【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)。和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣；面積約10072平方公里，人口505萬。船北馬，九省通衢”的美稱，曾與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”?；窗踩宋乃C萃，歷史上先后誕?；窗彩薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，在整個江蘇省相對排后，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命的興起和以蒸汽機(jī)為動力的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸工具的出現(xiàn)，淮安就因水運(yùn)交通的衰落和。改革開放以來，淮安市外圍對外交通條件逐步改善。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、在長江經(jīng)濟(jì)帶與隴海經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北作用的逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個新的階段，商品房銷售額：2668萬元，累計23416萬元，增長%；

　　

【正文】 出現(xiàn)的繁華的淮安人自己的商業(yè)步行街； ? 項目定位 ：特色經(jīng)營，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、商業(yè)環(huán)境等方面拉開與其他商廈和市場的形象與距離才能突現(xiàn)個性；貼近生活，提升生活，打造生活新空間； ? 租售價格： 必須物超所值 ,讓人心動產(chǎn)生行動；同時運(yùn)用價格杠桿策略要科學(xué)分析，再深入 ，不可簡單地加減了事； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 經(jīng)營理念與服務(wù)特色： 必須在軟件方面系統(tǒng)、完善、一步到位，首先讓消費(fèi)者耳目一新，樹立起本案形象，進(jìn)而曲徑達(dá)雅，給市民、商家以信心，市民有信心則消費(fèi)沒問題，消費(fèi)沒問題則經(jīng)營沒問題，經(jīng)營沒問題則商家有信心，商家有了信心則出租沒問題；出租沒問題則投資者的利益回報有保障，回報沒問題則出售可以順利進(jìn)行，從而形成商業(yè)繁華，商業(yè)繁華則使人產(chǎn)生坐擁繁華、鬧中取靜之心理，最終形成良性循環(huán)。 ? 推廣系統(tǒng) ：動之以情，曉之以理，先賣文化，先賣概念，先賣服務(wù)，先賣管理，先賣形象，以情切入，作到感人、誘人，從而口碑 相傳，提升形象；同時繼以具體的理性價值訴求，作到在商言商，有根有據(jù)，以理服人，最終使目標(biāo)客戶、消費(fèi)者實實在在地真切感受嶄新的商業(yè)業(yè)態(tài)，享受嶄新的消費(fèi)生活，從而產(chǎn)生情感升華、情感積淀，使本案成為淮安市民生活的不可分割的一部分，淮安商界新標(biāo)志。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、 項目定位 目 錄 1. 典型個案市場定位分析 2. 本案定位研判 3. 定位策略思想 4. 定位建議 5. 項目目標(biāo)客戶定位 6. 項目命名 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 一、 典型個案市場定位分析： （樓下商鋪、樓上住宅的商住兩用樓） 名 稱 市 場 定 位 匯通商城 中檔大眾化品牌類商品為主的 綜合批發(fā)零售商業(yè)設(shè)施 承德商城 裝飾材料市場、超市 東大街綜合市場 農(nóng)貿(mào)、五金、舊貨 金龍商城 裝飾材料市場 八二鞋帽服裝商場 中高檔品牌鞋帽服裝及小百貨商品批零市場 荷花園小區(qū) 無統(tǒng)一規(guī)劃 淮海菜市場綜合樓 菜市場 昌盛路、豐登路 女裝街、精品服裝街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、本案定位研判 根據(jù)對目前淮安市場的調(diào)查與研究，結(jié)合本項目的特點(diǎn)，我司基本可以認(rèn)為： 定位上首先突出商鋪，必須立足現(xiàn)實、前瞻時代、尋求空白、突現(xiàn)個性、樹立形象，建立地位，繼以商業(yè)帶動住宅，從而形成商住合一的消費(fèi)生活新空間。 ? 以新亞商城 、清江商場為龍頭的淮海廣場核心商圈地位目前無法撼動。唯有錯位經(jīng)營，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，成為 ； ? 目前淮安市各類專業(yè)市場林立，競爭日益白熱化，唯有個性化、特色化經(jīng)營才能脫穎而出； ? 淮安作為地級市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個有特色的、以經(jīng)營中高檔服飾類精品為主的集購物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成； ? 中國加入 WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如 SHOPPINGMALL、 HYPERMARKET、 GMS 將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出 ； ? 市府按照南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟” ? 東大街作為百年老街，經(jīng)營傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。本項目定位要延續(xù)東大街傳統(tǒng)經(jīng)營種類，又引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)商業(yè)模式，在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢基礎(chǔ)上全面提升商街價值。 操作上必須針對目前商界短期行為、浮躁心理的泛濫，不爭一時，立足大眾，走特色經(jīng)營之路，樹精品意識，求品牌，求長遠(yuǎn)。 ? 