【正文】 說(shuō)來(lái)，那就是超前性的設(shè)計(jì)必須與實(shí)際的樓盤(pán)位置、周邊小環(huán)境、主力消費(fèi)人群喜好等等現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)要素結(jié)合起來(lái)，才能誕生市場(chǎng)歡迎的房地產(chǎn)精品。經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)研論證，本項(xiàng)目4500㎡住宅部分戶型面積配比建議如下：二臥室一書(shū)房二廳或三臥室二廳二衛(wèi)——110150㎡——4050%三臥室一書(shū)房二廳——150170㎡——30%四臥室一書(shū)房二廳——170200㎡——20%超大戶型——200300㎡——5%另：本項(xiàng)目沿街建筑7樓以上建議采以超小面積產(chǎn)品上市，采用特別的求助式戶型設(shè)計(jì)手段，主力總價(jià)控制在25萬(wàn)元以下，最低總價(jià)控制在15萬(wàn)元左右，以住宅功能報(bào)批。全面滿足鐘愛(ài)市中心又遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市中心住宅價(jià)格承受標(biāo)準(zhǔn)的新貴一族，彌補(bǔ)住宅部分的小面積戶型缺口。五、細(xì)部構(gòu)成建議——無(wú)處不在的精雕細(xì)琢細(xì)部處理是樓市競(jìng)爭(zhēng)的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成要素上，細(xì)節(jié)處理才是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗(yàn)。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細(xì)部處理能力?！緞?chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ)——無(wú)處不在的精雕細(xì)琢】本項(xiàng)目的品質(zhì)必然不容置疑，影響不滿意因素全部清楚，那么我們就需要在影響滿意的因素上下足工夫。把工夫花在很容易忽視也無(wú)傷大雅但是如果重視將十分感人的細(xì)節(jié)上來(lái)。由此導(dǎo)入精密樓盤(pán)概念，考慮樓盤(pán)品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個(gè)空間。包括樓外空間、樓內(nèi)室外空間、室內(nèi)空間等，樓外空間采用精密手法營(yíng)造園藝和溝通空間，樓內(nèi)室外空間的處理上建議采用室內(nèi)裝潢的藝術(shù)手法，樓內(nèi)空間包括對(duì)管線的處理、對(duì)小五金件處理、對(duì)頂部閣樓的處理、對(duì)梁柱以及墻體的處理。購(gòu)房居住，是業(yè)主長(zhǎng)期緩慢的消受過(guò)程。只有把業(yè)主無(wú)限細(xì)密的感受真正納入樓盤(pán)建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。隨著樓市的日趨成熟，住宅樓盤(pán)也都不同程度地朝高質(zhì)量、高品位和重視文化內(nèi)涵的方向發(fā)展。而樓盤(pán)的每個(gè)局部都很重要，細(xì)部精彩方能達(dá)到整體美妙。樓盤(pán)越做越細(xì)，這是地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，因?yàn)樵跇潜P(pán)的規(guī)劃思路、建筑風(fēng)格等大的方面，發(fā)展商之間已很難拉開(kāi)差距。面對(duì)日益細(xì)分的市場(chǎng)，比，就要比細(xì)微處；比，主要比一種無(wú)微不至的用心和認(rèn)真，這是發(fā)展商所應(yīng)該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢(shì)。隨著住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會(huì)通過(guò)觀察產(chǎn)品細(xì)部處理的好壞評(píng)估開(kāi)發(fā)商的服務(wù)和住宅品質(zhì)。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：注重細(xì)節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細(xì)節(jié)需要就是住宅的細(xì)節(jié)性。