【正文】 有力的支撐。目前宜興其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)有很多的物流企業(yè)，但在高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少有物流企業(yè)設(shè)點(diǎn)經(jīng)營，高塍目前的物流渠道為所有的經(jīng)營戶和周邊工業(yè)企業(yè)均通過自己尋找物流公司或物流公司業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門聯(lián)系業(yè)務(wù)。根據(jù)對其他物流市場的考察以及對商鋪實(shí)用性的分析認(rèn)為，物流企業(yè)入住本市場的商鋪面積不宜過大，50平方米較為合適，分兩層，一樓作為接待洽談，二樓作為辦公休息。引進(jìn)約40家商戶，每家的平均面積為50平方米。高塍目前還沒有專門的物流區(qū)，很少有物流公司在高塍設(shè)立辦公處，一般都是通過上門聯(lián)系業(yè)務(wù)，但是在高塍每年的物流發(fā)貨量是非常大的，一般的企業(yè)一年的物流費(fèi)用在3040萬元，上規(guī)模的企業(yè)更是上百萬元的物流費(fèi)用。對于本項(xiàng)目宜興之外的投資客戶定位，合和認(rèn)為無錫市內(nèi)市民不是主要的目標(biāo)客戶群，浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)的市民是本項(xiàng)目主要的投資客戶群。月；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)：6000元/㎡(包含前兩年的反租租金，及搬遷戶400元/㎡價(jià)格優(yōu)惠），實(shí)際售價(jià)4640元/㎡：項(xiàng)目的市場區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是高塍現(xiàn)有的經(jīng)營戶及企業(yè)主。月；官林沿街商鋪：5060元/㎡（2）銷售價(jià)格定位 由于鋼材市場目前的經(jīng)營環(huán)境及市場配套有相當(dāng)?shù)某墒煨?，要求?jīng)營戶整體搬遷需要政府給與一定的政策鼓勵(lì)和發(fā)展商給與一定的價(jià)格優(yōu)惠。（1）銷售價(jià)格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場租金類比，以年回報(bào)6%進(jìn)行收益還原，推算售價(jià)） 20元/㎡12247。（1）如客戶為買鋪?zhàn)誀I客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的《租賃委托協(xié)議》及《自營租賃合同》并繳納自營保證金人民幣2萬元/鋪，確保在項(xiàng)目一期開業(yè)日按時(shí)進(jìn)場開業(yè)；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶2年租金（相當(dāng)于折后價(jià)的16%）。：l 考慮到鋼材市場在土地成本較高，并不能對發(fā)展商產(chǎn)生什么效益。這顯然和開發(fā)商想要實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價(jià)值不相穩(wěn)和。（3）市場推廣費(fèi)：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨(dú)審計(jì)）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。水路運(yùn)輸是市場的主要運(yùn)輸途徑，市場的輻射能力通過蕪申運(yùn)河延伸到了周邊其他城市。環(huán)保（水處理）設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購l 采購品種和采購量需求較穩(wěn)定。所以本項(xiàng)目的如果建大型的鋼材市場不具備優(yōu)勢?？紤]到單個(gè)商鋪的總體價(jià)位較低，利于商鋪的銷售。按現(xiàn)有客戶的需求，以50家商戶計(jì)算，每家的經(jīng)營面積為100平方米，共計(jì)5000平方米的建造面積。（8）設(shè)立技術(shù)研發(fā)中心，為商戶提供增值服務(wù)。n 保持與政府、協(xié)會(huì)、媒體良好的溝通，項(xiàng)目后期各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)均可以政府、協(xié)會(huì)為背景舉辦，提升項(xiàng)目形象。（4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體。（1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作。l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會(huì)員。l 浙江市場（溫州）投資客。l 高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)約600家環(huán)保（水處理）企業(yè)，對這些環(huán)保企業(yè)是否愿意進(jìn)駐環(huán)保交易城的意愿統(tǒng)計(jì)，有43%的環(huán)保企業(yè)表示非常愿意，43%的企業(yè)表示可以去看看再說，而明確表示不愿意的企業(yè)只占14%。月宜興五金機(jī)電城目前租金：2030元/㎡月宜興五金機(jī)電城：2030元/㎡6%=3000元/㎡目前高塍的環(huán)保街鋪?zhàn)饨鹚綖?5元/㎡，按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價(jià)為3000元/㎡。并于開業(yè)時(shí)給予5000元/鋪的開業(yè)基金獎(jiǎng)勵(lì)。l 制造出其他環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)的企業(yè)和經(jīng)營戶踴躍進(jìn)駐本項(xiàng)目的假象，形成“兵臨城下“的嚴(yán)峻形式。l 全國各地其他產(chǎn)區(qū)的環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營戶。