任何檔次經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種都可做成名牌，做成精品 ，磨刀不誤砍柴工，從經(jīng)營上能夠保證商家的利益，因為特色而可以具有較高的知名度與美譽(yù)度，保證了商家的 利益，也就保證了租金； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 對今后租金有強(qiáng)的保證，那么投資者收益可以越來越好，長遠(yuǎn)收益大，物業(yè)就會升值幅度大，可以吸引投資者； ? 品牌感，價值感可以將本案的潛在價值趨于最大化，后勁充足，會越來越好，價格也可炒上去； ? 本案能夠做到管理運(yùn)營上規(guī)范和高水平，不會雜亂無章 ? 本案可以商住互動，在淮安樹立起商業(yè)文化標(biāo)志地位，從而成為淮安市民離不開的第三度生活空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、定位策略思想： ? 市場細(xì)分差別化策略 ? 比附策略 ? 策略 ? 情感營銷策略 ? 商業(yè)文化營銷策略 ? 合作競爭策略 四、定位建議： 商住樓定位： 集購物、餐 飲、休閑、居住于一體的淮安市標(biāo)志性生活空間！ 大眾市民歸屬感的真正象征！ 住宅定位： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 擁金攬翠的時尚住宅區(qū) 如果說以淮海廣場為中心的核心商圈是淮安的繁華所在，那么我們就是一個休閑時尚、寫意生活，品涵歷史底蘊(yùn)、感受時代脈動的生活空間！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 五、本項目目標(biāo)客戶定位 （一）終端消費(fèi)者市場定位： 類型： ? 三淮市區(qū)有固定收入者（中等），包括部分高收入階層； ? 周邊縣市來淮旅游購物者； ? 其他外地來淮工作、商旅人員； ? 商城社區(qū)其他消費(fèi)者。 消費(fèi)心理： ? 講究消費(fèi)實惠 ， 又追求時尚潮流； ? 注重品牌 、 講究一定檔次； ? 地域情結(jié) 濃厚， 注重親情，有家庭歸屬感； ? 尋求自我認(rèn)可、身份定位，心理平衡感； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）投資經(jīng)營者類型與心理 類型： ? 東、西大街在經(jīng)營的經(jīng)營客 ? 其他商街和專業(yè)市場的經(jīng)營客 ? 專門的投資、投機(jī)炒家 ? 外地招商的目標(biāo)客戶，包括強(qiáng)勢品牌租賃客和聯(lián)營客戶 ? 新市場的挖掘 心理： ? 對商鋪的經(jīng)營具有一定的經(jīng)歷或體會； ? 看重?fù)碛幸环菁耶a(chǎn)，具有保值增值心理； ? 有不動產(chǎn)與金融投資意識； ? 較好的理性思維與比較概念； ? 投機(jī)炒作心理 (三 )住宅消費(fèi)對象 ? 商鋪投資客及經(jīng)營客，滿足居住與經(jīng)營便利性； ? 淮安市區(qū)中等收入以上階層置業(yè)者； ? 三淮地區(qū) 向往市中心居住生活的置業(yè)者； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 七、項目命名 目前淮安的商住樓命名分析： ? 前綴過于簡單，以兩個字居多， ? 后綴過于雷同，基本上都是商城、商廈、或小區(qū)等； ? 沒有個性，與定位概念，經(jīng)營商品的特點(diǎn)、檔次等缺乏聯(lián)系； ? 商住兩用樓無法統(tǒng)一； 建議命名： 總案名：摸摸 商鋪案名：摸摸名店坊 住宅案名：摸摸楚秀苑 命名意圖詮釋： ? 陽光、空氣、綠色、健康、時尚、休閑是現(xiàn)代人的向往和追求； ? 現(xiàn)代人追求自我空間意識，本案名可使人聯(lián)想，進(jìn)而認(rèn)同，產(chǎn)生歸屬感； ? 不用商城精品名品命名，制造概念差別； ? 以多字的半句話的形式區(qū)別目前 普遍的單詞式無具體內(nèi)涵與內(nèi)容的命名。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計優(yōu)化建議 （一） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等 二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動休閑用品等 組團(tuán)案名 時尚街區(qū) 春天百合 美食街區(qū) 零距離超市 ULIFE 歡樂谷 嘉年華 雅士閣 說明： 延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步 行街主流業(yè)種分布相吻合。 具體體現(xiàn)、細(xì)化本項目定位，又從檔次上與周邊拉開了差距，雖然檔次的提升與消費(fèi)者對老大街的定位、周邊商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生差距，但能夠有效確保未來其品位和檔次； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 檔次的提升可能對老東大街的傳統(tǒng)消費(fèi)的吸納產(chǎn)生一定的抗性，但可吸納新的消費(fèi)群體，而且一層臨街、二層服飾只限檔次和性別，賦予了經(jīng)營客的選擇面和自主性，使招商、招租和銷售又有針對性； 增設(shè)超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等，完善住宅配套，提升項目價值； 此種業(yè)種分布匠心獨(dú)運(yùn)，為市內(nèi)僅見，讓消費(fèi)者的感受到截然不同的購物體驗。 市場背景： ? 周邊缺少超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等 生活配套設(shè)施，隨著東大街及附近舊城改造進(jìn)程，對周邊配套要求更多。 ? 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不斷提高，市民消費(fèi)總量、消費(fèi)水平也將不斷提高，這必將對業(yè)種檔次、業(yè)種分布模式提出更高的要求，而業(yè)態(tài)重組、特色經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的時代主題； ? 與東大街商業(yè)步行街的改造規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 單元區(qū)隔與功能布局 詳見各層