【正文】 在目標(biāo)城市設(shè)立促銷(xiāo)的移民服務(wù)公司。銷(xiāo)售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但 又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時(shí)間，體驗(yàn)一下生活，然后再做決定。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。 麻柳坪 完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國(guó)的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。 從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過(guò)去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對(duì)于新開(kāi)發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂(lè)性、可參與性等日益受到游客的青睞。它們的經(jīng)營(yíng)成效受運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類(lèi)型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶(hù)型房等多種產(chǎn)品。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專(zhuān)用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專(zhuān)業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老 年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。 從目前老年人居住情況來(lái)看， ％居住在城鎮(zhèn)， ％居住在鄉(xiāng)村。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30 張。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。據(jù)估計(jì)，2020 年我國(guó)離退休人員約為 億 人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購(gòu)買(mǎi)老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到 萬(wàn)億 。 首先， 1997 年國(guó)務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一 日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的 40— 60％，各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。文化程度較高，中級(jí)以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能 自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 在湖北武漢 市的 一起 調(diào)查當(dāng)中，老年人的居住方式以與子女同住為主占％。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。專(zhuān)家們認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已 20 多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來(lái)越多。 “我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。 在我國(guó)，據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料，最近 10 年來(lái)我國(guó)空巢家庭一直呈上升之勢(shì)。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。 傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對(duì)安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。 服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)化 四川海盟投資有限公司 23 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營(yíng) 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 村民 與員工 持股計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核 在對(duì) 項(xiàng)目 服務(wù)的管理上，對(duì) 于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動(dòng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭(zhēng)取定期和長(zhǎng)期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。老人每天可以做班車(chē)到中心來(lái)，中午在中心一起吃飯，中心提供了對(duì)老人方便的照料和服務(wù)。發(fā)揮那些有特長(zhǎng)身體健康，愿意繼續(xù)為社會(huì)作貢獻(xiàn)老人的作用。很多老人一輩子都沒(méi)接觸過(guò)法律。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，有時(shí)，聚會(huì)比飯菜本身更重要。社區(qū)為老年人開(kāi)設(shè)老年食堂，為 60歲以上的老人提供飯菜。老人們一般提前 24小時(shí)打電話給中心調(diào)度辦公室， 并且告知用車(chē)的時(shí)間和地點(diǎn)。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會(huì)打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助?！吧钤诰€”服務(wù)的定購(gòu)者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。如果在確認(rèn)的 時(shí)間老人家里的電話沒(méi)有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會(huì)有人到老人家去檢查。 5)電話服務(wù)。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。送飯上門(mén)使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。是人們經(jīng)常說(shuō)的“輪子上的飯菜”。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個(gè)人衛(wèi)生服務(wù)。專(zhuān)門(mén)為沒(méi)有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。 四川海盟投資有限公司 19 二 、項(xiàng)目的特點(diǎn) 風(fēng)水好，自然生態(tài)資源豐富 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源 形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的 養(yǎng)老養(yǎng)生 人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 麻柳坪項(xiàng)目養(yǎng)老 別墅 麻柳坪項(xiàng)目 老年 居家養(yǎng)生公寓 （含酒店養(yǎng)老公寓） 文化 體育廣場(chǎng) 戶(hù)外運(yùn)動(dòng)基地 （ 麻柳坪 銀廠溝） 服務(wù)配套 輔助功能項(xiàng)目 及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 四川海盟投資有限公司 20 中型 醫(yī)院（待選） 第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC 卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 1)家務(wù)服務(wù)。 