【正文】 方案一商業(yè)功能描述商業(yè)功能劃分指標(biāo)從本項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題來(lái)講，周邊商業(yè)物業(yè)的沖擊力太強(qiáng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，而且沙坪壩區(qū)整體傳統(tǒng)商業(yè)也趨進(jìn)飽和。傳統(tǒng)商業(yè)功能設(shè)計(jì)傳統(tǒng)商業(yè)功能優(yōu)、劣勢(shì)簡(jiǎn)述傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)階段沙坪壩區(qū)中心商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，對(duì)于消費(fèi)者群體來(lái)說(shuō)是巨大的吸引力和牽動(dòng)力。從本項(xiàng)目建筑形態(tài)來(lái)看，也是充分考慮了這一點(diǎn)。尤其要對(duì)主力店部分，應(yīng)考慮足夠的倉(cāng)儲(chǔ)空間，以免因考慮不周影響招商和日后的經(jīng)營(yíng)。而倉(cāng)庫(kù)面積的大小，主要是針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要，與進(jìn)貨方式、管理制度、庫(kù)存周期（國(guó)內(nèi)一般為40天）等緊密關(guān)聯(lián)。在整體功能設(shè)計(jì)前，應(yīng)對(duì)這兩個(gè)盲點(diǎn)加以重視并進(jìn)行有效的規(guī)劃，避免不必要的對(duì)招商和日后經(jīng)營(yíng)的影響。可突出主樓建筑，使得從中心商業(yè)圈內(nèi)的多個(gè)不同的視角看到建筑，是金沙國(guó)際的“地標(biāo)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購(gòu)、玩”的功能于一體得以更好的體現(xiàn)。高價(jià)：品牌、精品，178。中檔價(jià)：想買(mǎi)的，178。價(jià)格合理178。想玩的能玩到，178。想買(mǎi)的能買(mǎi)到，178。想看的能看到，178。由此需要做到：可去看點(diǎn)盡量增多；累了有地方休息；新穎時(shí)尚多樣的玩法；小型餐飲配點(diǎn)178。流動(dòng)人群：突出可逛、可購(gòu)留住家庭購(gòu)物：留住小孩、留住老人、留住夫婦178。延長(zhǎng)消費(fèi)者人均駐留時(shí)間目標(biāo)uu將人流最大限度的引導(dǎo)到金沙國(guó)際來(lái)178。對(duì)消費(fèi)者要求要有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜178。提高日平均吸引人流目標(biāo)uu分目標(biāo)最可逛：最有看點(diǎn)，逛著不累最可購(gòu)：物美價(jià)廉最可玩：休閑娛樂(lè)盡在其中具體衡量指標(biāo)沙坪壩重百 大都會(huì) 石橋埔泰興電腦城第三部分 金沙國(guó)際商業(yè)裙樓市場(chǎng)定位建議一、金沙國(guó)際商業(yè)部分定位概念設(shè)計(jì)（一）建筑目標(biāo)設(shè)計(jì)確立金沙國(guó)際在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)圈的位置本項(xiàng)目在沙百司舊址上而建，再加上商務(wù)公寓的成功推出，使得在沙坪壩區(qū)居民中有較強(qiáng)的影響力和認(rèn)可度；地緣優(yōu)勢(shì)突出，毗鄰沙重百、金誠(chéng)廣場(chǎng)、明日百貨、立洋百貨等中心商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)情況最好的商業(yè)物業(yè)，易于人流的匯集，從而顯現(xiàn)本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)。漢渝路山城超市 躍華商城西苑 怡馨大廈超常規(guī)主要是指?jìng)鹘y(tǒng)百貨商業(yè)的集合，是知名度很高的大型綜合性商場(chǎng)；引導(dǎo)型是指具備較高的知名度的特色化、專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)。建筑形態(tài)上可以是個(gè)體門(mén)面的集合。建筑形態(tài)是以個(gè)體門(mén)面或者攤販為主，主要提供消費(fèi)者日常普通需要的產(chǎn)品。基本說(shuō)明超常規(guī)、引導(dǎo)型常規(guī)輔助型輔導(dǎo)型商業(yè)業(yè)態(tài)30%以上20%～～30%10%～～20%10%以下項(xiàng)目商業(yè)建議表指標(biāo)引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶(hù)受益。（、），占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積（56000平方米）%。39 質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，252。