【正文】 20%的變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收盜率指標均高于基準收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，表明項目有較好的抗風險能力。十一、財務(wù)評價與分析 財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、 項目預(yù)算期本項目確定建設(shè)期為15個月。擬采取的措施有；在建筑設(shè)計上，做好建筑節(jié)能設(shè)計，盡可能采用節(jié)能行材料。施工中的環(huán)境保護本項目的施工過程中，機械設(shè)備及施工粉塵對周圍環(huán)境、人群造成危害，因此必須對施工中產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備采用隔音裝置，并對粉塵采用除塵裝置或噴水除塵；要求施工方作好施工過程中的生活垃圾、污水處理工作。定期或不定期對公司職員和客戶進行消防教育。對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓(xùn)。供水系統(tǒng)：利用現(xiàn)有的供水系統(tǒng)，并在適當?shù)攸c建一個污水處理站及中水系統(tǒng)，實現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，緩解大連市用水的局面，同時滿足休閑購物者及游客正常用水的需要。（未計算稅項）計算，則大連天津街商業(yè)區(qū)的市場平均成本銷售價格應(yīng)在13000元/平方米左右。目前的天津街一期改造的5個地段中的業(yè)戶大部分為租用門市房。但改造后尤其是臨街，幾乎沒有專店，使其些偏愛品牌、名牌的購物者難以方便地確定目標。 商場布局地上一層主營港臺女裝、化妝品、箱包地上二層主營歐美女裝地上三層主營男裝和童裝地上四層為皮草廣場地下一層為大型百貨和食品超市地下二層為休閑美食廣場、停車場、設(shè)備間等四、市場分析 周遍環(huán)境及通達程度天津街商業(yè)區(qū)具有優(yōu)越的的地理位置，她西入口（勝利廣場）與大連火車站相連，東入口與大連港（港灣橋）相連，全長約2公里，其中近期改造總長約1公里。大眾化且實力雄厚的主要租戶對現(xiàn)代的商業(yè)中心的主題和目標來說非常關(guān)鍵。隨著今后幾年大連的經(jīng)濟開放和外國投資者的進入，這部分潛在市場預(yù)計將會進一步擴大。基于這一主題，我們將仔細規(guī)劃建筑的內(nèi)部裝修和建筑方式以創(chuàng)造與這一主題的目標和風格相應(yīng)的合適的購物環(huán)境。該地段為土凈地出讓，出讓的土地綜合地價為：7800元/平方米（樓面地價）該地價包括土地出讓費、動遷安置費、產(chǎn)權(quán)補償費、裝修補償費、搬家費、搬遷獎勵費、三停費、排渣費跨區(qū)優(yōu)惠、不可預(yù)見費等及部分城市配套費用。在此基礎(chǔ)上，通過邀請招標的形式對天津街的進行高起點、高標準的整體設(shè)計。為使大連市真正成為中國北方重要的區(qū)域性國際化航運中心、商貿(mào)中心、旅游中心、信息中心、金融中心、國際商都和國際名城，市政府及市委決定對城市中心商業(yè)區(qū)進行全面改造。某街商業(yè)區(qū) 可行性分析報告單位：開元有限公司 日期：2017年12月1日 一、 項目概述項目名稱：大連市200151號地項目（暫定）投資商：開元有限公司建設(shè)地址：，西起普照街、永和街，東至保安街，北至長江路，南到天津街。主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)衰落、商品的經(jīng)營品種定位不明顯、建筑功能與街區(qū)不協(xié)調(diào)、街區(qū)的特征逐步消失、形象定位不清等方面。項目建設(shè)依據(jù)大連市規(guī)劃設(shè)計研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比較系統(tǒng)的“天津街商業(yè)街區(qū)改造規(guī)劃前期策劃研究”的研究報告。為滿足人民集散的需要，將建筑物遠退紅線，留足足夠的地上、地下停車位。（有關(guān)財務(wù)分析附后） 主題風格擬建商場將以“獨特的生活方式中心”來引人注目。據(jù)估計每年國內(nèi)、外到大連旅游人數(shù)就如1996年7月一樣大約850萬人。還應(yīng)考慮到固定租客與其它附屬租客之間的互補與競爭關(guān)系。但有報道說日本 的 和新加坡的 已表明對在大連設(shè)立分店的興趣。改造后的表泥商業(yè)商業(yè)街其特色是國內(nèi)外大型綜合性商場，其中比較有特色的如邁凱樂—大連商場以青春派專賣服裝及日式產(chǎn)品為特色；大連商場以副食品經(jīng)營為特色；大連百年商城（太平洋百貨）以經(jīng)營婦女用品為特色；先施秋林以經(jīng)營中高檔服裝為特色等，這些大型商場優(yōu)勢是品種全，即從百姓生活著想，日常用品幾乎都可以看到。除個別專業(yè)店以外，幾乎所有經(jīng)銷的商品以中低檔為主，主要面對工薪階層。我們按照中高檔的平均成本年利潤率30%。五、規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件分析 建設(shè)條件分析本次改造的總建筑面積幾乎與拆遷面積相同，同時其他使用功能未發(fā)生改變，因此市政方面的水、電、煤氣、集中供熱、通訊容量不會有較大的變化，但考慮到某些市政設(shè)施陳舊方面、未來發(fā)展的需要、人閃生活水平的提高等因素，相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)備需要更換，并適當增加容量。