唯有如此，住宅產(chǎn)品方能夠具有“親融性”，并使之滲透到生活中的每一個(gè)細(xì)部。那么本項(xiàng)目將如何通過(guò)細(xì)部處理實(shí)現(xiàn)“以人為本”強(qiáng)化住宅細(xì)節(jié)呢？就要處處精細(xì)：規(guī)劃（屋在景中，步移景易）1） 依L地形而作自然規(guī)劃，自然高雅；2） 別具匠心的庭院設(shè)計(jì)，進(jìn)了小區(qū)就進(jìn)了家；3） 看不到風(fēng)景——退房，完美的戶戶有景規(guī)劃；4） 景觀面積大，居者有其屋，屋者有其襯。5） 行路軌跡a、 機(jī)動(dòng)車：進(jìn)口開(kāi)于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M(jìn)入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟?。b、 非機(jī)動(dòng)車：不駛?cè)霗C(jī)動(dòng)車道，不進(jìn)入單元之內(nèi)。c、 行人：沿進(jìn)園大道，進(jìn)入過(guò)街通道，進(jìn)入每個(gè)景區(qū)，每個(gè)單元，每戶。d、 輪椅：專用殘疾人通道。6） 停置方向a、 汽車b、 自行車c、 摩托車d、 閑置物品7） 架空與景觀：架空一個(gè)過(guò)街通道，創(chuàng)獨(dú)特景觀，與鄰里花園有機(jī)連接，營(yíng)造庭院深深的感覺(jué)。建議做零覆蓋率小區(qū)，全部架空。8） 開(kāi)放與穿梭：開(kāi)放式安全交通組織與景觀設(shè)計(jì)，園內(nèi)人員穿梭無(wú)任何安全隱患。9） 庭院與建筑：既有庭院廣場(chǎng)，又有鄰里花園，完美的建筑風(fēng)格。10） 著名規(guī)劃設(shè)計(jì)大師級(jí)團(tuán)隊(duì)傾心規(guī)劃。設(shè)計(jì)（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型）1） 極優(yōu)尊貴面積配比：主力面積從120170㎡，還有超小面積做補(bǔ)充。2） 極優(yōu)戶型配比：以三房、四房為主流，全部考慮書(shū)房，儲(chǔ)藏室，以及主人臥室大衛(wèi)生間。還配備一些超大戶型。3） 室內(nèi)格局：充分考慮采光濾光、通風(fēng)串風(fēng)，全明設(shè)計(jì)，貫徹動(dòng)靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。4） 公私分離：房型設(shè)計(jì)達(dá)到?jīng)]有進(jìn)戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅(jiān)決不在客廳的會(huì)客區(qū)開(kāi)臥室的門。5） 動(dòng)靜分離：房型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離合理，客廳與臥室分離明晰，廚房與衛(wèi)生間朝北，不影響臥室生活。6） 潔污分離：潔污分離設(shè)計(jì)思想落實(shí)，較大的衛(wèi)生間采用盥洗和如側(cè)分離的設(shè)計(jì)，且廚位均取一端布置。7） 干濕分離：達(dá)到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。8） 平面可塑性：平面可塑性（即功能互換性）也應(yīng)放到設(shè)計(jì)中去。9） 朝向與整體感覺(jué)：臥室客廳俱朝南或面景，并且都比較方正，居住舒適。10） 開(kāi)間進(jìn)深適宜程度：,。11） 主人房獨(dú)用衛(wèi)生間：所有大三臥房型都設(shè)有主人獨(dú)用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設(shè)計(jì)成雙衛(wèi)舒適型。12） 私密性：整體考慮私密性設(shè)計(jì)，沒(méi)有客臥之間、臥廁之間缺乏私密性的問(wèn)題。13） 窗與陽(yáng)臺(tái)的舒適性：窗與陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)非常重要，大窗大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)與臥室同寬，與墻面成3/2比例寬的大開(kāi)窗，,三相組合,使整個(gè)居室采光通風(fēng)十分流暢，建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。