【正文】 第一章 項目定位及可行性分析一. 項目及宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況 項目名稱 項目建設單位 項目擬建設區(qū)位、地點及地塊概況 宜興(高塍)環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況 項目名稱中國（宜興）國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)城 項目建設單位開發(fā)商：佛山市南海海逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：潘志勇 項目擬建設區(qū)位、地點及地塊概況項目擬建設區(qū)位：宜興市高塍鎮(zhèn) 本項目在宜興市東北位置。宜興擁有獨特有利的區(qū)位條件，為蘇、浙、皖三省交匯要塞。處在錫宜高速公路、寧杭高速公路、京航運河、新長鐵路等交通干線的交匯處，與江陰長江大橋溝通蘇南蘇北，是杭州與南京之間的重要節(jié)點城市和交通樞紐。在宜興版圖上，高塍與宜興城區(qū)僅一橋之隔，臨近錫宜高速宜興西出口（5公里）和104國道（6公里)地塊地址：該地塊位于宜興市高塍鎮(zhèn)，東至鎮(zhèn)中心路（環(huán)保配件一條街）、南至鎮(zhèn)遠東路（規(guī)劃中的北環(huán)路）、西至鎮(zhèn)遠東路、北至村鎮(zhèn)農(nóng)田。土地平整，拆遷量少。地塊可建設用地面積：252942平方米。地塊現(xiàn)狀及周邊建筑概況：項目東面為高塍目前的環(huán)保一條街；南面為一些環(huán)保企業(yè)；西面與北面均為農(nóng)田。宜興擁有獨特有利的區(qū)位條件，為蘇、浙、皖三省交匯要塞地塊北邊農(nóng)田及居民區(qū)地塊東邊中心路，環(huán)保配件一條街地塊西邊土路 地塊南邊，規(guī)劃中的北環(huán)路 宜興(高塍)環(huán)保產(chǎn)業(yè)概況宜興是我國最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十多年的努力，生產(chǎn)能力、技術開發(fā)能力和工程施工能力都有了較快的發(fā)展和提高，在環(huán)保設備制造、商品流通、信息服務、工程承包等方面已有了較強的物質(zhì)和技術基礎，在全國縣市中是環(huán)保企業(yè)最多、環(huán)保專利最多、環(huán)保工程最多、環(huán)保產(chǎn)值最多的縣市，擁有了我國唯一的“中國宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園”區(qū)。享有“中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”的美譽，已成為宜興市國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。目前，全市經(jīng)工商登記注冊的環(huán)保企事業(yè)單位1500多家，其中環(huán)保工業(yè)企業(yè)500多家，環(huán)保營銷單位和代理單位600多家，環(huán)保事業(yè)單位70多家，環(huán)保產(chǎn)業(yè)從業(yè)職工3萬多人。據(jù)宜興市專利事務所統(tǒng)計，全市擁有環(huán)保專利200多項，“九五”以來，開發(fā)環(huán)保新產(chǎn)品88種，在全國名列前茅。經(jīng)過多年的不懈努力，環(huán)保業(yè)已成為宜興的主要支柱產(chǎn)業(yè)，2006年宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破40億元。 宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)最具代表性的是高塍環(huán)保產(chǎn)業(yè)，高塍是我國為數(shù)不多的環(huán)保產(chǎn)品較齊全的產(chǎn)業(yè)基地之一，高塍80年代中期樹起“環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”旗幟，已成為全國知名度最高、環(huán)保企業(yè)密集度最高、從業(yè)人員比例最高、環(huán)保產(chǎn)品門類最齊全、高新技術產(chǎn)品品種最多、環(huán)保市場占有份額最大、環(huán)保產(chǎn)品原材料和配件最完備的鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和機會（1）產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢：高塍是我國為數(shù)不多的環(huán)保產(chǎn)品較齊全的產(chǎn)業(yè)基地之一，高塍80年代中期樹起“環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”旗幟，已成為全國知名度最高、環(huán)保企業(yè)密集度最高、從業(yè)人員比例最高、環(huán)保產(chǎn)品（水處理設備）門類最齊全、環(huán)保市場（水處理設備）占有份額最大、環(huán)保產(chǎn)品（水處理設備）原材料和配件最完備的鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。