在項目施工過程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故為各建筑物配置先進的保安防范系統(tǒng)。健全消防制度，逐級落實消防責任制，嚴格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實際需要進行演練。生活垃圾與環(huán)保部門協(xié)作,科學(xué)合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集處理系統(tǒng)，用封閉式垃圾車清運可。 節(jié)能措施根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》和建設(shè)部有關(guān)建筑節(jié)能的精神，本項目工程在監(jiān)視期間、經(jīng)營期間，應(yīng)采取各種措施進行節(jié)能，既符合國家政策又可降低成本。祥見投資計劃與資金籌措表。表3 抗風險分析無風險033%0%3574930%總收入10%43%30%4840135%20%24%64%6105971%10%16%27%2309735%20%27%52%1044171%建安成本10%22%18%2994816%20%10%41%33%2414932%20%52%24%4154916%58%4734932%由上表可見,各因素變化對該項目的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度不同，按敏感程度排序由大到小依次為：總收放、建安總投資。全部銷售和租售并舉的方案都有很好的投資回報、流動 動性和抗風險能力，項目經(jīng)濟前景好，社會效益高，貸款償還能力強，是一個理想的投資項目。十三、建議與結(jié)論 結(jié)論項目是大連市建設(shè)的需要，是使大連成為國際性現(xiàn)代化城市的一個重要舉措，大連市200151號地項目建成投入使用，即可提升大連市的對外窗口形象又可提升擬建項目的品牌內(nèi)涵和的國際知名度，真正實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏；大連市中山區(qū)天津街的地理位置非常優(yōu)越，是大連市最大的商業(yè)街，和對外的窗口。祥見固定資產(chǎn)折舊表及無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷表三、 經(jīng)營收入采用租售結(jié)合，出售部分按2002003年分別銷售總額的45%，52%及3%考慮，停車場按自營考慮。采用中水處理系統(tǒng)，提高是的質(zhì)量利用率，達到節(jié)水目的。在公司運行期間，公司應(yīng)與職工簽定合法的用人合同，保護職工的合法權(quán)益。擬采取的措施有：景觀請景觀設(shè)計專家在充分考慮周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上嚴格按照政府規(guī)劃要求進行方案的規(guī)劃設(shè)計，以保護已存在的生態(tài)環(huán)境，使項目建成后給人以新的感覺。在運營期間還應(yīng)嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》和《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》，杜絕消防事故。通訊系統(tǒng)：利用原有的通訊系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)基本可以滿足項目的需求。我們制定了擬建物業(yè)全部出售和租售并舉兩種經(jīng)營方案。 根據(jù)我們對大連市商業(yè)區(qū)的市場調(diào)查與分析，初步預(yù)測大連市天津街在未來幾年來的市場情況是：屬于中檔商業(yè)區(qū)，地段規(guī)劃為綜合商業(yè)體，因此，我們將目標客戶定位在國內(nèi)及國際知名品牌消費者。 天津街商業(yè)區(qū)的改造及購物環(huán)境的改善，使來大連旅游的國內(nèi)外游客數(shù)量增加，同時吸引更多的市民在閑暇時間到市中心消費。其地理位置優(yōu)勢是大連市其它大型商業(yè)區(qū)無法比擬的。在新加坡就有一些典型例子，如Liang court 的daimaru，新加坡廣場的yaohan ,raffies 城的sogo等。應(yīng)將這一流動市場視為擬建項目有希望發(fā)氣利益的第二部分市場。 市場組成本地具有500多萬人口的市場，將近160萬人口集中在中心商業(yè)區(qū)，對于這樣大的市場沒有特色的市場戰(zhàn)略是不會對擬建的物業(yè)起多大作用的。根據(jù)這一定位，經(jīng)過我們深入細致的調(diào)查和研究，并參照有關(guān)規(guī)劃方案，我們將大連市200151號地項目定位為專營中高檔服裝、服飾，商品銷售實行現(xiàn)代計算機管理，實施“星級服務(wù)”規(guī)范，具有國際水準的精品名店。與中山廣場金融圈、友好廣場娛樂圈、大連火車站、眾多公共汽車站形成緊密聯(lián)系。其中一期改造拆遷面積113112平方米，占地面積57068平方米，擬建筑面積143739平方米，由普照街至民生街的5個地塊組成。49（含建設(shè)期）