【正文】 20%的變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收盜率指標(biāo)均高于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，表明項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、 項(xiàng)目預(yù)算期本項(xiàng)目確定建設(shè)期為15個(gè)月。擬采取的措施有；在建筑設(shè)計(jì)上，做好建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，盡可能采用節(jié)能行材料。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目的施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備及施工粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境、人群造成危害，因此必須對(duì)施工中產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備采用隔音裝置，并對(duì)粉塵采用除塵裝置或噴水除塵；要求施工方作好施工過(guò)程中的生活垃圾、污水處理工作。定期或不定期對(duì)公司職員和客戶(hù)進(jìn)行消防教育。對(duì)各個(gè)安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)。供水系統(tǒng)：利用現(xiàn)有的供水系統(tǒng)，并在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建一個(gè)污水處理站及中水系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，緩解大連市用水的局面，同時(shí)滿足休閑購(gòu)物者及游客正常用水的需要。（未計(jì)算稅項(xiàng)）計(jì)算，則大連天津街商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)平均成本銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)在13000元/平方米左右。目前的天津街一期改造的5個(gè)地段中的業(yè)戶(hù)大部分為租用門(mén)市房。但改造后尤其是臨街，幾乎沒(méi)有專(zhuān)店，使其些偏愛(ài)品牌、名牌的購(gòu)物者難以方便地確定目標(biāo)。 商場(chǎng)布局地上一層主營(yíng)港臺(tái)女裝、化妝品、箱包地上二層主營(yíng)歐美女裝地上三層主營(yíng)男裝和童裝地上四層為皮草廣場(chǎng)地下一層為大型百貨和食品超市地下二層為休閑美食廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備間等四、市場(chǎng)分析 周遍環(huán)境及通達(dá)程度天津街商業(yè)區(qū)具有優(yōu)越的的地理位置，她西入口（勝利廣場(chǎng)）與大連火車(chē)站相連，東入口與大連港（港灣橋）相連，全長(zhǎng)約2公里，其中近期改造總長(zhǎng)約1公里。大眾化且實(shí)力雄厚的主要租戶(hù)對(duì)現(xiàn)代的商業(yè)中心的主題和目標(biāo)來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵。隨著今后幾年大連的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放和外國(guó)投資者的進(jìn)入，這部分潛在市場(chǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。基于這一主題，我們將仔細(xì)規(guī)劃建筑的內(nèi)部裝修和建筑方式以創(chuàng)造與這一主題的目標(biāo)和風(fēng)格相應(yīng)的合適的購(gòu)物環(huán)境。該地段為土凈地出讓?zhuān)鲎尩耐恋鼐C合地價(jià)為：7800元/平方米（樓面地價(jià)）該地價(jià)包括土地出讓費(fèi)、動(dòng)遷安置費(fèi)、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、三停費(fèi)、排渣費(fèi)跨區(qū)優(yōu)惠、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等及部分城市配套費(fèi)用。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的形式對(duì)天津街的進(jìn)行高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的整體設(shè)計(jì)。為使大連市真正成為中國(guó)北方重要的區(qū)域性國(guó)際化航運(yùn)中心、商貿(mào)中心、旅游中心、信息中心、金融中心、國(guó)際商都和國(guó)際名城，市政府及市委決定對(duì)城市中心商業(yè)區(qū)進(jìn)行全面改造。某街商業(yè)區(qū) 可行性分析報(bào)告單位：開(kāi)元有限公司 日期：2017年12月1日 一、 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng)：大連市200151號(hào)地項(xiàng)目（暫定）投資商：開(kāi)元有限公司建設(shè)地址：，西起普照街、永和街，東至保安街，北至長(zhǎng)江路，南到天津街。主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)衰落、商品的經(jīng)營(yíng)品種定位不明顯、建筑功能與街區(qū)不協(xié)調(diào)、街區(qū)的特征逐步消失、形象定位不清等方面。項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)大連市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比較系統(tǒng)的“天津街商業(yè)街區(qū)改造規(guī)劃前期策劃研究”的研究報(bào)告。為滿足人民集散的需要，將建筑物遠(yuǎn)退紅線，留足足夠的地上、地下停車(chē)位。（有關(guān)財(cái)務(wù)分析附后） 主題風(fēng)格擬建商場(chǎng)將以“獨(dú)特的生活方式中心”來(lái)引人注目。據(jù)估計(jì)每年國(guó)內(nèi)、外到大連旅游人數(shù)就如1996年7月一樣大約850萬(wàn)人。還應(yīng)考慮到固定租客與其它附屬租客之間的互補(bǔ)與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。但有報(bào)道說(shuō)日本 的 和新加坡的 已表明對(duì)在大連設(shè)立分店的興趣。改造后的表泥商業(yè)商業(yè)街其特色是國(guó)內(nèi)外大型綜合性商場(chǎng)，其中比較有特色的如邁凱樂(lè)—大連商場(chǎng)以青春派專(zhuān)賣(mài)服裝及日式產(chǎn)品為特色；大連商場(chǎng)以副食品經(jīng)營(yíng)為特色；大連百年商城（太平洋百貨）以經(jīng)營(yíng)婦女用品為特色；先施秋林以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝為特色等，這些大型商場(chǎng)優(yōu)勢(shì)是品種全，即從百姓生活著想，日常用品幾乎都可以看到。