城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案-在線瀏覽
2025-03-08 05:18本頁面
【正文】 優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。但由于這種商業(yè)模式針對性強的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。（三）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。所以，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。四、項目整體定位 （一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進(jìn)行市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。A、標(biāo)榜龍崗中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。在這方面，本項目明顯處于不利地位；b. 有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；c. 目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間；d. 項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；e. 良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。（二）價格定位房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進(jìn)行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預(yù)期價格。a、確定年收益：60元/M2月1 M212=720元；b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為8%c、使用年限：70年d、收益價格確定運用公式：/P pV ＝a/r[11/(1+r)n]式中V：房地產(chǎn)的價格a：房地產(chǎn)年純收益r：還原利率n：未來可取得收益的年限 可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/M2從上面的價格分析，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000—8200元/M2。(二) 項目形象包裝主題廣告主導(dǎo)語：項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求；項目導(dǎo)視系統(tǒng)目前項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌； 現(xiàn)場包裝1） 條幅：目前項目現(xiàn)場的條幅
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