【正文】 估量。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)研一、社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)研究商業(yè)用房供需分析隨著萬(wàn)盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟(jì)的力度加強(qiáng)及片區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，萬(wàn)盛區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，商業(yè)用房的供給需求量逐步上升，老城區(qū)的商業(yè)格局已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，城市中心的逐步轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有上升空間，而新社區(qū)消費(fèi)中心物業(yè)，由于受城市發(fā)展速度的影響，市民開(kāi)始接受，其價(jià)值已經(jīng)被初步認(rèn)識(shí)，所以新城區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)用房呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。百貨商場(chǎng)：名稱經(jīng)營(yíng)面積立泰百貨4000平方米萬(wàn)盛百貨4000平方米勞動(dòng)商場(chǎng)1000平方米新東風(fēng)購(gòu)物中心3000平方米仟贊商場(chǎng)2000平方米野太陽(yáng)商場(chǎng)1500平方米昌宏商都2000平方米人民商場(chǎng)2000平方米中小型生活超市：名稱經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積萬(wàn)德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝暉超市1000平方米森森超市300平方米新華超市1000平方米電器專業(yè)店：名稱經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積萬(wàn)達(dá)電器1000平方米三元電器1000平方米萬(wàn)匯電器500平方米商社電器600平方米經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬(wàn)盛區(qū)的商業(yè)分布來(lái)看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門(mén)面及商場(chǎng)主要集中在交通生活要道萬(wàn)東北路及萬(wàn)新路旁，萬(wàn)東北路是萬(wàn)盛目前車(chē)流量、人流量最大的道路，因?yàn)槠瑓^(qū)目前沒(méi)有商業(yè)街及步行街，臨街門(mén)面及商場(chǎng)依托于道路較大的人流量，萬(wàn)東北路主要以大中型商場(chǎng)、服裝專賣(mài)店、通訊產(chǎn)品專賣(mài)店、餐飲、鞋帽專賣(mài)、超市、休閑娛樂(lè)、建材、裝飾材料、布藝為主，萬(wàn)新路主要以臨街門(mén)面為主， 經(jīng)營(yíng)以服裝、餐飲、休閑娛樂(lè)、勞保用品、網(wǎng)吧等。勤儉路主要以事業(yè)單位、休閑娛樂(lè)、服裝專賣(mài)、售樓中心為主，道路人流量及車(chē)流量與萬(wàn)東北路相比，具有較大差距；部分處于施工階段的萬(wàn)盛大道，道路兩邊主要為萬(wàn)盛近兩年來(lái)新修的商品房，為了滿足片區(qū)開(kāi)發(fā)的需要，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾材料、燈具、布藝商家。商業(yè)氛圍處于萬(wàn)東北路的幾個(gè)大中型商場(chǎng)依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營(yíng)狀況一般，同時(shí)光顧的人數(shù)不足50人。服裝、鞋帽專賣(mài)店同時(shí)光顧的人數(shù)不足5人。商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析萬(wàn)盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開(kāi)始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價(jià)格逐漸上升，租金價(jià)格也在逐步攀高。商業(yè)用房的銷售價(jià)格從三年前20006000元/平方米，上漲到如今的400013000元/平方米，根據(jù)目前萬(wàn)盛的經(jīng)濟(jì)情況、人口數(shù)量、新開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價(jià)格來(lái)判斷，在未來(lái)3年內(nèi)，萬(wàn)盛商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，不會(huì)有較大幅度的上漲。城市增容對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的影響萬(wàn)盛經(jīng)濟(jì)飛躍前的社區(qū)消費(fèi)中心，由于其功能主要是服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構(gòu)成理論看，其產(chǎn)生基礎(chǔ)也是以廠礦企業(yè)為基礎(chǔ)的，所以其規(guī)模一般皆不是很大。隨著城市化進(jìn)程的日益前進(jìn)，城市人口必將越來(lái)越密集，因此社區(qū)人口也有呈現(xiàn)出日益增多的這樣一種趨勢(shì)，所以社區(qū)商業(yè)也就有日益繁榮的趨勢(shì)，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向中心商業(yè)靠攏的這樣一種趨勢(shì)。近年來(lái)，區(qū)域在發(fā)展自身競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場(chǎng)或者百貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的影響，商業(yè)中心的零售百貨商場(chǎng)的生意也較樂(lè)觀。