【正文】 菜市與商業(yè)大環(huán)境成熟之后，上規(guī)模的商家會考慮超市物流等多樣化需求，購買負(fù)一層也將順理成章。 交通區(qū)位： 對外聯(lián)絡(luò)沒有交通動脈支撐，外界進(jìn)來缺乏交通樞紐便利。 外部路況： 東與湖南道縣、江永相鄰，南、西、北與恭城、靈川、興安、全州接壤。 內(nèi)部路況： 縣城地貌呈帶狀狹長形，城區(qū)交通組織比較簡單，動線少。 人口狀況： 全縣轄 3鎮(zhèn) 7鄉(xiāng)，總?cè)丝?；城區(qū) 2公里輻射范圍內(nèi)常住人口僅 。 縣城收入水平較低，收入比較高的教師和公務(wù)員，平均月工資也基本為 12002023元。 二、灌陽縣城商業(yè)格局 根據(jù)最新城市發(fā)展規(guī)劃及目前灌陽城市發(fā)展趨勢來看，灌陽主要形成了如下幾大商圈格局： 五交機(jī)電、農(nóng)機(jī)商圈： 五交機(jī)電、農(nóng)機(jī)等業(yè)態(tài)分布。 大市場商圈： 日常消費(fèi)品、百貨、建材、家居、餐飲、休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)分布較為雜亂。 未來河?xùn)|新區(qū)商圈： 定位為未來新行政辦公中心，目前已有縣法院辦公大樓投入使用。 ◆五交機(jī)電商業(yè)走廊： 以汽車站為起點(diǎn)，往灌江北路方向，是以五交機(jī)電為主營業(yè)態(tài)的又一商業(yè)走廊。 月 大賣場 有押金（有 500元 /間） 2F經(jīng)營困難，人氣少 麗潔步行街 500元 /月 30㎡ 招商未滿，人氣少 較差 灌陽大市場 500650元 /月 1620㎡ — 良好 濱江花園 2040元 /㎡ 月 大賣場 押金（ 500元 /間） 2F經(jīng)營困難，人氣較少 麗潔步行街 500元 /月 30㎡ 招商未滿，人氣少 較差 灌陽大市場 500650元 /月 1620㎡ — 經(jīng)營日用百貨，良好 濱江花園臨街商鋪 2040元 /㎡ 業(yè)態(tài)布局主要以日常消費(fèi)品、服飾、百貨、家居、食品、飲食、休閑等較為普遍； 建材裝修業(yè)態(tài)經(jīng)營普遍較好，但分布較為凌亂 ，這與灌陽縣人口數(shù)量、收入水平、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等特征是密不可分的。 在商業(yè)管理方面， 灌陽縣城內(nèi)的商業(yè)市場管理無序、混亂，甚至還談不上商業(yè)管理。 鋪面租賃方式上， 主要分空鋪?zhàn)赓U轉(zhuǎn)讓、帶貨轉(zhuǎn)讓，對鋪面的運(yùn)營，一般以自購自營、投資轉(zhuǎn)租兩種方式，轉(zhuǎn)租的情況下，一般都會有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，含貨轉(zhuǎn)讓或者空鋪轉(zhuǎn)讓。 本項(xiàng)目位于城中江岸的 “熟地效應(yīng)” 會吸引目標(biāo)購買者先入為主的印象。 調(diào)研結(jié)論 灌陽商業(yè)整體走向研判 ： □ 從商業(yè)格局來看，灌陽的老商圈正進(jìn)入“ 新陳代謝” 式的緩慢升級； □ 從消費(fèi)慣性來看， 灌陽 消費(fèi)主要集中于 五交機(jī)電、農(nóng)機(jī)商圈、鐘樓核心商圈 以及大市場商圈， 而學(xué)洲新商圈目前還不能夠 “非常強(qiáng)烈” 地吸引群眾去消費(fèi)； □ 從人流商氣來看，灌陽的城市中心也正在 “由西岸向東岸” 逐步延伸。 ※ 商業(yè)競爭規(guī)律告訴我們，隨著商業(yè)環(huán)境競爭加劇，創(chuàng)新的、特色的主題商業(yè)街以及業(yè)態(tài)統(tǒng)一，規(guī)模較大的專業(yè)市場將逐一出現(xiàn)。 