目前在高塍300余家企業(yè)中，有80%的企業(yè)沒有在市場上設(shè)有門面。所以高塍目前有鋪 位經(jīng)營的商戶是本項(xiàng)目后期招商的主力客戶群。所以，本項(xiàng)目未來的租金想要超越現(xiàn)有環(huán)保配件街鋪的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實(shí)現(xiàn)。 租賃價(jià)格定位預(yù)期市場成熟后平均租金：3040元/㎡/月，方能支撐設(shè)想售價(jià)。l 代理商通過先與客戶溝通，給客戶看產(chǎn)品圖紙和樣品，再根據(jù)客戶的要求去廠家提貨，基本沒有庫存。l 商戶實(shí)力不強(qiáng)，多為夫妻經(jīng)營，對未來經(jīng)營沒有很好的規(guī)劃。品牌代理商l 注重品牌形象，店面裝修豪華，要求入駐市場形象、檔次偏高。交易中心在不舉行展覽會(huì)的時(shí)間，一般為空置狀態(tài)。l 對設(shè)備的需求不固定，根據(jù)所接工程情況而定。環(huán)保（水處理）設(shè)備環(huán)保（水處理）運(yùn)營企業(yè)采購l 此類企業(yè)為對環(huán)保（水處理）設(shè)備有需求的最終消費(fèi)者，一般工業(yè)企業(yè)較多。l 小量的貨品一般通過采購員上門提貨，大批量一般是配件企業(yè)或經(jīng)營戶送貨上門。本交易區(qū)主體部分的建筑形式為街鋪式市場，共兩層，底層為交易商鋪，二層為辦公或休息；部分沿街商鋪為三層。預(yù)計(jì)可產(chǎn)生10000平方米的面積需求。不少企業(yè)也表示可考慮在環(huán)保城設(shè)立一個(gè)展示店面，既可直接銷售產(chǎn)品，又可用于業(yè)務(wù)辦公場地。 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)保企業(yè)及經(jīng)營戶在高塍周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如和橋、新建等地方共有企業(yè)及經(jīng)營戶約280家，通過對這些企業(yè)的訪談，這些企業(yè)有向高塍搬遷的趨勢。共約需求17000平方米。三、項(xiàng)目主體部分定位及依據(jù) 環(huán)保（水處理）配件交易市場定位及依據(jù) 鋼材交易市場定位及依據(jù) 物流交易市場定位及依據(jù) 國際環(huán)保（水處理）商務(wù)港定位及依據(jù) 環(huán)保（水處理）配件交易市場定位及依據(jù)占地面積85000平方米，總建筑面積85000平方米。、產(chǎn)生100億商品交易額本項(xiàng)目將立足宜興，輻射長三角，服務(wù)全國環(huán)保（水處理）業(yè)，年商品交易額預(yù)計(jì)超過100億元！巨大的資金流，為本地商業(yè)的興旺、金融的繁榮帶來無數(shù)機(jī)遇。貨流、人流、資金流、信息流、技術(shù)流，本項(xiàng)目以30萬建筑規(guī)模、上百億交易金額，必將成為宜興市又一財(cái)富引擎，成為宜興市發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)、促進(jìn)環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)升級(jí)的龍頭項(xiàng)目。隨著“十一五”期間我國對環(huán)保產(chǎn)業(yè)支持力度的加大，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)年均增長率15％左右，到“十一五”末，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)到10000億元，其中資源綜合利用產(chǎn)值6600億元，環(huán)保裝備產(chǎn)值2200億元，環(huán)境服務(wù)產(chǎn)值1000億元?！爸袊h(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”，宜興市經(jīng)工商登記注冊的環(huán)保企事業(yè)單位1500多家，其中環(huán)保工業(yè)企業(yè)800多家，環(huán)保營銷單位和代理單位600多家，環(huán)保事業(yè)單位70多家。塑造一個(gè)現(xiàn)代化的國際環(huán)保（水處理）交易城。集辦公、商業(yè)、娛樂、休閑于一體,有效地規(guī)避了因?yàn)闃I(yè)態(tài)的單一而形成的空城, 全方位的商務(wù)配套服務(wù)促進(jìn)全新的商務(wù)契機(jī)。打造信息網(wǎng)絡(luò)傳遞平臺(tái)，這一平臺(tái)將為各商戶、各商家提供各種詳盡的資訊信息、可參考的行業(yè)市場信息、行業(yè)會(huì)展信息，全面打通行業(yè)內(nèi)各環(huán)節(jié)。（產(chǎn)品交易區(qū)）打造為全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)物流商務(wù)港，不僅匯聚了全國各大環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)的經(jīng)銷商，更聚集了國內(nèi)外重要環(huán)保（水處理）產(chǎn)品制造企業(yè)，提供環(huán)保（水處理）產(chǎn)品最新的需求信息，為環(huán)保（水處理）機(jī)械制造企業(yè)提供產(chǎn)品展示及配套服務(wù)，使其成為服務(wù)全球的環(huán)保（水處理）機(jī)械、環(huán)保（水處理）配件、設(shè)備等配套產(chǎn)品“一站式”國際博覽采購中心,塑造成中國乃至全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)品交易、流通平臺(tái)，打造成為環(huán)保（水處理）產(chǎn)品交易的“聯(lián)合國”。孵化平臺(tái)：一是孵化當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)，使其迅速做大做強(qiáng)；二是轉(zhuǎn)化環(huán)保（水處理）科技成果，使環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)更具規(guī)模；三是培育環(huán)保（水處理）科技人才，為環(huán)保（水處理）企業(yè)提供人力、智力資源支持。