某商業(yè)區(qū)營(yíng)銷策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-04-25 03:41本頁(yè)面
【正文】 可提出如下?tīng)I(yíng)銷主題：風(fēng)生水起，正是東區(qū)騰飛時(shí) ——新時(shí)代的“奶酪”工程副主題：▲ 政府規(guī)劃中心、升值商業(yè)物業(yè)▲ 專業(yè)水準(zhǔn)打造一流商場(chǎng)▲ 投資“X X商場(chǎng)”，投資長(zhǎng)沙美好前景▲ “X X商場(chǎng)”，新一代“奶酪”加工廠（本項(xiàng)目商場(chǎng)名應(yīng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)功能定位另行取定）所謂全民投資，即指每一個(gè)人都應(yīng)培養(yǎng)投資意識(shí)，選擇如“X X商場(chǎng)”之類的商場(chǎng)進(jìn)行投資，不斷積累自身財(cái)富，要讓“錢生錢”。而鼓勵(lì)全民投資，亦可作為本項(xiàng)目一大炒作點(diǎn)，通過(guò)這一炒作點(diǎn)引導(dǎo)商場(chǎng)整體營(yíng)銷。值得注意的是，在實(shí)際運(yùn)用營(yíng)銷主題時(shí)，應(yīng)從兩個(gè)層次把握，即首先圍繞商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者操作，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間里吸引進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者，即成功招商；其次，在招商成功的前提下，營(yíng)造商場(chǎng)廣闊前景，吸引投資者前來(lái)購(gòu)鋪。? 營(yíng)銷路線如前，根據(jù)本項(xiàng)目商場(chǎng)營(yíng)銷總思路以及營(yíng)銷主題的確定，我們就如何成功把握商場(chǎng)營(yíng)銷、為商場(chǎng)尋求更有力的支撐點(diǎn)，可初步制定幾大營(yíng)銷路線：（一）商場(chǎng)品牌建設(shè)作為一個(gè)現(xiàn)代化的大型商場(chǎng)、主題商場(chǎng)，必須走品牌化經(jīng)營(yíng)道路，必須形成自己的商業(yè)文化，塑造自己的商業(yè)形象。商場(chǎng)的品牌形象建立在其提供的商品和服務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益及其經(jīng)營(yíng)行為和過(guò)程之中，是公眾對(duì)購(gòu)物中心的總體的、抽象的、概括的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)，也是企業(yè)同公眾溝通、聯(lián)絡(luò)的媒介。商業(yè)形象是企業(yè)的一項(xiàng)重要無(wú)形資產(chǎn)，代表著商場(chǎng)的信譽(yù)、產(chǎn)品的質(zhì)量、人員的素質(zhì)。商業(yè)形象的構(gòu)成是F MI—理念識(shí)別系統(tǒng)F BI—行為識(shí)別系統(tǒng)F VI—視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)良好企業(yè)形象的價(jià)值體現(xiàn)為：F 可以贏得公眾的信任F 能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力F 能增強(qiáng)商場(chǎng)的凝聚力F 是商場(chǎng)內(nèi)聯(lián)外引的重要籌碼F 能吸引優(yōu)秀人才品牌建設(shè)策略任何品牌都不是一夜成名，商場(chǎng)的品牌尤其建立于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)水平。在不斷提高自身素質(zhì)的同時(shí)，要建立品牌還需有一定的策略：F 整合推廣策略，充分發(fā)揮各類廣告媒體的優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合包裝。F 積極促進(jìn)同行內(nèi)自治，形成一個(gè)商場(chǎng)行業(yè)改革者和創(chuàng)新者的形象。F 長(zhǎng)期廣告策略，抓住每一個(gè)可發(fā)揮的話題進(jìn)行宣傳。F 與本項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)者合作，以經(jīng)營(yíng)者品牌帶動(dòng)本項(xiàng)目自身的品牌建設(shè)。F 籌建購(gòu)物商城網(wǎng)絡(luò)版，不但爭(zhēng)奪網(wǎng)上市場(chǎng)份額，更借助網(wǎng)絡(luò)神力塑造品牌形象。F 其他品牌宣傳手法（二）營(yíng)銷操作上執(zhí)行租售并舉、招商先行如前反復(fù)闡述，成功的招商對(duì)商場(chǎng)是否成功銷售起決定性作用。故在實(shí)際操作控制上不但要把握銷售，更應(yīng)先考慮鋪面的出租問(wèn)題，租售應(yīng)同步考慮，且招商工作應(yīng)先行。招商工作應(yīng)注意的幾個(gè)方面有：招商前的準(zhǔn)備工作主要是商場(chǎng)整體規(guī)劃布局，劃分清晰合理的平面經(jīng)營(yíng)組團(tuán)，從而細(xì)化到每一獨(dú)立鋪位的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，同時(shí)準(zhǔn)確判斷目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者客戶群體；招商工作整體策略招商工作雖屬商場(chǎng)營(yíng)銷中的一部分，但同時(shí)又可看成是一個(gè)獨(dú)立的營(yíng)銷工作。