【正文】 投資需要 ” 的只有 2%。 消費者購買自己居住的住房更偏重于現(xiàn)實居住的需要 ， 包括配套設施等 ， 而為投資目的購買住房的消費者更多考慮位置 、 地段和住房在未來增值的可能性 。 圖 2 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個和潛在購房者 150個 %%%%%%%%%%%%% %南河花園 花園小區(qū) 高水小區(qū) 陽光小區(qū)一環(huán)路三橋地區(qū)御營壩小區(qū)富樂小區(qū)已經(jīng)購買 希望購買 “三橋地區(qū) ” 分別有 5%和 8%的購買比例 ， 如果加上回答的如 “ 游仙財政局宿舍 ” 、“ 富樂小區(qū) ” 等臨近三橋位置的答案 ， 那么潛在購買的比例會上升到 13%左右 ， 在消費者心目中具有比較大的認同度 。 從今年消費者的態(tài)度來看 ， 多層住宅的受歡迎程度有所下降 ， 高層電梯公寓的接受度增長了 10個百分點 ， 別墅也開始被接受；但從整體上看 ， 未來兩年內 ， 多層住宅仍是為綿陽市民普遍接受的住房類型 。 同時 ， 綿陽目前一些推出的高層電梯公寓由于戶型設計 、 物業(yè)管理 、 配套設施 （ 如低質量電梯 ） 存在的問題 ， 也造成消費者望而卻步 。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%已經(jīng)購買 希望購買別墅高層電梯公寓多層住宅 圖 4 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個及潛在購房者 150個 如圖 4所示 ， 購房者在過去一年購買的戶型以 二室一廳最多 （ 占 %） ， 三室一廳和三室二廳其次 （ 各占 %） 。 過去消費者的住房可能是單位分房或購買 ， 相對戶型落后 （ 如面積寬但是功能單一 ， 缺乏分隔 ） ；現(xiàn)在消費者對戶型提出了更多的要求 ， 尤其是有功能分隔的戶型 。 %% %%%%%%%%%%二室一廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 二室兩廳 一室一廳已經(jīng)購買 希望購買 ４ 、 住房的戶型 住房的結構 圖 6 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個及潛在購房者 150個 普通樣式 （ 平層結構 ） 住宅在過去一年占據(jù)了絕對優(yōu)勢 （ 占 %） ， 而今年平層結構的受歡迎程度大幅下降 （ 降幅高達 %） ；另一方面 ， 錯層式和躍層式的接受度增長迅速 ， 尤其是錯層式 ， 其接受度增長了 17個百分點 ， 躍層式的接受度也增長了 13個百分點 。 %%%%%%已經(jīng)購買 希望購買錯層式躍層式普通樣式住房的面積 圖 7 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個及潛在購房者 150個 如圖 7所示，購房者在過去一年購買的面積以 81~100m2最多（占 %） ， 61~80 m2其次（占 %），排在第三位的是 121~140m2（占 %）。 %%%%%%%%%%%%%%40~60m2 61~80m2 81~100m2 101~120m2 121~140m2 141~160m2 161~200m2已經(jīng)購買 希望購買 住房的價格 （ 總價 ） 圖 9表示了已經(jīng)購房者和潛在購房者的購房總價 。 但是 ， 從趨勢上看 ， 低價住房的構成比例有較大下降 （ 下降幅度為 24%） ， 而在中等價格 （ 8~20萬元 ） 這一塊主力市場比重增加 （ 平均增長約 10%） ， 高價住房 （ 20萬元以上 ） 接受比例又開始下降。 %%%%%%%%% %% %5 ~ 8 萬元 8 ~ 1 2 萬元 1 2 ~ 1 5 萬元 1 5 ~ 2 0 萬元 2 0 ~ 3 0 萬元 3 0 萬元以上已經(jīng)購買 希望購買圖 9 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個及潛在購房者 150個 分析認為，有部分購房者屬于單位集資或單位出部分資金等多種方式購房，因此購房金額比較低，但是隨著房改的進一步深入，個人出資比重或完全個人購買比例會增加，因此購房者心理上開始逐漸接受更高的購房總價。因此，如果在本項目中提供按揭，則高價房的分界線將會從 20萬元上升到 25萬元左右，即主力購房的總價將在 12~25萬元 左右。 目前 ， 綿陽購房者的主要目的是滿足自己居住的需要 ， 即一次置業(yè)為主； 232。 綿陽不同小區(qū)基本開始形成自己的特色 ， “ 三橋 ” 地段具有造勢的優(yōu)勢； 232。 住房結構上平層占有主要位置 ， 但是錯層和躍層開始受到消費者的喜愛； 232。 市場接受的主力住房面積為 80~140m2， 總價為 8~20萬元 （ 如提供按揭預計可上升到 12~25萬元 ） 。 目標消費者描述： 30歲左右的年輕人 ， 已婚 ， 高中文化 ， 個體戶 ， 或者在國營企業(yè) 、 政府機關上班 ，個人月收入在 500~1000元 ， 家庭月收入在 1000~2021元左右 。他們年輕，接受過正規(guī)教育，收入中等偏上，屬于社會的主流人群。 圖 24 基數(shù)：所有被訪者 204個 如圖所示 ， 明確表示 “ 愿意居住 ” 和 “ 不愿意居住 ” 的人群基本相當 ， 分別為 40%和 37%。 我們在這里同樣運用聚類分析的方法 ， 看看究竟是什么樣的人群愿意來這里居住 ？ 數(shù)據(jù)聚類后發(fā)現(xiàn)：表示 “ 愿意居住 ” 的人群有兩類特征： 56~60歲 ， 已婚 ， 大學文化 ， 國家干部 、 企業(yè)中高級管理人士或專業(yè) /技術人員 ， 家庭月收入 3000元以上 。 愿意40%可能愿意21%可能不愿意2%不愿意37% 三、 關鍵問題分析：消費者對居住在三橋地區(qū)的看法 表示“可能愿意居住”的人群的特征是： 46~55歲，已婚，高中文化，職員或個體戶，家庭月收入 16002999元左右。 這說明，目前綿陽市民中，對“三橋”地區(qū)最感興趣的是一批年齡大的人，他們臨近退休，其中有接受教育程度高、收入高的老干部 /工程師 /政府官員等，也有接受教育低、收入低的退休職工 /個體戶等等。 下面我們分析消費者接受或者不接受 “ 三橋 ” 地區(qū)的原因 。 可以看到 ， “ 花園小區(qū) ” 在綿陽的潛在購房者中美譽度最高 ， 排在第 3位的分別是 “ 南河花園 ” 和 “ 陽光小區(qū) ” 。 53%36%22%15%13%11%10%9%5%5%花園小區(qū)南河花園陽光小區(qū)富臨花園高水小區(qū)臨江園陽光城二十一世紀花園富樂小區(qū)御營壩小區(qū) 消費者心目中好的住宅小區(qū)的原因及對比 總體來說 ， 消費者認為這些小區(qū)好的原因是 —— 基數(shù)：潛在購房者 150個 ? 環(huán)境好 、 風景好 80% ? 交通方便 65% ? 位置好 、 地段好 59% ? 物業(yè)管理好 、 收費合理 59% ? 戶型多 、 結構好 47% ? 價格合理 38% ? 靠河