【正文】 區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場等； 總的來說： 整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海南北路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標 根據(jù) 19952021 年淮陰城市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個主中心、八個片區(qū)級及若干居住區(qū)級中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務體系。八條商業(yè)街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北 京東路、鹽河北路、淮海南北路、人民南路、東西大街。 三、針對性商業(yè)環(huán)境分析 商圈劃分 本案處在核心商圈邊緣。次級商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 ?；窗彩猩虡I(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主要商區(qū)及專業(yè)市場分布 在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了 20 多家專業(yè)市場，自北而南排列： 蘇北市場 淮陰汽 配城 南方電腦城 淮海市場 匯通市場、淮萃市場 紡織、五金、食品市場 清中電子城 東方電腦城 淮海地下商城 電信商城、金三角電訊城 淮陰裝飾材料市場 五星家具城、龍風家具城、淮陰家具城 城中城商業(yè)街 淮陰電子市場 東、西大街步行商業(yè)區(qū) 清江市場和東郊南方批發(fā)市場。 東、西大街：主要經(jīng)營服裝鞋類及少數(shù)小百貨 昌盛路：女裝一條街（ 200 米） 。 4．商鋪權屬形態(tài)分析 本市商鋪在權屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營和出租給他人兩種形式。 商家來源分析 根據(jù)實地采訪調(diào)查收集資料來看，淮安市的商家來源較散，大體可 歸納以下幾個主要群體： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 來源細分：淮安市區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位 群體細分：主要為鹽城、南通、南京、揚州、常州、泰州、連云港等 特 點： 距淮安愈近者，經(jīng)營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經(jīng)營， 而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營規(guī)模大 群體細分：主要是浙江溫州、義烏、臺州、海寧一帶的私營業(yè)主，對淮安市的市場形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。 淮安市消費者分析 我們將消費者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費者和郊區(qū)、郊縣消費者及周邊地區(qū)消費者，從調(diào)查資料來看： （ 1）市區(qū)消費者的主要消費行為 大件耐用消費品首選新亞商城、清江商場 購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時會去匯通市場和各類專業(yè)市場 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。這類消費者購物針對性較強，購買昂貴商品主要在大型商場，購買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場，購買日常生活品和服飾等，匯通市場有較強的吸引力。消費季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰 根據(jù)經(jīng)營品種定期到各專業(yè)市場進貨 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。有進一步調(diào)整的需求與愿望。 3. 商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收取；但是經(jīng)營戶普遍 意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報，對產(chǎn)權沒有明確的概念。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 租售情況：由于目前進行市場改造，市場經(jīng)營使用率在 60%左右，除經(jīng)營副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在 50%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 98 年 10 月開業(yè)，本市最大的電子市場 租售價格： 位置 月租金 /平方 年租金 /平米 備注 一樓 3045 元 360 30 平方起租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二樓 2535 元 300 注：一次性統(tǒng)交一年租金，可免交一個月租金。 金三角電訊城： 地段 位置 面積平米 月租金 年租金 /平米 淮海西路 場內(nèi) 米柜臺 500600 1400 平方 /60 戶 門市房 10 1500 1800 建材裝飾城 位置：淮海西路與清河路以東 規(guī)模： 9000 多平方，其中淮汽公司開發(fā) 4000 的平方， 99 年 8 月開業(yè)， 100 多經(jīng)營戶，年成交額 8 千多萬。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 匯通市場群 匯通市場是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場。交易面積達 萬平方米，年交易額 15 億元。 租金水平列表（抽樣） 市 場名稱 地段 面積平方 租金 /年 租金 /平方 轉(zhuǎn)讓金 銷售 匯通市場 沿大治路門市房 15 6 萬 4000 10 萬 80 萬 匯通市場 八區(qū)內(nèi)門市房 10 4 萬 4000 60 萬 布匹市場 沿大治路門市房 30 2 萬 666 五金市場 中瑞花園 1740 臨街 80009000 內(nèi) 35004500 淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地 點 經(jīng)營品種 面積（平米） 年租金 年租金 /平米 其他 淮海東路新亞商城北側(cè) 百盛服飾 50 6 1200 淮安人 淮海北路，近淮海廣場 襪子 25 4 1600 淮安人 淮海北路，近淮海廣場 DEBON 服飾 60 9 1500 淮安人 淮海北路，近淮海廣場 PLAYBOY 專賣店 70 10 1439 淮海北路，近水門橋 太平鳥西服 120 11 917 揚州人 淮海西路店面房 江西陶器 35 857 健康西路近淮海北路 SHARP 專營店 70 3． 6 510 東、西大街商業(yè)街 東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約 180 家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪 90 家，主 要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項目在建，主要為經(jīng)營服裝的臨時攤位，抽樣調(diào)查數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)如下： 地點 經(jīng)營品種 面積 /平米 年租金萬 年租金 /平米 其他 樂園小區(qū) 11樓西 20 米 服裝 25 2． 8 萬 1120 轉(zhuǎn)讓費 7000 元 樂園小區(qū) 11樓西 30 米 服裝 25 3 萬 909 年毛利約 8 萬 樂園小區(qū) 4樓共有商鋪 129 家，關門或未營業(yè) 26 家 東大街 國貿(mào)家私城一樓臨街 家具 180 12 667 溫州人 東大街 化妝品 20 2． 4 萬 1200 申浩百貨 服裝 10 9600 960 承包租賃 慶華二期商鋪 服裝 28 1． 8 萬 642 慶華二期一商鋪售價 9300 元 /平方，房價 980— 1350 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東大街 鞋 20 2． 6 1300 溫州人 東西大街點評 ?從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高； ?從消費者層次看：工薪階層，一般市民； ?從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄； ?從租金水平看：每平方米年租金基本上在 600— 1300 元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減； ?從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普 遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 特別說明：從上面的價格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。 經(jīng)營品種與經(jīng)營范圍的不同，使經(jīng)營額和利潤率大不相同，在很大程度上決定了對位置需求的不同，以及對租金的承受水平也不一樣。 目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。市場建筑與配套也較簡單，不乏臨時性的建筑和棚戶型市場，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場或商城缺乏。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。主力總價在 2535 萬左右； C) 銷售價格彈 性很大，某些個案甚至會優(yōu)惠 10%，甚至更多，這表明他們對于商鋪的價格普遍缺乏正確的認識與理解，價格制訂準確性不夠。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 規(guī)劃 地下為大型車庫及部分經(jīng)營，地上 1 層、 2 層為商場， 36 樓為住宅及辦公樓。商城配套設施先進 ，空調(diào)、自動扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。 住宅和辦公樓多為回遷安置。 規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪， 26 層住宅； 承德路商城主樓 5 層。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 臨東大街 8 間門面 10000 元 /平方，單位面積 50 平方； 住宅均價 1200 元 /平方， 8981488 元 /平方 戶型面積：三室二廳一衛(wèi) /二衛(wèi) 90130 平方 二室一廳一衛(wèi) 4480 平方 現(xiàn)狀與進度：全部竣工，部分交付。 付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達 5% 東大街綜合市場 位置：承德路與東大街交叉口東北角， 規(guī)模：占地面積 10000 平方，建筑面積 30000 平方，其中營業(yè)面積 16000 平， 900 多個營業(yè)單位。 12 層為經(jīng)營， 37 層為住宅和辦公。 住宅一室一廳 49 平方，三室一廳 售價 10801480 元 /平方 現(xiàn)狀與進度：目前市場正在招商中，部分已經(jīng)營業(yè)，期房 2021 年 5 月 30 日交房 付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度 15%元左右； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售情況：沿街 90%左右