某商業(yè)區(qū)營銷策劃方案(存儲版)
【正文】 九州盛世廣告。租賃代理責任制與返租的不同點在于：F 返租實質為返回本金，業(yè)主參與鋪位租賃活動十分有限，有非法集資之嫌；F 返租時業(yè)主所得租金為購鋪時與物業(yè)方己達成協議中的固定收益，而租賃代理責任制中業(yè)主的租金完全由市場決定，物業(yè)方（市場管理方）僅作為中介代理角色存在，還可收取一定代理費；（三）回購計劃回購計劃即投資者購鋪后，可在若干年后（一般為1年）無理由申請退鋪，發(fā)展商必須按原價將購鋪金返還投資者。? 價格競爭策略 價格競爭策略的核心內容即制定合理的價位，通過促銷策略的配合沖擊市場。F 籌建購物商城網絡版，不但爭奪網上市場份額，更借助網絡神力塑造品牌形象。? 營銷路線如前，根據本項目商場營銷總思路以及營銷主題的確定，我們就如何成功把握商場營銷、為商場尋求更有力的支撐點，可初步制定幾大營銷路線：（一）商場品牌建設作為一個現代化的大型商場、主題商場，必須走品牌化經營道路，必須形成自己的商業(yè)文化，塑造自己的商業(yè)形象。故總體營銷思路應圍繞如何建立投資者信心這一點來思考。從項目整體銷售考慮，應好好把握這一類人群。對長沙比較了解，對市政規(guī)劃比較清楚，能夠判斷具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y項目。商場能否迅速開業(yè)，決定于是否能吸引足夠的租鋪者經營；而商場開發(fā)商能否順利回籠資金則決定于是否能吸引足夠的購鋪者投資。前期招商是指首次招商，即為早日使商場開業(yè)，必須引進一定的經營者。也就是說，商場必須為消費者提供額外的利益或服務，方能得到其認可，方能成為市場熱點。而經營戰(zhàn)略的先進、優(yōu)秀與否又直接決定了經營管理的成敗。嚴厲有效的品質保障體系。本項目優(yōu)越的地段優(yōu)勢將吸引大量人流，可開辟較多的廣告位，這亦是一筆不小的收益。商場主體追求的目標（1）房地產開發(fā)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)，一般說來主要有以下兩種目的： A、作為一個開發(fā)項目，出售建筑面積賺取利潤； B、將商場作為公司一項固定資產，以出租建筑面積為主要目的。綜合上述情況，從長沙專業(yè)市場宏觀概況及各大商圈的分析，我們認為東一時區(qū)（SOMO工場）商場宜以全新經營模式進軍東區(qū)主題商城市場。車市火爆的背后，是隨之而存在的長沙市汽車專業(yè)用品市場方面的巨大商機！216。由前面知，人民路東區(qū)內商業(yè)競爭層面己經拉開， 而區(qū)域內未形成所需的購買力，故整體經營狀況亦只是一般。F 主題商場作為比較單一的商品零售業(yè)，在目前東區(qū)各大綜合性商場仍占主流的形勢下唯有借勢。（2）沒有明確的經營主題，商場管理者自身對商場沒有一個正確的市場定位，任由經營者自主經營，導致各層業(yè)態(tài)混亂，無自身特色，無法吸引顧客。通過上述幾個因素可以看出，人民路東區(qū)商鋪目前的升溫現象只是一個開始，大規(guī)模的發(fā)展還在以后。以上充分說明了商業(yè)物業(yè)開發(fā)的成功，取決于準確的定位和有效的營銷。眾多商業(yè)物業(yè)的涌現，雖促使該片區(qū)商業(yè)競爭趨于白熱化，但同時使市場形成了多元化商業(yè)格局，使得東區(qū)終于有了自己的商業(yè)圈，東區(qū)人終于有了自己的購物天地。（二）東區(qū)（人民路）商業(yè)市場現狀 市中心區(qū)東移工程啟動，火星大道（萬家麗）不斷引起外區(qū)域置業(yè)群體的注意。直到3C和百腦匯的開業(yè)，才算是結束了東區(qū)商業(yè)競爭單薄、商業(yè)經營面狹窄的局面。而且目前區(qū)內及周邊區(qū)域在售及即將發(fā)售的多家項目臨街裙樓都將引進或已引進超市和大型商業(yè)。總體上銷售較為成功，首要因素是發(fā)展商準確的定位，彌補了東區(qū)市場的空缺，迎合買家所需。主要存在以下幾方面：（1）缺乏統一的布局規(guī)劃，商場的平面布置顯得很雜亂，人流通道等設置不合理。F 大型綜合商場的選址都經過慎密的考察，基本上位于居住生活的中心，以大型居住區(qū)為依托的商業(yè)選址就成為必然。? 項目商業(yè)功能定位（一）考察目前區(qū)內及相鄰片區(qū)的主要商業(yè)我們通過其業(yè)態(tài)常識可看出此類商業(yè)針對的目標客戶群均為新置業(yè)者群體。 第一方案：“汽車用品市場”主題商城模式支持理由：環(huán)線有汽車用品，火星大道、四方坪有眾多的4S店，連接點的中間應該有精品的超市性質的店。主題定位分析結論：商場經營是否成功、前景是否有保障，決定了招商工作能否順利完成，而招商是否成功則決定了商鋪最終銷售是否圓滿完成。也就是說，商場基本上由兩個不同性質的團體合作構成，即物業(yè)方和經營方。廣告位出租收入己占越來越多份額。此策略尤其適合針對企業(yè)消費者,對會員實行優(yōu)惠，其實等于實現“量販”。（二）經營管理工作經營公司對商場的管理工作主要有以下幾大方面：（1）經營戰(zhàn)略的確定經營公司作為對商場運作負直接責任的機構，其經營管理水平直接決定了商場整體經營的成敗。② 特色戰(zhàn)略 隨著商業(yè)機構日趨同化、競爭日趨嚴峻、而消費者逐步成熟、理性消費逐漸形成，消費者不會僅僅因購買到中意商品就得到滿足，而越來越重視商場所提供的購物服務、更多地要求能夠在商場購物中享受全方位、全過程的服務。招商工作有前期和后期之分。? 目標客戶定位如前所析，商場三方主體中最活躍的兩方、同時也是決定商場經營成敗的兩類群體為購鋪者（即投資客）與租鋪者（即經營者）。② 以客戶身份劃分：F 本地農民F 公務員F 銀行、金融、證券公司職員F 個體經營者F 企業(yè)高級白領階層及中層管理者其共同的特征是收入高、具一定資產同時有強烈投資意向。此時兩類目標客戶群體則合二為一。由于近幾年部分商鋪后續(xù)經營不善，使得相當部分投資客信心受挫，變得謹慎異常。值得注意的是，在實際運用營銷主題時，應從兩個層次把握，即首先圍繞商場經營者操作，爭取在最短的時間里吸引進駐經營者，即成功招商；其次，在招商成功的前提下，營造商場廣闊前景，吸引投資者前來購鋪。F 與本項目內經營者合作，以經營者品牌帶動本項目自身的品牌建設。住宅商鋪聯動銷售本項目現同時擁有大量住宅與商場面積，有可能一部分客戶群體既購住宅又購商鋪，故我們可以把住宅營銷與商場營銷相結合，凡是購買商鋪的產權人或經營者，如同時購買本項目住宅，可獲得最低折扣。我們可提出“租賃代理責任制”，即業(yè)主鋪位由市場管理方負責出租，若成功出租，則實際租金為業(yè)主所得，
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