【正文】 也悄然流入大亞灣。對本項目的啟示（1）豐富產(chǎn)品類型。（2）提高產(chǎn)品品質(zhì)，走精細(xì)化道路，并力求創(chuàng)新。投資客投資熱情高漲，他們熱衷的是檔次高、品質(zhì)優(yōu)越，并具有保值升值潛力的產(chǎn)品。短期內(nèi)大亞灣依然是人氣不足，生活氛圍不濃，配套設(shè)施還有待完善，因此需要具有震撼力的產(chǎn)品來聚集人氣，激起消費者的潛在購買欲望。深圳投資性消費習(xí)慣研究（1）、樓盤信息獲知渠道：分析發(fā)現(xiàn)，樓體廣告是最直接有效的傳播渠道，絕大部分客戶是通過樓體廣告獲知信息，另外朋友介紹占據(jù)重要位置； （2） 購買物業(yè)關(guān)注因素排序：總價、升值潛力、地段排在深圳投資客最關(guān)注的因素前三位，其他如交通和戶型也是影響決策的重要因素；（3） 投資物業(yè)戶型：83%的客戶選擇購買60－120㎡的物業(yè)；（4） 付款方式：絕大部分客戶都會通過按揭來實現(xiàn)投資（5） 豐富的投資房產(chǎn)經(jīng)驗；對項目推廣概念比較熟悉，能通過項目的包裝、營銷推廣判斷項目的品質(zhì)；對影響居住品質(zhì)的樓層、朝向等因素關(guān)注程度相對較低；五、區(qū)域項目調(diào)查及分析區(qū)域典型樓盤調(diào)查濱海星城項目位置大亞灣區(qū)澳頭商業(yè)中心區(qū)安惠大道南側(cè)開發(fā)商惠州大亞灣淞惠建設(shè)項目管理有限公司項目總量總占地面積20000平方米，建筑面積226700平方米成交數(shù)量——總戶數(shù)2168每批推出戶數(shù)一期1579戶型面積39－120M2戶型比例單間35％，一房13％ 兩房18％，三房34％ 均價預(yù)計38004000元/平方米容積率8．9銷售時間2007年8月認(rèn)籌，預(yù)計08年5月開盤暢銷戶型——項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：澳頭成熟商圈覆蓋范圍，背靠南蛇嶺山體公園，交通便利，海景優(yōu)越，目前大亞灣地標(biāo)性建筑，戶型多樣化，方正。目標(biāo)客戶本地大型企業(yè)管理層、公務(wù)員、私營企業(yè)主、深圳投資客新天名城項目位置25號路大亞灣澳霞大交匯處開發(fā)商惠州大亞灣新天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總量總占地面積42500平方米，建筑面積162568平方米成交數(shù)量第一期　第一組團推出已經(jīng)售罄　　　　　　　　　　　　　　總戶數(shù)921每批推出戶數(shù)一期第一批136套，第二批180套戶型面積84－150M2戶型比例兩房27％，三房50％，四房23％均價4200元/平方米容積率3．8銷售時間2007年9月認(rèn)籌， 07年11月17日開盤暢銷戶型兩房、三房項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：集酒店、寫字樓、住宅、商業(yè)街與一體，配套十分完善，交通便利，綠化率高。目標(biāo)客戶本地大型企業(yè)管理層、公務(wù)員、私營企業(yè)主、深圳投資客君豪公寓項目位置大亞灣淡澳大道與響水路交匯處開發(fā)商惠州市惠陽中銘實業(yè)有限公司項目總量，建筑面積59860平方米成交數(shù)量一期已售完，二期銷售50％總戶數(shù)635每批推出戶數(shù)一期200，二期435戶型面積30－103M2 戶型比例一房45％，二房40％，三房15％ 均價一期價格3000元/平方米，二期均價4200元/平方米容積率7．05銷售時間2007年5月認(rèn)籌，07年11月9日開盤，二期銷售12月5日暢銷戶型一房、二房項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：教育配套較完善，交通便利，處于大型工業(yè)區(qū)旁，尖莎咀商場強勢進(jìn)駐，小戶型投資利好，戶型方正使用。目標(biāo)客戶本地工薪階層、個體工商戶、深圳投資客美岸棲庭項目位置大亞灣西區(qū)上楊響水路開發(fā)商國圣地產(chǎn)項目總量，成交數(shù)量一期第一批已售完，第二批銷售40％總戶數(shù)1036每批推出戶數(shù)一期第一批136，第二批246戶型面積34－130M2 戶型比例一房20％，二房50％，三房30％ 均價一期第一批4500元/平方米，第二批5200元/平方米容積率3．02銷售時間2007年9月認(rèn)籌，一期第二批二期10月14日暢銷戶型一房、二房項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：教育配套較完善，交通便利，處于大型工業(yè)區(qū)旁，16000 M2泰式園林較為新穎，小戶型投資利好，戶型較為方正使用。目標(biāo)客戶本地企業(yè)管理層、工薪階層、私營企業(yè)主、深圳投資客峰景灣項目位置大亞灣大道與澳霞大道交匯處開發(fā)商德豐地產(chǎn)項目總量總占地面積20000平方米，建筑面積60000平方米成交數(shù)量一期已售完，二期第二批銷售60％總戶數(shù)600每批推出戶數(shù)戶型面積30－118M2 戶型比例單間5％，一房10％，二房33％,三房36％，四房26％均價3950元/平方米容積率3．