（2）政府扶持優(yōu)勢： 依據(jù)宜興市政府十一五規(guī)劃，政府淘汰落后產(chǎn)業(yè)，扶持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉捌陂g宜興市政府為了提高環(huán)保企業(yè)的競爭力，對環(huán)保業(yè)提出了新的發(fā)展規(guī)劃：加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，進一步增強實力；加強技術創(chuàng)新，提高環(huán)保技術和產(chǎn)品水平；加大資金投入，增強環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁；適應市場需要，建立和完善服務體系；加強監(jiān)督管理，規(guī)范環(huán)保產(chǎn)業(yè)市場。因此對于環(huán)保產(chǎn)業(yè)來說是利好。（3）市場需求快速增長機會：按照國務院《節(jié)能減排綜合性工作方案》規(guī)定：“十一五”期間將按循環(huán)經(jīng)濟總量，淘汰落后產(chǎn)能，減少能源消耗和污染物的排放，實現(xiàn)單位GDP能耗降低20%，主要污染物總量減少10%的目標，%。國家環(huán)?？偩挚萍妓菊{(diào)研員姜宏透露，“十一五”時期，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)預計年均增長率15％左右，到“十一五”末，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達到10000億元，其中資源綜合利用產(chǎn)值6600億元，環(huán)保裝備產(chǎn)值2200億元，環(huán)境服務產(chǎn)值1000億元。（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)劣勢和威脅（1）環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，以水處理為主現(xiàn)有的300多家環(huán)保企業(yè)中，大部分通過承接環(huán)保工程經(jīng)營。而所承接環(huán)保工程基本上以水處理一種為主，水處理配件品種齊全，其它類別環(huán)保配件涉及比較少，有少量的垃圾焚燒之類的企業(yè)，但數(shù)量不多。（2）環(huán)保交易市場分散、粗放經(jīng)營，市場經(jīng)營形式落后，無法形成更大的集聚效應目前高塍的環(huán)保產(chǎn)品經(jīng)營戶分布的比較分散，還沒有一個集中的環(huán)保交易市場。主要分布在沿街的商鋪中。因此沒有形成專門類別的市場，店面都是自建的農(nóng)民房，形象差，呈零散分布狀態(tài)。（3）現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏技術創(chuàng)新，長遠競爭力不足高塍現(xiàn)有的企業(yè)主要以通過承接環(huán)保工程方式經(jīng)營，目前沒有比較有影響力的設計院或大的科研機構(gòu)。技術大部是通過一些工程人員設計圖紙，然后再在市場上采購零配件進行組裝完成，其技術人員流動性大，大部分企業(yè)的技術人員可隨時“組裝”，因此技術基本差別不大，差別主要在于所使用的環(huán)保配件產(chǎn)品，技術方面沒有太多的創(chuàng)新，沒有核心競爭力的技術。（4）市場份額正不斷的受到侵蝕雖然宜興仍是我國最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，但宜興的產(chǎn)銷量占國內(nèi)的總量銳減，由原來的1/2到現(xiàn)在的1/4。在全國市場比例在不斷下降，也意味著全國各地環(huán)保產(chǎn)業(yè)的競爭力在不斷增強。近年國外環(huán)保企業(yè)大規(guī)模進入中國市場，因此也在瓜分中國環(huán)保市場，對于高塍的環(huán)保企業(yè)來說更強的競爭對手進入中國的強手會更多，加入WTO五年后的中國環(huán)保市場也一樣面臨國際化的競爭。中國宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園成立時間早，但招商引資效果不佳，始終未能形成規(guī)模效應，反而高塍環(huán)保企業(yè)越來越集中，成為宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)真正的“工業(yè)園” 宜興純清水設備廠鵬鷂集團 江蘇江華集團宜興博大環(huán)保集團二、項目總體定位及依據(jù) 本項目總體定位的基本內(nèi)容和分析方法：環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體與本項目之間的組織關系分析 項目各市場主體的需求分析 項目總體定位及功能分區(qū)組合 本項目產(chǎn)業(yè)定位及依據(jù) 本項目功能分區(qū)定位說明 市場輻射范圍及預期交易額 社會效益和社會影響分析 本項目總體定位的基本內(nèi)容和分析方法：三位一體可行性研究分析以環(huán)保產(chǎn)業(yè)研究為基礎，對環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體之間的市場關系進行梳理，結(jié)合宜興（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)的供求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為本項目的產(chǎn)業(yè)定位、功能組合定位、商圈輻射范圍定位、業(yè)態(tài)業(yè)種組合定位、商戶資質(zhì)定位、租售模式定位提供可行性依據(jù)。