36 現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)整體商業(yè)物業(yè)的空置量大，252。交通條件好， 38252。34 靈活變化、有效組合的銷(xiāo)售策略將為項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的運(yùn)作創(chuàng)造良好的保障 252。29 周邊常住和流動(dòng)人口眾多 252。31 有充分的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力 252。21 使得標(biāo)252。23 標(biāo)252。25 修飾不252。27 不252。15 垂直電梯數(shù)量較少，252。17 務(wù)于主樓部分，252。19 利于商業(yè)縱向空間感的營(yíng)造 252。252。8 為商業(yè)賣(mài)場(chǎng)提供了經(jīng)濟(jì)靈活的布局10 不252。12 項(xiàng)目單層進(jìn)深較大，252。項(xiàng)目工程進(jìn)度較快， 14252。5 周邊銀行、郵局、餐飲、辦公、賓館等市政配套齊全 252。6 項(xiàng)目建筑宏偉、布局合理。1 地理位置優(yōu)勢(shì)突出，252。3252。劣勢(shì)二、本項(xiàng)目商業(yè)特征之SWOT分析優(yōu)勢(shì)車(chē)位2層與3層為車(chē)庫(kù)，面積在5200平方米左右，可泊車(chē)近120輛，能夠充分滿(mǎn)足大廈需要。第8層：（★ 數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告書(shū)）層高負(fù)一層：；首 層：5米；標(biāo)準(zhǔn)層：。項(xiàng)目商業(yè)部分基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目商業(yè)裙樓采用大開(kāi)間全框架結(jié)構(gòu)，柱距均勻，為商業(yè)賣(mài)場(chǎng)提供經(jīng)濟(jì)靈活的布局。塔樓部分為精品商務(wù)公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫(xiě)字樓的又一代表性樓盤(pán)。金沙國(guó)際位于沙坪壩小新街74號(hào)，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤(pán)旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購(gòu)物、經(jīng)濟(jì)金融、信息機(jī)構(gòu)、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。（★ 數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告書(shū)）地理位置其中：項(xiàng)目裙樓部分共12層，建筑面積23345平方米；地上部分共8層（㎡）、地下4層（共計(jì) ㎡）。由于前身是沙百司，在沙區(qū)居民中有較強(qiáng)的影響力和認(rèn)可度。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂(lè)觀(guān)的。去年新世紀(jì)百貨超市店入住沙坪壩區(qū)，今年好又多進(jìn)入沙坪壩區(qū)，沙坪壩區(qū)商業(yè)企業(yè)之間的營(yíng)業(yè)額不降反升，這說(shuō)明沙坪壩區(qū)的消費(fèi)潛力并未被真正挖掘出來(lái)，商業(yè)企業(yè)尚還有真正的營(yíng)銷(xiāo)空間可供開(kāi)拓。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會(huì)發(fā)生比較大的變化。在沙坪壩區(qū)主城區(qū)只剩最后三塊有一定規(guī)模的商業(yè)用地。從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場(chǎng)與華宇廣場(chǎng)為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當(dāng)勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團(tuán)式商業(yè)格局。其中麥當(dāng)勞、肯德基、沙重百、明日百貨和立洋百貨集中在雙巷子街的上面部分，而新世紀(jì)百貨、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)及即將開(kāi)業(yè)的北京華聯(lián)集中在三峽廣場(chǎng)附近區(qū)域。目前進(jìn)入的商家與即將進(jìn)入的商家，除好又多與欣陽(yáng)百貨、家樂(lè)福、南亞家具廣場(chǎng)不是分布在步行街與三峽廣場(chǎng)附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。進(jìn)入沙坪壩區(qū)的銀行有工行、建行、中行、農(nóng)行、招行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、光大銀行、重慶市商業(yè)銀行、華夏銀行等。這從沙重百這幾年的銷(xiāo)售額可以得到印證。