【正文】 某街商業(yè)區(qū) 可行性分析報(bào)告單位：開元有限公司 日期：2017年12月1日 一、 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：大連市200151號地項(xiàng)目（暫定）投資商：開元有限公司建設(shè)地址：，西起普照街、永和街，東至保安街，北至長江路，南到天津街。占地面積：13800平方米總建筑面積：57960平方米投資總額： 約64533萬元人民幣投資收情況（租售結(jié)合）：靜態(tài)投資回收期2。96年（含建設(shè)期）動態(tài)投資回收期3。49（含建設(shè)期）%項(xiàng)目建設(shè)期：15個(gè)月項(xiàng)目建設(shè)背景是歷史上形成的大連市最早的商業(yè)中心之一，是大連市對外主要窗口。整個(gè)街區(qū)的建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)態(tài)分布、道路交通環(huán)境、經(jīng)營商品的檔次等都代表了大連市的對外形象。經(jīng)過大連市人民的共同努力，大連市在近十年內(nèi)發(fā)生了巨大變化，并正在向著國際化都市邁進(jìn)。然而隨著大連市現(xiàn)代化城市建設(shè)的不斷完善，天津街商業(yè)區(qū)逐漸暴露出與大連市的城市發(fā)展不相適應(yīng)。主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)衰落、商品的經(jīng)營品種定位不明顯、建筑功能與街區(qū)不協(xié)調(diào)、街區(qū)的特征逐步消失、形象定位不清等方面。為使大連市真正成為中國北方重要的區(qū)域性國際化航運(yùn)中心、商貿(mào)中心、旅游中心、信息中心、金融中心、國際商都和國際名城，市政府及市委決定對城市中心商業(yè)區(qū)進(jìn)行全面改造。從2000年11月開始對進(jìn)行天津街商業(yè)區(qū)進(jìn)行總體規(guī)劃，截止到2001年5月天津街一期發(fā)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)已完成。全部改造規(guī)劃面積共70公頃，由三期進(jìn)行，即一期改造區(qū)30公頃。其中一期改造拆遷面積113112平方米，占地面積57068平方米，擬建筑面積143739平方米，由普照街至民生街的5個(gè)地塊組成。拆遷工作從2001年9月開始，全部改造工程約兩年內(nèi)完畢。在大連市人民政府、市規(guī)劃局、市建委、開發(fā)辦、市商委及中山區(qū)人民政府的等各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、指導(dǎo)下，大連市天津街改造工程指揮部對天津街改造工作進(jìn)行了大量細(xì)致的研究工作，并對一期五塊地塊進(jìn)行了招投標(biāo)，其中200151號地塊由開元有限公司中標(biāo)承建，準(zhǔn)備籌建“大連市200151號地項(xiàng)目”。大連市商業(yè)街大連市200151號地項(xiàng)目擬建為經(jīng)營品牌服裝為主充分反映大連城市特色的綜合性商業(yè)區(qū)，擬有兩種經(jīng)營方案，方案一為將商城全部出售，方案二為租售結(jié)合，兩種方案均具有較高的可行性。項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)大連市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比較系統(tǒng)的“天津街商業(yè)街區(qū)改造規(guī)劃前期策劃研究”的研究報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，通過邀請招標(biāo)的形式對天津街的進(jìn)行高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的整體設(shè)計(jì)。中標(biāo)通知書關(guān)于天津街商業(yè)改造的會議紀(jì)要（大連市政府辦公廳二OOO年十二月五日）中山信息（第8期）（大連市中山區(qū)政府辦公室，二OO一年三月八日）天津街商業(yè)街5塊地塊啟動區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（大連市規(guī)劃局，二OO一年六月五日）可研目的開發(fā)商在這一房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)是有盈利性，它將該現(xiàn)場的物業(yè)潛力資本化并從規(guī)劃的房地產(chǎn)投資中獲取可觀的收益。此可行性研究確定為評估該物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和實(shí)施的可行性，并考慮了項(xiàng)目目前的建設(shè)狀況和資金投入，此研究的目的包括：物業(yè)市場分析及市場定位經(jīng)營方案分析全部出售方案的財(cái)務(wù)可行性租售并舉方案的財(cái)務(wù)可行性提出該項(xiàng)目投資資金籌措計(jì)劃可行性報(bào)告編制依據(jù)本可行性報(bào)告的編制依據(jù)如下：中標(biāo)通知書國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》工程項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析改造規(guī)劃圖現(xiàn)狀表大連市建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大連市動遷改造有關(guān)規(guī)定及各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大連市天津街商業(yè)芪 