通過對項目各功能板塊的可實現(xiàn)價值分析，進行項目靜態(tài)投入產(chǎn)出分析，評價項目開發(fā)運營的財務可行性。從政府和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的角度，在滿足市場可行性和財務可行性評價的前提下，能有較好的社會效益，由此可獲取更多的政府資源的支持。：包括主力客戶群定位、產(chǎn)品設計定位、贏利模式定位（租售模式及價格）等：環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體與本項目之間的組織關系分析 “市場促進產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟，經(jīng)濟繁榮市場”。產(chǎn)業(yè)市場的完善將更好的為宜興（高塍）整合環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)資源，優(yōu)化整個環(huán)保產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)與國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)有效對接的平臺，促進宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展；產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動整個城市經(jīng)濟的發(fā)展，為城市提供更多的就業(yè)崗位，帶動相關服務業(yè)的發(fā)展，貢獻更多的財政收入，為提高人民生活質(zhì)量起到推動作用；經(jīng)濟的發(fā)展將進一步促使市場朝繁榮的方向發(fā)展，從而形成良性循環(huán)。本項目各功能板塊的設置，是基于滿足環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體進一步發(fā)展的需求。因此，分析各市場主體的有效需求和潛在需求，是本項目進行功能組合定位的基本依據(jù)。我們研究的市場主體包括：市場（經(jīng)營戶）；產(chǎn)業(yè)（環(huán)保技術類企業(yè)、環(huán)保配件及設備生產(chǎn)企業(yè)、環(huán)保工程企業(yè)、國際性環(huán)保企業(yè)）；政策（政府）。三者與本項目的關系如下圖：市場（經(jīng)營戶）平臺（本項目）政策（政府）產(chǎn)業(yè)（生產(chǎn)企業(yè)） 項目各市場主體的需求分析：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分政府l 通過市場的興旺帶來國內(nèi)外大量的技術流、信息流、商品流和人才流，優(yōu)化本地環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進環(huán)保產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展；l 通過市場將分散的經(jīng)營戶集中，形成集約效應，降低供需雙方交易成本、提升企業(yè)技術含量和促進設備更新l 進一步提高“環(huán)保之鄉(xiāng)”的知名度，也便于鎮(zhèn)區(qū)的未來規(guī)劃。l 帶動相關行業(yè)的的發(fā)展,如:物流、餐飲、娛樂、倉儲等，促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展,從而提供更多的就業(yè)崗位,使社會更安定，并持續(xù)性的為政府貢獻更多的財政收入l 帶動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為了當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。l 為政府貢獻了一定的稅收。l 解決了當?shù)匾徊糠执迕竦木蜆I(yè)問題。l 產(chǎn)業(yè)加快升級，提升整體競爭力l 更多的就業(yè)機會。l 貢獻更多的財政收入。l 城鎮(zhèn)建設規(guī)劃。[對本項目功能定位關聯(lián)性結(jié)論]：（1） 形成一個具有集聚效應的、規(guī)范化、現(xiàn)代化、國際化的環(huán)保（水處理）配件及設備交易平臺，幫助政府整合宜興（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游資源。（2） 在技術引進、信息交流、國際對接方面為宜興（高塍）環(huán)保提供便利，促進宜興（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)技術改進、產(chǎn)業(yè)升級，提高綜合競爭力。（3） 完善商務、會議展覽、居住配套，提升高塍在吸引外來環(huán)保企業(yè)方面的“軟環(huán)境”。