【正文】 商業(yè)中心的主題和目標來說非常關(guān)鍵。零售商/租戶的分布應有計劃的安排，這樣才能保證商業(yè)零售覆蓋率和光顧商場的顧客均衡分布。租戶組合及布置情況是擬建項目市場戰(zhàn)略的重要部分。由這部分參觀旅游的人帶來的商業(yè)消費不可低估。隨著今后幾年大連的經(jīng)濟開放和外國投資者的進入，這部分潛在市場預計將會進一步擴大。基于我們對市場走向和模式的觀察，我們認為中高收入的年輕工薪族單身或已婚（有或沒有孩子），年齡在20到45歲之間，應該是擬建項目的市場中較為集中的部分。為了加強其競爭性，應將市場戰(zhàn)略的特色性和集中性相結(jié)合。基于這一主題風格的物業(yè)不論是出售經(jīng)營還是租售并舉的方案都將啟得較大的市場份額，實現(xiàn)較好的投資回報。基于這一主題，我們將仔細規(guī)劃建筑的內(nèi)部裝修和建筑方式以創(chuàng)造與這一主題的目標和風格相應的合適的購物環(huán)境。經(jīng)過測算這樣的租售比例較為合理。 經(jīng)營方案為提高投資決策及設計的科學性，我們通過政策研究、市場調(diào)研及預測、投資及財務分析以及技術(shù)方案分析論證，制定了大連市200151號地項目的經(jīng)營方案，以期在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可徒刑的情況下獲得最高、最佳使用，提高投資收益率。三、市場定位及經(jīng)營方案 市場定位大連市政府對改造后的天津街的定位為：代表21世紀大連商業(yè)形象，面向中、高檔消費群體，可與北京的王府井、上海的南京路以及香港的銅鑼灣相媲美的標志性商業(yè)大街。該地段為土凈地出讓，出讓的土地綜合地價為：7800元/平方米（樓面地價）該地價包括土地出讓費、動遷安置費、產(chǎn)權(quán)補償費、裝修補償費、搬家費、搬遷獎勵費、三停費、排渣費跨區(qū)優(yōu)惠、不可預見費等及部分城市配套費用。平面采用大柱距、大空間布置，有利于商場內(nèi)部布局。規(guī)劃設計地形呈L型布置，對吸引客流和提升物業(yè)價值極為有利。此可行性研究確定為評估該物業(yè)的經(jīng)濟和實施的可行性，并考慮了項目目前的建設狀況和資金投入，此研究的目的包括：物業(yè)市場分析及市場定位經(jīng)營方案分析全部出售方案的財務可行性租售并舉方案的財務可行性提出該項目投資資金籌措計劃可行性報告編制依據(jù)本可行性報告的編制依據(jù)如下：中標通知書國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》工程項目的技術(shù)經(jīng)濟分析改造規(guī)劃圖現(xiàn)狀表大連市建筑經(jīng)濟指標大連市動遷改造有關(guān)規(guī)定及各種收費標準大連市天津街商業(yè)芪 改造規(guī)劃前期策劃研究報告及策劃條件相關(guān)的政策法規(guī)市場調(diào)查數(shù)據(jù)天津街改造會議紀要（大連市人民政府及中山區(qū)人民政府）項目主要經(jīng)濟技術(shù)一覽表序號指標單位指標值1建筑類11占地面積平米13,80012建筑面積米57,960121地上建筑面積米33,120122地下建筑面積米24,84013建筑容積率（地上）14建筑覆蓋率60%15綠地率25%16建設期月1521投資總額萬元64,533主要財務指標靜態(tài)投資回收期年動態(tài)投資回收期年內(nèi)部收益率%投資利潤率15%凈現(xiàn)值萬元35,749%投資利稅率15%流動比率528%二、 項目開發(fā)條件項目選址及規(guī)劃布局大連市200151號地項目南臨天津街商業(yè)步行街，周遍形成以天津街百貨商店、巴黎之春、精品城為中心的商業(yè)群，處于天津街改造總布局的第一段，屬于一級用地。在此基礎(chǔ)上，通過邀請招標的形式對天津街的進行高起點、高標準的整體設計。大連市商業(yè)街大連市200151號地項目擬建為經(jīng)營品牌服裝為主充分反映大連城市特色的綜合性商業(yè)區(qū)，擬有兩種經(jīng)營方案，方案一為將商城全部出售，方案二為租售結(jié)合，兩種方案均具有較高的可行性。拆遷工作從2001年9月開始，全部改造工程約兩年內(nèi)完畢。全部改造規(guī)劃面積共70公頃，由三期進行，即一期改造區(qū)30公頃。為使大連市真正成為中國北方重要的區(qū)域性國際化航運中心、商貿(mào)中心、旅游中心、信息中心、金融中心、國際商都和國際名城，市政府及市委決定對城市中心商業(yè)區(qū)進行全面改造。然而隨著大連市現(xiàn)代化城市建設的不斷完善，天津街商業(yè)區(qū)逐漸暴露出與大連市的城市發(fā)展不相適應。