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)采購占整個(gè)市場銷售額的80%左右，根據(jù)行業(yè)內(nèi)人士透露，高塍現(xiàn)有的環(huán)保配件交易年?duì)I業(yè)額達(dá)20億左右。由于高塍的環(huán)保企業(yè)主要以水處理設(shè)備為主，高塍環(huán)保產(chǎn)品交易市場基本上以滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)保企業(yè)采購為主要業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目定位推衍：l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)博覽采購中心；l 環(huán)保企業(yè)品牌孵化基地；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)交流中心；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)國際會(huì)議展覽中心；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)企業(yè)金融平臺(tái)；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)人才交流中心；l 環(huán)保技術(shù)轉(zhuǎn)讓中心；l 環(huán)保制造業(yè)科技研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新、專利申請與保護(hù)中心。l 檔次較高的酒店、餐飲、休閑娛樂場所。l 有檔次較低的酒店和餐飲可滿足吃、住的需求。l 能在市場附近方便的找到酒店、餐飲等場所。l 優(yōu)惠的稅收政策。l 市場就近有住宅區(qū)。l 有便利的客運(yùn)系統(tǒng)。l 有更優(yōu)惠的稅收優(yōu)惠政策。l 有舒適、幽雅的居住環(huán)境。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。l 有便利的物流系統(tǒng)，能快速、便捷的把產(chǎn)品送到客戶手中。環(huán)保配件及設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)l 能產(chǎn)生更多的采購需求。l 對國際性企業(yè)，沒有產(chǎn)品和技術(shù)展示的平臺(tái)。l 有倉儲(chǔ)出租。l 有物流系統(tǒng)，但沒有形成一個(gè)全面的、系統(tǒng)化的物流體系。l 有舒適的研究、辦公環(huán)境，同時(shí)又能近距離的接觸到技術(shù)采購企業(yè)。（3） 完善商務(wù)、會(huì)議展覽、居住配套，提升高塍在吸引外來環(huán)保企業(yè)方面的“軟環(huán)境”。l 貢獻(xiàn)更多的財(cái)政收入。l 帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的的發(fā)展,如:物流、餐飲、娛樂、倉儲(chǔ)等，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而提供更多的就業(yè)崗位,使社會(huì)更安定，并持續(xù)性的為政府貢獻(xiàn)更多的財(cái)政收入l 帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目各功能板塊的設(shè)置，是基于滿足環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體進(jìn)一步發(fā)展的需求。通過對項(xiàng)目各功能板塊的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析，進(jìn)行項(xiàng)目靜態(tài)投入產(chǎn)出分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的財(cái)務(wù)可行性。（4）市場份額正不斷的受到侵蝕雖然宜興仍是我國最大的環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，但宜興的產(chǎn)銷量占國內(nèi)的總量銳減，由原來的1/2到現(xiàn)在的1/4。主要分布在沿街的商鋪中。國家環(huán)?？偩挚萍妓菊{(diào)研員姜宏透露，“十一五”時(shí)期，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)年均增長率15％左右，到“十一五”末，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)到10000億元，其中資源綜合利用產(chǎn)值6600億元，環(huán)保裝備產(chǎn)值2200億元，環(huán)境服務(wù)產(chǎn)值1000億元。（2）政府扶持優(yōu)勢： 依據(jù)宜興市政府十一五規(guī)劃，政府淘汰落后產(chǎn)業(yè)，扶持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。據(jù)宜興市專利事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，全市擁有環(huán)保專利200多項(xiàng)，“九五”以來，開發(fā)環(huán)保新產(chǎn)品88種，在全國名列前茅。地塊現(xiàn)狀及周邊建筑概況：項(xiàng)目東面為高塍目前的環(huán)保一條街；南面為一些環(huán)保企業(yè)；西面與北面均為農(nóng)田。處在錫宜高速公路、寧杭高速公路、京航運(yùn)河、新長鐵路等交通干線的交匯處，與江陰長江大橋溝通蘇南蘇北，是杭州與南京之間的重要節(jié)點(diǎn)城市和交通樞紐。宜興擁有獨(dú)特有利的區(qū)位條件，為蘇、浙、皖三省交匯要塞。地塊可建設(shè)用地面積：252942平方米。