14） 客廳設(shè)計(jì)：方正寬敞,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。15） 面向進(jìn)戶門的暴露程度：進(jìn)戶門與室內(nèi)功能間之間要有隱蔽性，面對(duì)大客廳的開(kāi)門方式比較合理，可以向客人展現(xiàn)氣派的第一印象。對(duì)于十分強(qiáng)調(diào)秘密性的家庭，建議設(shè)玄關(guān)或屏風(fēng)，不能有面對(duì)樓梯開(kāi)門方式。16） 被過(guò)道所剝奪的面積：避免過(guò)道面積的浪費(fèi)，但少部分房型在廳和臥室過(guò)渡之處仍可以有過(guò)道，以加強(qiáng)私密性和豪華程度，這在房型設(shè)計(jì)上很難避免，所以應(yīng)力求合理即可。17） 廚房煙道設(shè)計(jì)：建議預(yù)設(shè)煙道并集中排放，最好采用無(wú)明管設(shè)計(jì)或外置，省去了業(yè)主麻煩。18） 餐廚溝通方便性：餐廚一體化思想的落實(shí)使餐廚溝通十分方便，達(dá)到最短的人行軌跡。19） 主人衛(wèi)生間：主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實(shí)用，開(kāi)窗合理，全部采以偏窗設(shè)計(jì)，以提高私密性。20） 所有房型全部配以儲(chǔ)藏間或可后期劃分儲(chǔ)藏間位置。21） 設(shè)計(jì)過(guò)程中始終貫徹“不以小而小做，不以大而大做”，房型不論大小，一律統(tǒng)盤(pán)考慮，小，精致溫馨，大，氣派豪華，力爭(zhēng)讓每一家都過(guò)上沒(méi)有遺憾的尊貴好日子。22） 通透陽(yáng)臺(tái)，外飄側(cè)面大窗，獨(dú)特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。建筑（古韻新風(fēng)，融會(huì)貫通）1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進(jìn)行精雕細(xì)琢。2） 室外空間包括雨篷空間、樓梯空間、平臺(tái)空間、梯道陳列空間。3） 雨篷空間采用通透設(shè)計(jì)手法。4） 平臺(tái)空間采用防滑地磚鋪設(shè)，開(kāi)門踏足部位使用大理石或花崗巖。5） 通透陽(yáng)臺(tái)，精雕鐵藝，磨砂玻璃，將通透含蓄化。6） 正面大窗，采用獨(dú)特的大小窗布置，平推旋轉(zhuǎn)式開(kāi)窗方法，融入風(fēng)動(dòng)力學(xué)，風(fēng)在室內(nèi)動(dòng)起來(lái)。7） 屋頂建筑獨(dú)具特色，兩種窗戶的設(shè)計(jì)。超大的外飄式落地老虎窗設(shè)計(jì)，把家的概念延伸到室外去，讓視野更寬，空間更廣，而坡頂窗更令“躺在家中”看夜空成為現(xiàn)實(shí)。施工（主動(dòng)質(zhì)保，百年鋼骨）1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場(chǎng)有條不紊；2） 外墻防護(hù)網(wǎng)細(xì)密精致，看相良好；3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進(jìn)；4） 布幔維幕裝飾樓面；5） 制作材料導(dǎo)示牌，將材料分區(qū)；6） 局部環(huán)境施工導(dǎo)前于土建施工，此時(shí)的環(huán)境建設(shè)集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群；7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書(shū)，購(gòu)房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過(guò)程精品；8） 施工單位引進(jìn)魯班獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)單位，要有一定的背景。園藝（自然圍合水岸優(yōu)勢(shì)住宅）1）關(guān)于地草地，沙地，土地，卵石地，水泥地，所有地均歡迎人的進(jìn)入。2）關(guān)于墻圍墻，屋墻，水墻，共同構(gòu)筑向上延伸的主體景觀。