【正文】 12%之間（投資回報率低于8%則說明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經(jīng)營開展，高于12%，則說明不可預見性商業(yè)風險較大）。投資回報率計算方式：投資回報率=每平方米月租金租用面積12/銷售單價面積由上述題設(shè)，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價，可以反推估算每平方米月租金。得出本項目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是： 163元～245元二、傳統(tǒng)百貨業(yè)策劃思路以綜合性產(chǎn)品進行經(jīng)營規(guī)劃，面向全區(qū)以及整個重慶市場。以市場先導者地位和角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點，全面提升項目綜合素質(zhì)。增強市場匯聚力與競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。以多種經(jīng)營形式吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營。提供豐富的產(chǎn)品展示舞臺以及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境和商機，投資吸引力與價值更為顯著。營造濃厚的市場商業(yè)氛圍，增強市場經(jīng)濟價值及市場匯聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售和招商進程。具體運作如下：強化本項目的市場投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。強化本項目地塊發(fā)展前景及沙坪壩中心商業(yè)圈的發(fā)展前景。借助品牌企業(yè)進駐本項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化本項目的優(yōu)勢和特征。強化本項目的價格升值空間，并與競爭市場的商業(yè)物業(yè)進行價格類比，突出本項目的發(fā)展優(yōu)勢。吸納大型百貨超市進駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。充分發(fā)揮本項目自身的品牌優(yōu)勢，帶動銷售及租賃的發(fā)展進程。以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)的進駐，借助其品牌效應(yīng)和知名度，帶動整體商場的銷售。附：重慶市內(nèi)部分大型商家列表名稱地址電話備注重慶百貨大樓渝中區(qū)民族路2號63841484江北建新北路（現(xiàn)代廣場）67850487楊家坪正街68652947沙坪壩區(qū)步行街65343466新世紀百貨渝中區(qū)青年路18號63818611渝中區(qū)民族路173號63833946伊之都南坪萬壽路重慶商業(yè)大廈渝中區(qū)八一路168號63830235晨光百貨商場九龍坡石橋埔68614660立丹百貨楊家坪68432024百盛購物中心大坪長江二路77號68898940渝北商業(yè)大廈江北區(qū)觀音橋67866776 南坪商業(yè)大樓南坪62803978富安百貨兩路口中山三路32號63871888重慶兩百商場兩路口中山三路38號63863697麥德龍南坪白鶴路101號69028888三、特色化、專業(yè)型的主題式商場功能定位（一）背景簡析市場大勢整體商業(yè)形勢發(fā)展良好，呈上揚趨勢同質(zhì)化程度較高，競爭慘烈特色化、專業(yè)型建設(shè)已引起重視市場走向市場經(jīng)營需要全新理念的引導人文化建設(shè)進一步加強并得以突出品牌認知風情式商務(wù)公寓的成功推出，使項目品牌一入市就產(chǎn)生了巨大的效應(yīng)現(xiàn)有的品牌仍需進一步的挖掘、提純競爭狀況地段成熟特色化、專業(yè)型的商業(yè)定位，規(guī)避同質(zhì)化競爭風險突出項目差異化消費群體學生區(qū)域內(nèi)常住居民周邊單位員工部分中層白領(lǐng)問題本項目商業(yè)的硬件配置尚有欠缺周邊商業(yè)物業(yè)空置量大，容易形成“克隆”模仿的同質(zhì)競爭（二）目標策略營銷目標建立金沙國際的全面差異化形象完成商業(yè)物業(yè)的銷售、招商工作品牌目標特色化、專業(yè)型的主題式商場要求當前推廣要為后續(xù)營運打好品牌基礎(chǔ)與消費者的溝通必須站在消費者的立場上區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)在物質(zhì)層面上的同質(zhì)化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的優(yōu)勢（三）功能劃分綜上所述：相應(yīng)的商業(yè)功能規(guī)劃定位應(yīng)根據(jù)沙坪壩現(xiàn)有商業(yè)狀況以及面對的激烈競爭，大百貨的經(jīng)營形式存在著非常大的市場風險。因此，只有進行特色化、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨樹一幟，與眾不同。