三、社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表說(shuō)明：社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡，沒(méi)有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特征。說(shuō)明：整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營(yíng)檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，在本區(qū)域的租金主要集中在16—30元/平方米這個(gè)區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個(gè)商業(yè)鋪面的70%以上。項(xiàng)目總用地面積4700平方米；占地面積：；總建筑面積：，（負(fù)一層：，；第一層：2200平方米，；第二層：，；第三層：，；第四層：1000平方米，）。施工進(jìn)度：目前已經(jīng)施工至4層，計(jì)劃2005年竣工；建筑形態(tài)：共17層，塔樓住宅413層，裙樓商業(yè)13層，1層超市與停車(chē)位，第4樓部分為露臺(tái)（約1000平方米）；項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬(wàn)盛廣場(chǎng)、萬(wàn)盛大道、政府三個(gè)中心、政府大樓；項(xiàng)目已于2004年9月開(kāi)盤(pán)?？咳f(wàn)盛市民廣場(chǎng)，人流量較大，項(xiàng)目的增值空間充裕；臨萬(wàn)盛大道和紅楓路，距汽車(chē)客運(yùn)站較近，交通和物流都非常便捷；臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；項(xiàng)目體量較大、容易形成大市場(chǎng)；項(xiàng)目臨街門(mén)面相對(duì)獨(dú)立且方正，業(yè)態(tài)選擇面大；獨(dú)立觀光電梯緩解三、四樓人流引入困難的壓力；，對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)選擇面限制較小；外立面設(shè)計(jì)美觀，有效提升了物業(yè)檔次。開(kāi)發(fā)商在重慶市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。老商業(yè)區(qū)有部分商業(yè)物業(yè)將翻新面市；目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較不可觀，容易影響客戶投資信心。第四部分 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、周邊自然環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)等等各個(gè)方面的因素，我們建議將本案定位為：“萬(wàn)盛首家多功能立體式商業(yè)城”將本項(xiàng)目定位為萬(wàn)盛首家多功能立體式商業(yè)城，主要是考慮到目前萬(wàn)盛區(qū)沒(méi)有一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的大型綜合型商業(yè)設(shè)施，超市、商場(chǎng)、酒樓等分散經(jīng)營(yíng)，距離較遠(yuǎn)，缺乏一個(gè)將幾種業(yè)態(tài)集合起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目，讓消費(fèi)者在一撞樓內(nèi)就可以滿足購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)的多種消費(fèi)和享受。本項(xiàng)目多功能、立體式的市場(chǎng)定位，不僅可以彌補(bǔ)目前萬(wàn)盛商業(yè)缺乏中高檔次商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空缺，還可以提升項(xiàng)目本身的檔次和品質(zhì)，提升開(kāi)發(fā)商的企業(yè)知名度。二、項(xiàng)目的功能定位 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們將本項(xiàng)目在購(gòu)物方面的功能定位為萬(wàn)盛“品牌和時(shí)尚的孵化器”，該功能應(yīng)該在滿足購(gòu)物的基本功能的前提下，進(jìn)一步擴(kuò)展其在滿足消費(fèi)者在休閑、娛樂(lè)等方面的需求，具體包括：休閑、娛樂(lè)示范功能休閑娛樂(lè)示范和引領(lǐng)潮流，是廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)的首要功能。（2）、作為“時(shí)尚孵化器”，廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)要“孵化”一種新的生活方式。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購(gòu)物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購(gòu)物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場(chǎng)所，將使得廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)本身就是一個(gè)品牌和形象的大展臺(tái)，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的全國(guó)各地，面貌全新的休閑娛樂(lè)購(gòu)物的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。同時(shí)，使得通過(guò)這個(gè)孵化器整合的經(jīng)營(yíng)資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)及廣進(jìn)企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素質(zhì)基礎(chǔ)，并最終聚集為本項(xiàng)目的整體品牌影響力。