應(yīng)制定整體招商策略，采用一定的促銷手法，如免前期一定時(shí)間段的租金等，配合招商工作，力爭(zhēng)迅速完成任務(wù)。招商宣傳工作安排招商流程，事先制定招商宣傳策略、媒體推廣組合計(jì)劃，招商書等宣傳品的提前制作。招商的操作手法在招商進(jìn)度安排中，可盡量先進(jìn)行易招部分的招商工作，或是引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)商，營(yíng)造搶租勢(shì)頭，刺激市場(chǎng)。住宅商鋪聯(lián)動(dòng)銷售本項(xiàng)目現(xiàn)同時(shí)擁有大量住宅與商場(chǎng)面積，有可能一部分客戶群體既購(gòu)住宅又購(gòu)商鋪，故我們可以把住宅營(yíng)銷與商場(chǎng)營(yíng)銷相結(jié)合，凡是購(gòu)買商鋪的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營(yíng)者，如同時(shí)購(gòu)買本項(xiàng)目住宅，可獲得最低折扣。? 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的核心內(nèi)容即制定合理的價(jià)位，通過(guò)促銷策略的配合沖擊市場(chǎng)。一般內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（前期）可制定較低價(jià)位，然后逐步拉升，塑造商場(chǎng)升值形象。具體價(jià)格策略另行細(xì)化。? 促銷策略促銷策略作為商場(chǎng)整體營(yíng)銷的有力配合，其能否具有足夠的沖擊力、市場(chǎng)吸引力，是其能否真正發(fā)揮實(shí)效的核心。初期我們可擬定以下促銷手段：（一）返租回報(bào)返租回報(bào)即承諾投資者若干年限的租金回報(bào)。我們可以根據(jù)招商策略同時(shí)制定返租計(jì)劃，如保證3年返租、即買即收前3年租金等形式。（二）實(shí)行租賃承諾制針對(duì)本項(xiàng)目投資客的投資回報(bào)唯一途徑性（即租金收入）， 為增強(qiáng)其投資信心，原本可提供返租方案，但現(xiàn)行《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定了禁止返租。我們可提出“租賃代理責(zé)任制”，即業(yè)主鋪位由市場(chǎng)管理方負(fù)責(zé)出租，若成功出租，則實(shí)際租金為業(yè)主所得，若一定時(shí)期內(nèi)未能出租，則由市場(chǎng)管理方付給業(yè)主市場(chǎng)租金水平的60%80%作為懲罰金。租賃代理責(zé)任制與返租的不同點(diǎn)在于：F 返租實(shí)質(zhì)為返回本金，業(yè)主參與鋪位租賃活動(dòng)十分有限，有非法集資之嫌；F 返租時(shí)業(yè)主所得租金為購(gòu)鋪時(shí)與物業(yè)方己達(dá)成協(xié)議中的固定收益，而租賃代理責(zé)任制中業(yè)主的租金完全由市場(chǎng)決定，物業(yè)方（市場(chǎng)管理方）僅作為中介代理角色存在，還可收取一定代理費(fèi)；（三）回購(gòu)計(jì)劃回購(gòu)計(jì)劃即投資者購(gòu)鋪后，可在若干年后（一般為1年）無(wú)理由申請(qǐng)退鋪，發(fā)展商必須按原價(jià)將購(gòu)鋪金返還投資者。這樣一來(lái)可打消投資者前期疑惑，放心購(gòu)鋪。同時(shí)，若干年后經(jīng)營(yíng)情況漸趨穩(wěn)定、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)步入正軌，投資者除特殊原因外一般不會(huì)要求回購(gòu)。（四）送鋪面基本裝修即根據(jù)實(shí)際情況，鋪面推向市場(chǎng)時(shí)可進(jìn)行一定基本裝修，既保證了商場(chǎng)的整體觀感，同時(shí)亦是一項(xiàng)優(yōu)惠措施；或送業(yè)主一定的裝修費(fèi)用。（五）與進(jìn)駐品牌商聯(lián)動(dòng)定期舉辦各種類型的商品展示會(huì)、交易會(huì)、免費(fèi)為廠家商家提供多渠道多層次的廣告宣傳和商品展示，通過(guò)與進(jìn)駐品牌商聯(lián)合進(jìn)行廣告宣傳，從而達(dá)到間接提升商場(chǎng)檔次、品味、塑造商場(chǎng)整體形象的目標(biāo)。（六）引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)版“城市便利站”日前，大型城市網(wǎng)絡(luò)終端服務(wù)“城市便利站” 在長(zhǎng)沙己初具規(guī)模，本商場(chǎng)可爭(zhēng)取引進(jìn)該“城市便利站”站點(diǎn)，提升商場(chǎng)形象。同時(shí)還可配合目前在長(zhǎng)沙勢(shì)頭強(qiáng)勁的“城市一卡通”便利卡，在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置各銀行提款終端設(shè)備，作為商場(chǎng)又一配套服務(wù)。（七）其他在實(shí)際銷售過(guò)程中，可根據(jù)不同銷售期推行不同的細(xì)項(xiàng)促銷策略，在價(jià)格、付款方式等方面進(jìn)行靈活安排，以吸引市場(chǎng)眼球。? 廣告宣傳策略 （暫略）九州盛世廣
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