【正文】 0 歲以上的老齡人口占 18%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行 麻柳坪 這個項目研究的最終目的。根據(jù)聯(lián)合國將“ 60 歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%”作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo) 準(zhǔn)來看，我國 在 1999 年正式邁入老齡化社會。四川海盟投資有限公司 1 麻柳坪 項目 研究 策劃 建議 目 錄 前言 ?????????????????????????????? .4 第一章 概論 ????????????????????????? ..5 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 ?????????????????? .9 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 ?????????????????? .9 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 ?????????????????? .10 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 ??????????????? .14 什么是居家養(yǎng)老社會化？ ????????? ?????????? ..14 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 ?????????????? ..15 居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 ?????????????????? ..16 第三章 麻柳坪 項目特點 ???????????????????? .17 一 、獨特的自然資源與地理位置 ?????????????????? .17 得天獨厚的養(yǎng)老勝地 ????????????????????? ..17 麻柳坪項目 定址環(huán)境 ????????????????????? ..18 二 、項目的特點 ???????????? ????????????? .19 風(fēng)水好，自然生態(tài)資源豐富 ?????????????????? ..19 功能齊全，相互依托，相互支撐 ???????????????? ..19 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 ????????????? ..19 自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源 ???????????? 19 特有的 養(yǎng)老養(yǎng)生 人文價值與人文吸引力 ????????????? ..19 第四章 項目的建設(shè)內(nèi)容 ???????????????????? .19 第五章 項目的技術(shù)與保障體系 ????????????????? .20 一、小區(qū)智能化 ????????????????????????? .20 IC 卡管理制度 ???????????????????????? ..20 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) ????????????????????????? .20 公共設(shè)施的智能管理 ?????????????????????? .20 二、醫(yī)療社區(qū)化 ????????????????????????? .20 社區(qū)醫(yī)療登記制度 ??????????????????????? 20 四川海盟投資有限公司 2 定期常規(guī)身體檢查制度 ??? ?????????????????? 20 三、服務(wù)家庭化 ????????????????????????? .20 個性化家政服務(wù) ??????????????????????? ..20 服務(wù)人員的專業(yè)化 ?????????????????????? ..22 四、保障系統(tǒng)化 ????????????????????????? .22 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 ???????????????????????? 22 安全保障系統(tǒng)化 ???????????????????????? 22 第六章 管理與經(jīng)營 ????? ????????????????? .23 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊 ????????????????????? .23 管理結(jié)構(gòu) ?????????????????????????? ..23 管理團(tuán)隊 ????????????????????????? ? .23 二、組織與人員保障 ??????????????????????? .23 組織機(jī)構(gòu)的保障 ?????????????????????? .? .23 人員保障 ????????????????????????? .? .23 三、管理制度 ????????? ???????????? ..???? .23 分級負(fù)責(zé)，集中管理 ??????????????????? .?? .23 財務(wù)分片審查，集中簽批 ??????????????????? ..23 四、經(jīng)營創(chuàng)新 ??????????????????????? ..?? .23 村民持股計劃 ????????????????????? .??? .23 經(jīng)營分區(qū)，效益考核 ??????????????????? ?? .23 小區(qū)居民的自主管理 、 統(tǒng)一管理 ?????????????? .?? .23 第七章 行業(yè)與市場 分析 ???????????????? ..??? .24 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 ??????? ..??????????? .24 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 ??????????? 24 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ) ??????? .24 中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 ????????? ..24 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 ..25 老年人群中積累了龐大的消費能力 ???????????????? 25 政府對老年類 項目大力支持 ??????????????????? .26 四川海盟投資有限公司 3 二、市場競爭性分析 ??????????????????????? ..27 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 ??????????????????? 