目前，全市經(jīng)工商登記注冊的環(huán)保企事業(yè)單位1500多家，其中環(huán)保工業(yè)企業(yè)500多家，環(huán)保營銷單位和代理單位600多家，環(huán)保事業(yè)單位70多家，環(huán)保產(chǎn)業(yè)從業(yè)職工3萬多人。（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和機(jī)會(huì)（1）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢：高塍是我國為數(shù)不多的環(huán)保產(chǎn)品較齊全的產(chǎn)業(yè)基地之一，高塍80年代中期樹起“環(huán)保產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)”旗幟，已成為全國知名度最高、環(huán)保企業(yè)密集度最高、從業(yè)人員比例最高、環(huán)保產(chǎn)品（水處理設(shè)備）門類最齊全、環(huán)保市場（水處理設(shè)備）占有份額最大、環(huán)保產(chǎn)品（水處理設(shè)備）原材料和配件最完備的鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。（3）市場需求快速增長機(jī)會(huì)：按照國務(wù)院《節(jié)能減排綜合性工作方案》規(guī)定：“十一五”期間將按循環(huán)經(jīng)濟(jì)總量，淘汰落后產(chǎn)能，減少能源消耗和污染物的排放，實(shí)現(xiàn)單位GDP能耗降低20%，主要污染物總量減少10%的目標(biāo)，%。（2）環(huán)保交易市場分散、粗放經(jīng)營，市場經(jīng)營形式落后，無法形成更大的集聚效應(yīng)目前高塍的環(huán)保產(chǎn)品經(jīng)營戶分布的比較分散，還沒有一個(gè)集中的環(huán)保交易市場。技術(shù)大部是通過一些工程人員設(shè)計(jì)圖紙，然后再在市場上采購零配件進(jìn)行組裝完成，其技術(shù)人員流動(dòng)性大，大部分企業(yè)的技術(shù)人員可隨時(shí)“組裝”，因此技術(shù)基本差別不大，差別主要在于所使用的環(huán)保配件產(chǎn)品，技術(shù)方面沒有太多的創(chuàng)新，沒有核心競爭力的技術(shù)。中國宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園成立時(shí)間早，但招商引資效果不佳，始終未能形成規(guī)模效應(yīng)，反而高塍環(huán)保企業(yè)越來越集中，成為宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)真正的“工業(yè)園” 宜興純清水設(shè)備廠鵬鷂集團(tuán) 江蘇江華集團(tuán)宜興博大環(huán)保集團(tuán)二、項(xiàng)目總體定位及依據(jù) 本項(xiàng)目總體定位的基本內(nèi)容和分析方法：環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體與本項(xiàng)目之間的組織關(guān)系分析 項(xiàng)目各市場主體的需求分析 項(xiàng)目總體定位及功能分區(qū)組合 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位及依據(jù) 本項(xiàng)目功能分區(qū)定位說明 市場輻射范圍及預(yù)期交易額 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析 本項(xiàng)目總體定位的基本內(nèi)容和分析方法：三位一體可行性研究分析以環(huán)保產(chǎn)業(yè)研究為基礎(chǔ)，對環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游各市場主體之間的市場關(guān)系進(jìn)行梳理，結(jié)合宜興（高塍）環(huán)保產(chǎn)業(yè)的供求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位、功能組合定位、商圈輻射范圍定位、業(yè)態(tài)業(yè)種組合定位、商戶資質(zhì)定位、租售模式定位提供可行性依據(jù)。產(chǎn)業(yè)市場的完善將更好的為宜興（高塍）整合環(huán)保產(chǎn)業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)資源，優(yōu)化整個(gè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)與國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)有效對接的平臺(tái)，促進(jìn)宜興環(huán)保產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市提供更多的就業(yè)崗位，帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，貢獻(xiàn)更多的財(cái)政收入，為提高人民生活質(zhì)量起到推動(dòng)作用；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步促使市場朝繁榮的方向發(fā)展，從而形成良性循環(huán)。三者與本項(xiàng)目的關(guān)系如下圖：市場（經(jīng)營戶）平臺(tái)（本項(xiàng)目）政策（政府）產(chǎn)業(yè)（生產(chǎn)企業(yè)） 項(xiàng)目各市場主體的需求分析：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分政府l 通過市場的興旺帶來國內(nèi)外大量的技術(shù)流、信息流、商品流和人才流，優(yōu)化本地環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；l 通過市場將分散的經(jīng)營戶集中，形成集約效應(yīng)，降低供需雙方交易成本、提升企業(yè)技術(shù)含量和促進(jìn)設(shè)備更新l 進(jìn)一步提高“環(huán)保之鄉(xiāng)”的知名度，也便于鎮(zhèn)區(qū)的未來規(guī)劃。l