3）主體綠化地面綠化，墻體綠化，陽(yáng)臺(tái)垂掛綠化，使綠化向上無(wú)限拓展，不再僅僅俯視綠色，創(chuàng)造仰視綠色概念。4）情趣空間游戲草地，親子沙坑，趣味運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，兒童游樂(lè)區(qū)，老年活動(dòng)區(qū)，多種空間組合，使居者各得其所。5）溝通空間露天博古架、庭院大花房、赤足果蔬園，使業(yè)主的互相溝通有了更多機(jī)會(huì)，更多語(yǔ)言。6）燈與音樂(lè)精品燈飾，柔和光線，把度假感覺(jué)注入家。9）關(guān)于樹(shù)用科學(xué)方法移植成年樹(shù)木，從地面開(kāi)始分杈，還給孩子若干年前學(xué)猿上樹(shù)的快樂(lè)，鍛煉一副健康腰腳。10）樣板花園在建筑施工的同時(shí)進(jìn)行環(huán)境施工，確保房屋與環(huán)境一齊交付，讓業(yè)主以最快速度享受在美倫美奐的愜意灑脫。所以開(kāi)盤(pán)前就采用縮微做法，開(kāi)盤(pán)后就有樣板花園。11）迎賓大門注重迎賓大道與大門的氣派組合，給住戶自豪感。12）歸家小徑想怎么走就怎么走，按你的意愿鋪設(shè)，遍植密草交付，一個(gè)月后按你的行走痕跡鋪設(shè)成道，一切自遂心意。13）垃圾箱連垃圾箱都作為一道風(fēng)景來(lái)做。14）導(dǎo)視牌以純自然的木頭或石頭來(lái)做寫(xiě)意導(dǎo)視。15）關(guān)于圍墻圍墻也要做的品位十足，與眾不同。16）進(jìn)門logo牌采用天然大石雕刻，形成整個(gè)小區(qū)精致，穩(wěn)重，手工韻味十足古樸與時(shí)尚結(jié)合的定位意識(shí)。17）正大門采用精致鐵藝大門，開(kāi)有大小子母門，小門人進(jìn)出，大門車進(jìn)出。18）草，厚實(shí)密匝，四季常綠，永不枯黃，而且，所有草地均可供人戲耍。是不怕踩的青草地。19）花，特別的花樣生活設(shè)計(jì)，多少種，什么花，四季均有色彩，而且對(duì)健康有獨(dú)特效應(yīng)。20）卵石地，天然鵝卵石，手工精磨，更光更滑，手工精鋪，健身效果更佳。21）沙地，精篩黃沙，創(chuàng)造童趣沙田（55㎡），給孩子更多童話空間。22）露天展架純實(shí)木制品，更古樸，更典雅。23）休閑椅，現(xiàn)場(chǎng)手工打造，原木休閑精品，八小時(shí)以外跟自然親密接觸。24）露天水簇館，由此將水的概念引入小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中去，每戶放養(yǎng)一條魚(yú)，促進(jìn)更多溝通與生活樂(lè)趣。水簇箱精打細(xì)造，屯架更是精雕細(xì)琢。25）雕塑，沒(méi)有雕刻的雕塑，蟠龍大石，從陽(yáng)山碑材原版運(yùn)來(lái)，未作絲毫修飾，安放園中。26）窗的位置與設(shè)計(jì)，外飄窗看風(fēng)景，大板塊專用觀景窗，推開(kāi)式開(kāi)窗法，觀景更從容，視線更無(wú)阻。27）長(zhǎng)廊：過(guò)街通道建議營(yíng)造無(wú)風(fēng)雨回家通道。28）標(biāo)志建筑：建議大門口做一個(gè)標(biāo)志雕塑，大門也做成有一定象征意義豁然開(kāi)朗的現(xiàn)代生活感受。29）風(fēng)景組合：進(jìn)園大道大門、過(guò)街通道、小景雕塑、草坪、花卉、樹(shù)林、卵石道等有機(jī)組合。30）邀請(qǐng)大師級(jí)團(tuán)隊(duì)名家設(shè)計(jì)。建材（建材選配細(xì)節(jié)化，名牌支撐）1） 所有墻體全部按照節(jié)能小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，采用外墻內(nèi)保溫材料；2） 屋頂四層以上重疊， cm厚名牌水泥彩瓦，經(jīng)風(fēng)動(dòng)試驗(yàn)證實(shí)防水性能優(yōu)異；5cm厚空氣層為第一層保溫層；2㎜歐文克斯彩鋁材料構(gòu)成第二層保溫層；12cm鋼混鑄就屋頂堅(jiān)實(shí)之基；3） 上等彩色鋁合金窗框；4） 度身定做精致五金件； 5） 雙層中空彩色玻璃，安全、保溫、隔音；6） 獨(dú)特的窗開(kāi)啟方式，融入風(fēng)動(dòng)力學(xué)，讓風(fēng)在室內(nèi)流動(dòng)；7） 高層防火防盜融為一體的子母門（分戶門）；8） 樓道使用大理石或花崗巖處理；9） 全通透無(wú)音單元門和靚麗雨篷組合；10） 