某花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-02 21:57本頁面
【正文】 整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源，提升項(xiàng)目品牌，樹立項(xiàng)目形象 （ 3）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場和中國農(nóng)副土特產(chǎn)的論壇 （ 4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市場信息 （ 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （ 6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營戶100%滿意，采購商 100%滿意 經(jīng)營管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 八、終端消費(fèi)群分析 本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為： ?深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 ?港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛 ?作為一個(gè)區(qū)域性的中國名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必 ， 將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個(gè)采購首選 ?旅游客戶需求 ， 深圳是全國優(yōu)秀旅游城市 ， 每年來深旅游的游客數(shù)量眾多 ， 作為一個(gè)經(jīng)營全國名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、本項(xiàng)目價(jià)格（租 /售）定位原則和影響定價(jià)的因素 定價(jià)基本原則 影響定價(jià)因素 ?所經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營管理對(duì)項(xiàng)目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 ?投資客戶的支付能力 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準(zhǔn) ?促進(jìn)銷售，降低風(fēng)險(xiǎn) ?保證發(fā)展商快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤最大 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金水平 ?確保商家對(duì)租金的承受能力 ?區(qū)域未來市場預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目所在本市地段優(yōu)劣勢(shì) ?周邊相關(guān)項(xiàng)目價(jià)格水平參考 ?目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ?目標(biāo)客戶心理價(jià)位 ?項(xiàng)目品牌、市場認(rèn)知度 ?發(fā)展商項(xiàng)目最大利潤 ?區(qū)域總體商業(yè)市場狀況 ?區(qū)域政策導(dǎo)向及規(guī)劃狀況 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 租賃價(jià)格 本項(xiàng)目的商鋪部分租賃價(jià)格建議（初步）： 根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場租賃情況，租金水平一般為 80 120元 /㎡ 月，以 此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。 月。 月 12月 1㎡ =1200元 2）確定還原利率：采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及本項(xiàng)目屬前期經(jīng)營，市場有待培育，故取還原利率為56% 3）使用年限（未來可取得的收益年限）： 60年 4）收益價(jià)格確定，運(yùn)用公式： V=A/R [11/（ 1+R） N] 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 A：房地產(chǎn)的年收益 R：還原利率 N：未來可取得收益年限 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 還原利率 /月租金 5% 6% 7% 8% 80 20286 16500 13955 12120 90 22821 18563 15700 13635 100 25357 20625 17444 15150 110 27893 22688 19188 16665 120 30429 24750 20933 18180 130 32964 26813 22677 19695 售價(jià)測(cè)算表 在考慮到項(xiàng)目現(xiàn)處于前期運(yùn)做，還需給予一定的市場培育期，租賃價(jià)格與還原利率較低，因此選擇以上兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行售價(jià)測(cè)算。 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、銷售客戶分析 根據(jù)布吉農(nóng)批市場調(diào)研分析，結(jié)合項(xiàng)目的特性，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分如下： 50% 35% 15% 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 見證布吉、福田、南山等批發(fā)市場發(fā)展歷程，對(duì)其發(fā)展前景 看好的主動(dòng)投資客 深圳布吉、福田、南山等批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)主及被動(dòng)投資客 來往于深圳與內(nèi)地之間做農(nóng)批生意的生意人、內(nèi)地做特產(chǎn)貿(mào)易 的企業(yè)主 客戶定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 他們是 對(duì)商鋪投資有一定的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，對(duì)商鋪的投資價(jià)值具理性分析與判斷，經(jīng)常尋找商鋪投資的機(jī)會(huì)，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會(huì)前去考察，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來判斷是否進(jìn)行投資，關(guān)注投資回報(bào)，看重商鋪的區(qū)域升值潛力； 現(xiàn)以租入方式從事農(nóng)批市場的經(jīng)營活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營壓力，或認(rèn)識(shí)到了商鋪投資的保值及升值功能，從而打算購入商鋪； 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中有一定的閑置資金，在尋找較好的投資方式，對(duì)投資商鋪有一定的興趣，能接受地理位置較好、升值潛力較大的商鋪； 資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。 有一定閑置資金但又不具備任何一類投資理財(cái)?shù)膶I(yè)技能，商鋪投資因其專業(yè)性不強(qiáng)和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關(guān)注。 客戶定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 第三部分 項(xiàng)目營銷策略 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 總體思路： 銷售與招商舉頭并進(jìn)！ 銷售利于發(fā)展商快速回籠資金，而招商主要是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用于市場培育關(guān)鍵策略 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 營銷策略分析 項(xiàng) 名 租售并舉方案 先招商待經(jīng)營好再銷售方案 收益 銷售：總銷售額 租賃：以整體 70元 /㎡ 計(jì)，年收益約 415萬 合計(jì)： 只有招商收益，年租金收益約： 415萬 資金回收周期 短期內(nèi)可回收全部銷售資金與部分招商收益 需在二至三年后才可回收全部資金 運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn) 租售并舉，由于有經(jīng)營商家進(jìn)駐，可使銷售與招商有效結(jié)合，且商戶的購買可為經(jīng)營推廣帶來多種便利，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較低， 受政策影響風(fēng)險(xiǎn)較大，市場培育需時(shí)較長（一般在 12年）以上， 2年后的市場風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)測(cè)，由于先招商，到正式銷售時(shí)客戶群體較小 對(duì)市場培育作用 經(jīng)營管理公司有足足夠的時(shí)間進(jìn)行市場推廣與培育 受資金影響，可能沒有較強(qiáng)的資金等來進(jìn)行市場推廣，最終影響市場培育 后期操作 簡單 復(fù)雜，還需重新進(jìn)行營銷推廣與策劃 綜合信心 ????? ???? 分 析 銷售是快速實(shí)現(xiàn)資金回收的途徑之一，為發(fā)展商投資其他物業(yè)的開發(fā)提供有力保障； 招商策略是市場培育成功的關(guān)鍵，只有當(dāng)進(jìn)駐商戶將市場做旺，做活才提升商鋪的價(jià)值，才能體現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益； 當(dāng)兩者有力結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)的
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