麻柳坪項(xiàng)目 定址環(huán)境 麻柳坪項(xiàng)目 定址 什邡市鎣華鎮(zhèn)石門(mén)村麻柳坪古寨 ，距 什邡 市區(qū)僅 25 分鐘車(chē)程，距 成都 1 個(gè)半小時(shí)車(chē)程 。 在 麻 柳坪 ，老年人將深切體會(huì)到“ 生態(tài) 居家”的快樂(lè)和“社會(huì)化服務(wù)”的周到。屆時(shí)，在麻柳坪 清晨的陽(yáng)光下，在沐浴山 風(fēng)的清爽中，老人們或在 項(xiàng)目綠色廣場(chǎng)、綠化道路 晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂(lè)。 養(yǎng)老園區(qū)要統(tǒng)一提供專(zhuān)業(yè)的老年社區(qū)服務(wù)體系，但可考慮按服務(wù)內(nèi)容的不同，分包出去。 老年公寓還根據(jù)老年 人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類(lèi)：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。老年公寓與普通公寓是很不相同的。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老園區(qū)。這還僅僅是 成都市一地的空巢家庭，如果放眼全省 ， 全國(guó)， 甚至世界，這個(gè)市場(chǎng)不可限量。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后， 房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門(mén)檻將會(huì)變得更低。 通過(guò)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，如果 成都 的老年人賣(mài)掉房產(chǎn)，到 麻柳坪 定居將是非常劃算的事。 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī) 。 “居家養(yǎng)老社會(huì)化”將中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動(dòng)，使中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來(lái)越多，更多的老人沒(méi)有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來(lái)越少。 改革開(kāi)放后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)老年人口也開(kāi)始呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)。數(shù)千年來(lái)，中國(guó)老年人的養(yǎng)老方式無(wú)一例外都是“居家養(yǎng)老”。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)老人消費(fèi)市場(chǎng)，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會(huì)。養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè) 的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。中國(guó)６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只有 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高 層，銷(xiāo)售價(jià)格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2020 年 6月 一期銷(xiāo)售率達(dá)到 %，到 2020 年一期基本售罄。 2020年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶(hù)中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用 商品房的均為 %。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源 的主要方式之一。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門(mén)廳、餐廳、娛樂(lè)、健身）服四川海盟投資有限公司 12 務(wù)用房 福利院 無(wú)親戚、子女贍養(yǎng)及無(wú)生活來(lái)源的老人 自理 或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門(mén)廳、餐廳、娛樂(lè)、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類(lèi)型均包括 綜合 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買(mǎi)房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶(hù)中，購(gòu)買(mǎi)商品房的占 %，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買(mǎi)原公有住房的占 %。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長(zhǎng)到 億，比重由 ％增長(zhǎng)到 30％，比 2020 年翻了兩番。 2020 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。 進(jìn)入 21 世紀(jì) 以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100 萬(wàn)，并以年均 5%的速度遞增。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國(guó)共有 家庭 32208 萬(wàn)戶(hù)，其中 60 歲以上老年人口的戶(hù)數(shù)為 9051 萬(wàn)戶(hù)。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%， 經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的 3個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。 四川海盟投資有限公司 9 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國(guó)中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再 次是德國(guó)的 %和瑞典的 %。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問(wèn)題已經(jīng)成為了中國(guó)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會(huì)為 什邡市 養(yǎng)老養(yǎng)生首選地 形象的提升，什邡市 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供助力，因此，無(wú)論 中央政府還是地方政府都將會(huì)大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)， 如果拿到建設(shè)用地指標(biāo)， 政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。 如在銷(xiāo)售方面有壓力，只銷(xiāo)售 50%物業(yè)，剩余 50%物業(yè)用于出租，則銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn) 6250 萬(wàn)元資金回籠，剩余 12500 平米出租，以 35 平 /人 .床計(jì)算，約能滿足350 位老人養(yǎng)老需求。 在 2 年的項(xiàng)目 建設(shè) 與銷(xiāo)售中，酒店式老年公寓和養(yǎng)老別墅 部分的合計(jì)建筑開(kāi)發(fā) 可 銷(xiāo)售 面積為 萬(wàn)平方米，按最低銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算 （或按出租價(jià)格計(jì)算） ，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)為 5000 元，銷(xiāo)售收入為 億， 利潤(rùn) 約 為 6250 萬(wàn) （建筑成本2500 元 /平計(jì)算） 。主要采用債權(quán)融資。 在 營(yíng)銷(xiāo)