做窗戶同時(shí)為每家每戶做好精美紗窗；11） 落水管采用螺紋UPVC型材，以達(dá)到良好的消音效果，并可 防止老鼠之類攀爬；12） 水電表、有線電視盒集中地下存放，抄表出戶，煤氣表遠(yuǎn)程抄錄；13） 全玻璃的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，光亮更足，景觀更美；14） 樓梯木扶手；15） 電梯廳：花崗巖門套與地面，高級(jí)墻磚飾面；16） 陽(yáng)臺(tái)和外飄窗欄桿采用優(yōu)質(zhì)雕花鐵藝，體現(xiàn)手工特色；17） 集中供暖或贈(zèng)送家庭小鍋爐的建議；18） 上下水采用無(wú)明管設(shè)計(jì)；19） 威詹克斯窗往上抬（）；20） 露臺(tái)就是私家花園，能上人；21） 窗戶獨(dú)特開(kāi)啟，空調(diào)擱置板采用百葉遮蓋空調(diào)外機(jī)；1）材料 窗框采用高品質(zhì)名牌彩鋁； 五金件全部使用專賣進(jìn)口五金件； 玻璃全部采用兩層玻璃。 2）形式 不流于普通推拉鋁合金窗的俗套，建議采用多角度開(kāi)窗式。 將風(fēng)動(dòng)力學(xué)融入建筑學(xué)中去，使窗成為一個(gè)空氣對(duì)流器，成為家的空氣凈化器； 建議占?jí)γ?/3面積設(shè)計(jì)，并做窗套。物業(yè)（強(qiáng)調(diào)服務(wù)和尊重，名家支撐）1） 三角可現(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)（單元門——室內(nèi)——保安室）；2） 五重防范系統(tǒng)（人防、周界、監(jiān)控、通話、求助按鈕）；3） 一分鐘到位，無(wú)等候安全保證（特殊情況，保安人員確保一分鐘到達(dá)事發(fā)地點(diǎn)）；4） 溫馨服務(wù)體系，化管理為服務(wù)；5） 請(qǐng)名家管理或擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)，如梁振英測(cè)量師行，戴德梁行，萬(wàn)科物業(yè)，第一太平戴維斯等；6） 業(yè)主委員會(huì)在銷售達(dá)到70%時(shí)成立；將業(yè)主自藏藝術(shù)品展示于園內(nèi)露天陳列架上，為小區(qū)提供鄰里交流空間與人人作貢獻(xiàn)的概念；7） 統(tǒng)一安裝遮陽(yáng)棚、晾衣架、以及2層防盜網(wǎng)。配套（小區(qū)內(nèi)部配套齊全，智能領(lǐng)先）1）水：獨(dú)立戶水表。變頻加壓供水或直供水，并配緊急供水系統(tǒng)。上下水管為環(huán)保型PVC材料。2）電：容量為12KW雙回路供電3）氣：設(shè)城市管道煤氣，煤氣表外置。4）電視：設(shè)有線電視接口，廳房都有。5）電話：設(shè)有電話接口，廳、房、衛(wèi)生間都有。6）車庫(kù)：專設(shè)地下車庫(kù)，車位充裕，由專人管理。7）電梯：采用中外合資名牌電梯。8）外墻：專設(shè)空調(diào)室外機(jī)遮擋設(shè)設(shè)施。9）特別的智能配套10）小區(qū)統(tǒng)一安裝曬衣架和防盜網(wǎng)。六、成品套裝建議——一次成型的過(guò)程精品成品房銷售已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)，成品房銷售更直接的拉動(dòng)裝潢行業(yè)、促進(jìn)建材行業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)還在相當(dāng)程度上為購(gòu)房者節(jié)約了成本，批量生產(chǎn)必然帶來(lái)費(fèi)用的縮減。一切，裝潢格調(diào)與業(yè)主審美的矛盾以及裝潢在生活中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)處尋根等借口都將站不住腳?！緞?chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ)——一次成型的過(guò)程精品】本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位有家私公司的強(qiáng)力支持，我們有足夠的能力將這一塊做好，在做成品房交付的過(guò)程中，最重要的當(dāng)屬如何解決裝潢效果與業(yè)主的審美相吻合的問(wèn)題。解決這一問(wèn)題最直接的方法就是“菜單式裝潢”，高檔飯店顧客點(diǎn)菜的一系列手段值得借鑒。對(duì)于豪宅部分，推