改造規(guī)劃前期策劃研究報(bào)告及策劃條件相關(guān)的政策法規(guī)市場調(diào)查數(shù)據(jù)天津街改造會議紀(jì)要（大連市人民政府及中山區(qū)人民政府）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)一覽表序號指標(biāo)單位指標(biāo)值1建筑類11占地面積平米13,80012建筑面積米57,960121地上建筑面積米33,120122地下建筑面積米24,84013建筑容積率（地上）14建筑覆蓋率60%15綠地率25%16建設(shè)期月1521投資總額萬元64,533主要財(cái)務(wù)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期年動態(tài)投資回收期年內(nèi)部收益率%投資利潤率15%凈現(xiàn)值萬元35,749%投資利稅率15%流動比率528%二、 項(xiàng)目開發(fā)條件項(xiàng)目選址及規(guī)劃布局大連市200151號地項(xiàng)目南臨天津街商業(yè)步行街，周遍形成以天津街百貨商店、巴黎之春、精品城為中心的商業(yè)群，處于天津街改造總布局的第一段，屬于一級用地。與中山廣場金融圈、友好廣場娛樂圈、大連火車站、眾多公共汽車站形成緊密聯(lián)系。規(guī)劃設(shè)計(jì)地形呈L型布置，對吸引客流和提升物業(yè)價(jià)值極為有利。入口平面布置上采用弧形曲線，豐富了建筑物的造型。平面采用大柱距、大空間布置，有利于商場內(nèi)部布局。為滿足人民集散的需要，將建筑物遠(yuǎn)退紅線，留足足夠的地上、地下停車位。該地段為土凈地出讓，出讓的土地綜合地價(jià)為：7800元/平方米（樓面地價(jià)）該地價(jià)包括土地出讓費(fèi)、動遷安置費(fèi)、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)、三停費(fèi)、排渣費(fèi)跨區(qū)優(yōu)惠、不可預(yù)見費(fèi)等及部分城市配套費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及功能占地面積：13800平方米建筑物覆蓋率：60%綠地率：25%容積率（地上）：總建筑面積：57960平方米地上：33120平方米，四層，商城地下：24840平方米，地下一、二層商場，地下二層含停車場場區(qū)情況一期可以分為5個(gè)較大地塊，其動遷安置工作截止到2001年11月中旬已全部結(jié)束。三、市場定位及經(jīng)營方案 市場定位大連市政府對改造后的天津街的定位為：代表21世紀(jì)大連商業(yè)形象，面向中、高檔消費(fèi)群體，可與北京的王府井、上海的南京路以及香港的銅鑼灣相媲美的標(biāo)志性商業(yè)大街。根據(jù)這一定位，經(jīng)過我們深入細(xì)致的調(diào)查和研究，并參照有關(guān)規(guī)劃方案，我們將大連市200151號地項(xiàng)目定位為專營中高檔服裝、服飾，商品銷售實(shí)行現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理，實(shí)施“星級服務(wù)”規(guī)范，具有國際水準(zhǔn)的精品名店。 經(jīng)營方案為提高投資決策及設(shè)計(jì)的科學(xué)性，我們通過政策研究、市場調(diào)研及預(yù)測、投資及財(cái)務(wù)分析以及技術(shù)方案分析論證，制定了大連市200151號地項(xiàng)目的經(jīng)營方案，以期在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可徒刑的情況下獲得最高、最佳使用，提高投資收益率。出售與出租結(jié)合，考慮到物業(yè)整體布局、投資回收和方便管理，計(jì)劃將物業(yè)地下兩層及地上一層用于出售，地上二至四導(dǎo)通知于出租經(jīng)營。經(jīng)過測算這樣的租售比例較為合理。（有關(guān)財(cái)務(wù)分析附后） 主題風(fēng)格擬建商場將以“獨(dú)特的生活方式中心”來引人注目?；谶@一主題，我們將仔細(xì)規(guī)劃建筑的內(nèi)部裝修和建筑方式以創(chuàng)造與這一主題的目標(biāo)和風(fēng)格相應(yīng)的合適的購物環(huán)境。更為重要的是，貨品和休閑活動應(yīng)作好職業(yè)包裝并且有選擇地刺激購物者的需求和購物欲望?；谶@一主題風(fēng)格的物業(yè)不論是出售經(jīng)營還是租售并舉的方案都將啟得較大的市場份額，實(shí)現(xiàn)較好的投資回報(bào)。 市場組成本地具有500多萬人口的市場，將近160萬人口集中在中心商業(yè)區(qū)，對于這樣大的市場沒有特色的市場戰(zhàn)略是不會對擬建的物業(yè)起多大作用的。為了加強(qiáng)其競爭性，應(yīng)將市場戰(zhàn)略的特色性和集中性相結(jié)合。首先，根據(jù)相應(yīng)特性將市場分類，然后再設(shè)計(jì)購物中心以抓住這一市場份額?；谖覀儗κ袌鲎呦蚝湍Ｊ降挠^察，我們認(rèn)為中高收入的年輕工薪族單身或已婚（有或沒有孩子），年齡在20到45歲之間，應(yīng)該是擬建項(xiàng)目的市場中較為集中的部分。據(jù)估計(jì)每年國內(nèi)、外到大連旅游人數(shù)就如1996年7月一樣大約850萬人。隨著今后幾年大連的經(jīng)濟(jì)開放和外國投資者的進(jìn)入，這部分潛在市場預(yù)計(jì)將會進(jìn)一步擴(kuò)大。最近由新加坡——大連合資的大窯灣港項(xiàng)目就已經(jīng)表現(xiàn)出了這種趨勢。由這部分參觀旅游的人帶來的商業(yè)消費(fèi)不可低估。應(yīng)將這一流動市場視為擬建項(xiàng)目有希望發(fā)氣利益的第二部分市場。租戶組合及布置情況是擬建項(xiàng)目市場戰(zhàn)略的重要部分。一個(gè)成功的商業(yè)中心主要領(lǐng)帶于租戶/零售商的平衡和互補(bǔ)以及有效空間內(nèi)有策略的布置。零售商/租戶的分布應(yīng)有計(jì)劃的安排，這樣才能保證商業(yè)零售覆蓋率和光顧商場的顧客均衡分布。還應(yīng)考慮到固定租客與其它附屬租客之間的互補(bǔ)與競爭關(guān)系。大眾化且實(shí)力雄厚的主要租戶對現(xiàn)代的商業(yè)中心的主題和目標(biāo)來說非常關(guān)鍵。他們即能提供頂級服務(wù)