整個街區(qū)的建筑風格、經(jīng)營業(yè)態(tài)分布、道路交通環(huán)境、經(jīng)營商品的檔次等都代表了大連市的對外形象。96年（含建設期）動態(tài)投資回收期3。某街商業(yè)區(qū) 可行性分析報告單位：開元有限公司 日期：2017年12月1日 一、 項目概述項目名稱：大連市200151號地項目（暫定）投資商：開元有限公司建設地址：，西起普照街、永和街，東至保安街，北至長江路，南到天津街。占地面積：13800平方米總建筑面積：57960平方米投資總額： 約64533萬元人民幣投資收情況（租售結(jié)合）：靜態(tài)投資回收期2。49（含建設期）%項目建設期：15個月項目建設背景是歷史上形成的大連市最早的商業(yè)中心之一，是大連市對外主要窗口。經(jīng)過大連市人民的共同努力，大連市在近十年內(nèi)發(fā)生了巨大變化，并正在向著國際化都市邁進。主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)衰落、商品的經(jīng)營品種定位不明顯、建筑功能與街區(qū)不協(xié)調(diào)、街區(qū)的特征逐步消失、形象定位不清等方面。從2000年11月開始對進行天津街商業(yè)區(qū)進行總體規(guī)劃，截止到2001年5月天津街一期發(fā)行規(guī)劃方案設計已完成。其中一期改造拆遷面積113112平方米，占地面積57068平方米，擬建筑面積143739平方米，由普照街至民生街的5個地塊組成。在大連市人民政府、市規(guī)劃局、市建委、開發(fā)辦、市商委及中山區(qū)人民政府的等各級領(lǐng)導關(guān)心、指導下，大連市天津街改造工程指揮部對天津街改造工作進行了大量細致的研究工作，并對一期五塊地塊進行了招投標，其中200151號地塊由開元有限公司中標承建，準備籌建“大連市200151號地項目”。項目建設依據(jù)大連市規(guī)劃設計研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比較系統(tǒng)的“天津街商業(yè)街區(qū)改造規(guī)劃前期策劃研究”的研究報告。中標通知書關(guān)于天津街商業(yè)改造的會議紀要（大連市政府辦公廳二OOO年十二月五日）中山信息（第8期）（大連市中山區(qū)政府辦公室，二OO一年三月八日）天津街商業(yè)街5塊地塊啟動區(qū)項目的規(guī)劃設計條件（大連市規(guī)劃局，二OO一年六月五日）可研目的開發(fā)商在這一房地產(chǎn)項目的目標是有盈利性，它將該現(xiàn)場的物業(yè)潛力資本化并從規(guī)劃的房地產(chǎn)投資中獲取可觀的收益。與中山廣場金融圈、友好廣場娛樂圈、大連火車站、眾多公共汽車站形成緊密聯(lián)系。入口平面布置上采用弧形曲線，豐富了建筑物的造型。為滿足人民集散的需要，將建筑物遠退紅線，留足足夠的地上、地下停車位。規(guī)劃設計條件及功能占地面積：13800平方米建筑物覆蓋率：60%綠地率：25%容積率（地上）：總建筑面積：57960平方米地上：33120平方米，四層，商城地下：24840平方米，地下一、二層商場，地下二層含停車場場區(qū)情況一期可以分為5個較大地塊，其動遷安置工作截止到2001年11月中旬已全部結(jié)束。根據(jù)這一定位，經(jīng)過我們深入細致的調(diào)查和研究，并參照有關(guān)規(guī)劃方案，我們將大連市200151號地項目定位為專營中高檔服裝、服飾，商品銷售實行現(xiàn)代計算機管理，實施“星級服務”規(guī)范，具有國際水準的精品名店。出售與出租結(jié)合，考慮到物業(yè)整體布局、投資回收和方便管理，計劃將物業(yè)地下兩層及地上一層用于出售，地上二至四導通知于出租經(jīng)營。（有關(guān)財務分析附后） 主題風格擬建商場將以“獨特的生活方式中心”來引人注目。更為重要的是，貨品和休閑活動應作好職業(yè)包裝并且有選擇地刺激購物者的需求和購物欲望。 市場組成本地具有500多萬人口的市場，將近160萬人口集中在中心商業(yè)區(qū)，對于這樣大的市場沒有特色的市場戰(zhàn)略是不會對擬建的物業(yè)起多大作用的。首先，根據(jù)相應特性將市場分類，然后再設計購物中心以抓住這一市場份額。據(jù)估計每年國內(nèi)、外到大連旅游人數(shù)就如1996年7月一樣大約850萬人。最近由新加坡——大連合資的大窯灣港項目就已經(jīng)表現(xiàn)出了這種趨勢。應將這一流動市場視為擬建項目有希望發(fā)氣利益的第二部分市場。一個成功的商業(yè)中心主要領(lǐng)帶于租戶/零售商的平衡和互補以及有效空間內(nèi)有策略的布置。還應考慮到固定租客與其它附屬租客之間的互補與競爭關(guān)系。他們即能提供頂級服務又能為商廈引來其它的附屬租客，同時也會吸引潛在顧客光顧商廈。在新加坡