【正文】 的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估 （一）現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 （二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng) 營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 七、 土地價(jià)格 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險(xiǎn) 源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 周邊景觀 風(fēng)水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 文化、體育、娛樂設(shè)施 公園 銀行 郵局 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 銷售單價(jià)為 8000 元時(shí)，稅后利潤(rùn)為 5400 萬(wàn)元，投資回報(bào)率為 %。 項(xiàng)目市場(chǎng)威脅點(diǎn)分析 ? 中央政府對(duì)房地產(chǎn)正在逐步調(diào)控，可能會(huì)在金融政策等方面對(duì)本項(xiàng)目有一定影響 ? XX 對(duì)農(nóng)房是一個(gè)新的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度有 一個(gè)過程 ? 以后可能會(huì)有類似的商業(yè)街規(guī)劃出臺(tái)，在以后的市場(chǎng)上對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生壓力 十、 財(cái)務(wù)分析 投資回報(bào)率分析 成本名稱 總成本 （萬(wàn)元） 單價(jià) （元 /M2） 備注 土地費(fèi)用 4900 1977 前期工程費(fèi) 75 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 314 建安費(fèi) 919 公司管理 100 各種收費(fèi) 23 財(cái)務(wù)費(fèi)用 360 其他費(fèi)用 741 299 成本合計(jì) 10079 4067 銷售收入 15118 其中：商業(yè)房 14868 6000 車位 250 銷售費(fèi)用 215 銷售稅金 % 稅前利潤(rùn) 3688 稅后利潤(rùn) 2471 投資回報(bào)率 24． 52% 說明： 銷售收入以最終可售建筑面積為測(cè)算依據(jù)； 銷售單價(jià)為 7000 元時(shí) ,稅后利潤(rùn)為 4034 萬(wàn)元 ,投資回報(bào)率為40%。 九、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)分析 ? 項(xiàng)目位于 XX 市的一級(jí)地段，地理位置優(yōu)越 ? 沿街面較長(zhǎng)，達(dá) 300 米以上，便于方案的設(shè)計(jì)排放，利于沿街商鋪的價(jià)值體現(xiàn) ? 北接 1500 年歷史的廣濟(jì)寺和九華廣場(chǎng)，項(xiàng)目題材具有唯一性，也能方便停車 ? 基地內(nèi)有些現(xiàn)成數(shù)十年的植栽，可以就近移植，利于綠化環(huán)境的營(yíng)造 ? 項(xiàng)目由于基本以三層為主，工程難度低，操作周期短 ? 項(xiàng)目較為成熟，進(jìn)入市場(chǎng)操作時(shí)間較短，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的快速回籠 項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)分析 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 根據(jù)市場(chǎng)分析資料，應(yīng)通過面積控制、總價(jià)控制，有效切入主要目標(biāo)客源的購(gòu)買能力范圍，即： ? 面積范圍控制在 301000 平方米，主力面積控制在80120 平方米； ? 銷售均價(jià)為 RMB6000 元，主力總價(jià)為 50 萬(wàn) 70 萬(wàn)。 六、商鋪購(gòu)買者分析 ? XX 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)、較強(qiáng)的地域輻射性及強(qiáng)勁的零售消費(fèi)能力使得目前商鋪的購(gòu)買及經(jīng)營(yíng)客源及比例主要為： ? 本地私營(yíng)業(yè)主 25% ? 本地國(guó)營(yíng)企業(yè) 15% ? 外地國(guó)營(yíng)企業(yè) 15% ? 外地私營(yíng)業(yè)主 35% ? 外資企業(yè)或個(gè)人 10% 七、 項(xiàng)目定位 經(jīng)過前述分析，我們認(rèn)為 XX 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施在專業(yè)市場(chǎng)方面極有較大開發(fā)空間，即商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)在經(jīng)歷的 “ 結(jié)集入市 ” 的調(diào)整階段之后，經(jīng)營(yíng)種類及專業(yè)更趨集中化、細(xì)分化。從區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)分析 XX 項(xiàng)目的定位方向正確，只要在市場(chǎng)差異定位、商品構(gòu)成、市場(chǎng)功能上把握好，該李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 額的 40% 中山路步行街 經(jīng)營(yíng)面積：約 40萬(wàn)平方米；租售價(jià)格 ： 萬(wàn) 1 樓 萬(wàn) 2 樓 萬(wàn) 3 樓；目前占 XX 商業(yè)零售份額的33% 三泰商城 經(jīng)營(yíng)面積：約 萬(wàn)平方米；租售價(jià)格： 萬(wàn) 1 樓 萬(wàn) 2 樓 萬(wàn) 3 樓；目前占 XX 商業(yè)零售份額的 33% XX 廣場(chǎng) 市場(chǎng)無(wú)定位，商鋪售價(jià)： ； — 萬(wàn)；銷售情況：售畢小面積需求大 溫州商貿(mào)城 經(jīng)營(yíng)面積：約 萬(wàn)平方米；銷售價(jià)格： 萬(wàn) 萬(wàn) 2 樓；目前剛開始營(yíng)業(yè)，發(fā)展商看好后市銷售價(jià)格還將上揚(yáng)，現(xiàn)主要以較低租金吸收商家進(jìn)場(chǎng)， 正所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，出租招商情況較好。因此專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作有較大市場(chǎng)空間。除此之外的商業(yè)設(shè)施，因量體小且分散，而對(duì)本項(xiàng)目不起競(jìng)爭(zhēng)作用。現(xiàn)有三大 “ 集 市 ” 即：步行街、美食街、溫州商貿(mào)城。 根據(jù)上述城市仿古步行商業(yè)街的發(fā)展軌跡及成功經(jīng)驗(yàn)，我們有理由相信今天的 XX 廣濟(jì)寺就相當(dāng)于十年前的南京夫子廟，五年前的無(wú)錫南禪寺，隨著南京至馬鞍山， XX 的輕軌的規(guī)劃， XX市在不遠(yuǎn)的將來(lái)人們旅游，休閑的中心必定會(huì)是 — XX 商業(yè)步行街。由于觀前街的特殊地位，此處的租金目前都在 58 元 /天 /、無(wú)錫、蘇州的仿古商業(yè)街，雖然有不同的地理位置、歷史文化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，但它們的共同點(diǎn)是都地處市中心，都與本市的傳統(tǒng)文化的精髓（古寺廟）相結(jié)合，李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 供求關(guān)系 觀前街的商鋪始終處稀缺的狀態(tài)，雖然蘇州的商業(yè)規(guī)模較大，商場(chǎng)供應(yīng)量不少，但市中心的仿古街商鋪，始終是一鋪難求。改造后的觀前地區(qū)正成為交通網(wǎng)絡(luò)完備，基礎(chǔ)設(shè)施完