：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分企業(yè)環(huán)保技術類企業(yè)l 有更多的環(huán)保企業(yè)購買企業(yè)技術，產(chǎn)生更多的采購需求。l 能與國際性技術企業(yè)零距離接觸，有效的進行交流，提高企業(yè)的技術研發(fā)水平，與國際接軌。l 能快速、有效的轉(zhuǎn)化科技成果。l 有舒適的研究、辦公環(huán)境，同時又能近距離的接觸到技術采購企業(yè)。l 能有進行企業(yè)商務消費的各種場所，如：酒店、休閑娛樂、餐飲等場所。l 目前市場中未有為環(huán)保技術類、國際性企業(yè)提供的機構(gòu)和場所。l 形成了較集中的環(huán)保交易一條街。l 有物流系統(tǒng)，但沒有形成一個全面的、系統(tǒng)化的物流體系。l 有檔次較低的酒店、餐飲、娛樂場所。l 目前一定量的住宅出售。l 有部分廠房出租。l 有倉儲出租。l 舒適、幽雅的辦公環(huán)境以及科技研發(fā)平臺。l 未有展覽中心舉行環(huán)保展覽會。l 無高檔酒店、餐飲、休閑娛樂場所供企業(yè)進行商務消費。l 對國際性企業(yè)，沒有產(chǎn)品和技術展示的平臺。l 全面、系統(tǒng)化的物流交通體系。l 發(fā)達的客運系統(tǒng)。l 無國內(nèi)外企業(yè)進行交流的平臺。環(huán)保配件及設備生產(chǎn)企業(yè)l 能產(chǎn)生更多的采購需求。l 有國際上最先進的環(huán)保技術支持，提高企業(yè)在同行業(yè)中的競爭力。l 既能節(jié)省時間又能節(jié)省費用的參加環(huán)保產(chǎn)業(yè)展覽會，積累更多的客戶資源。l 大型配件及設備生產(chǎn)企業(yè)希望有獨立的自主研發(fā)辦公樓。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。l 能有進行企業(yè)商務消費的各種場所，如：酒店、休閑娛樂、餐飲等場所。環(huán)保工程類企業(yè)l 能把國內(nèi)、國外最先進、最經(jīng)濟的環(huán)保技術應用到產(chǎn)品中，使企業(yè)具備更強的競爭力。l 有能方便進行產(chǎn)品組裝的廠房出租。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。l 能有進行企業(yè)商務消費的各種場所，如：酒店、休閑娛樂、餐飲等場所。國際性環(huán)保企業(yè)l 能近距離的接觸到中國的環(huán)保需求企業(yè)，有展示企業(yè)產(chǎn)品的場所。l 有能與中國環(huán)保企業(yè)交流的平臺，從而把技術中國化。l 有舒適、幽雅的居住環(huán)境。[對本項目功能定位關聯(lián)性結(jié)論]：（1） 需要環(huán)保配件及設備“一站式”采購中心；（2） 需要技術、信息、人才等方面的“環(huán)保產(chǎn)業(yè)服務中心”；（3） 需要近距離、有品位、有檔次的商務接待、消費休閑場所；（4） 需要近距離、高品質(zhì)的居住社區(qū)。：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分經(jīng)營戶l 能有集約化的交易市場，吸引更多的采購商到此采購。l 有經(jīng)濟、實用的交易、辦公場所以及倉儲。l 有更優(yōu)惠的稅收優(yōu)惠政策。l 有適合自己的居住場所（外地經(jīng)營戶）。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。l 能有進行企業(yè)商務消費的各種場所，如：酒店、休閑娛樂、餐飲等場所。l 有便利的客運系統(tǒng)。l 有分散的經(jīng)營場所。l 有物流系統(tǒng)，但沒有形成全面的、系統(tǒng)化的物流體系。l 周邊有住宅可針對外地商戶出租l 集中的經(jīng)營場地。l 市場就近有住宅區(qū)。l 便捷的物流系統(tǒng)。l 高檔的酒店、餐飲、休閑娛樂場所進行商務消費。l 便利的客運系統(tǒng)。l 優(yōu)惠的稅收政策。[對本項目功能定位關聯(lián)性結(jié)論]：（1）需要一個具有集聚效應的、規(guī)范化、現(xiàn)代化、國際化的環(huán)保（水處理）配件及設備展示交易平臺，（2）需要便捷、低成本的物流運輸服務體系；（3）需要近距離、有品位、有檔次的商務接待、消費休閑場所；（4）需要近距離、高品質(zhì)的居住社區(qū)。：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分采購商l 有一個能實現(xiàn)“一站式”采購的大市場。l 能采購到國內(nèi)乃至國際上最先進的環(huán)保產(chǎn)品。l 能在市場附近方便的找到酒店、餐飲等場所。l 有便利的物流系統(tǒng)。l 有便利的客運系統(tǒng)。l 可以滿足采購的需求，但較費時間和精力。l 有檔次較低的酒店和餐飲可滿足吃、住的需求。l 采購效率更高、采購成本更低的環(huán)保專業(yè)市場。l 便利的客運體系。l 便利的物流體系。l 檔次較高的酒店、餐飲、休閑娛樂場所。[對本項目功能定位關聯(lián)性結(jié)論]：（1）需要環(huán)保配件及設備“一站式”采購中心，以降低采購時間成本；（2）需要便捷、低成本的物流運輸服務體系；（3）需要近距離、便利的客運