綿陽鹽亭廣場營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-15 08:23 本頁面
【文章內容簡介】 671867183267186718336718671834671864163667187121C棟二樓（差別不大，統一定價）房號2345101112單價1680168016801680168016801680D棟基礎價掛牌單價房號67184671860465671860466671860467671860468671869209671867181167185240辦公樓基礎價掛牌單價房號6718267188062367188062467188062567188062667188062四、銷售方案商鋪的銷售不在于價格的高低，而在于商鋪能給投資者，經營者帶來多少經營收益和投資回報。我司人員在走訪商家的過程中，已有不少商家明確的提出本項目的口岸是假口岸，這說明現在的經營者并沒有在鴻宇廣場的經營中得到多少實惠。從商鋪的轉讓告示中也不難看出現在的經營狀況，作為投資者肯定也不能接受這個結果。根據我司市場調查和對項目本身現狀的具體分析結果,建議對本項目進行明確主題定位后推出很有沖擊力的銷售方式,以期達到一擊而中,迅速產生效益的目的.A—C棟街道命名此段街道一直沒有自己的名字，阻礙了特色主題的形成，因現階段該地段已自發(fā)成為餐飲集中區(qū)，因勢利導，直接命名為：嫘祖風情美食街，利于將分散的各大餐飲商家引進集中在此。銷售措施鴻宇商業(yè)廣場目前的銷售模式是購鋪者自行經營或投資者購鋪者帶五年租約,滿5年后才一次性支付租金，前者是很傳統原始的銷售模式,沒有任何商業(yè)管理和經營的概念,后者則幾乎沒有太大吸引力,相反這種方式會給人們心理造成一種擔憂，事實上不可行，所產生的結果也就很容易估計到。我們建議改變這種做法。其實，任何房地產項目的尾盤銷售，在銷售進入困難階段后，最終的銷售方式在實質上都是適當降價銷售，但采取的措施可能并不是直接的降價這種簡單方法，對本項目來說，不能簡單的降價銷售，也不能在價格維持不變的情況下簡單地給予投資者優(yōu)惠，應該在商業(yè)經營前景、投資保障、商家引進等方面綜合采取措施，為此，我們建議采取的銷售模式為：本項目所有商鋪均實行帶3年租約銷售，3年期間年租金回報為年7%，并在購鋪時一次性返還1年租金（按年租金7%返），并提出3年后可以按原價回購商鋪。這樣，對于按揭客戶來說，對于一次性付款客戶來說，相當于付款時享受了7%的價格優(yōu)惠，但對于發(fā)展商來說，有1年的免租使用權。對投資鋪面用于自己經營的客戶，可采取將上述租金返還的優(yōu)惠按適當比例折算在鋪面的價格中進行優(yōu)惠，促使他們購買。銷售時機 鑒于廣場即將改造，銷售環(huán)境將受到一定的影響，因此我們建議在改造完成后再進行銷售，改造的時間我們希望不超過25天，即在5月30前改造完成。銷售序幕 新的廣場改造完成后，前期招商工作應收到一定效果，結合廣場改造和招商工作，更重要的是如何以盡快產生轟動效應的方式迅速拉開銷售序幕。我司認為充分利用改造后的廣場及設立的花車是本次新一輪銷售的關鍵。因此，我們考慮對花車的和廣場中心部分位置較好的商鋪采取公開拍賣形式，利用現場拍賣這種縣城不多見的形式吸引廣大投資者和經營者的廣泛關注，使鴻宇商業(yè)廣場在鹽亭人民中立即成為大眾關注的熱點，議論的中心，從而帶動項目后期的銷售。具體銷售安排（1）按照現行銷售價格，實行提前返還１年的租金。在返還租金中可以采取兩種方式： a、將租金沖抵首付，降低投資門檻 b、在客戶支付的首付款不變的情況下，將返還的租金加進客戶的首付款中，實際提高了客戶的首付比例，從而降低了按揭月供款，減輕客戶按揭壓力，同時與購鋪客戶簽訂3年租約，（3）進行統一招商，在統一招商中要嚴格管理，引進入場商家的經營內容須符合該區(qū)域的經營主題定位，在招商過程中可采用引用一條鯰魚方式招進一兩家具有代表性的品牌大商家。對個別品牌大商家、當地有一定知名度的經營大戶等商家購鋪或租賃均可享受一定額外優(yōu)惠或免租；（4）開發(fā)商返租風險的回避：具體執(zhí)行上，要考慮將現有的物業(yè)管理公司轉化為集商業(yè)經營管理與物業(yè)管理于一體的物業(yè)經營管理公司，由它來負責整個商業(yè)廣場的物業(yè)管理與未來的對投資商鋪客戶的租金回報返還。本項目不適合引進外地的商業(yè)經營管理公司入場經營管理，原因在于本項目現有商業(yè)經營體量太小，商業(yè)經營和物業(yè)管理收費很低，租金補貼較大，外地商業(yè)經營管理商來此經營管理可能性很小，對鹽亭來說也沒有太大必要，但有必要考慮引進一家品牌商業(yè)經營管理公司作本項目商業(yè)經營管理顧問，本司推薦銀豐國際（香港）有限公司、四川眾信合誠商業(yè)有限公司作為主要選擇對象。返租方案（1）返租起始執(zhí)行時間為業(yè)主簽訂購買合同當日。（2）返租年限為3年。（3）返租回報率為7%。（4）購買返租商鋪之業(yè)主同時簽訂買賣合同與《返租協議》。（5）業(yè)主購買商鋪時即獲1年之租金回報并于簽定購房合同時兌現。（于首期款中扣除或增加在業(yè)主的首期付款中）。返租預算：（1）1F商鋪：每年的回報率為7%、首期返1年 第一年共返金額：1486萬元1年7%=104元實際銷售額：1486萬元－104萬元=1382萬元（2）2F：每年的回報率為7%、首期返1年 第一年共返金額：127萬元1年7%=實際銷售額：=（3） 在銷售中扣除第一年先期返還的租金回報后的實際總銷售收入為：1382萬+=優(yōu)惠措施（1）一次性付款方式可享有九五折優(yōu)惠（2）分期付款方式可享有九八折優(yōu)惠（3）銀行按揭貸款方式享有九九折優(yōu)惠1執(zhí)行步驟（1）2005年5月8日起展開全面招商工作（2）2005年5月1日5月7日，現銷售接待中心關閉，在售樓中心張貼大幅告示： “鴻宇商業(yè)廣場將進行全面改造并引進專業(yè)商業(yè)經營管理公司作本商業(yè)廣場管理顧問，現所有未銷售商鋪均暫停銷售，商鋪針對品牌商家、特色餐飲、娛樂商家的定向優(yōu)惠招商工作將于2005年5月8日起全面展開，廣場改造完畢后，將于5月底推出全新方式的商鋪投資模式
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