【正文】 三、 小戶型市場(chǎng)的前景 小戶型的弊端 在開(kāi)發(fā)商的宣傳中，小戶型千篇一律是“年輕的、時(shí)尚的、投資居住兩相宜的”，在總價(jià)、地段、簡(jiǎn)單靈活等方面具有比較優(yōu)勢(shì)，而且投資回報(bào)率頗高。 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來(lái)越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購(gòu)房時(shí)，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場(chǎng)就放大了。格林假日小戶型因?yàn)槲飿I(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購(gòu)買(mǎi)后給客戶節(jié)省時(shí)間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)期，給客戶以無(wú)微不至的關(guān)懷，盡可能為消費(fèi)者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，網(wǎng)上定購(gòu)，或電話定購(gòu)，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車(chē)，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理。人們購(gòu)買(mǎi)小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。 現(xiàn)代社會(huì)是崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。促銷(xiāo)可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的促銷(xiāo)模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷(xiāo)提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課題。 對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境 、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷(xiāo)推廣中置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。戶型開(kāi)間小 周邊配套齊全 開(kāi)間小，進(jìn)深大，有個(gè)別戶型開(kāi)間甚至 米 南北朝向 附近沒(méi)有公交站牌，出行不方便。地段較好，盡享繁華 復(fù)式樓梯設(shè)計(jì)不合理，有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 方正緊湊，南北通透， 戶型不方正 公私不分明 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1888 元 /平方米 — 頂層 2800 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2500 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 3% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 面積； 平米 4 層 單價(jià)： 2673 元 總房款： 102670 元 首付： 20670 元 貸款： 萬(wàn) 契稅； 2054 元 維修基金： 2497 元 配套 5060 元 工本費(fèi)： 10 元 測(cè)量費(fèi)： 52 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80 元 按揭保證金： 500 元 首付合計(jì)： 30923 元 d、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 廚房相對(duì)獨(dú)立 5） 戶型缺點(diǎn)： 身份地位的象征 暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2953 元 /平方米（ 3 樓） — 4007 元 /平方米（ 26 樓） 2） 均價(jià)： 3100 元 /平方米，每層差價(jià) 30 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 10 層 建筑面積： 平方米，單價(jià) 3178 元 /平方米，總價(jià) 元 契稅：（ 2%） 2438 元 維修基金（ 65 元 /平方米） 2493 元 印花稅（ %） 36 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80 元 測(cè)繪費(fèi)：（ 元 /平方米） 13 元 首付款： 31876 元 貸款： 9 萬(wàn)，月供： 485 元（ 30 年） 保險(xiǎn)費(fèi)： 1700 元抵押登記費(fèi)： 170 元中介費(fèi)： 200 元公證費(fèi)： 180 元 合計(jì)： 129186 元 d、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 配有弧形飄窗設(shè)計(jì) 5） 戶型缺點(diǎn)： 采光很次，工程粗糙； 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái) 5） 戶型 缺點(diǎn)： 樓間距僅 15 米，戶型通風(fēng)不好； 位置不錯(cuò)，政七街將和東風(fēng)路打通； （實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 5%） 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 3 號(hào)樓 3 單元 5 層 04 室 戶型：一室一廳 面積： 平方米 總價(jià)： 74948 元 單價(jià)： 2186 元 /平方米 按揭：優(yōu)惠 1%，即 74199 元 一次性付款： 72700 元（優(yōu)惠 3%） 首付： 15199 元 貸款： 萬(wàn)元 貸款年限： 20 年 月供： 391 元 稅費(fèi)： 契稅：（ 2%） 1484 元 維修基金（ 35 元 /平方米） 1199 元 其他稅費(fèi)： 125 元 按揭費(fèi)用： 保險(xiǎn)費(fèi)： 653 元貸款公證費(fèi)： 59 元 抵押登記費(fèi)： 50 元抵押管理費(fèi)： 59 元 服務(wù)費(fèi)： 200 元 小計(jì)： 1021 元 首付共： 17829 元 c、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：周邊配 套齊全，交通便利，盡享繁華 2） 劣勢(shì)分析：東西朝向， 車(chē)位少 七彩時(shí)光 a、 概況 1） 開(kāi)發(fā)商：河南省宏光天地實(shí)業(yè)有限公司 2） 銷(xiāo)售代理商：派普咨詢 3） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟多層 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 66 平方米 2） 戶型種類(lèi)：平層 3 種 3） 主力戶型及配比： 平方米（一室兩廳）共開(kāi)發(fā) 48 套， 62 平米（一室兩廳）的開(kāi)發(fā) 48 套，66 平米（兩室一廳）的開(kāi)發(fā) 18 套。復(fù)式送露臺(tái) 1） 戶型缺點(diǎn)： 周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春 PARTY a、 概況 1） 占地面積： 15 畝 2） 總建筑面積： 500 戶， 3） 開(kāi)發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司 4） 銷(xiāo)售代理商：信證咨詢 5） 物業(yè)形態(tài)： 3 棟多層 6） 工程進(jìn)度：剛建地面 1 層， 4 月開(kāi)盤(pán)， 5 月封頂， 12 月交房 7） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月得房率低（ 81%）； 小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購(gòu)物超市、車(chē)庫(kù)、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。 6 樓層差價(jià) 55 元。進(jìn)深較大，采光不好； 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥 5） 戶型缺點(diǎn)： 四、 調(diào)查樓盤(pán)概況 青年居易 a、 概況 1） 總建筑面積： 1910 戶 2） 開(kāi)發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開(kāi)發(fā)公司 3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 4） 銷(xiāo)售代理商：北京盛聯(lián)陽(yáng)商務(wù)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓 6） 銷(xiāo)售情況：沒(méi)有銷(xiāo)售許可證，大定 30%左右。早在 2021 年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出 40 平方左右的小房子，并取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。比如，兩居的面積由原來(lái)的 90、 100 平米變成 60— 70平米；三居由原來(lái)的 1 140 平米變成 100— 110 平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。小戶型的概念已從最初的 15平米擴(kuò)大到 60 平米。 ２００ 3 年 4 月 9 日（雨） 金 色 年 華 位置：金水路與 107 國(guó)道交 *口東南角，建業(yè)三期對(duì)面 面積：占地 115 畝，建筑面積： 11 萬(wàn)平方米，容積率 ；一期 12 棟樓， 7 棟是多層， 5 棟是 4 層純復(fù)式 工期：純現(xiàn)房 價(jià)格：六樓頂層 1700 元／平方米，二樓 2055 元／平方米；天然氣： 4000 元，智能化： 2021 元 按揭優(yōu)惠 3%，一次性付款優(yōu)惠 6% 戶型： 101 平米兩室兩廳－ － 220 平方米復(fù)式 銷(xiāo)售進(jìn)度： 100 平米左右的已經(jīng)基本售完， 130 平米的六樓還有；據(jù)銷(xiāo)售員說(shuō)已銷(xiāo)售 80%，可能性不大，估計(jì)在 50%左右；入住率極低， 8%左右 交通： 10 10 50 215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用 20 分鐘 配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 物業(yè)：萬(wàn)科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管， 元每平米每月 近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得 30 畝地，建 4 棟多層，有 2 棟是小戶型， 90 套，占開(kāi)發(fā)比例的 40%強(qiáng)，是主力戶型，配有 120 平方的三室和 150 平方的四室，頂層全 為復(fù)式； 2021 年 3 月初開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，2021 年 4 月份交房；計(jì)劃從北邊又要征 200 畝地 售樓部氣氛：放有輕音樂(lè)，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯(cuò)；自 10:40—— 11： 23 沒(méi)有客戶，也無(wú)電話。 