【正文】 項目營銷策劃書 透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務中…… 10 它剩余的部分，設計成 150200 m2 的大戶型住宅；不考慮做錯層或躍層，這樣的戶型不太適合老街這樣的地理位臵及市場需要； 本項目住宅戶 型比例分配： 面積范圍 戶型 比例 7090 m2 二房一廳或三房一廳 15% 110130 m2 三房二廳二衛(wèi) 45% 130150 m2 四房二廳二衛(wèi) 35% 250300 m2 復式 5% 150200 m2 五房二廳二衛(wèi)或四房二廳二衛(wèi) 項目營銷策劃書 透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務中…… 11 第二部分 項目包裝 一、包裝總綱 項目包裝主要包括基礎形象設計，銷售現(xiàn)場及銷售物料三部分。 2） 具有一定經(jīng)濟實力的市民：他們可能家庭存款靠十幾年的累積在五萬元以上，子女不在身邊或有另外的發(fā)展，手上有錢但不愿自己操勞，更愿意拿出來做小成本、低風險的投資； 3） 白領階層：知識水平較高，有穩(wěn)定的收入，投資考慮詳盡，一般不會輕易出手，一旦考慮成熟就會毫不猶豫的出錢投資； 經(jīng)營群體細分： 1） 九龍大市場、婁底大市場等成熟市場的經(jīng)營戶：他們從商多年，沒有自己的產(chǎn)權門面，但有一定的經(jīng)濟基礎；短期內對現(xiàn)有門面在不可能獲得產(chǎn)權的情況下，考慮購買成熟地段的商鋪； 2） 品牌總代理：具 有較強的經(jīng)濟實力，了解婁底市經(jīng)濟情況，了解老街狀況，擁有比較成熟的貨物流通渠道，在行業(yè)內有較強的號召力，一般是具有代表性的人物； 3） 老街的經(jīng)營者：在老街從商多年，對老街有一定的感情與依戀，滿足老街 項目營銷策劃書 透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務中…… 9 的經(jīng)營狀況與生活現(xiàn)狀；希望在老街能擁有一套自己的商鋪門面； 4） 長沙地區(qū)和邵東地區(qū)的經(jīng)營戶：他們可能是婁底人，在外地經(jīng)商多年，希望在家鄉(xiāng)找到一塊具有發(fā)展前景的商鋪做為自己的事業(yè)基地，他們也可能非婁底人，但看好各各城市新的經(jīng)濟發(fā)展亮點，希望可能找到更好的事業(yè)發(fā)展方向； 五、建筑方案評估 通過對方案的不斷修改，完善，在保證 開發(fā)量，容積率及后期順利銷售的基礎上，達成最終共識。 四、客戶定位 本項目的客戶主要可分為兩大類：一類是針對本項目的投資價值與利潤回報與 項目營銷策劃書 透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務中…… 8 商業(yè)的長期發(fā)展而吸引的投資群體；第二類是被本項目所能提供的良好經(jīng)營場所和創(chuàng)析的商業(yè)氛圍，以及大量的商流量等條件所吸引購買或租賃本項目商場的各類商家和經(jīng)營戶。 在此基礎上，基于本項目的自身特點，提出該項目定位為：湖南省中南部地區(qū)最大的糖酒副食批發(fā)零售市場，以批發(fā)帶零售，以獨一無二的集中優(yōu)勢，面世于婁底。 三、項目定位評估 在項目前期的策劃中，尊豪公司通過對整個婁底市房地產(chǎn)市場進行了了解及對項目自身進行了綜合評價，得出本項目必須通過尋求差異化 ，突出自身特點，形成自身個性，才能脫穎而出，引起一定的市場關注度，吸引投資商、經(jīng)營戶的入駐。由九棟 200 套住宅組成。建筑面積 18000 平方米左右。由一棟 10 層的住宅和 3 層的大型超市組成。規(guī)劃設計有商鋪 450 余個，住宅 260 多套，住宅群 12 層是商鋪， 37 層為住宅； ? 金海貿(mào)商城在底星路和湘陽路交匯處。一期開發(fā)面積 3000 平方米，所推廣的主題是“園林之城”； ? 明珠步行街位于婁底市火車站廣場和底星路的交匯處。 二、近期市場熱點 ? 石馬名苑分布在石馬公園四周，位于火車站的出口，婁漣公路的出入口，上接上瑞高速公路。如何能充分 利用新熱點來炒做本項目。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的 20 家企業(yè)中，婁星區(qū)內集中了 14 家，新化縣 3 家，雙峰縣 2 家，漣源市 1 家。 ４、住房銷售高速增長。今年１ 8 月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金 22266 萬元，同比增長 倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。從投資用途看，住宅投資完成 6630 萬元，增長 倍，辦公樓房完成投資 542 萬元，增長 倍。今年１－ 8 月份， 婁底 市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，比去年同期增加 18 萬平方米，本年新開工面積 萬平方米，比去年同期增加 萬平方米，增長 145%。今年１－ 8 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購臵土地面積 萬平方米，土地購臵費 3057 萬元，分別比去年同期增長 %和 %；土地開發(fā)投資 1250 萬元，已完成土地開發(fā)面積 萬平方米。房地產(chǎn)開 發(fā)的土地、資金、市場同步增長。 婁底海匯 項目營銷策劃書 檔案編碼： 03LDHH0201C Version: 01 2020/11/5 日期：二零零三年 十一 月 五 日 項目營銷策劃書 透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務中…… 2 目 錄 第一部分 物業(yè)定位評估 ________________________________________________ 5 一、近期市場概況 ______________________________________________________________ 5 二、近期市場熱點 ______________________________________________________________ 6 三、項目定位評估 ______________________________________________________________ 7 四、客戶定位 __________________________________________________________________ 7 投資群體客戶細分： _______________________________________________________ 8 經(jīng)營群體細分： __________________________________________________________ 8 五、建筑方案評估 ______________________________________________________________ 9 第二部分 項目包裝 ___________________________________________________ 11 一、包裝總綱 _________________________________________________________________ 11 二、基礎形象設計 _____________________________________________________________ 11 三、現(xiàn)場包裝 _________________________________________________________________ 12 工地形象 _______________________________________________________________ 12 現(xiàn)場營銷中心 ___________________________________________________________ 14 四、銷售物料包裝 _____________________________________________________________ 16 銷售物料 _______________________________________________________________ 16 辦公事物應用系統(tǒng) _______________________________________________________ 17 交通工具類 _____________________________________________________________ 18 大型廣告牌 _____________________________________________________________ 18 站臺廣告 _______________________________________________________________ 18 第三部分 銷售實施 ___________________________________________________ 20 項目營銷策劃書 透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務中…… 3 一、銷售總體策略及目標 ______________________________________________________ 20 總體策略 _______________________________________________________________ 20 銷售目標 _______________________________________________________________ 21 二、銷售階段及進度 ___________________________________________________________ 21 銷售階段 _______________________________________________________________ 21 銷售進度 _______________________________________________________________ 21 三、銷售階段工作安排 _________________________________________________________ 22 內部認購期 _____________________________________________________________ 22 公開發(fā)售期 _____________________________________________________________ 22 持續(xù)期 _________________________________________________________________ 23 沖刺期 _________________________________________________________________ 23 尾盤期 _________________________________________________________________ 23 四、銷售前期準備 _____________________________________________________________ 24 ________________________________________________________________ 24 五、銷售推廣階段細分 _________________________________________________________ 26 第四部分 活動方案 ___________________________________________________ 31 一、內部認購期活動方案： ____________________________________________________ 31 二、開盤準備活動： ___________________________________________________________ 32 第五部分 價格 _______________________________________________________ 38 一、厘定價格的相關因素 ______________________________________________________ 38 二、價格定位 _________________________________________________________________ 38 三、本案的價格定位 ___________________________________________________________ 39 四、價格策略 __________