某商業(yè)區(qū)營銷策劃方案(存儲版)
【正文】 九州盛世廣告。租賃代理責(zé)任制與返租的不同點在于：F 返租實質(zhì)為返回本金，業(yè)主參與鋪位租賃活動十分有限，有非法集資之嫌；F 返租時業(yè)主所得租金為購鋪時與物業(yè)方己達(dá)成協(xié)議中的固定收益，而租賃代理責(zé)任制中業(yè)主的租金完全由市場決定，物業(yè)方（市場管理方）僅作為中介代理角色存在，還可收取一定代理費；（三）回購計劃回購計劃即投資者購鋪后，可在若干年后（一般為1年）無理由申請退鋪，發(fā)展商必須按原價將購鋪金返還投資者。? 價格競爭策略 價格競爭策略的核心內(nèi)容即制定合理的價位，通過促銷策略的配合沖擊市場。F 籌建購物商城網(wǎng)絡(luò)版，不但爭奪網(wǎng)上市場份額，更借助網(wǎng)絡(luò)神力塑造品牌形象。? 營銷路線如前，根據(jù)本項目商場營銷總思路以及營銷主題的確定，我們就如何成功把握商場營銷、為商場尋求更有力的支撐點，可初步制定幾大營銷路線：（一）商場品牌建設(shè)作為一個現(xiàn)代化的大型商場、主題商場，必須走品牌化經(jīng)營道路，必須形成自己的商業(yè)文化，塑造自己的商業(yè)形象。故總體營銷思路應(yīng)圍繞如何建立投資者信心這一點來思考。從項目整體銷售考慮，應(yīng)好好把握這一類人群。對長沙比較了解，對市政規(guī)劃比較清楚，能夠判斷具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y項目。商場能否迅速開業(yè)，決定于是否能吸引足夠的租鋪者經(jīng)營；而商場開發(fā)商能否順利回籠資金則決定于是否能吸引足夠的購鋪者投資。前期招商是指首次招商，即為早日使商場開業(yè)，必須引進(jìn)一定的經(jīng)營者。也就是說，商場必須為消費者提供額外的利益或服務(wù)，方能得到其認(rèn)可，方能成為市場熱點。而經(jīng)營戰(zhàn)略的先進(jìn)、優(yōu)秀與否又直接決定了經(jīng)營管理的成敗。嚴(yán)厲有效的品質(zhì)保障體系。本項目優(yōu)越的地段優(yōu)勢將吸引大量人流，可開辟較多的廣告位，這亦是一筆不小的收益。商場主體追求的目標(biāo)（1）房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)，一般說來主要有以下兩種目的： A、作為一個開發(fā)項目，出售建筑面積賺取利潤； B、將商場作為公司一項固定資產(chǎn)，以出租建筑面積為主要目的。綜合上述情況，從長沙專業(yè)市場宏觀概況及各大商圈的分析，我們認(rèn)為東一時區(qū)（SOMO工場）商場宜以全新經(jīng)營模式進(jìn)軍東區(qū)主題商城市場。車市火爆的背后，是隨之而存在的長沙市汽車專業(yè)用品市場方面的巨大商機！216。由前面知，人民路東區(qū)內(nèi)商業(yè)競爭層面己經(jīng)拉開， 而區(qū)域內(nèi)未形成所需的購買力，故整體經(jīng)營狀況亦只是一般。F 主題商場作為比較單一的商品零售業(yè)，在目前東區(qū)各大綜合性商場仍占主流的形勢下唯有借勢。（2）沒有明確的經(jīng)營主題，商場管理者自身對商場沒有一個正確的市場定位，任由經(jīng)營者自主經(jīng)營，導(dǎo)致各層業(yè)態(tài)混亂，無自身特色，無法吸引顧客。通過上述幾個因素可以看出，人民路東區(qū)商鋪目前的升溫現(xiàn)象只是一個開始，大規(guī)模的發(fā)展還在以后。以上充分說明了商業(yè)物業(yè)開發(fā)的成功，取決于準(zhǔn)確的定位和有效的營銷。眾多商業(yè)物業(yè)的涌現(xiàn)，雖促使該片區(qū)商業(yè)競爭趨于白熱化，但同時使市場形成了多元化商業(yè)格局，使得東區(qū)終于有了自己的商業(yè)圈，東區(qū)人終于有了自己的購物天地。（二）東區(qū)（人民路）商業(yè)市場現(xiàn)狀 市中心區(qū)東移工程啟動，火星大道（萬家麗）不斷引起外區(qū)域置業(yè)群體的注意。