類別樓層分層功能分層要求空間原則裝飾風格定位商業(yè)車庫負4層設(shè)備房和部分倉庫負3層車庫和倉庫負2層車庫超市負1層商業(yè)超市裝修層次注意弱化“高檔高價”的感覺開放型 大通透平價、中檔、大眾化概念；物化表現(xiàn)體育精品層平街層體育精品店（主力店）追求回頭客、熟客；保留傳統(tǒng)經(jīng)營的優(yōu)點，并插入適量的休閑功能流線清晰、大循環(huán)與小循環(huán)、回路系統(tǒng)完善后現(xiàn)代古典風格，重視符號（logo等）表現(xiàn)2層體育服裝、鞋類等（主力店）3層大型運動器械、器材休閑運動層4層健美操、國術(shù)等突破商業(yè)生死線；克服人的疲勞；運動休閑表現(xiàn)強化；開放、自由、輕松中西結(jié)合5層小球類運動館（乒球館、臺球館、壁球館）6層休閑中心7層書社和茶坊、小型餐飲服務(wù)需垂直電梯直達，與扶梯形成雙路配合注重開放式與私密性的配合以文化裝飾和數(shù)量集中為特色8層精品自助型影像廳分層闡述商業(yè)車庫針對本項目的區(qū)位優(yōu)勢，可以推出大型車位，彌補細節(jié)型配套的不足。同時，利用車庫特征，適當加入一定面積的倉貯空間，并且可以進行二次功能組合。體育精品層該層為項目主力店，是項目招商的重點。休閑運動層運動多元化，同時面對不同的消費群體，特別爭取周邊居民運動消費的固定化，從而帶動整體人氣，并反作用于主力店。休閑中心多種休閑元素的集中體現(xiàn)，沒有餐飲嘈雜和迪廳喧囂，滿足不同休閑愛好的消費者，帶動整體人氣樓層功能定位的說明看點、購物、休閑、娛樂功能的統(tǒng)一商業(yè)購物中心的人流是由購物、休閑、游逛三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占三分之一，但由休閑、游逛者存在意想和即興購買，因此，實際購物人數(shù)會適度提升，消費能力將增強。根據(jù)市商委的測算，一般情況下在購物時，兒童的疲勞時間為40～60分鐘、成人為90～150。按此推算：。超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，導致消費者離開購物環(huán)境，終止交易活動?；谏鲜鰞牲c，商業(yè)購物中心不僅要設(shè)施完善、服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。消費者可以在這里購物，游樂。這樣就消除了消費者的疲勞感、延長了駐留時間。這是目前傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的。圍繞著運動休閑的概念設(shè)計沙坪壩區(qū)特定的主流消費群體，學生、常住居民的特點決定了特色化、專業(yè)型的經(jīng)營走向。體育運動型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正是適合了他們的要求。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標成為人們的追求。消費也由傳統(tǒng)的食品、日常用品轉(zhuǎn)移。運動休閑的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營越來越為生活“亞健康”的人們所接受。面對這一消費特征和發(fā)展趨勢，把主題式商場的主題定位為運動休閑極有必要，有利于克服本項目自身商業(yè)裙樓較高的難點，有利于日后良好的經(jīng)營業(yè)績的產(chǎn)生，有著良好的發(fā)展前景。小結(jié)體育運動休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項目自身商業(yè)特征契合。立足于商業(yè)部分主題定位的差異化，搶占市場先機，打開有利局面，并可以有效的規(guī)避“克隆”模仿性的同質(zhì)化競爭風險。四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點思考點一：在目前市場整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使營銷周期延長周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展，而且對商務(wù)公寓的租賃績效會有影響。因此，應(yīng)優(yōu)先確立主力店的營銷工作。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進駐，充分借助其品牌效應(yīng)和知名度。休閑娛樂的設(shè)施配備的經(jīng)營成本相對不高，因此在不影響整體工作的進程情況下，可以進行自營。思考點二：引導型商業(yè)物業(yè)進行自營返租引導性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。增強了商業(yè)部分規(guī)范性引導，與項目整體氛圍相附合。第四部分 現(xiàn)階段工作進行(略)根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手：（一）營銷資料、招商資料的準備銷售手冊的準備宣傳折頁商場平面圖統(tǒng)一的銷講詞選用建筑材料商業(yè)物業(yè)管理說明銷售現(xiàn)場管理項目形象維護人員管理銷售文件的配合現(xiàn)場賣場日常管理（二）對象招商企業(yè)聯(lián)系重慶本地知名休閑用品商家商家附表：休閑娛樂場所附表：外區(qū)域商家傳統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄（附表）體育專業(yè)商家（附表）35 /