灌陽縣城商業(yè)缺乏規(guī)劃統(tǒng)一的標(biāo)志性建材家裝商業(yè)市場，這為學(xué)洲新商圈建立灌陽縣知名商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供利好契機(jī)。 【第三部分 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀分析】 一、項(xiàng)目區(qū)位與開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 區(qū)位概括 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 —— 區(qū)位現(xiàn)狀： 項(xiàng)目地屬河西濱江路，座落于整個縣城西南端。 —— 區(qū)位預(yù)測： 未來縣城重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域是學(xué)洲水云間河對面的河?xùn)|開發(fā)區(qū)， 600畝土地的開發(fā)啟動，將為城區(qū)建設(shè)發(fā)展大提速。 —— 純商品房開發(fā)已全部交付使用，目前入住率已超過 50%。 —— 商業(yè)街已建成，并于 08年 8月開街，目前已有一定的商業(yè)氛圍，臨江濱江休閑帶已經(jīng)投入使用幾年。 —— 學(xué)洲菜市已于 09年年底開始試營業(yè)。 ◆項(xiàng)目與傳統(tǒng)的商業(yè)老街 “勝利路 ”“灌江路 ”尚隔一街，距中心商圈 “鐘樓商圈 ”還有一定的距離，傳統(tǒng)商業(yè)中心消費(fèi)力輻射不到位。 ◆街區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分布較為混亂。 ◆項(xiàng)目規(guī)模大，超萬人大社區(qū)。 ◆小區(qū)內(nèi)部各項(xiàng)配套齊全，直接服務(wù)業(yè)主與商戶。 威脅 機(jī)會 ◆濱江花園鋪面也在推出，必然對學(xué)洲水云間產(chǎn)生較大負(fù)面影響。 ◆目前灌陽全城商業(yè)核心區(qū)，鋪面租金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)相對偏低，對本案價格影響較大，短期內(nèi)難以較大拉升。 ◆內(nèi)部配套設(shè)施完善，品質(zhì)好，上檔次，適合居住與游玩。 ◆發(fā)展商與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門關(guān)系融洽，利于項(xiàng)目進(jìn)展。 ◆近年灌陽城市快速發(fā)展，河?xùn)| 600畝開發(fā)區(qū)的的開發(fā)建設(shè)，必然將帶動灌陽商業(yè)氛圍由河西向河?xùn)|延伸。 ◆對區(qū)域和本案未來發(fā)展充滿信心的商家。 ◆在灌陽縣城內(nèi)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄰近、周邊城鎮(zhèn)做生意，有意擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模或更換經(jīng)營地點(diǎn)者； ◆品牌連鎖經(jīng)營者、地區(qū)總代理機(jī)構(gòu)布點(diǎn)灌陽，或新增加盟商； ◆擬新開店的初次創(chuàng)業(yè)者； ◆在投資商鋪方面已經(jīng)取得較大收益，吃到甜頭的二次投資客戶。不以大投資大利潤為預(yù)期目標(biāo)的投資客。 客戶是誰？ （采取對策？） ◆客戶：品牌代理商、私營企業(yè)主、來自各鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體工商戶、積蓄較高的離退休人員、隱性收入客戶、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人士等； ◆對策：免租政策落到實(shí)處、先租后買銷售、返租銷售、商圈前景渲染、老帶新銷售獎勵、今日寸金買鋪，明日寸鋪寸金、萬人社區(qū)一間鋪，一家三代搖錢樹。