直到3C和百腦匯的開業(yè)，才算是結(jié)束了東區(qū)商業(yè)競爭單薄、商業(yè)經(jīng)營面狹窄的局面。而且目前區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域在售及即將發(fā)售的多家項目臨街裙樓都將引進(jìn)或已引進(jìn)超市和大型商業(yè)?？傮w上銷售較為成功，首要因素是發(fā)展商準(zhǔn)確的定位，彌補了東區(qū)市場的空缺，迎合買家所需。主要存在以下幾方面：（1）缺乏統(tǒng)一的布局規(guī)劃，商場的平面布置顯得很雜亂，人流通道等設(shè)置不合理。F 大型綜合商場的選址都經(jīng)過慎密的考察，基本上位于居住生活的中心，以大型居住區(qū)為依托的商業(yè)選址就成為必然。? 項目商業(yè)功能定位（一）考察目前區(qū)內(nèi)及相鄰片區(qū)的主要商業(yè)我們通過其業(yè)態(tài)常識可看出此類商業(yè)針對的目標(biāo)客戶群均為新置業(yè)者群體。 第一方案：“汽車用品市場”主題商城模式支持理由：環(huán)線有汽車用品，火星大道、四方坪有眾多的4S店，連接點的中間應(yīng)該有精品的超市性質(zhì)的店。主題定位分析結(jié)論：商場經(jīng)營是否成功、前景是否有保障，決定了招商工作能否順利完成，而招商是否成功則決定了商鋪最終銷售是否圓滿完成。也就是說，商場基本上由兩個不同性質(zhì)的團體合作構(gòu)成，即物業(yè)方和經(jīng)營方。廣告位出租收入己占越來越多份額。此策略尤其適合針對企業(yè)消費者,對會員實行優(yōu)惠，其實等于實現(xiàn)“量販”。（二）經(jīng)營管理工作經(jīng)營公司對商場的管理工作主要有以下幾大方面：（1）經(jīng)營戰(zhàn)略的確定經(jīng)營公司作為對商場運作負(fù)直接責(zé)任的機構(gòu)，其經(jīng)營管理水平直接決定了商場整體經(jīng)營的成敗。② 特色戰(zhàn)略 隨著商業(yè)機構(gòu)日趨同化、競爭日趨嚴(yán)峻、而消費者逐步成熟、理性消費逐漸形成，消費者不會僅僅因購買到中意商品就得到滿足，而越來越重視商場所提供的購物服務(wù)、更多地要求能夠在商場購物中享受全方位、全過程的服務(wù)。招商工作有前期和后期之分。? 目標(biāo)客戶定位如前所析，商場三方主體中最活躍的兩方、同時也是決定商場經(jīng)營成敗的兩類群體為購鋪者（即投資客）與租鋪者（即經(jīng)營者）。② 以客戶身份劃分：F 本地農(nóng)民F 公務(wù)員F 銀行、金融、證券公司職員F 個體經(jīng)營者F 企業(yè)高級白領(lǐng)階層及中層管理者其共同的特征是收入高、具一定資產(chǎn)同時有強烈投資意向。此時兩類目標(biāo)客戶群體則合二為一。由于近幾年部分商鋪后續(xù)經(jīng)營不善，使得相當(dāng)部分投資客信心受挫，變得謹(jǐn)慎異常。值得注意的是，在實際運用營銷主題時，應(yīng)從兩個層次把握，即首先圍繞商場經(jīng)營者操作，爭取在最短的時間里吸引進(jìn)駐經(jīng)營者，即成功招商；其次，在招商成功的前提下，營造商場廣闊前景，吸引投資者前來購鋪。F 與本項目內(nèi)經(jīng)營者合作，以經(jīng)營者品牌帶動本項目自身的品牌建設(shè)。住宅商鋪聯(lián)動銷售本項目現(xiàn)同時擁有大量住宅與商場面積，有可能一部分客戶群體既購住宅又購商鋪，故我們可以把住宅營銷與商場營銷相結(jié)合，凡是購買商鋪的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營者，如同時購買本項目住宅，可獲得最低折扣。我們可提出“租賃代理責(zé)任制”，即業(yè)主鋪位由市場管理方負(fù)責(zé)出租，若成功出租，則實際租金為業(yè)主所得，
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