地產(chǎn)升值功能廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場(chǎng)都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。5．小結(jié)結(jié)合前述功能定位的目標(biāo)，我們認(rèn)為“多功能立體式商業(yè)城”的市場(chǎng)定位，不僅能與其他項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)割，還能夠達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的復(fù)合性，使項(xiàng)目整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，服務(wù)的品質(zhì)將樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在購(gòu)物娛樂(lè)功能層面有效的規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)，形成相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。因此在價(jià)格抗性方面的承受能力較強(qiáng)，為項(xiàng)目的價(jià)格操作營(yíng)造出了較大的潛在上升空間。在另一方面，項(xiàng)目的配套也要在注重休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物的同時(shí)有較高的形象標(biāo)準(zhǔn)。四、目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位為分為兩大類：一類是目標(biāo)消費(fèi)客戶群體，一類是目標(biāo)投資客戶群體。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有時(shí)間來(lái)消費(fèi)和享受生活的人。從地域上看，除項(xiàng)目本身的住戶外，主要還有周邊包括萬(wàn)東鎮(zhèn)等片區(qū)的消費(fèi)者、投資者?！?經(jīng)營(yíng)模式定位：——“時(shí)尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大型百貨商場(chǎng)依托某個(gè)商品大類的大集合市場(chǎng)，而是具有經(jīng)營(yíng)品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用主力店的凝聚力介入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以引領(lǐng)萬(wàn)盛市場(chǎng)。★ 體現(xiàn)出“多品牌聚集、主力店經(jīng)營(yíng)的孵化基地和時(shí)尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為萬(wàn)盛商業(yè)旗艦。 商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財(cái)富孵化器。 品牌推廣中心——引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)時(shí)尚?！?項(xiàng)目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢(shì)整合對(duì)于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情況，我們認(rèn)為“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“購(gòu)物廣場(chǎng)”和“休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)”二大部分進(jìn)行劃分，負(fù)一層至二層為購(gòu)物區(qū)，第三、四層為休閑娛樂(lè)區(qū)。一樓商場(chǎng)：中高檔護(hù)膚護(hù)發(fā)品、化妝品、時(shí)尚飾品、皮具、男女中高檔服裝、男女鞋類、童裝、金銀首飾、內(nèi)衣、床上用品、布藝等?，F(xiàn)根據(jù)我公司對(duì)萬(wàn)盛綜合百貨及零售行業(yè)多個(gè)商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為購(gòu)物中心在本區(qū)域形成強(qiáng)勢(shì)形象，對(duì)老商圈里較小規(guī)模的商家形成強(qiáng)大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢(shì)。通過(guò)策略組合的強(qiáng)勢(shì)實(shí)施，本項(xiàng)目可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)策略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在萬(wàn)盛市場(chǎng)上及社會(huì)公眾心目中引起強(qiáng)大的震撼力和轟動(dòng)效應(yīng)，市場(chǎng)前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢(shì)和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場(chǎng)所，形成符合國(guó)際商業(yè)發(fā)展潮流的、以“休閑娛樂(lè)”為特色的、具有本土特色的魅力。價(jià)格的階段性原則按照不同的銷售階段制定不同的價(jià)格，是銷售能否取得成功的一大重要因素。本項(xiàng)目根據(jù)以上提到的幾個(gè)因素，在保證項(xiàng)目的總利潤(rùn)的前提下，指定了如下定價(jià)原則：項(xiàng)目單位定價(jià)原則為：一樓價(jià)格相對(duì)最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。