27 養(yǎng)老公寓分析 ????????????????????????? ..28 三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè) ???????????????????????? .29 第八章 市場營銷策略 ?????????????????????? .30 一、目標(biāo)客戶分析 ????????????????????????? .30 主要客戶人群 ???????????????????????? .? .30 主要客戶來源地 ??????????????????????? ..? .30 主要客戶狀況描述 ???????????????????????? .30 二、營銷推廣 ??????????????????????????? .30 第九章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 ???????????????????? .32 一、房地產(chǎn)銷售收入 ???????????????????????? .32 二、服務(wù)與租賃收入 ????????????????????? ??? .32 三、不動產(chǎn)價值 ?????????????????????? ..??? .32 四、成本分析 ???????????????????????? ..?? .32 建設(shè)與開發(fā)成本 ???????????????????? .???? .32 融資成本 ?????????????????????????? .? .33 機(jī)會成本 ???????????????????????? .??? .33 管理成本 ???????????????????????? .??? .33 營銷成本 ??????????????? ????????? .??? .33 五、年出租純收益 ????????????????????????? .34 六 、效益評估 ?????????????????????? ..???? .34 第十 章 市場風(fēng)險 ????????????????????? ..? .35 第十一章 健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項目的 實例 ???????? ..???? .36 第十二章 麻柳坪項目建筑 規(guī)劃方案建議 ???????????? ..? .38 第十三章 麻柳坪項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)想 ?????????????? ..? .42 第十四 章 麻柳坪項目營銷思路建議 ?????????????? ..? .43 第十五章 麻柳坪項目建議結(jié)論 ???????????????? ..? .44 四川海盟投資有限公司 4 前言 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。 四川海盟投資有限公司 5 第一章 概論 我國在 90 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會， 進(jìn)入 21 世紀(jì) 以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益 嚴(yán) 峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺?20202020 年自然增加老齡人口及城市化進(jìn)程新增外來老齡人口，成都市 60 歲以上老齡人口將 達(dá)到 400 萬左右。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī) 、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適 、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。老年 居住地 建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛 樂，康復(fù)時可以運動、游玩。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。但全國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口總數(shù)的 %，不僅低于發(fā)達(dá)國家 5%至 7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。 預(yù)計到 2030 年全國老年人口將占總?cè)丝诘?%。四川海盟投資有限公司 6 2020 年，包括敬老院在內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增長到了 230 家左右 ，床位增加到 5 萬，顯然成都現(xiàn)有床位遠(yuǎn)不能滿足日益增長的老齡化人群需求，缺口率達(dá) 80%以上。同 2020 年第五次全國人口普查相比， 60 歲及以上人口的比重上升 個百分點， 65歲及以上人口的比重上升 個百分點。同時，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速 流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報的新型產(chǎn)業(yè)。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。 巨大的現(xiàn)實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項目。如都江堰、青城山、峨眉山、 龍門山脈系等。 同時提升什邡山區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)生自然生態(tài)資源知名度，吸引外來資金，打造成都養(yǎng)老養(yǎng)生后花園區(qū)域。 麻柳坪 項目就是在這個背景下，由 我公司（ 四川海盟 投資有限責(zé)任公司 ）發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老 養(yǎng)生意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的自然 生態(tài) 居家養(yǎng)老 建筑群。整個項目由老年度假 養(yǎng)老養(yǎng)生 別墅、 老年 養(yǎng)生 公寓、文化體育 廣場 、麻柳坪 —— 銀廠溝 戶外運動基地、輔助功能區(qū)域等組成。 （后期可根據(jù)需要增加投資面積及投資額） 項目共分五個部分，一是 老年居家 養(yǎng)老養(yǎng)生別墅 （ 1 萬平） ，二是 老年 居家養(yǎng)生公寓 （ 1萬平 +5000 平酒店式老年公寓） ，三是文化 體育廣場 ，四是戶外運動基地（ 麻柳坪 銀廠溝） ，五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 此項目將“ 居家 養(yǎng)老養(yǎng)生 環(huán)境”與“社會化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r，實現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化