第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。 優(yōu)勢(shì)： 與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。 主力戶型戶型： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7 層復(fù)式）： 、 、 6+3+2（ 7 層復(fù)式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 價(jià)格定位 多層均價(jià) 2100 元 /平方米，三樓價(jià)格為 2349 元 /平米，起價(jià) 1760 元 /平米；小高層（九層半）均價(jià) 2400 元 /平方米，起價(jià) 2255 元 /平米。 價(jià)格：多層，均價(jià) 2100 元 /平米，三樓 2350 元 /平米；均價(jià) 2600 元 /平米。 工期：二期 99． 11－ 2021． 三期 2021 年 4 月開(kāi)工。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 十五、營(yíng)銷(xiāo)總結(jié) 依據(jù)來(lái)電量、來(lái)訪量、來(lái)訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當(dāng)期廣告效果。 十四、二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收 依據(jù)本營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門(mén)制定本部門(mén)的工作進(jìn)程。 5） 完成二期房源銷(xiāo)售控制及制定提價(jià)日期。 2） 二期樓宇說(shuō)明書(shū)：統(tǒng)一說(shuō)辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。費(fèi)用約為 15000 元。 獎(jiǎng)品費(fèi)用為：電動(dòng)車(chē) 8 輛約 16500 元，自行車(chē) 20 輛約 2200 元。 甲方認(rèn)定，或動(dòng)力公司推薦甲確認(rèn)。 投放費(fèi)用，每份約 元，總計(jì) 6000 元。 D、單頁(yè)、廣播廣告內(nèi)容大至同上。 6）、以北環(huán)路樓盤(pán)的價(jià)格，買(mǎi)下“火車(chē)站公寓” 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車(chē)站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。 3）、出售“三峽、宜昌”（ 1995） 極言長(zhǎng)達(dá) 20 年，總投資 2021 億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于 1995 年時(shí)的三峽不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 B、 廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓 C、 報(bào)紙廣告標(biāo)題備選內(nèi)容： 1）、出售：“深圳羅湖、蛇口”（ 1982）。 D、 衰退期封盤(pán)期， 12 月 1 日至 2021 年 2 月。此階段二期商鋪全面介入市場(chǎng)。本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第一內(nèi)涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、大賣(mài)場(chǎng)明確成為鳳凰城的品牌內(nèi)涵，為其后品牌第二內(nèi)涵的具體化確立高度。 D、 銷(xiāo)售方式：多種付款方式組合銷(xiāo)售與升值銷(xiāo)售 相結(jié)合。 七、銷(xiāo)售策略設(shè)定 A、 產(chǎn)品核心 功能： a、 商務(wù)公寓，部分商鋪投資； b、 產(chǎn)品形式特點(diǎn)：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的 19 平米到 159 平米的三室兩廳均有，小戶型主力是 19 平米和 40 平米的一室一衛(wèi)。 六、價(jià)格策略： 一期多層剩余房源在目前已經(jīng)提價(jià)的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)步銷(xiāo)售為主（主要原因是五、六樓大戶型無(wú)論對(duì)任何樓盤(pán)都是最難賣(mài)的房源）。 鄭東新區(qū) 。一舉突破現(xiàn)有可售房源過(guò)于分散的障礙，同時(shí)帶動(dòng)鳳凰城整個(gè)一、二期多層樓盤(pán)、商鋪以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的小高 層物業(yè)，在一個(gè)地域市場(chǎng)相對(duì)真空的市場(chǎng)中，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)商務(wù)公寓的銷(xiāo)售風(fēng)暴。而現(xiàn)在鳳凰城的價(jià)格僅 1800 元 /m2 將鳳凰城品牌如此定位，將鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、“大賣(mài)場(chǎng)”、建業(yè)、英協(xié)高尚物業(yè)融為一體，將購(gòu)房、租房和 商務(wù)配套融為一體，形成品牌核心內(nèi)容。 大賣(mài)場(chǎng)的興起，將使鄭汴路路南、路北的工作居住環(huán)境溶為一體。這些人為這里帶來(lái)了無(wú)盡的房產(chǎn)租、購(gòu)空間。鳳凰城是百萬(wàn)富翁的商務(wù)公寓。 鄭汴路商圈的發(fā)展，必然要有大量的資金流入，大量的外地人員、商賈流入，這些人第一需求是吃、住。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。因此，必須跳