì)大大減弱其對產(chǎn)品及各層面的興趣；H、配套疑慮：這里提到的配套泛指除戶內(nèi)以外的配套，主要關(guān)注點(diǎn)有：會(huì)所功能是否有償使用、衛(wèi)星電視、是否可注冊公司、配套交付時(shí)間、車庫定價(jià)及配給量等；J、非可控因素疑慮：如購買行為是否受到約束、距離因素、自身不穩(wěn)定因素、其他投資方式回報(bào)狀況等。期望心態(tài)A、通過購房改善現(xiàn)有的辦公或居住條件；B、在有能力的情況下輕松置業(yè)；C、物業(yè)確實(shí)保值，有很好的市場抗跌能力；D、升值后，物業(yè)可以轉(zhuǎn)賣、出租，作為投資；E、入住后能提高企業(yè)的知名度、形象、實(shí)力，從而為企業(yè)帶來更多商機(jī)；F、戶型、朝向、配套、辦公或居住環(huán)境得到好評，能較為順心的在物業(yè)內(nèi)工作生活；G、購房后有自豪感，并且由于物業(yè)管理水平高，逐漸確立品牌及知名度，受到朋友的好評；H、費(fèi)用合理，有能力支付，沒有預(yù)見不到的不可抗力、額外的費(fèi)用和開支；J、有好的物業(yè)管理、好的服務(wù)、好的配套、好的鄰居，甚至可以帶來更多生意機(jī)會(huì)，質(zhì)量有保證，開發(fā)商很負(fù)責(zé)，及時(shí)做維修、保養(yǎng)。一是廣告的氣勢要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報(bào)紙做廣告量，半版以上連續(xù)，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報(bào)紙如《合肥晚報(bào)》）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作；正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點(diǎn)，通過震撼性宣傳活動(dòng)，一炮打響；熱買期要有針對市場、買家的營銷活動(dòng)推出；電視推廣可以稍后，可以待樣板房做好后推出；電臺(tái)應(yīng)在形象上不斷提示項(xiàng)目的位置，在預(yù)熱期做預(yù)告；以地段、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等作為延續(xù)期推廣主題，使項(xiàng)目不斷有新聞性、新動(dòng)作，在市場活躍；通過全面廣告充分展示項(xiàng)目的唯一性、不可替代性；1爭取幾個(gè)建設(shè)部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)、市場認(rèn)可的大獎(jiǎng)1通過舉辦特有的組織活動(dòng)或展示會(huì)，突出項(xiàng)目的優(yōu)勢，給予置業(yè)者更多的增值和信任；1策劃經(jīng)典的推廣主題概念，以引起市場和媒體的關(guān)注；1賣場設(shè)計(jì)一定要到位，外觀風(fēng)格盡量與項(xiàng)目風(fēng)格統(tǒng)一，足夠的寬敞，有異域風(fēng)格和文化品位，展示功能要強(qiáng)，某種程度上說是項(xiàng)目的縮影和夸張；1按照計(jì)劃完成指定的銷售目標(biāo)；1做好銷控，對市場的變化作好充分準(zhǔn)備，在銷售價(jià)格上能靈活處理，應(yīng)隨著市場變化及時(shí)調(diào)整；1選房的過程是理性的，但作出決定時(shí)是沖動(dòng)的，感性的，要用氣勢、品質(zhì)刺激買家的購買欲，同時(shí)讓他們購買后還自豪地向親友推介。 配套：配置三部進(jìn)口電梯，通信線路預(yù)留，自控集中加壓供水系統(tǒng)，百兆寬帶接入，公共部位電子監(jiān)控，全自動(dòng)煙霧報(bào)警，電子防盜系統(tǒng)，空調(diào)位預(yù)留，商務(wù)會(huì)所，集中供暖，24小時(shí)熱水……。（一）、產(chǎn)品策劃　　社區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、外觀設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)（公共部分、樣板件）、建材及設(shè)備選擇、效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃模型、戶型圖及模型）、施工程序設(shè)計(jì)、成本預(yù)算（二）、營銷策劃　　市場定位、推廣主題定位（推廣概念）、銷售策略制定、售價(jià)定位