【正文】 城、多彩新世界、華北服飾品牌廣場等約 15 個以服飾為主的批發(fā)市場。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進進出出也形成了另一道風景線。該商圈的繁華程度不容置疑。 商業(yè)氛圍：該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟主導城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資 源龐大。 交通狀況：本案所于長樂路與康復(fù)路交叉處，而長樂路又為通往康復(fù)路商圈的主干道或必經(jīng)之路。該商圈內(nèi)的長纓路，貝斯特貨運站與客運站均在此，均有 50 多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。 配套設(shè)施：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 三、項目 SWOT 分析優(yōu)勢： 本案交通便捷，商圈內(nèi)的配套設(shè)施齊全，提供了便捷性。 規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為永久性產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。 絕對地段優(yōu)勢，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點；劣勢： 小面積分割是否能受到當?shù)亟?jīng)營者的青睞確需經(jīng)過考驗； 因商圈特征所限制，以服飾為主的批發(fā)市場能否代替原有康復(fù)路商圈內(nèi)的其它項目還處于未知狀態(tài)。 規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復(fù)路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營者直接關(guān)系到本案的成功與否。 機會： 本案為政府重要支持的項目，大打政府品牌有利于促進本案的去化。 開發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經(jīng)營策略上得到改善等均為本案提供了有利機會。 以本案的地段優(yōu)勢及稀缺性，利用異地推廣渠道，針對各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協(xié)會關(guān)系網(wǎng)，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機會。 威脅： 競爭對手已先推向市場，開始制造活動吸納康復(fù)路客源； 客戶的引進與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當性直接影響著本案的成功與否。 四、市場分體定位結(jié)合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有康復(fù)路商圈的特性，以服飾產(chǎn)品為主。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準確性。而作為基于市場定位的后備之事，則在于進行有效的推廣。而推廣的策略與實施的方法，均需要有針對性與實質(zhì)性。 案名定義：新康復(fù)路●西北商貿(mào)中心新康復(fù)路： 繼承著原康復(fù)路的商業(yè)氣勢，重塑康復(fù)路市場。為提升康復(fù)路商圈形象力，為擴大康復(fù)路經(jīng)營者的經(jīng)營范圍，為減少康復(fù)路商圈經(jīng)營者的后顧之憂， 為促進西安經(jīng)濟發(fā)展的保證而承擔著這一使命。以繼承而創(chuàng)造作為新康復(fù)路的開發(fā)理念，以新康復(fù)路的新形象而奠定商業(yè)價值。 西北商貿(mào)中心： 西北：則是以地域為概念，則以西北五省為范圍。 商貿(mào)：是集于物流、商流、信息流為一體的交易場所。它以國內(nèi)市場為核主，以拓國外市場為目標。是一種商業(yè)的定義、一種商氣的濃重、一種財富的象征。它代表著一種生活方式的全新演繹，一種傳統(tǒng)購物空間的演變。它注入了豐富性與時尚性。它含蓋了文化的本身，也體現(xiàn)了商業(yè)之氛圍。 中心：是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟 中心，它具有雙重中心之概念。 推廣語定義◆主打廣告語：“盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心”盛市康復(fù)路：一種繁榮景象的體現(xiàn)，一種盛市狀況的超越。繼承原有康復(fù)路之繁華景象，超越原有康復(fù)路之現(xiàn)況。以未來發(fā)展趨勢為核心，以標志性的核心商業(yè)圈為宗旨。一個發(fā)展成大商貿(mào)、大流通、大市場為核心的商貿(mào)集散基地。是西安、乃至西北地區(qū)的交易新中心之購物場所。 核心主題：打造西安新康復(fù)路首席地標級商業(yè)交易廣場主推廣告語：盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心推廣總精神：主導未來財富先鋒創(chuàng)造財富新領(lǐng)域 推廣定位：王者之風世人矚目” 目標客戶群體定義投資者： 市場：本案鎖定全國市場的投資者，主要以江浙一帶的客戶為主，另以西安為中心的周邊市場投資者為輔。 