（二）、定價(jià)依據(jù)本案所銷售物業(yè)，由于自身的獨(dú)特性，所以有別與其他同類商業(yè)物業(yè)。由于萬(wàn)盛區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目較多，而且有的區(qū)位、環(huán)境較本項(xiàng)目要好。（三）、價(jià)格初步定價(jià)由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)物業(yè)工程進(jìn)度比本項(xiàng)目快，而且正是強(qiáng)勢(shì)銷售期，大多數(shù)項(xiàng)目都采取“邊租邊售”的手法。根據(jù)本公司對(duì)萬(wàn)盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價(jià)格及品牌的深入調(diào)查研究和咨詢有關(guān)專家人士后總結(jié)，本公司建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格采取從租金到售價(jià)的定價(jià)方法，及先確定項(xiàng)目租金價(jià)格，再根據(jù)一定的投資回報(bào)期，確定項(xiàng)目的售價(jià)。因此我們建議項(xiàng)目每平方米（建筑面積）平均租金為：負(fù)一樓：12元/ m2/月 一 樓：49 元/ m2/月二 樓：19 元/ m2/月 三 樓：15 元/ m2/月四 樓：15元/ m2/月項(xiàng)目月租金收入為：樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/建筑平方米）總收益（萬(wàn)元）負(fù)一層100012 一層220049 二層19 三層15 四層15 合計(jì)——12＝，租金可按每年5％的漲幅上漲?！?F為商場(chǎng)，受樓層抗性及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)影響，租金定為19元/建筑平方米/月較合適?！?F受到樓層抗性較大，留駐人流的時(shí)間不長(zhǎng)，故3F的出租價(jià)格定為15元/建筑平方米/月。價(jià)格浮動(dòng)由于本項(xiàng)目商業(yè)的特殊性，考慮到后期的銷售，在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，根據(jù)實(shí)際銷售情況，有針對(duì)性的對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，以促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的全面銷售?！裢顿Y回報(bào)率=每平方米月租金租用面積12/（銷售單價(jià)銷售面積）●投資回收期=銷售單價(jià)/（每平米月租金12）測(cè)算方案：%，投資回收期為10年，則客戶每平米租金收入為：（%4230元/平米）/12個(gè)月=30元/平方米/月根據(jù)上述數(shù)據(jù)，測(cè)算出投資者和發(fā)展商雙方的收益如下： 客戶收益：以客戶購(gòu)買(mǎi)一個(gè)50平方米的鋪位為例，以5成10年按揭方式付款，開(kāi)發(fā)商承諾返還租金5年，％，租金每年返一次：總價(jià)首付月供（等額）一次性返租金實(shí)際首付月租金收入月收益1181元1500319發(fā)展商收益：，由此可計(jì)算出發(fā)展商的收入為：收：可實(shí)現(xiàn)銷售收入為：第一年租金收入：（年上漲5％）第二年租金收入：第三年租金收入：第四年租金收入：第五年租金收入：支：按30元/平米/月的租金返還給客戶，則年支付租金為：3012個(gè)月=。注明：由于這部分貼補(bǔ)租金是在5年內(nèi)分為5次付出的，每年付一次。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議一、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議打造便捷的購(gòu)物通道、方便的休閑娛樂(lè)交通體系，創(chuàng)建舒適宜人的消費(fèi)環(huán)境。堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的開(kāi)敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，創(chuàng)造性地營(yíng)造富有青春活力的城市新空間格局。三、項(xiàng)目包裝建議加快工程進(jìn)度，盡快樹(shù)立樓盤(pán)整體形象由于本項(xiàng)目目前施工進(jìn)度達(dá)到第四層，底層商業(yè)已經(jīng)完工，外圍為施工防護(hù)網(wǎng)，項(xiàng)目給市民的印象感覺(jué)較一般，隨著建設(shè)施工進(jìn)度的日益加快，在市民心中的印象正得到日益改善，我們建議應(yīng)該加快工程進(jìn)度，早日樹(shù)立樓盤(pán)良好形象。設(shè)立導(dǎo)示牌，對(duì)外來(lái)消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)由于本項(xiàng)目商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對(duì)本案不太熟悉，影響人流的正常進(jìn)入，所以建議設(shè)立導(dǎo)示排（主要為主干道、步行街至項(xiàng)目處）設(shè)立臨街入口，規(guī)避廣場(chǎng)北樓影響項(xiàng)目原先主入口處于面對(duì)廣場(chǎng)位置，為了吸引廣場(chǎng)上巨大的人氣，廣場(chǎng)北樓的建設(shè)，阻斷了廣場(chǎng)人流量進(jìn)入本項(xiàng)目，肯定會(huì)給本項(xiàng)目造成非常重要的影響，我們建議，在項(xiàng)目臨萬(wàn)盛大道及松林路的十字路口處設(shè)立重要入口，可以適當(dāng)規(guī)避廣場(chǎng)北樓給項(xiàng)目造成的負(fù)面影響。樓書(shū)及招商手冊(cè)建議將本項(xiàng)目的樓書(shū)制作成長(zhǎng)為30厘米、寬為14厘米的小冊(cè)子，兩面都為封面，閱讀可以分別從宣傳冊(cè)兩面閱讀，兩部分內(nèi)容分別為：（1）、廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)部分資料以及“大型百