其中建材裝飾類的業(yè)態(tài)所占的比重最大。 項(xiàng)目商業(yè)定位突圍分析（ 1） □從城市對比分析，濱江商業(yè)多以休閑型商業(yè)為主，客源主要是群眾日常消費(fèi)傾向，業(yè)態(tài)多集中于餐飲、娛樂、休閑及旅游商品； □從灌陽縣城商業(yè)格局、人口規(guī)模及其消費(fèi)容量來看，以休閑型為主的濱江商業(yè)，其商業(yè)體量已基本飽和。 □灌陽縣商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，誰來搖旗搶占先機(jī)，誰就會主導(dǎo)消費(fèi)市場。就目前學(xué)洲新區(qū)的商業(yè)區(qū)位來說，跟進(jìn) —— 緊隨灌陽成熟商圈的休閑型商業(yè)定位，則人氣少成熟周期長，且商業(yè)體量過大；補(bǔ)缺 —— 哪種業(yè)態(tài)會一定程度上迅速蓄積人流商氣？ ※ 放棄休閑型商業(yè)定位，補(bǔ)缺定位首先得到雙方公司認(rèn)可的就是 建材家裝家居為主導(dǎo)的商業(yè)。 項(xiàng)目商業(yè)定位突圍分析（ 2） 【策劃視點(diǎn)】：建材家裝家居已是定位的既定方向，則為保證市場含有量與項(xiàng)目體量比例均衡，業(yè)態(tài)延伸就成為工作必需。 項(xiàng)目商業(yè)形象定位策略 核心概念包裝 形象主推： 灌陽學(xué)洲 *家居建材“創(chuàng)富”平臺 傳播命名： 學(xué)洲 “家居建材大世界” ①、以財(cái)富為號召力，向目標(biāo)客戶明確傳達(dá)商業(yè)利益點(diǎn) ②、突出了項(xiàng)目商業(yè)街統(tǒng)一“整個灌陽老建材家居零散店鋪”的理念 ③、該口號恢宏有力，體現(xiàn)商業(yè)街的最佳購買利益。 核心概念起著總括項(xiàng)目特征，給目標(biāo)客戶強(qiáng)有力的利益承諾，并對分概念起著統(tǒng)帥作用，它是我們傳播的核心。M247。8% 勝利路 A 20㎡ 700元 /月 700247。30= /天 365= 8% 5338元 /㎡ 5% 8541元 /㎡ 鐘樓 B 20㎡ 2500元 /月 2500247。30= /天 365= 8% /㎡ 5% 30441元 /㎡ 濱江 花園 C 20㎡ 400元 /月 400247。30= /天 365= 8% /㎡ 800元 /月 800247。30= /天 365= 8% 6068元 /㎡ 濱江花園臨大市場鋪面銷售曾拋出 6000元 /㎡（市調(diào)采集得知） （ 1）類比地段物業(yè)價格參考 根據(jù)常規(guī)算法 ,對于投資客而言，年投資回報率需達(dá)到 8%才有足夠吸引力。 8%=，這顯然是符合商鋪投資回報規(guī)律的，也是符合投資客的心理預(yù)期。反之，設(shè)若年投資回報系數(shù)下降到 5%，那么 A鋪面的投資回報周期則為 5%（？） =100%=100%247。 根據(jù)實(shí)際的市場調(diào)查結(jié)果，上表中對勝利路、鐘樓鋪面價格的理論推算是基本符合事實(shí)的。 那么，學(xué)洲的鋪面，賣多少才合適？？？ （ 2）臨近商圈商業(yè)物業(yè)價格對比分析 核心地段商業(yè)售價：約 — 2萬元 /㎡ 因此，建議，學(xué)洲商業(yè)街的銷售均價可實(shí)現(xiàn) 38004000元 /㎡。 商圈內(nèi)商業(yè)售價：約 3050— 10000元 / ㎡ 據(jù) 10年 1月底市場調(diào)查，勝利路（水云間 西門口）某商鋪售價為 4500元 / ㎡； 那么學(xué)洲商街門面售價賣多少合適呢？ 【第五部分： 營銷部署及推售策略】 時間段 目標(biāo) /任務(wù) 辦法措施 工作內(nèi)容 籌備期