67銷售時間2007年9月認(rèn)籌暢銷戶型二房、三房項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：交通較為便利，底層5米架空層，人車分流， 戶型設(shè)計合理?？蛻魜碓矗撼浞滞诰蛏钲谕顿Y客，爭取本地客戶資源及周邊區(qū)域客戶。其創(chuàng)新元素有：封閉（半開）觀景花園或窗、觀景雙（大）陽臺、凸窗、衣帽間、臥室連書房、兩房加一室（功能室，實為小房）、餐客雙連、書房加陽臺、大客廳全窗。（2）戰(zhàn)略：以深圳投資和自住客源為主，并深挖本地客戶。目標(biāo)客戶分類構(gòu)成客戶分類客戶特征客戶的具像描述購買動機所占百分比上游高端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份10%高級公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人仕，對價格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時尚感與品質(zhì)服務(wù),實現(xiàn)特定的生活習(xí)慣，規(guī)模突顯價值20%上游中高端客戶高級白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務(wù)人仕取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感、注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，注重物業(yè)的發(fā)展前景，對價格較為敏感投資為主50%上游中端客戶都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式，部分為投資15%上游中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢5%購房動機和消費心理為子女就讀書而買房；為老人養(yǎng)老而購房；為投資而購房；追求健康和舒適；注重房屋的實用性、合理性；購房需求與開發(fā)對策購房需求開發(fā)對策戶型面積適中，大廳房面積要適中接受總價處于中等水平中戶型：50—120平方米偏好于有益老人養(yǎng)老的社區(qū)環(huán)境小區(qū)配套完善需要體面公共空間，滿足社交需要大配套、大景觀提升生活素質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計精致的細(xì)部處理中小戶型需求強勁選擇面積在60平方米以下的占21%，%， %，%。面積在60120平米之間，二房一廳、二房二廳、三房一廳，三房二廳最實用。緊湊戶型漸如佳境，比小戶型稍大，功能齊全，兩居面積大概為8090，三室通常為110120平米，這是未來戶型發(fā)展的一個趨勢。七、項目SWOT分析項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積：26000平方米；總建筑面積：約210000平方米；綠地率：35％%；容積率：；建筑密度：35%。項目SWOT分析分析原則：強化優(yōu)勢，減弱劣勢，把握機會，回避風(fēng)險。（4） 項目昭示性強；（5） 與主干道新澳大道有一定距離，噪音污染少；（6） 項目靠虎頭山公園，依淡澳河，自然資源和水景資源優(yōu)越。項目面臨的機會O（1） 區(qū)域經(jīng)濟的告訴發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)市場的火熱局面；（2） 周邊目的項不斷發(fā)展，帶動項目的價值提升。為后期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。迅速樹立項目品牌。領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值合作者補缺者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—代表品質(zhì)形象的制造者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場行業(yè)老大敏銳的機會主義者次/非主流市場八、 項目總體定位項目定位之基準(zhǔn)（1）項目地塊地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；（2）市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；（3）政府在城市總體規(guī)劃上的限制。地塊地產(chǎn)因子決定地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。