除個(gè)別專(zhuān)業(yè)店以外，幾乎所有經(jīng)銷(xiāo)的商品以中低檔為主，主要面對(duì)工薪階層。我們按照中高檔的平均成本年利潤(rùn)率30%。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件分析 建設(shè)條件分析本次改造的總建筑面積幾乎與拆遷面積相同，同時(shí)其他使用功能未發(fā)生改變，因此市政方面的水、電、煤氣、集中供熱、通訊容量不會(huì)有較大的變化，但考慮到某些市政設(shè)施陳舊方面、未來(lái)發(fā)展的需要、人閃生活水平的提高等因素，相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)備需要更換，并適當(dāng)增加容量。在項(xiàng)目施工過(guò)程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故為各建筑物配置先進(jìn)的保安防范系統(tǒng)。健全消防制度，逐級(jí)落實(shí)消防責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。生活垃圾與環(huán)保部門(mén)協(xié)作,科學(xué)合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集處理系統(tǒng)，用封閉式垃圾車(chē)清運(yùn)可。 節(jié)能措施根據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》和建設(shè)部有關(guān)建筑節(jié)能的精神，本項(xiàng)目工程在監(jiān)視期間、經(jīng)營(yíng)期間，應(yīng)采取各種措施進(jìn)行節(jié)能，既符合國(guó)家政策又可降低成本。祥見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表。表3 抗風(fēng)險(xiǎn)分析無(wú)風(fēng)險(xiǎn)033%0%3574930%總收入10%43%30%4840135%20%24%64%6105971%10%16%27%2309735%20%27%52%1044171%建安成本10%22%18%2994816%20%10%41%33%2414932%20%52%24%4154916%58%4734932%由上表可見(jiàn),各因素變化對(duì)該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度不同，按敏感程度排序由大到小依次為：總收放、建安總投資。全部銷(xiāo)售和租售并舉的方案都有很好的投資回報(bào)、流動(dòng) 動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)前景好，社會(huì)效益高，貸款償還能力強(qiáng)，是一個(gè)理想的投資項(xiàng)目。十三、建議與結(jié)論 結(jié)論項(xiàng)目是大連市建設(shè)的需要，是使大連成為國(guó)際性現(xiàn)代化城市的一個(gè)重要舉措，大連市200151號(hào)地項(xiàng)目建成投入使用，即可提升大連市的對(duì)外窗口形象又可提升擬建項(xiàng)目的品牌內(nèi)涵和的國(guó)際知名度，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏；大連市中山區(qū)天津街的地理位置非常優(yōu)越，是大連市最大的商業(yè)街，和對(duì)外的窗口。祥見(jiàn)固定資產(chǎn)折舊表及無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)表三、 經(jīng)營(yíng)收入采用租售結(jié)合，出售部分按2002003年分別銷(xiāo)售總額的45%，52%及3%考慮，停車(chē)場(chǎng)按自營(yíng)考慮。采用中水處理系統(tǒng)，提高是的質(zhì)量利用率，達(dá)到節(jié)水目的。在公司運(yùn)行期間，公司應(yīng)與職工簽定合法的用人合同，保護(hù)職工的合法權(quán)益。擬采取的措施有：景觀請(qǐng)景觀設(shè)計(jì)專(zhuān)家在充分考慮周?chē)h(huán)境的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照政府規(guī)劃要求進(jìn)行方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以保護(hù)已存在的生態(tài)環(huán)境，使項(xiàng)目建成后給人以新的感覺(jué)。在運(yùn)營(yíng)期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》和《公共娛樂(lè)場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》，杜絕消防事故。通訊系統(tǒng)：利用原有的通訊系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)基本可以滿足項(xiàng)目的需求。我們制定了擬建物業(yè)全部出售和租售并舉兩種經(jīng)營(yíng)方案。 根據(jù)我們對(duì)大連市商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查與分析，初步預(yù)測(cè)大連市天津街在未來(lái)幾年來(lái)的市場(chǎng)情況是：屬于中檔商業(yè)區(qū)，地段規(guī)劃為綜合商業(yè)體，因此，我們將目標(biāo)客戶(hù)定位在國(guó)內(nèi)及國(guó)際知名品牌消費(fèi)者。 天津街商業(yè)區(qū)的改造及購(gòu)物環(huán)境的改善，使來(lái)大連旅游的國(guó)內(nèi)外游客數(shù)量增加，同時(shí)吸引更多的市民在閑暇時(shí)間到市中心消費(fèi)。其地理位置優(yōu)勢(shì)是大連市其它大型商業(yè)區(qū)無(wú)法比擬的。在新加坡就有一些典型例子，如Liang court 的daimaru，新加坡廣場(chǎng)的yaohan ,raffies 城的sogo等。應(yīng)將這一流動(dòng)市場(chǎng)視為擬建項(xiàng)目有希望發(fā)氣利益的第二部分市場(chǎng)。 市場(chǎng)組成本地具有500多萬(wàn)人口的市場(chǎng)，將近160萬(wàn)人口集中在中心商業(yè)區(qū)，對(duì)于這樣大的市場(chǎng)沒(méi)有特色的市場(chǎng)戰(zhàn)略是不會(huì)對(duì)擬建的物業(yè)起多大作用的。根據(jù)這一定位，經(jīng)過(guò)我們深入細(xì)致的調(diào)查和研究，并參照有關(guān)規(guī)劃方案，我們將大連市200151號(hào)地項(xiàng)目定位為專(zhuān)營(yíng)中高檔服裝、服飾，商品銷(xiāo)售實(shí)行現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理，實(shí)施“星級(jí)服務(wù)”規(guī)范，具有國(guó)際水準(zhǔn)的精品名店。與中山廣場(chǎng)金融圈、友好廣場(chǎng)娛樂(lè)圈、大連火車(chē)站、眾多公共汽車(chē)站形成緊密聯(lián)系。其中一期改造拆遷面積113112平方米，占地面積57068平方米，擬建筑面積143739平方米，由普照街至民生街的5個(gè)地塊組成。49（含建設(shè)期）