范圍： *具有一定經(jīng)濟實力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士； *事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體； *有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體；特征： *有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來的升值潛力； *對投資房地產(chǎn)信心較強，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗； *對統(tǒng)一管理有較大需求，希望增強投資信心； *投資潛力不可低估。 客戶來源： *公司長期以來積累的客戶資源 *市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實力和投資意識的白領(lǐng) *溫州、寧波地區(qū)買家 *外省市買家 *商戶，自用型買家 經(jīng)營者： 市場：以西安市場為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標。另附江浙一帶的商戶及廣州、武漢地區(qū)的商戶。 范圍： *從事多年經(jīng)營事業(yè)的個體者 *擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個人者； *不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營事業(yè)者；*繼承家業(yè)的個人或團體者；特征：品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商： *一般愿意通過租用或聯(lián)營的形式獲得經(jīng)營場地； *對 統(tǒng)一管理要求較高； *一般實力較強，愿意承擔高租金，獲得好地段。 康復(fù)路原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者： *具有一定的價格承受力； *就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主； *期待有穩(wěn)定的經(jīng)營場所，對產(chǎn)權(quán)物業(yè)認可程度較高； *對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為認同客戶來源： *原康復(fù)路商圈內(nèi)的客戶 *現(xiàn)江浙、廣東、湖北市場，期待來此經(jīng)營的商戶 *產(chǎn)業(yè)集散地，如廣州、武漢、蘭州等地的經(jīng)營商戶； *通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會來此經(jīng)營的商戶 銷售價格定義對于該物業(yè)的價格定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模及小面積分割的現(xiàn) 實，在價格確定上需平價化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納原康復(fù)路經(jīng)營戶最為實效的方法。同時，價格是任何一個商業(yè)項目非常重要的核心要素，一方面體現(xiàn)著地段位置的重要性，另一方面也體現(xiàn)著商業(yè)價值的可塑性。同時，也起到投資者是否購買的核心因素，從另一個層面上講它更促進著市場銷售的活躍性。因此，本案的價格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開發(fā)理念與市場推廣原則。本案的定價策略分成兩種方式，一種這經(jīng)營權(quán)銷售，另一種方式為產(chǎn)權(quán)式銷售；產(chǎn)權(quán)式銷售價格建議： 一樓：均價 18000 元 /M2 二樓： 均價 16000 元 /M2 三樓：均價 14000 元 /M2 四樓：均價 12500 元 /M2 五樓：均價 8500 元 /M2 六樓：均價 6500 元 /M2 七樓：均價 5500 元 /M2 定位理由（來源于西安在售物業(yè)）： √西安市場已在售的騾馬市步行街、東方之星物業(yè)銷售價格 均達到 2 萬 /M2 以上，兵馬俑國際旅游廣場、小寨領(lǐng)秀城、巴黎春天等物業(yè)的價格均達到 萬 /M2 以上。 √康復(fù)路“白馬服飾交易廣場”的在售均價達到 8500 元 /M2 √本案的價格定位應(yīng)取向于西安在售零 售物業(yè)與批發(fā)物業(yè)之間的價格，則低于零售物業(yè) 2 萬 /M2 的均價，同時也需要高于 8500 元 /M2價格。本案市場均價應(yīng)取向于 11500 元 /M2 左右。 √本案在市場宣傳方面需通過各種方式進行造勢，使其消費者的心理價位高于本案最終的價格定位，便于快速去化。 √以上各個樓層的價格均為初步擬定的價格，根據(jù)市場消費者對價格敏感度或數(shù)字偏好等要素重新進行細化，如南方城市的消費者喜歡“ 8”或“ 9”之類的數(shù)字。 √在此次調(diào)研的受訪者當中，最為關(guān)心問題是租金和稅收，其經(jīng)營稅、地稅、工商稅三種稅收最高占到商戶運 營費用的 30－ 40％ ,各商場的免稅措施是商戶非常關(guān)注的一點。而作為本案，對于這類問題需高度重視，與政府相關(guān)部門協(xié)商或通過相關(guān)手段將此項費用淡化于表面，為直接突顯產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢而做好鋪墊。 經(jīng)營權(quán)售價（ 15年）： 本案推出市場的主要目的仍然以產(chǎn)權(quán)銷售為主，但由于本案的規(guī)模較大，又需十分客觀考慮到市場客源的有限性。因此，本案在銷售階段后期推出相關(guān)樓層 的經(jīng)營權(quán)購買方式，此類鋪位均為拐角處的鋪位、規(guī)劃方不足鋪位、或業(yè)種較為特殊的鋪位（如餐飲、休閑等）作為經(jīng)營權(quán)方式推廣。 五樓：均價 3000 元 /M2 六樓：均價 2300 元 /M2 七樓：均價 2100...