C、對大氣環(huán)境的要求低不 高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)（菜市場）配套要求高很 高一般弱生活型超市E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計H、容積率、覆蓋率要求無一般一般低I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高從上表來看，本項目地塊具備絕大部分中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子。3．項目整體定位通過上述分析，已經(jīng)確定了本案的目標(biāo)客戶群。項目定位（1）項目的定位策略：創(chuàng)造項目的差異化、提高項目的競爭平臺；本項目與本地區(qū)項目的差異化?！跋硎芤徊降轿坏募兙幼∩睢钡膬?yōu)越地段，項目連接大亞灣城市核心中央走廊商務(wù)圈——最具有發(fā)展?jié)撃艿妮椛鋮^(qū)域，連接大亞灣行政中心區(qū)——大亞灣新的經(jīng)濟增長點將帶動其周邊區(qū)域商業(yè)及生活配套的不斷升級完善，城市核心版塊——城市中央生活商務(wù)區(qū)，是倍受投資者關(guān)注的熱點區(qū)域。20萬M2：凸出項目的規(guī)模優(yōu)勢，大社區(qū)、大盤形象；國際——定位依據(jù)：國際生活城源于國際上城市發(fā)展新模式的新城市主義思潮，新城市主義強調(diào)——全部城市功能包括居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務(wù)和交通六方面內(nèi)容：居住開放的居住理念，營造和諧的友鄰生活空間生態(tài)尊重自然的體驗，詩意的棲息之地健康注重健康生活品質(zhì)商業(yè)完善便利的交通網(wǎng)絡(luò)及成熟的消費網(wǎng)絡(luò)服務(wù)國際化物業(yè)管理水準(zhǔn)，人性化的關(guān)懷之本交通城市與生活0距離，安居樂業(yè)就在城市中體驗“國際”同時賦予項目形象的超前性、市場發(fā)展的前瞻性：本位于大亞灣規(guī)劃中心區(qū)，是政府規(guī)劃的以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。濱海城——定位依據(jù)：濱海城：意喻開啟濱海新居模式；引領(lǐng)大亞灣濱海居住新時代。在這里的濱海模式更多的是濱海生活，而不只是濱海景觀。生態(tài)景觀——定位依據(jù)：通過簡潔、現(xiàn)代、自然和生態(tài)的設(shè)計手法營造出適合該項目的景觀環(huán)境、現(xiàn)代感將通過簡潔明快的構(gòu)圖形式和功能區(qū)域的合理劃分營造出來，而人工美也將景觀和建筑造型的和諧統(tǒng)一得以體現(xiàn)。帶狀水系及趣味性的地面雕塑貫穿各個元素使之成為一個精致并且舒適親切的整體景觀空間。濱海城市花園價格定位（1）、價格定位價格的定位我們一般從幾方面進(jìn)行考慮，一是根據(jù)市場接受程度，稱為客戶導(dǎo)向；二是根據(jù)競爭樓盤的定價情況，自身項目在綜合素質(zhì)各方面與之對比后，根據(jù)營銷策略得出價格，稱為競爭導(dǎo)向；三是考慮項目的開發(fā)成本和適當(dāng)?shù)睦麧?，稱為成本導(dǎo)向。綜合考慮區(qū)位、周邊環(huán)境、周邊生活配套、規(guī)模、景觀、小區(qū)配套、戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、發(fā)展商實力及升值潛力等各方面因素，經(jīng)過與競爭項目、競爭區(qū) 項目因素濱海星城新天名城君豪公寓美岸棲庭峰景灣本項目區(qū)位25%989988周邊環(huán)境12%988887規(guī)模8%878景觀12%7周邊配套10978887小區(qū)配套8%7戶型結(jié)構(gòu)8%8888物業(yè)管理7%888888發(fā)展商5%88888升值潛力5%8分值100%8180787879塊的考核評估如下：由上表可以得出可比系數(shù)：分值1=79/81=分值2=79/80=分值3=79/78=分值4=79/=分值5=79/78= 可比樓盤可比樓盤價格與本項目相似度濱海星城400010%新天名城420030%君豪公寓400010%美岸棲庭520015%峰景灣390035%分值1400010%+分值2420030%+分值3400010%+分值4520015%+分值5390035%=靜態(tài)價格分析：根據(jù)市場比較法測算，及項目預(yù)期達(dá)到的品質(zhì)，在目前市場情況下，本項目的靜態(tài)市場價格為：4346元/㎡動態(tài)價格分析：w根據(jù)房地產(chǎn)市場的動態(tài)增長性，由于一期承擔(dān)項目的品牌和形象、美譽度因素，因此一期價格在正?；A(chǔ)上有38%的市場空間，取5%給于市場的期望值。w結(jié)合項目的品牌提升性，后期推廣中的價格有3％5％的提升可能性，預(yù)計項目后期價格可達(dá)到：第一批4400元/㎡，第二批4530元/㎡。定價細(xì)節(jié)：樓層差價：均價控制在2040元/層 。戶型差價（住宅、公寓）