沙坪壩區(qū)中心商圈重心分析三峽廣場(chǎng)修建以后，北京華聯(lián)即將入駐華宇廣場(chǎng)，連同新世紀(jì)百貨、銀貿(mào)商廈、華夏銀座一起將與包括現(xiàn)在的沙重百、明日百貨、立洋百貨、以及本項(xiàng)目爭(zhēng)做誰(shuí)是沙坪壩區(qū)核心商業(yè)的絕對(duì)核心位置。本項(xiàng)目與工行、建行沙坪壩區(qū)分理處一墻之隔，旁邊是重慶大飯店、嘉多利大酒樓等，下面的臨街鋪面是一排銀行超市。金沙國(guó)際位于沙重百的正對(duì)面，是在老沙百司的原址上修建的，是沙坪壩區(qū)的絕對(duì)核心商業(yè)地段。三峽廣場(chǎng)修建以后，人口流向發(fā)生了一些變化，由于新世紀(jì)、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)、銀貿(mào)商廈的存在及三峽廣場(chǎng)的修建，沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒(méi)有根本的變化，僅略向三峽廣場(chǎng)偏移而已。沙坪壩區(qū)中心區(qū)域人流方向分析三峽廣場(chǎng)修建以前，原來(lái)沙坪壩區(qū)商業(yè)中心人流方向：名人雕塑廣場(chǎng)——雙巷子街——沙重百——沙百司；瓷器口——工行（建行）——沙重百——沙百司；雙碑——漢渝路——雙巷子街——沙重百——沙百司；石橋鋪——三角碑——沙重百——沙百司；江北——三角碑——沙重百——沙百司。使其向系統(tǒng)化、綜合化發(fā)展，從根本上解決了創(chuàng)造多功能、復(fù)合型城市空間的問(wèn)題。自綠色藝術(shù)廣場(chǎng)建成后直到2002年的五年里，區(qū)域內(nèi)陸續(xù)建成商業(yè)廣場(chǎng)一期、二期和歷史文化名人廣場(chǎng)。這一片出現(xiàn)在鬧市區(qū)中心較為開(kāi)闊的綠地，舒解了擁塞的城市空間，柔化了生硬的城市環(huán)境，豐富了城市景觀(guān)。該步行區(qū)以規(guī)劃中的城市核心為依托，創(chuàng)造具有濃郁文化特色的城市步行空間，以滿(mǎn)足都市人休閑、健身及滿(mǎn)足性購(gòu)物需求的多功能步行系統(tǒng)。通過(guò)上述措施，沙坪壩區(qū)在與南坪、江北、九龍坡等競(jìng)爭(zhēng)成為第二個(gè)解放碑時(shí)，處于非常有利的位置。沙坪壩區(qū)政府經(jīng)過(guò)這一輪新的規(guī)劃后，對(duì)沙坪壩的有效資源利用更充分了，這也同時(shí)強(qiáng)化了沙坪壩區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，擺脫了原來(lái)沙坪壩區(qū)單純靠教育來(lái)吸引外區(qū)的人流向沙坪壩區(qū)的單一競(jìng)爭(zhēng)因素。在強(qiáng)化教育優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，注重營(yíng)造城市特色人文景觀(guān)的優(yōu)勢(shì)和沙坪壩區(qū)景觀(guān)資源的開(kāi)發(fā)。從三峽廣場(chǎng)開(kāi)放這段時(shí)間來(lái)看，沙坪壩區(qū)不僅能吸引本區(qū)居民，也能吸引高新區(qū)與江北龍溪鎮(zhèn)向沙坪壩范圍內(nèi)的居民，以及其他外區(qū)的個(gè)體消費(fèi)者。沙坪壩區(qū)區(qū)域規(guī)劃對(duì)商業(yè)的走勢(shì)影響分析沙坪壩區(qū)的城市與商業(yè)規(guī)劃一直以來(lái)都走在南坪、江北、九龍坡等二級(jí)商圈的前面，沙坪壩區(qū)的步行街與廣場(chǎng)是各二級(jí)商圈中最早建立起來(lái)的，現(xiàn)在看來(lái)它是各區(qū)域中最成型的、最合理的。具體的說(shuō)，由于沙坪壩在重慶市范圍內(nèi)地理位置相對(duì)獨(dú)立，雖然有效避免了本區(qū)消費(fèi)力的外流，但是由于與其它城區(qū)交通距離較遠(yuǎn)，也制約了商圈輻射范圍的進(jìn)一步加大。而沙坪壩區(qū)由于居民文化水平高，商業(yè)區(qū)人文氣息濃厚，在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)疑已搶得先機(jī)，為高附加值商業(yè)業(yè)態(tài)營(yíng)造了更好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)；從另一方面看，這又有利于沙坪壩區(qū)商業(yè)檔次、商業(yè)形象的進(jìn)一步提升，使之步入一條良性的發(fā)展循環(huán)軌道。在重慶領(lǐng)先、獨(dú)到的步行街購(gòu)物環(huán)境沙坪壩區(qū)步行街在規(guī)模、規(guī)劃水平、人文特色等環(huán)節(jié)上，在重慶市均居于明顯的領(lǐng)先地位，已經(jīng)成為了極具休閑購(gòu)物氛圍及情趣的大型商業(yè)街區(qū)，為消費(fèi)者提供了更好的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)為商家營(yíng)造出了得天獨(dú)厚的經(jīng)營(yíng)條件。（三）沙坪壩區(qū)中心商圈優(yōu)、劣勢(shì)因素分析優(yōu)勢(shì)因素總